台 中 地 產 X 檔 案

內政部正式宣布，自明年12月25日起，台北縣市、台中縣市、台南縣市與高雄縣市，將合併升格為直轄市，分別正名為新北市、台中市、台南市與高雄市。隨著縣市升級的議題再發燒，房仲業者指出，北、中、南三大區塊，分別以台北捷運內湖線，還有十月份即將動工的台中捷運綠線，以及高雄左營區最夯！

■　轉守為攻！ 投資客大舉進場

　　前一陣子購屋動作頻頻的自住客，開始消聲匿跡，中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，因為房市景氣已回溫，不少自住購屋族群預期難有議價空間，近來態度趨於保守，反倒是投資理財族群開始轉守為攻，「在目前低利率環境及通膨預期心理下，低風險的保值理財投資標的需求度大增，預料理財性的購屋客層將撐起第三季房市！」

　　中信房屋日前發布的「宅指數夏季報告」，也顯示，在房市長線看好的情況下，不動產已躍升為民眾心中抗跌保值最佳標的，有30.5%的民眾看好，勝過現金（21.8%）與黃金貴金屬（18%）；第二季時民眾使用的理財工具中，「不動產」較第一季明顯增加3.2%，達到24.4%。 此外，有將近六成（58.12%）的受訪者會因為政府積極促進兩岸經貿交流、推動陸資來台投資房地產，而提高自身買房意願，並有高達59.09%的受訪者會因為四都升格利多加強購屋意願。

■　北內湖、中綠線 南部左營最夯

　　「投資人想在下半年進場布局，仍需謹慎選擇，可掌握『北內湖、中綠線、南左營』這三大熱區！」台灣房屋首席總經理彭培業分析，其中，台北內湖捷運已正式通車，這條黃金路線是內湖居民期盼已久的交通核心網，加速拉進內湖前進市中心的距離，也搭起台北市南北交通的熱線，加上連結松山機場線，已吸引不少台商回流在大直、內湖區置產，預期將帶動內湖區及周邊區域更加繁榮。

　　至於台中捷運綠線將在10月動工，捷運行經的區域如文心、北屯，前景看俏。 高雄在縣市合併升格後，市中心行政區將更顯重要，房市表現將會出現「強者恆強」的現象，彭培業因而預期，高雄農16特區、美術館特區一帶，還有一波好行情。

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資金寬鬆率持續上揚，市場上熱錢不斷，加上近年來地上權住宅相當火紅，不少人選擇投資收租，投報率比銀行利息高，不過要提醒民眾，只有地上權或只有使用權的住宅，因為沒有土地持分，產權完整度不足，貸款也會因此受限。

■　無土地持分 貸款恐受限

　　台北市土地日益減少的情況下，越來越多建案採用購買地上權或是使用全的方式銷售，由於沒有土地持分，房價也比較便宜，對於口袋不夠深的購屋族而言，是另一種省錢購屋的考量。

　　不過銀行業者表示，由於這種房子沒有土地持分，所以產權不夠完整，對於銀行而言較不受歡迎，貸款額度與一般房貸還是有所落差，所以想投資這類房子的投資客，要多加留意。

■　土地持分複雜　整合難度高

　　除了只有地上權房屋購買時要注意之外，土地持分過於複雜的房子也要考慮清楚。像是有許多房子是祖先遺留下來由子孫繼承，往往一筆土地或是房子登記在複數人之下，甚至一筆土地登記的名字上百人都有可能。

　　房仲業者表示，這種房子由於土地持份多人，所以整合須需要大量時間，難度也比較高，購屋族要特別留意。
　　 　
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真的是「人算不如天算」！政府與業者處心積慮拉抬的房市，意外碰上莫拉克颱風來攪局，加速兩千億政府優惠房貸戛然而止，加上八月下旬進入農曆鬼月的傳統淡季，八月份全台房屋交易量頓時減少一成五至兩成左右，議價空間加大一成左右。

■　大台北量縮價增　八月房價漲9.4%

　　根據永慶房屋資料顯示，大台北地區8月份的交易量萎縮近2成，但都更題材的老舊公寓，以及豪宅產品的價格漲幅相對較大，使得八月份的房價漲幅仍較前一個月增加9.4%。至於南部房市，因受風災影響較大，交易量嚴重衰退，價格較難支撐，高雄交易量減少2成多；台中則因近期的新流感疫情，波及民眾看屋意願，看屋人潮銳減不少。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨主任指出，大台北地區除了總價較低的文山、萬華、北投、汐止、土城、樹林等區域外，其餘都受到或多或少的衝擊，特別是在多頭暴漲的行政區，成交量至少萎縮兩成，顯見買方對於開價不合理的產品，已產生抗性，拒絕一再追價，買氣自然減弱。

■　中南部房市冷清　大膽議價探底限

　　永慶房屋總經理葉凌棋表示，天災與政策對於高總價的豪宅產品影響不大，但是中南部的中古屋主要以總價三百到五百萬元的住宅為大宗，因此兩千億優惠房貸的停辦，對於中南部影響較大，未來對於台北縣也會有些許影響。

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，房市交投冷淡意味著議價空間增大，打算購屋的民眾不妨先做功課，可直接詢問房仲當地中古屋的成交行情，再斟酌殺價的成數；或是打探同區段的預售屋開價，再下殺兩至三成，大約等同於中古屋的合理價位。倘若購屋區段呈現餘屋過多「供過於求」的現象，買方不妨大膽議價，試探賣方的拋售底限。

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【文/范世華】　

　　由於政府刺激經濟的政策，在金融資金鬆綁的條件下，貸款的利率在台灣歷年來的記錄上已到達不曾有過的最低點，再搭配政府「二千億優惠購屋專案貸款」，充份降低了民眾購屋貸款負擔的壓力。

　　但是另一方面，由於失業率居高不下，銀行承受房貸業務的基本條件，還是會考量到風險的因素，一般民眾想要有高額的房屋貸款，也不是件容易的事。能夠享受優惠房貸條件的，通常若不是限定「物件」需位於精華地段，就是限定「個人條件」年所得百萬以上或是軍公教人員，否則不是會有額度上的限制，就是會有利率價格上的加碼計算。　

　　簡單歸納銀行承受房屋貸款的授信條件，就如前段所述的，可分為：「標的」與「對象」兩個部分。

　■　擔保「標的」的條件

　　也就是房屋的成交價或是銀行的估價，不管房屋的價格有多麼的高、或是多麼的低，所衡量的標準，簡單說其實就是所謂的「接受度」，不多說一般市區公寓或大廈的房子，若是座落於鄉鎮地區的標的，房價非常的便宜，可是如要脫手還是很多人要，就是所謂具市場性接受度高的標的（即使真的法拍也不會沒有人要），一般人能接受的房子，銀行當然也能接受；反觀普遍性屬於單身或是適合被用來做為出租運用的標的，低於12坪或15坪以下的套房，由於轉手不易，因此即使是位於精華區，銀行普遍的接受度仍然不高。

■　貸款「對象」的條件

　　是否有足夠的還款能力，是銀行核貸的重要關鍵，銀行對於持續性的長久穩定性收入，要比擁有高額收入卻可能起伏不定，就還款風險的看法上要來得比較放心。因為除了職業類別、年收入之外，工作穩定性的部份，也是屬於你個人的信用條件之一，所以現職或同業別的工作年資也是考量的重要因素，它代表擁有穩定的持續性收入，連續性的工作年資愈長，相對也就表示會有較為良好的還款能力，因此一般人在選擇職業或轉職的方向，也不要忽略了要維繫以及累積個人的「信用資產」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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景氣不好，買了房子到底該找設計師？還是找工班施工就好？甚至乾脆自己動手作最省？建議消費者，最好依據自己的預算、屋況與裝潢需要等面向，評估自己的需求，然後再決定到底要怎麼裝潢自己心愛的家！

■　是否找設計師？ 視裝潢需求決定

　　如果，只有局部變動或是需求上的改變，是可以先以DIY的方式，來達到其目的與要求。如一面牆需要增加櫃子，就可選擇市面上一些固定尺寸與樣式的傢俱，大量製作的傢俱最為經濟，品質與功能上也不差，只需挑選適合的樣式即可，所以這種選擇是較為實際與實用。

　　而購買系統傢具的優點，是可以與家中尺寸完全吻合，但是在樣式與材質上就沒有那麼多的選擇；而較高檔的傢具店，選擇材質較佳亦有不錯設計的櫃子，請廠商量身訂做，兼顧實用與美觀，尺寸又吻合，唯一考慮的風險，是樣式會依尺寸的改變而有所變化。

　　如果想做全面格局的改變，最好還是請教專業設計師，因為設計師通常較有經驗，在動線以及格局的規劃上較為理想，也較能以最適合業主的方式呈現，因為就算自己動手設計監工，可能需要耗費相當多的心力與工人溝通，在價錢方面也不見得比較便宜。

■　屋況、預算不同 裝潢方式有異

　　從屋況考量，預購屋在購買的時候，需先向建商詢問工地進度，並於客變前1~2個月作好屋內格局及水電規劃，這樣對「客變」時的調整來說最為經濟；新成屋通常有了現場可以直接確認問題，但因屋況很新所以水電等基本 系統不需要汰換，只要稍微調整即可；一般來說中古屋裝潢費用會最高，因為屋齡老化，漸漸的一些問題都會浮現。

　　此外，最好掌握住項目及預算，再來決定找什麼人來幫你處理。設計師可能考量客戶需求後，還會將客戶想法作理性與感性的切分，經驗判斷後繪製圖稿，以及與裝潢工班溝通協調的義務，所以設計費也收的不少；如果想省點錢，自己找裝潢小包與工人的話，因為沒有圖面製作的提供，所以在溝通協調上非常重要，必須格外的耐心與小心。

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【網路地產王/劉祈相/台中報導】

　　無論在辦公室或外出，用PC 、NB、 PDA、3G手機都能隨時上網看顧自己住處、家人尤其兒童與老人家在屋內外活動情況。邀朋友到家聚會，到了客廳時，只要輕觸冷光控制面板已設定好的按鈕，「聚餐」的浪漫情境立刻出現，所有的燈組、電動窗簾、AV家庭劇院進入預設模組而產生令人驚豔的效果，省下的時間讓主人家得已從容招呼朋友們。這樣的高智能無線智慧科技已經正式走入更多人的家庭，強烈吸引時下年輕朋友，首購族特別喜愛住在這種人性化的數位宅，安裝高智能無線智慧宅設備的新成屋案，銷售業績嚇嚇叫。

■　無線勝有線 操作超EASY

　　杰峖數位科技高智能無線智慧宅設備的中部總經銷瑞晟國際實業有限公司總經理謝揮斌指出，無線市場接受度最高，舊式的有線安裝配合弱電須固定式配管，破壞壁面或裝潢，杰峖無線智慧宅設備運用WIMAX無線訊號平台加上無線E化設備，省下基電配管線的成本，這套設備含遠端控制主機或近端觸控面板所有設施都可以拆下帶走在組裝，無論新屋或中古屋都能隨時安裝。

■　家電、保全、多媒體 功能整合

　　無線全智能智慧宅設備的能作情境表現編輯、整合燈光、電器、AV音響、CCTV攝影機，控制方式是透過內建雙向無線接收模組，可接收無線傳感器，建立防盜報警系統。遠端控制須靠PDA、手機、電腦，近端控制就利用手指觸碰類似電視遙控器大小的面板或直接按晶控面板都可以指揮達成作用。整合後的情境群組也可以隨時修改，將來要搬家也可整套帶走再重新組裝。

■　「一條龍」服務 選配全配悉聽尊便

　　謝揮斌說，目前高級房屋使用這套設備幾乎都藉由室內設計師作設計規劃時建議使用，若施工時只作部分選配，完工後如想增加功能，都能即時追加一點都不麻煩；而在新成屋市場的首購型住宅反應特別好，按裝這套設備，費用不多，讓新家客廳、臥房顯得體面時髦好用，可增進居家生活情趣，提前實現時下年輕人對E生活的憧憬。建設公司通常在售屋作搭贈免費提供選配設備給買主，一些基本功能的主機面板等等，交屋後屋主覺得好用想增加擴及到其他房間或整合更多影音家電、安控，都隨時能的得到充分的服務包括維修。

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【陳宇軒╱台中報導】
台中市立東山高中在8月1日正式成立，是北屯區第1所完全中學，國中部學生享有免試直升高中的機會，實現12年國教。改制1個月來，學校周邊看屋人潮增1倍，房價也有約1成的漲福，房地產業者認為，未來學校周邊房價仍持續看漲，有機會成為台中市最新的金磚特區。

台中市原有3所完全中學，分別為7期重劃區的惠文高中、逢甲生活圈的西苑高中、與科博館生活圈的忠明高中，每所學校學區各有不同的區段特色。今年8月1日，東山國中正式改制為台中市立東山高中，是台中市第4所、也是北屯區第1所完全中學。未來國中部學生將有免試升學的機會，省去升學考試的麻煩。

免試升學刺激遷居
台中市政府教育處副處長葉俊傑說，台中市北屯區是台中市人口最多的行政區，但區內一直沒有完全中學，「東山國中是921震後重建的學校，校舍與設備較新，地點、設備符合升格效益，因此將東山國中升格為完全中學。」

永慶不動產台中10期加盟店經理程立漳指出，東山高中位於10期重劃區，改制後，吸引不少民眾考慮在此學區購屋，「過去1個月來，每周看屋人潮成長了1倍，許多家長都是考量到小孩可以享有免試升學機會，一口氣唸到高中畢業。」

程立漳說，東山高中周邊房屋買賣詢問度熱衷，並以30~45坪，3~4房的產品最受歡迎，10年內中古大樓房價也從每坪10~11萬元，漲至11~12萬元，漲幅約1成，回到金融風暴前的房價水準。

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