台 中 地 產 X 檔 案

根據永慶房屋所作的最新調查，台北市民眾對「未來是購屋時機」的比重，已連三季下滑。永慶房屋總經理葉凌棋說，顯示台北市房價再往上揚有壓力，未來房地產將進入個案表現，而非全面大好。

調查發現，52％受訪民眾認為，政府補貼房貸利息是最能協助購屋的政策，支持興建平價住宅的則有43％。而45％民眾表示，影響今年房地產表現關鍵，在於ECFA是否順利簽定。其次是台股表現、開放陸資來台投資移民與失業率狀況。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，高房價是大台北地區才有的獨特現象，台中、高雄都屬於豪宅個案表現，稱不上房價全面上漲。目前北市市中心房價高漲是屋主惜售，導致市場釋出量嚴重不足。

莊孟翰表示，政府興建平價住宅只是在跟建商爭利，很多國宅陷入滯銷窘境，部分國宅位置偏遠、乏人問津，施工品質差，飽受批評。他認為，政府施政重點應擺在捷運線的興建與重劃區的開發腳步，加速捷運通車時程與公共工程品質。

葉凌棋說，在市場資金輪漲輪動效應下，北市高房價會迫使原本想在北市購屋的民眾往郊區房價相對便宜地區移動。他看好安康、深坑、中和、土城、三重、蘆洲、汐止等地，有補漲5％到15％空間。

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立法院昨天通過民法物權編修正案，民眾將可選擇買屋不買地，「地上權住宅」成為庶民經濟新選項；住戶或商家也可和土地所有權人簽約，避免住家被高樓擋住視野或排除同類型商家進駐惡性競爭。

法務部指出，房價過高是民怨之首，新法通過後，民眾在都會區買不起房子，可選擇買屋不買地，一般約定可擁有房子五十年的所有權，待年老後搬至地價較低的鄉村養老。

此次修法，將原來的地役權修正為「不動產役權」，明確規範為「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信等特定目的之權」，讓民眾獲得更多的保障。

例如有人家中可欣賞到一○一大樓的跨年煙火，為避免前方空地蓋起更高樓擋住視野，可與空地的所有權人簽訂「眺望不動產役權」，先限制該地的建築物高度。

又例如，有人在社區經營超商或咖啡店，為避免太多類似商店進駐、稀釋客源，可與店家一定距離範圍的土地所有權人簽訂「不動產役權」，請求對方不要將土地作為經營超商或咖啡店等同類型生意使用。

新法也增訂「區分地上權」，只要設定一定空間的地上權，就可完成公共工程。例如貓纜設定距地高度六十至七十三公尺的空間為區分地上權，地主可獲補償，也可繼續使用貓纜下方的土地。許多建築物之間也可設置空中廊道，行人不用擔心刮風下雨。

物權中有關「占有」制度也有變化，新制實施後，如果有人在參加跨年晚會或在夜店，誤將他人所有與自己相同的手機帶走，第三人即使買到這支手機，遺失這支手機者還是有權要求返還。

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民調列為首惡的高房價問題，到了新的一年仍是民眾關心焦點。房仲認為，今年房價漲跌的關鍵，首推房貸利率升息，將會澆熄部分熱錢投入房市。學者援引香港簽定CEPA的前例，推估台灣一旦與中國簽訂ECFA，房價攀升在所難免，問題在於房價飆漲的幅度多寡。

■ 民眾購屋心態矛盾 房價漲跌3關鍵

　　永慶房屋調查顯示，「不看好未來半年為購屋時機」的民眾，從前兩季的22%，連續上升至37%；換個角度詢問「何時是進場購屋的最佳時機？」，卻有49%的民眾認為，2010年上半年是進場的好時機，兩個類似的問題，卻得到矛盾的結果。永慶房屋總經理葉凌棋分析，高房價讓民眾對於購屋卻步，但又深怕未來房價只會漲不會跌，才會有這樣的矛盾心態。

　　至於今年的房價是否持續攀升或是向下修正？信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，關鍵在於「利率、資金、房價」。蘇啟榮認為，低利環境助長了去年的買氣，預計今年央行升息已是在所難免，儘管外界預料升息幅度不大，但仍會影響資金行情，至於房價已重回2008年總統大選時的高點，不少建商研判，大台北的南港、內湖、文山與新莊等地，將會有指標個案挑戰區域行情。

■ 借鏡香港經驗 台北房價易漲難跌

　　淡江大學產經系副教授莊孟翰以香港經驗為例，1997年香港回歸，每平方公尺房價狂飆至14萬多港幣，2003年暴跌至6萬多港幣，房價幾乎對半砍；不過在同年六月簽訂CEPA之後，香港房價在五年內飆漲兩倍之多，2008年每坪暴衝至258萬新台幣 去年十月更飆漲至歷史天價，每坪約新台幣280萬元。

　　莊孟翰認為，台灣與中國簽定ECFA已經是大勢所趨，未來房價將如同香港模式往上飆升，不過漲幅不如香港劇烈，畢竟台灣與中國還是不同的政治實體。至於外界擔心的泡沫化問題，莊孟翰表示，台北市的房價頂多下修一成五，不太可能出現泡沫化，反倒是台北縣的板橋與新莊較令人擔心，未來的房價漲幅空間相當有限。

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去年十一月中旬簽訂的MOU(兩岸金融監理合作瞭解備忘錄)，開放大陸人士來台購買不動產，不過買氣似乎不如預期。根據房仲業者私下瞭解，大陸民眾認為投資台灣房地產的限制多，投報率不如中國大陸一、二線城市與香港；不過卻相當看好陸客赴台的觀光前景，投資台灣飯店的意願反而相對偏高。

■ 投報低、限制多 來台買房缺誘因

　　住商不動產在中國大陸擁有250家加盟店，中國總部近期透過非正式調查，發現大陸民眾對於台灣房地產的詢問度，比過去提高兩成五左右，不過多數只是好奇問問，存著觀望心態，短期內沒有來台購房置產的實際行動。

　　住商不動產董事長吳耀焜分析，陸資來台意願低落有兩個原因：其一，台灣住宅整體漲幅其實不如中國大陸一、二線城市；其二，與香港相比，陸客雖然對於台灣感到新鮮，投資限制卻多如牛毛，不但每年來台時間不得超過四個月，脫手轉賣還必須持有滿三年以上，相較之下，大幅降低陸資來台購屋意願。

■ 陸客觀光現榮景 投資飯店是首選

　　根據觀光局的統計，民國98年11月來台旅客為41萬489人次，與97年同期相較，成長25.45%。中國大陸旅客以「觀光」名義來台，佔了7萬4,296人次，成長幅度逼近五倍之多，以「業務」名義來台為8,531人次，增幅高達九成四。

　　由於陸客來台觀光人數與日俱增，中低價位的觀光飯店需求量相當可期，吳耀焜認為，以台灣飯店業者精緻化的管理與服務，投資飯店深具獲利潛力，成為不少中資企業的詢問標的。預計客房百間以上、今年將完工的飯店，分別是：台北君品大酒店、台北花園大酒店、高雄福容大飯店、福隆貝悅渡假酒店、新竹豐邑尊榮飯店、朝麗阿里山賓館等。

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【陳宇軒╱台中報導】
中興新村高等研究園區籌備處已於2009年11月下旬正式掛牌成立，宣告中興新村改造計劃正式展開，將引進大量就業人口，帶來的購屋需求已逐漸在當地發酵，土地價格與中古房價不僅漲25%以上，詢問度更是暴增近1倍，未來房價漲幅上看5成。

位於南投縣的中興新村原為台灣省政府與相關機關所在地，1998年精省後辦公人口銳減，逐漸成為以休閒氛圍為訴求的住宅區。去年11月19日，行政院核定通過中興新村高等研究園區計劃書，籌備處也於2009年11月21日掛牌成立，未來中興新村將改造為高等研究園區，引進大量就業人口。
高等研究園區佔地252公頃，總開發經費106.3億元，預計2014年完成開發，將引進能源、光電、文史等高科技人才，創造7500個工作機會與1萬6500名居住人口，目前確定將進駐單位有工研院、資策會、原能會等相關研發單位，籌備處則預定今年3月運作。

建商搶大面積土地
中信房屋草屯中興加盟店店長劉俊溢指出，高等研究院區引進大量就業人口，不但替中興新村帶來大量商機，龐大的購屋需求也會吸引建商購地推案，刺激當地房市。

21世紀不動產中興特區加盟店副理林炳坤表示，中興新村內有不少500坪以上的大面積土地過去都乏人問津，自從籌備處掛牌成立後，許多當地建商紛紛搶購區內大面積土地，「以前每坪12萬元大家都嫌貴，現在每坪15萬元建商反而搶著要」，土地在1個月內漲幅達25%。

劉俊溢表示，過去建商在中興新村購地狀況並不熱絡，推案量也不多，但隨著建商積極搶地，中興新村已有4個新案興建中或即將推出，主力地坪30坪左右、建坪60坪以上、面寬5~8米的連棟別墅，總價也從900~1000萬元，提高至1200~1400萬元，顯見不僅推案量大增，總價也暴漲3成以上。

屋主出現惜售心態
除新推案明顯增加，中古市場交易也開始熱絡，劉俊溢指出，以往每月平均有80通左右電話來電詢問購屋事宜，自從改造為高等研究園區定案後，單月詢問電話量高達160通，詢問熱度高出1倍，屋主也出現惜售心態且抬高價格，以屋齡10~20年、面寬4.5米的中古別墅為例，總價從350~400萬元提高至400~500萬元，上漲約25%。

林炳坤說：「目前中興新村內可用建地不多，在建商積極搶地推案的情況下，未來大面積土地將愈來愈稀少，土地價格也會愈來愈高，未來房價將有5成漲幅空間。」在商業發展與房市雙重帶動下，中興新村也可望恢復精省前的榮景。

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12月26日彰化二林鎮異常熱鬧，在反土地徵收與環保人士抗議聲中，中科四期二林園區正式動土，總面積631頃，近期將有12家廠商投資進駐，預估初期投資總額6,000億元新台幣，其中友達就包辦4,000億元，最終投資總額估1.2兆元，每年產值9,200億元，創造3萬名就業機會。二林園區啟動後將相當程度影響彰化縣的工商體質，由傳產業升級到包括光電、半導體、精密機械、綠能與生技業。

■　中部科技走廊 二林鎮加入行列

　　中科園區分布於台中市西屯、台中縣大雅、后里，現在擴大到彰化二林鎮，讓含台中工業區的「中部科技走廊」範圍擴及中中彰三縣市，進一步整合中部工業帶，使得陸續出走大陸的產業有根留台灣的機會，彰化縣長卓伯源說「未來五年內，友達、華映、華邦、和大、旭東、法商法液空將陸續進駐二林園區。」

　　中科當年進駐台中市創造龐大商機，以消費服務導向的台中市得以脫胎換骨，正式成為科技城，彰化縣中科四期二林園區未來可望提供當地更多就業機會，並複製中科西屯區與大雅的房市發展經驗，帶動商機龐大，房產業者都在密切觀察中。

■　中科西屯直追逢甲 員林溪湖二林房市看俏

　　中科啟用多年，已深深影響台中市西屯區與台中縣大雅鄉發展，才短短幾年，地價、房價急漲令人印象深刻，尤其中科西屯區的大樓房價，逼近逢甲商圈價位，大樓售價每坪約在12~18萬元，與青海路、弘孝路、惠來路三段近七期的區域價位相當。

　　建設業內人士分析，二林園區開發效應啟動，南彰化的員林溪湖二林鎮受惠最大，預計會逐漸形成新社區聚落，透天別墅市場走紅，看好總價600萬元中低檔別墅與1,000萬元內別墅需求。

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大台北房價去年快速回漲，多數地區現已回到甚至超過海嘯前水準，房市是不是泡沫化，今年泡泡會不會吹破，已成學者和業者爭論重點。政大教授張金鶚說，大台北房市泡沫早已形成，目前市場風險和房價一樣，都是居高不下。

張金鶚表示，房市泡沫與否，主要看國民所得、租金及房價相對應情況。過去幾年所得並沒有增加，租金更是不漲反跌，按理說房價應該下修，但實際上房價卻年年升高。當民眾所得無法支撐房價，多數人已買不起房子，泡沫已然形成。

至於泡沫到何種程度，張金鶚指出，之前學界所做的研究顯示，房價泡沫指數約在27~38%之間，也就是實際房價高出合理房價約2到3成；不過由於大台北去年又漲了一波，估計現在房價泡沫指數約已到3~4成。

他說，這種現象主要是國內游資泛濫所造成，民眾實際需求在降低，但因投資客大批湧入下，房價仍不斷上揚。但這是一種假性需求，只會把市場泡沫愈吹愈大，萬一資金潮轉向開始撤離，泡泡就會被戳破，屆時後果難料。

張金鶚表示，他也認為泡泡突然破掉的可能性並不高，比較有可能的情況是，在市場機制下，慢慢地一點一點消下來。但比較令人擔心的是，如果民眾今年仍然過度期待，繼續把泡泡吹大，未來就得花上很長的時間才能把危機解除。

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新的一年來到，房地產業者近來紛發表看法，在預估兩岸今年持續開放，國內景氣可望持續復甦下，業者對今年大台北住宅市場多表樂觀；除了豪宅將延續熱度外，酒店式公寓、郊區大坪數住宅一般預料也會有不錯表現。

台北市代銷公會理事長王明成表示，台北市雖人口在外移，但目前住宅存量和家戶數比較，整體仍短缺7萬多戶，豪宅供給尤其不足，在景氣回溫，企業開始陸續在賺錢下，今年豪宅的需求仍會很大，市場依舊活絡，房價則欲低不易。

大隱建設董事長張裕能也認為豪宅仍是今年大台北房市重點，主要是看好資金回流以及後金融海嘯時代掀起的實物投資風氣。他認為位於北市周邊精華地段、價格偏低的豪宅今年也有機會崛起，因為在有錢人眼中，被低估的、具有稀有性的產品，就具有投資價值。

台灣房屋首席總經理彭培業則認為，前一波景氣衰退已逆向推動頂層住宅需求。由於金融海嘯，高資產對金融商品目前大多戒慎恐懼，在股市漲高下，有錢人將逐步把從風險性資產轉向較具防禦性的不動產，豪宅依舊看好。

另外他也預估未來一年城鄉養老產品會逐漸熱門，主要是在台北出生的第一代現正進入退休潮，他們很多人目前多住在老公寓、舊大樓，面對爬樓梯、住宅漏水等問題，亟想換屋。通常他們的老房現在至少有1500萬元以上價值，拿6、700 萬到郊區買大房子，身上留有千萬現金，是最好的打算。

全國不動產董事長葉春智較看好收益性不動產，他認為，兩岸簽訂ECFA之後，之前政府陸續開放的陸客觀光、直航、陸資來台，效應將會加快浮現，直接受惠的產品除豪宅、商辦外，具有較佳管理的套房或酒店式公寓也會在今年受到重視。

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