台 中 地 產 X 檔 案

總太建設公司看好台中市國立美術館周邊綠意、人文丰采，在英才路、國美館正對面黃金地段，推出總戶數150戶「國美」大樓建案，潛銷期銷售逾三成，還有50組預約看屋。

台中民眾購屋首選，是住家附近有綠地、生活機能成熟的居住品質，以及有政府重大建設、交通方便的好區段，若以區域劃分購屋選擇，目前當紅區段包括豪宅聚落七期重劃區、老台中人首選美術館園道、經國綠園道等。

國立美術館因緊鄰綠園道，在台中市政府積極規劃下，參考日本表參道經驗，有意把綠園道打造成為亞洲最大文化創意展演舞台，國美館周邊房地產也跟著水漲船高，近期成為多家北部建商南下獵地的熱門區段。

「國美」總經理謝麟兒說，「國美」基地位於英才路、國美館正對面，基地1258坪，總銷金額55億元，規劃地上26樓、地下4樓雙棟大樓社區，總戶數150戶，坪數83坪到88坪，125坪到170坪，每坪均價32萬到35萬元，公設比29％。

謝麟兒指出，國美館周邊因建地稀貴，有綠園道的綠地、國美館人文丰采加持，再加上區域生活機能成熟，是老台中最愛，「國美」基地位於國美館對面，基地上斥資三千萬元的接待中心接近完工，潛銷期已售出50戶，另有50組台商及家屬趁春節假期預約看屋。

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隨著景氣復甦的態勢逐漸確立，去年整體商辦市場在買賣與租賃交易皆呈現正向增溫，原本在第三季末有小幅回檔的現象，隨著MOU（兩岸金融合作備忘錄）的簽定，市場投資信心仍然持續走高，整體市場交易價量因此表現突出。

信義房屋投資部協理歐人彰表示，去年第四季商辦平均租金為每坪1,737元，不僅租金回穩上揚，平均空置率也降至10.8%，較上一季小幅縮減。原本預期去年成交量應比前年下滑，但據統計去年商業不動產大型交易累積金額已達1,079億元，其中去年第四季交易規模就占了四成、件數達26件，商用不動產市場交易熱度可謂倒吃甘蔗。

建築業加入戰局
歷經金融風暴危機，2009年的商用不動產交易仍交出亮麗成績，顯示台灣商用不動產市場深具投資價值。 圖／梁任瑋
商辦火熱加溫，此外，去年第四季還有一個特別現象，則是建商紛紛加入商辦投資行列。興富發建設以18.69億元購入松江路的宜進大樓，志嘉建設以6.5億元購入襄陽路的花旗襄陽大樓，預計未來將改建住宅重新推案。

其他大型交易，有友勁科技以15.6億元購入新湖一路的柏林大樓，以及勤益紡織以26.49億元購入世曦大樓，並售後回租給台灣世曦。歐人彰表示，由於目前北市商辦價格仍屬高檔盤整，預估市場報酬率將落在3%~3.5%之間，但壽險業者仍積極買進收益型不動產，如錢櫃忠孝大樓及瑞光550大樓皆被壽險業者所購買。

北市空置率下修
去年第四季平均空置率為10.8%，較上季小幅減少0.34％，為金融海嘯發生後首次收斂；整體而言，各等級大樓空置情況皆有改善，產業回溫的效應已逐步反映到辦公空間的租賃需求。但因松仁路全豐盛信義105大樓釋出近5,512坪樓地板，拉高了信義世貿商圈去年第四季的空置率，實質上信義世貿商圈在第四季仍持續去化樓地板面積，本季僅小幅上升0.54%。另外敦南商圈與南京四、五段商圈的空置率也有較明顯的收斂，顯見北市空置率已全面性地向下修正。

租金方面，去年第四季北市辦公室平均租金1,737元，與前季相比小幅成長，整體而言，部分大樓租金已止跌回升，其中過去修正較多的B辦也呈現跌深反彈的現象。

展望未來，歐人彰認為，商辦價格去年第四季仍持續走高，顯示投資人信心仍足，由於土地資源日漸稀有，市場標售案屢創新高，身負豐沛資產的傳產業或壽險業者活化資產腳步也加速中，因此2010年將可見到更多釋出的閒置資產來到市場上。

此外，看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔、冠德等知名建商，都決定調整手中推案比率，改推商辦產品。預料短期內商辦可望維持高檔盤整格局，若陸資來台投資逐漸展現成果，將是下一波價格上攻的時機。

買賣租賃都升溫
在區域發展方面，捷運新莊線預定2010年底通車，因此以松江路為核心發展的松江南京商圈，可望打破該商圈長期低迷的行情，區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠。整體而言，目前商辦市場在買賣與租賃兩方面皆呈現正向表現，尤其在租賃市場有明確復甦跡象下，未來租金水準的上揚，將可望支撐逐漸下滑的報酬率。

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高力國際統計，去年全台土地迅速擺脫金融海嘯陰霾，價格不但屢創新高，總成交金額高達1,584億元，寫下歷年新高，主要買方以建設公司占47%最多，顯示建商依然看好後市，持續儲存土地，也代表房地產景氣復甦訊號。

根據高力國際去年第四季商用不動產市場季報，受到低利率環境、市場游資充沛與看好未來的預期心理，去年商用不動產投資總額950億元，超越去年706億元水準，主要投資者為壽險業者占68%，零售商場首度躍居主要投資商品，占全年交易金額40%。

高力國際總經理劉學龍表示，雖然國產局持續緊縮大面積土地標售，但精華地段土地仍受歡迎，2009年土地交易金額高達1,584億元，建商甚至將範圍擴大至台中市區，今年建設公司買進土地金額達743億元，其他傳產與科技公司交易金額占633億元，第三名為壽險業者占208億元。

劉學龍說，由於素地愈來愈難買，今年下半年有多家建設公司買進老舊辦公大樓改建，包括興富發、志嘉建設都瞄準具備都更題材的商辦，短期可先翻新收租，長期要拆除重建。

劉學龍表示，國內壽險業者仍是今年商用不動產最大的買方，因其可運用資金高達8.9兆元。但根據保發中心統計，今年壽險業者僅運用4.1%資金在不動產，距離上限30%還有很大空間，只要銀行利率還在低檔，壽險業者還是國內商用不動產市場最大買家。

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戴德梁行總經理顏炳立認為，台灣房市才剛要走升，不論是壽險、台商、外資、建商，加上來有至少5,000億元的資金在市場找物件，只是沒有貨而已，因此今年買賣市場會持續火熱；但租金今年還不會上去，除非ECFA(經濟合作架構協議)簽署後陸資大量湧進，搶完信義區、搶內科，這樣整體租金才會有機會上去。

戴德梁行統計，2009年全台商用不動產的銷售漸入佳境，全年大宗不動產買賣金額突破千億元，創下五年的次高紀錄，回到金融海嘯前的水準。

顏炳立指出，全台灣房地產都在燒，今年兩岸簽定ECFA，將是「台灣房地產元年」。他樂觀認為，兩岸政治因素移除後，已經沒有阻礙，可用「兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山」來形容，台灣好條件、好地段產品，還是會上漲。

顏炳立指出，近期台灣房地產成交市場火熱，因為兩岸的開放給予市場無限的想像空間，現在是無限的資金在追逐有限的籌碼 (房地產物件)，連陸資個人都已經在台灣現蹤，「許多陸資個人已拉著皮箱，用現金來買豪宅」，把物件登記在台灣助理名下，搶先卡位，希望能在台北占有一席之地。

顏炳立坦言，現在的房地產不以「租金投報率」為購買考量，今年的租金並不會上去，因此現在的租金報酬率不高，但由於兩岸今年要簽ECFA，實在有太多資金在追逐，因此今年將是台灣房地產元年，房價還會往上走，而且未來就算回頭，房價也不會回跌到金融海嘯這波的支撐價位，尤其，台灣是高科技島，如果有很多廠商願意進來台灣，台灣房價就不會下來。

至於學者不斷提醒的泡沫化看法，顏炳立則認為，台灣在這波金融海嘯中價格一度下來，成交量也一度急縮，但量價一下來，馬上就有人出手，這樣來看，何來泡沫之有？

他強調，ECFA簽署、台灣開放後，台灣房地產不會全面大好，陸資來只會看豪宅、只會看好地段的商用不動產，不會去看三峽、林口，因此對一般民眾購屋不會造成影響。因此，今年來看，台北市地段好、條件好的巷內小基地，今年會續創新高價；台北縣則是地段好、環境好、大塊土地的高級住宅，房價會再續揚。



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緊鄰新光三越百貨台中店的「松竹皇宮」KTV，土地租約將在今年2月到期，地主決定出售，市場傳出每坪已喊到200萬元，可能引爆新光三越與遠東兩大百貨集團的「土地爭奪戰」。

台中市「地王」新光三越百貨台中店土地公告現值換算每坪不到60萬元，但緊鄰新光三越的「松竹皇宮」1,100坪土地，每坪則由去年底的180萬元，最近已喊到200萬元。

「松竹皇宮」土地租約即將到期，最近基地已圍起工地圍籬，這塊土地使用區分為「商四」，可規劃百貨商場、飯店及金融機構等，由於就在新光三越百貨與興建中的大遠百購物中心中間，占據地理優勢，成為各方矚目焦點。

稍早，親家建設才以每坪約150萬元買下新光三越旁另一筆約1,042坪土地。據了解，「松竹皇宮」土地三年前曾一度傳出有意出售，當時地主喊到每坪110萬元，但包括有意購買的遠東集團及聯聚建設都認為太高而作罷。

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國內這兩三年房市一直是多空交戰，今年也不例外，一般認為，2010年將呈「景氣復甦」、「陸資題材」對戰「利率調升」、「政策壓抑」局面，投資人不妨從經濟、政策、資金、兩岸及市場等五個面向進行觀察，隨時調整投資策略。

在經濟面上，太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，由於各種預測數據顯示今年經濟成長率可一舉躍上4%以上，加上開放大陸QDII投資，台股有望站上萬點，整體而言，經濟面對房市是有利的，惟投資人仍應注意失業率是否持續居高不下及內需不振、國內投資不足問題，這是經濟面最大變數。

政策面方面，四縣市今年正式升格、一生一屋自用稅率鼓勵換屋正式展開以及青年安心成家方案繼續實施，都能為房市帶來更大動能，不過今年五月即將實施的公設分開計價、確定逐年取消的停車獎勵以及台北市政府預計在明年展開課豪宅稅，則為房市埋下不安的因素。

基本上，多數建商、仲介目前多認為豪宅稅不致明顯影響市場，但也有一些業者擔心民粹式的「反商」會持續升高，變化就很難說；公設分開計價方面，雖然設計原因之一是為抑制不合理房價，但根據中信房屋最新調查結果顯示，有一半的消費者擔心內政部這項修法反而將促使房價續漲，五月上路後到底預售市場如何變化，投資人宜密切注意。

停車獎勵取消，包括遠雄建設董事長趙藤雄、興富發董事長鄭欽天都認為奇貨可居的北市地主不會因此降價，也就是說建商未來土地取得成本將會變相增高，房價恐怕還會上漲，當然最後仍得看消費者能否接受而定。

兩岸題材是2010年利多主力，包括金融MOU正式生效、ECFA 正式簽訂，都可望讓台灣不動產市場更上一層樓；不過剛結束的立委補選，執政黨全軍覆沒，為ECFA簽訂帶來變數，鄉林建設董事長賴正鎰認為，如果ECFA不簽，或者五都選舉，執政黨再次潰敗，房地產前景就值得憂慮。

資金面方面，張欣民表示，現況來看銀行體系資金仍十分寬鬆，台幣看升又能吸引海外熱錢續進台灣，房地產仍有充沛資金動能，不過照全球經濟走勢來看，利率有走升的空間，而利率一旦反轉向上，對房市之衝擊就不容小覷。張欣民認為2010年房市最大的不確定因素是利率是否揚升。

張欣民表示，整體來看，2010年台灣房市是兩岸開放政策及民怨、利率的拉鋸戰，前者讓房市還有向上的想像空間，後者則是一股反制的力量，兩者勢鈞力敵。他認為今年市場將會呈現「價穩量縮」的格局，民眾購屋要特別做好比價的動作，免得高檔套牢。

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同樣的地段，房價卻大不同，號稱豪宅與普通住宅，有時候價格可能相差一、二十萬，怎麼會有這麼大的差別？專業建築師建議，最好選擇有公正第三者檢測的建商，以及市場口碑較好的施工團隊，才是最重要的關鍵，消費者應該多打聽多比較，以免吃虧又上當！

■　公正第三人檢測 權威把關最放心

　　「無論是哪種施工方法，落實與否才是決定建築品質與安全的關鍵！」親家建設黃經理指出，對一般非建築土木出身的消費者而言，建築工法是一門艱深難懂的學問，其實從一些小細節就可以見微知著，瞭解建設公司對施工與品質的用心程度。

　　一般建設公司，通常會「球員兼裁判」，因此，材料不管是鋼材抑或混凝土，出廠時都需檢附測驗結果，尤其是鋼構的部分，仍有一些業者會於施工現場再行加工，材料品質與安全便不如出廠時那麼有保障，最好注意建商是否有委請公正第三單位，在現場實地檢測把關，這不但讓營造廠商放心，也能讓消費者安心。

■　建材非行銷工具 瞭解施工團隊過往

　　許多昂貴的建材其實不一定具有實用性，不必要的建築成本反而會反映在銷售價格上，造成消費者的負擔，如抗震的配備應透過結構整體的計算來裝設，而不能為了製造銷售話題，隨意安裝沒有實質效益又所費不貲的建材。

　　此外，在資訊發達的今日，上網搜尋建設公司的業績口碑其實並非難事，以中部地區來說，從九二一後被列為危樓的案數，或是建設公司的成立時間，就大概可以推測其施工品質，是否經得起市場與天災的考驗；而處理過棘手中輟屋或大型公共工程的團隊，其工班底子通常會較為堅強，施工經驗也相對豐富；另外，從業績作品也能看出施工團隊的經歷。

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揮別金融海嘯陰霾，受惠於ＭＯＵ、ＥＣＦＡ政策利多，及兩岸經貿交流更趨頻繁，去年房市逆勢扶搖直上，大台北房價創下歷史新高價位，而今年住宅投資、購買趨勢為何？房仲業者透露，預估今年購屋趨勢會呈現Ｍ型化發展，頂級投資型商品將成富人最愛，都更議題將持續發燒。

■　頂級商品富人最愛 北市遷移潮再現

　　永慶房仲集團研究室協理黃增福指出，ＥＣＦＡ簽訂時程牽動著明年台北市豪宅產品的表現，這類買家以具跨國企業、國際移動、與全球生意往來者為對象，非傳統的一般需求型住宅僅侷限本地客。景氣熱、股市好時，大戶買方視豪宅為象徵性財貨，無所謂合理價，越具稀有性，價格塑造效果越強。

　　另一方面，景氣逐漸好轉，大台北房價也來到歷史新高每坪２９萬價位，對於首購族、換屋族來說，負擔都比以前沈重許多，黃增福表示，買方板塊還是會往北縣移動，再加上有縣市升格及捷運線等重大建設加持，塑造絕佳購屋自住環境，今年房市可望延續這種輕移民潮。

■　中南部房市 跟著重劃區跑

　　住商不動產表示，中南部房市受到金融海嘯衝擊較輕微，對於今年有意購屋族群來說，重劃區仍是首選，譬如台中１２期重劃區土地標售案，還吸引了大批北部投資課進場搶標，相對目前房價已經飆高的五期、七期，目前１２期重劃區更有發展潛力。

　　在高雄部分，農１６特區及美術館周邊，因鄰近捷運站、漢神巨蛋商圈，又有廣大綠地，生活機能逐漸成熟，未來保值、抗跌性最好。

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