台 中 地 產 X 檔 案

隨著股市攀升，房市的春燕回來了嗎？成為不少手握現金投資客共同的疑問！永慶房仲集團總經理廖本勝建議消費者，不妨多比較市場價格，以台北市為例，當預售屋與中古屋的價差，只有10~15萬差距時，就是進場買預售屋的好時機！

■　價差拉近 投資客獲利空間大

　　「只要選在精華區，不管買中古屋或預售屋，都有獲利空間！」廖本勝說，預售案進場最好的時間點，是預售行情跟中古屋房價，價差最小時，代表當時市場景氣低迷，投資人只要支付頭期款，就能享受未來2~3年後房價的增值。

　　以2003年的房市低點來看，北市預售案行情與中古屋房價，價差只有10~15萬元，當時就是買預售屋的好時機，而去年第2季，市場熱度最高時，北市平均價差25萬元；現在的價差則約20萬元，投資人可隨時留意每1季的行情落差，伺機進場投資。

■　選擇優質地段 保證抗跌增值

　　永慶房屋總經理葉凌棋建議，要找抗跌性高的地段，以北市第2圈的行政區為首選。因為第1圈市中心的房價已高不可攀，例如大安區、中正區，要找到總價2000萬元以下產品已很少見；北市第2圈行政區的大樓、公寓，總價範圍600~2000萬元，相對平易近人。

　　而台北縣的板橋、中永和及新店，地理位置與北市第1圈的行政區僅一橋之隔，擁有捷運行經，生活機能成熟，也是自住型買方可考慮的地段；至於餘屋量大的林口、三峽及淡水地區，雖然便宜，但抗跌性太弱。

　　此外，選擇投資住宅的原則，包括「近比遠好」、「大比小好」、「高比低好」。「近比遠好」，是指物件愈近捷運站愈好，可考慮的範圍在捷運站出口700公尺以內；「大比小好」，指換屋產品比首購產品好，首購產品只有國內市場有需求，但總價3000萬元以上產品，會有台商或外來資金的需求，轉手增值力道較強；「高比低好」，代表樓層高的產品，增值空間較可觀。

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低利時代來臨，投資不動產成為許多人期望穩健致富的選擇，其中，成為每月固定收益的包租公、包租婆，是許多投資者的主要作法之一，不過，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，一定要把待租期與相關耗材的支出，一併計算進去，至少要超過5%，才有利可圖！

■　學區、捷運宅 出租投資套利最夯

　　成為包租公、包租婆，主要有兩種方式，一是購買成屋或是中古屋，短期內即可實現租金收益；另一種方式是購買預售屋，以10~20%自備款，換取未來1~2年約1~2成增值性，搭配建商優惠付款條件，進入門檻通常更低，投資報酬率通常較高，若房價增值性不如預期，出租更是「進可攻、退可守」的投資方式，加上銀行利率仍處於低檔，包租公、包租婆的每月進帳收益，仍是相當有吸引力的投資方式。

　　「買屋首重區位！」徐佳馨說，想要成為包租一族，並非買了房子就可以順利出租，學區及企業密集區段或是捷運沿線，仍是投資的不敗地段，住商不動產企劃研究室提醒包租公、包租婆們，隨著房價與利率走升，及市場預售套房產品陸續完工進入成屋市場，未來投資風險提高，此外「客源多寡」及「利率走升程度」，都是避免投資「住套房」的重要觀察指標。

■　 轉屋空置、耗材支出 也應計入投報率

　　一般來說，實際的投資報酬率，並不是單純的以租金去換算，還包括了可預期的裝潢等相關費用，以及不可預期的轉租成本，如轉租時的空置期，以及房客在租屋時的水電等相關耗材，零零種種的費用加總後，算出實際的金額，超過5%進場才較能保障獲利。

　　除了外在環境之外，物件本身的條件也相當重要，一般來說，為了一方面能夠租到好價錢，另一方面降低房屋的空置期，除了裝潢之外，許多房東還附家具、網路等，這些都是房東必須承擔的資本，因此，在高額租金的背後，成本上往往所費不貲，這是想要成為包租一族時所必須仔細考慮的！

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景氣不佳，很多人會購買剛交屋的新成屋，眼見為憑，又可以立刻入住，不過，由於多數前屋主都已經跟建商點交過公設，因此，購買新成屋的購屋族，常常忽略了公設的點交，但如果交屋時沒有仔細勘查公設，等到交屋後才發現問題，到時候建商、前屋主兩相不應，新屋主通常會面臨投訴無門的窘境，因此，房仲建議，點交新成屋時，最好要求建商提出公設相關執照，確認已經完全沒有問題再付款購買！

■　公設空間影響大 管委會可代為點交

　　現代的住宅，除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外，還有中庭花園、娛樂休閒等設施，因此，公設影響的層面不比個人住宅來得小，如果忽略公設的點交，交屋後才發現有瑕疵，那可就後悔也來不及了。

　　公共設施該由誰來點交？購屋人大多不清楚，但在法令條文中，對於應由誰來負責公設點交工作，並沒有明確的規範。理論上，公設應該是由全體住戶共同點交，但實際上卻不太可能實行，因為住戶購買與遷入時間先後不同，很難大家一起點交公設，而代表住戶的管理委員會，是由住戶組織而成，因此有不少法院均承認管理委員會，可代替住戶點交公設。

■　購屋先看點交執照 如有疑異可緩交

　　公共設施的點交時間，應該與住戶購買的戶別室內空間同時完成，也就是所謂的「專有部份」，通常點交「專有部份」比較單純，也較不會有爭議，但是公設因為牽涉的範圍、項目、時間與技術、權限都較廣泛，而顯得複雜許多。特別是現在有許多房屋，都是在公共設施尚未完全完工前，即先行交屋，在點交時間與點交權益上就會有所爭議。又如果買賣物件為中古屋的話，還常會遇到公設損毀、缺乏管理、甚至遭人佔用等問題。

　　公設在點交時，除了要注意公設內容與項目，是否與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合外，還要檢查公設能否正常運作；如有經主管機關檢驗通過或發給使用執照的公設，也應請建商出示相關證明文件，並將點交情況清楚紀錄下來；在點交時有爭議，則應予以保留不點交，並以存證信函聲明向建商施壓。不過，無論是由住戶或管理委員會出面，在點交公設時，往往會因為欠缺專業能力，而無法發現公設的瑕疵或問題所在，若能請專業的管理公司協助點交工作，對全體住戶的權益會較有保障。

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上櫃公司裕國集團在台中縣龍井推出6000坪的景觀溫泉別墅社區「裕國溫泉會館」，業者禮聘泰安觀止技術專業指導，強調戶戶溫泉，「家裡，就是VIP溫泉度假天堂」。

「裕國溫泉會館」協理李秀美說，基地靠近高速公路、50米中興路旁，經由特三道路可直達台中工業區以及機械園區，走外環道，可達台中國際機場、烏日高鐵站，對外交通連結便利。

「裕國溫泉會館」以6000坪雙公園精塑社區價值，全區電纜地下化，視野無界限，靜攬大肚山日夜美景，規劃有會晤大廳、元氣韻律館、月之泳池、露天溫泉池等公共設施，並採用虹翔物業門禁管理。

李秀美說，獨棟、雙拼溫泉別墅區，每戶主力坪數地坪40坪到80坪、建地65坪到100坪，外觀參考北投溫泉博物館，客層以醫生、自營商、高階主管為主，不少七期豪宅客被溫泉入宅吸引下訂，銷售逾八成，預計6月底落成。

李秀美說，裕國溫泉會館大樓區也即將完工，規劃83戶、每戶22坪度假行館，總價399萬起，1樓店面，2樓以上住宅區，可眺望大肚山美景，不少老客戶看好兼具度假行館、出租功能，潛銷期紛紛下訂。

資料來源: udn房市情報     回首頁

【陳宇軒╱台中報導】
Tech Mall購物中心位於台中市西屯區，鄰近中科園區，周邊生活機能發達，交通便利。周邊以大樓產品為主，新成屋大樓每坪約12~20萬元，房仲業者認為，由於該區餘屋不多，若市政路延伸計劃順利推動，未來房價將有2成以上補漲空間。

聯外便利
台中Tech Mall購物中心位於西屯路、玉門路口，西屯路東向可接福雅路、安和路、中彰快速公路，沿玉門路南向可接中港路，中港路東西向可接中山高中港交流道與中二高龍井交流道，交通動線完善。

Tech Mall購物中心內有生鮮超市、五金量販、羽球館，與多家大型餐廳，西屯路兩側也有多家商店、小吃與水堀頭黃昏市場可供採買，中港路、福林路口有台糖量販店。

屋齡10年內別墅多
信義房屋中科店店長陳顯文說：「Tech Mall購物中心鄰近中科園區與東海大學，是該區生活機能的重心。」周邊還有國安國小與即將招生的福科國中，學區完整，西屯路為中科地區主要幹道，交通便利。

中信房屋中科福華加盟店經理張惠珍說：「Tech Mall購物中心自3年前進駐後，周邊推出不少新建案，以大樓產品為主。屋齡5年內，35~55坪，3房格局為主力，每坪約12~20萬元。」

新屋入住率漸攀高
張惠珍表示，目前新成屋都集中在國安一路及玉門路上，新成屋別墅產品僅有「隱CASA墅說」等少數社區。陳顯文表示，該區別墅屋齡多約10年內，總價約1000萬元起。

張惠珍指出，該區房價較台中市區低，生活機能佳，且鄰近中科園區與東海大學，目前客戶多來自中科員工、東海大學教職員，也有不少來自沙鹿鎮、龍井鄉等周邊區域，以25~40歲的首購族居多。

陳顯文認為，目前該區新屋入住率愈來愈高，且台中市政府已提出市政路延伸計劃，由市政路穿越中山高直通福林路，完工後將可改善中港路易塞車的問題，未來房價至少有2成以上的補漲空間。

預售案及新成屋案近期推案量較少，惠昇建設新案「惠宇可觀」位於福順路，強調居中科地區核心，坪數46~120坪，預約單價每坪15~18萬元，是該區最新預售案。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

【張瑞傑╱台中報導】
大型造鎮案案量大、戶數多，常成為同區段的指標個案，中部地區最近推出不少大型造鎮案，採整體開發，社區整體質感佳，尤其低總價更是最大賣點，主力總價約500~600萬元，多數個案均位於都會區外緣，訴求首購族。

台中市區的土地近年來價格高漲、可開發的大片建地取得困難，造鎮別墅案幾乎都位於市郊區段，房價也比較低。
其中屬於長期開發的大型造鎮開發案，例如位於台中縣大肚鄉的「台紙新市鎮」、彰化市的「台灣新故鄉」、「陽明新天地」，整體面積都超過萬坪，總戶數超過300戶、甚至近千戶。

「裕國天泉」擁溫泉
另外也有一部分屬於規模略小的透天別墅造鎮案，基地面積萬坪、總戶數約百戶，建商採分期開發，從去年中至今，包括沙鹿、龍井地區的，「中港芬蘭」、「中港瑞典」、「The漾別墅」及「裕國天泉」，以及南投市的「京城」等案。

此類社區的共同特色為社區土地面積大、價格不高，因此單戶別墅總價也以低價為最大賣點，去年還曾經出現過總價398萬元起的超低價位。

然而，今年以來價位稍有調升，除了「裕國天泉」強調社區有溫泉、附加價值高，總價超過千萬元，其他個案主力總價多僅約500~600萬元，價位在市場上的競爭力十足。

多處於市郊機能較差
台灣紙業公司建設部副理高永平說：「由於開發時間、區段不同，一般重劃區內的透天別墅，產品整體造型不一致，而整體開發的造鎮式別墅，採共同開發，街廓完整、整體質感也較佳。」
由於大面積土地在市中心已經不多，因此各大型造鎮案多出現在市郊，土地價格不高，房價也比較低，但市郊的生活機能不如市中心，則是各大型造鎮案的共同缺憾。
萬閤廣告經理邱明堂說：「低總價是大型造鎮的趨勢，能夠讓購屋者略為犧牲生活機能便利性，卻能以較低總價購屋，因此仍然有不少首購族群趨之若鶩。」

引進商店 強化機能
造鎮個案大多位於都會郊區，常有生活機能不夠便利的疑慮，不過也有部分建商為了補足生活機能，規劃各項公共設施滿足住戶需求，如台紙公司在大肚鄉的「台紙新市鎮」，社區佔地7萬多坪，區內預留學校預定地、機關用地、停車場等，並規劃公園、籃球場、社區活動中心等設施，甚至吸引了便利超商、五金量販店進駐。

提高附加價值
由上櫃公司裕國冷凍集團（股票代號：8905）在龍井鄉推出的「裕國天泉」更以溫泉為訴求，強調1戶1湯池，更推出溫泉會館，規劃游泳池、溫泉SPA、健身房等設施，社區有櫻花林公園與庭園造景，另有24小時保全管理與統一門禁管制，附加價值高，因此總價也提高，每戶總價千萬元起，主要強調休閒機能。
總誼建設在彰化市建國南路的「陽明新天地」分3期推出，目前已推出第2期。第1期共65戶透天店面與社區別墅，社區內有2層樓的社區會館，與500坪的南洋風中庭、水景花園、兒童遊戲區等。第2期有88戶、共4排的透天店面與別墅，其中55戶店面規劃出內、外商店街，強調住店雙效，是少見有商店街的造鎮社區。


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儘管房市未全面止跌回穩，台中中古屋房市在四月份的表現卻很亮麗，在台中理財型的物件指的是店面與整棟透天套房，大學校區與主商圈的小型樓店和整棟出租套房，只要打出高租金報酬率，交易特別快，甚至常見當日看屋當日簽約的熱況。正當預售市場忙於去化一兩年前推案餘屋之際，中古屋市場的理財型物件開始受到新入行的投資客青睞，這個現象房市專家解讀為物件的「良性換手」，有利於房市後市發展。

■　房客租金負擔輕 低總價店面好出租

　　台灣經濟基本面尚未改善，失業率走高近6%，小吃攤與連鎖店吸收很多失業人口，開實體店創業的人很多，需要的店面面積不求大，設點在台中主商圈非主要幹道，租金相對省很多，30坪以內小面積樓店好找，月租金不超出20000元的很好出租，對屋主而言，坪數不太大的低總價樓店出租快、空檔期短又能保值，長期換算下來租金報酬率反而比大店面好太多。特殊時空背景也造成台中市主商圈非主幹道 30坪以內小面積樓店意外爆紅，無論出租出售都成當紅產品！

■　租金數百萬最穩 不畏高價強力收購
　
　大台中地區大學多達17家公私立大學及科技大學，學生外宿人口眾多，學校成為套房集中地，近年來建商熱推整棟透天套房或是一樓當店面二樓以上當套房的店墅。學生套房一次收足半年租金，學生比上班族流動性稍高，但麻煩事比較少，這類套房特別強調高租金報酬率，年毛租金報酬率抓在7%就有誘因，並搭配代租代管公司替房東處理業務，年服務費是租金一 成，只要地點好，退休族很多人捧場，東海、逢甲、中興大學附近最多這類產品。

　　一棟透天套房幾十間，租金豐厚，多半以高價託售，因屬非自用住宅用途，雖有出租合約證明收入，銀貸可能不到8成，買方最好備足3成以上才容易成交。例如東海大學成交一棟透天有80間套房，成交8000萬元年收700萬元，毛租金報酬率高達8.7%，自備款加仲介佣金高達2600萬元，自有資金回報率高達25%。現買現賺租金，在不景氣當中整棟套房儼然成為絕佳理財工具。

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不論是別墅或是豪宅，對於領死薪水的上班族而言，無疑是遙不可及的夢。 不過若是把台北市購屋的預算拿到台中市，卻很有機會入住所謂的「山寨」小豪宅。 台中七期的新建大樓，越蓋越像是小豪宅或是社區電梯別墅，每坪開價三十萬，實際成交價介於14至20萬之間。

■　台中北七期市政廳 房價回復基本面

台中縣市議會已決議明年台中新市府團隊，將如期遷入七期新市政中心辦公廳，大台中新都心正式誕生。市政廳位置在北七期新光三越附近的惠中路與市政北七路口，住市區的民眾一定留意到市政廳周遭景觀與天際線已起了很大的變化！

超高豪宅大廈一棟棟完工交屋，市政廳周遭的北七期與對面的中港路文心路上更有大戶數的新成屋或預售案也同時在銷售，顯示台中新都心的重新定位讓附近的房市前景看俏，卻也因為七期利多出盡不宜炒作，房價必須恢復到供需基本面。

■　豪宅品質大樓價位 「山寨」版小豪宅出線

特別是位在雙捷運站區步行範圍的新大樓，房子品質越蓋越好，活像「山寨」版豪宅，售價很友善約只北七期的半價，大受民眾歡迎買氣直上，讓住不起豪宅的小市民，也能享受豪宅品質！中港路與文心路交叉口是藍線地下化捷運與綠線高架捷運的會合點，愛買、中華賓士、上城、合作金庫旁邊就是未來雙捷運站區。雙捷運站區四周700公尺範圍正是台中房市熱區！

七期旁很多「山寨」版小豪宅最高開價來到30萬元，實際價約在14~20萬元之間。仲介業者不解的表示，房子差不多，與七期隔一條馬路(指中港路與文心路)房價差一半，恐怕台北人很難理解吧！

■　豪宅供需失調 別墅增值富人首選

七期面積不小，要論七期房價應分區塊而論才行，目前七期豪宅案量、受歡迎程度與價位出現三種現象，由北向南呈遞減狀態，北七期(新光三越、市政廳附近)最多最高、中七期(市政路)其次、南七期(公益路以南)較少較低。目前仲介業的豪物件宅售價高低分歧，有低於20萬~45萬元不等。豪宅在同區塊更因樓層別、屋齡、總戶數多寡、建商商譽、地段門牌等主要因素呈現不同買氣。

一位不願俱名的建築業內解析豪宅市場，第一，若每坪30萬元以內，當地多數有錢人應該可以接受。第二，短期蓋太多供需失調，行銷過程難脫炒作之嫌，自住客佔少數投資客佔多數，不景氣同時大量殺出，自住客懷疑日久無法預期社區水準，第三，所有豪宅案開價均高，預售到交屋3~4年，建商與仲介卻同時賣屋，走一趟仲介店即可了解市價混亂，真假豪宅、山寨豪宅選秀，魚目混珠造成「劣幣驅逐良幣」現象，戶數少管理好的豪宅反而無法反映價值！第四，大豪墅加入競爭瓜分客戶，若買大樓豪宅150 坪總價來到5000萬元，因公設比很高，室內實際坪數變少，若5000萬元買到市區優質地段小社區電梯別墅，室內實際坪數多很多，單一土地持份，銀行鑑價高，保值增值可期。

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