台 中 地 產 X 檔 案

試問，在房地產市場當中，哪種產品房價低，又具有高投報率？目前業界把焦點鎖定在「地上權住宅」產品，如「京站」即是一例。房仲業者表示，地上權住宅因為房價低，不僅可讓預算有限的無殼族入住，更讓斤斤計較的投資客有利可圖，預計未來精華地區的「地上權宅」，勢必如雨後春筍相繼出現。

■　「台北花園」身價高　每坪至少80萬

　　根據住商不動產統計，全台北市最知名的地上權宅共有七處，依屋齡新舊排列，分別是：「京站」、「南京333」、「東京凱悅別館」、「台北花園」、「南京東錄」、「京華DC」以及「寶成河畔皇家」。

　　剛落成的「京站」位於承德路，緊鄰台北火車站，每坪推案價35萬元，目前成交價位落於32至38萬元之間。屋齡最高約十五年的「京華DC」以及「寶成河畔皇家」，分別位於龍江路、塔悠路，目前價位每坪各是30-33萬與26-28萬元。位於信義計畫區松勇路的「台北花園」，儘管屋齡大約十年，仍擁有每坪80萬元以上的身價，這與當初42萬推案價相較，漲幅一倍以上。

■　地上權宅50年　投資收租高報酬

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，地上權產品一向不為國人所喜愛，因為沒有土地所有權的地上權宅，直接挑戰民眾「有土斯有財」的觀念。以目前台灣的狀況來說，多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開；另外，雖然沒有土地所有權，但每年仍需繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。

　　徐佳馨表示，地上權宅的接手度不佳，市場流通性也不好，屋主多以出租方式獲利，藉高租金攤平房價成本，實際拿來自住者不多，除非像「台北花園」這類坪數大、位於高級地段、又與周邊價差極大的個案，才有自住者較多的狀況，建議投資民眾，必須將增值空間、銀行利率、自身條件做綜合考量，避免貪了便宜，得了懊惱。

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【文/范世華】

　　對於一般大多數族群，其實並不屬於房地產的投資客，多半僅有一間自住的房子，或是仍然沒有房子。然而在房地產市場多空分歧的論戰當中，最怕的就是這些非關戰事的平凡百姓，反而受到不必要的氣氛所影響，想換房子的不敢換、想買房子的不敢買，結果最後該做的什麼都沒做！

　　如果不是將房地產當成投資商品，以自住為用途的房地產交易，不管是換屋或是新購，房地產所呈現的都只是一種「資產」的型態，並非「商品」。

■　面對抉擇的心態反應

　　通常在「商品」的市場，投資所看的就是「價位」，在價格一片漲聲熱潮不斷的趨勢下，很多人看是「機會」，也有人會唱是「危機」。無論您怎麼認為，這當中究竟要選擇加碼？離場？入市？還是避險？……這令人揪心的難題，就和面對股市行情的變化是一樣的，手中有股票的到底要不要賣？空手者要不要進場？不同的人會有不同的心情。換做是房地產目前正處於高檔振盪趨勢不明的情況下也是一樣，你的手中是持有、或未持有“非自用”額外的不動產？心情的反應自然也會隨著市場的氣氛而呈現各種不安的狀況。

■　房地產市場為資產屬性，股票市場為資金屬性

　　其實消費者首先只要認清一點，房地產市場和股票市場就其屬性來說，本來就有很大的不同，股票市場的操作是要以資本（或資金）的角度來去看待，而房地產市場的操作則要用資產的角度來去看待，資本（或資金）主要的獲利是在追求差價，計算的是「價格」；資產的主要獲益則來自於增值，著眼點是在「價值」。

　　因此論房地產的屬性，若是以自用為目的，它還是歸資產性質會比較恰當，以資產的角度來看，那麼就要用理財的方式，用時間和配置的觀點來應用，以獲取資產的報酬。從金融資產的角度去看房地產，自住的房子雖然不能產生投資效益，不做投資客，但還是可以用“房地產理財”的方法，利用資本報酬時間上的特性，產生其他不小獲益的！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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聯聚「信義大廈」不但是台中的頂級豪宅，更是一座藝術典藏的寶庫，建築內四處都可見聯聚建設董事長江韋侖個人收藏的骨董字畫，還有來自全球最頂級的廚衛設備及建材，初估價值就超過3億元。

以地下停車場為例，B1到B3電梯廳挑高10米，主牆端景懸掛高約5.5米石刻版的「朱子家訓」，作者朱柏廬全文522字，為清朝以來文人所必讀的治家格言，候梯廳擺設西式沙發座椅與東方骨董家具，濃郁的藝術氛圍，讓停車場不再是冰冷的空間。

B1停車場候梯廳的「雙梅圖」，為清朝畫家劉海粟的真跡，日前到此訪問的大陸經貿訪問團，為此驚豔不已，市價估計逾5,000 萬元。

B2停車場的「八駿圖」，作者為清朝馬晉，被譽為郎世寧後中國畫馬第一；B3停車場「花鳥蟲草」，作者清末民初王雪濤，前北京畫院院長，中國花鳥畫宗師，兩幅畫作，也都有數百萬元的身價。一樓大廳中間，德國雕塑家的「兩位小姑娘」銅雕作品，是江韋侖在德國一家飯店中發現的，作者高齡80幾歲，這座鎮店雕像，初估身價近千萬元。

三樓西式宴會廳廚房，配備德國進口廚具，價值2,000多萬元，此區規劃，正由廚具公司推薦參加今年歐洲廚房設計獎。另一側中式宴會廳，由三進式門廳構成，隨著中軸大門的開啟進入演奏廳，內有價值400萬元的史坦威鋼琴。

最受矚目的是，牆面上懸掛左宗棠的兩幅字畫「俸外不教收果實胸中先已無塵埃」，也是價值不菲。頂樓SkyLounge夜晚在柔和的燈光下，伴隨動人的歌曲，躺在舒適的沙發裏小酌，此區沙發每張30萬元起跳，可說是全台最高貴的夜店了。

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【劉祈相/台中報導】
　　根據台中市地政處資料顯示，已進行中的公辦與自辦8個新重劃區，面積高達923公頃，若加上預計2011年動工的第14期重劃區229公頃，合計高達1,152公頃，將釋出建地面積852公頃、公設面積 882公頃，最快2011年完工交地。以上僅是目前台中市的部分，若加上台中縣的重劃區，這表示明年的新台中直轄市將有更多的新建地釋出，提升生活環境與房價地價的影響巨大，市場人士與購屋族對新重劃區的看法不一，呈現兩極看法。

■　供過於求 建地為何上漲？

　　若按照經濟學供需理論，台中市建地藉由新重劃區的大量釋出，似乎並非由住宅的大量需求帶動，而是台中市府的計定政策落實執行的成果，按理說土地多價位應該變便宜連帶新房屋造價成本可望減少，因此它可以壓抑房價漲勢；不過，台中新屋房價仍呈微幅上漲，幾年過後就出現折舊跌價。

　　市場人士表示，土地買賣或囤地的獲利，說不定好過造屋出售，因此建地在建商與地方實戶的強力需求下，變成賺錢標的物。一直等到加工建屋出售時，新屋市場的供過於求才合乎理論，引導台中房價相對台北顯得特別的平穩。從七期豪宅的房價由預售時高點到交屋時跌落，可見一般。

■　餘屋去化慢 房價難保值

　　台中市區4.、5、6期已發展成熟，7期、8期、10期、11期、12期雖已多年發展空地仍多，現在單元 1.2 .3、8、14刻正進行，明年大致上可以完工，緊接著又要開發單元6、7第13期的229公頃，預計2013年完工與單元9、10、11第14期的402公頃預計2013年完工。

　　土地開發超速、建地房屋蓋那麼多到底要賣給誰？民眾真能因此獲得便宜一點的房價？仲介業者私下表示，由於買賣中古屋為主，體會到台中房價不易上漲甚至買幾年後跌價。應該與新屋市場又多又快的超量體有關。

　　代銷業者坦言，重劃區開發過快建地取得太容易，大小建商進行市場肉搏，房價受到壓抑，對購屋民眾有好處，但壞處是因每年新屋大量完成，人口成長緩慢房屋需求低，房屋太多保值性很差，特別是大樓住宅。對照土地取得非常困難，必須做都更的台北房市，30幾年老公寓的增值性讓人羨慕！

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房仲業者統計，七月份北、中、南三大高級住宅區段的成交單價，約兩成創去年520的新高價位，顯示投資客早已搶先卡位優質地段物件，促使北、中、南三大高級住宅區段的房價穩步上揚。

■　轉戰北縣豪宅 三成來自北市客

　　基於開放中資的預期心理，目前台北市的大安、中正、信義計畫區、天母、大直等主要高級住宅區，已成為全台豪宅市場的一級火線戰區，每坪單價破百萬早就不是新聞，內資、台商、外僑無不積極找尋適合的投資標的，前景最為看好。

　　一河之隔的台北縣，因新板特區的興起，加上北縣升格利多加持，使得區內新案價格逐漸水漲船高，7月成交案例中，更見到高達三成的北市客進場佈局，逐漸跳脫地區性的價位格局，根據永慶豪宅事業部統計，目前每坪單價約在37至45萬元之間。

■　中南部豪宅產品 價廉物美

　　台中市是全台另一個高級住宅聚落，早期的豪宅產品位於科博館、美術館兩旁綠園道上，目前逐漸轉移至七期重劃區。永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，台中市的豪宅不論在設計規劃、售後服務等層面，與北市豪宅並駕齊驅，甚至已超越，尤其新市政中心規劃，更使得豪宅區域加速移轉，目前豪宅產品在台中七期重劃區就占了7到8成，每坪單價介於27-45萬元之間，目前購買客層多以北部客及台商居多。

　　高雄市由於基礎建設完善，加上新興重劃區的規劃完整，目前高雄市的豪宅行情已上漲到每坪單價約27-40萬元之間，分布區域以美術館周遭、農16重劃區，以及愛河兩旁為主。由於目前高雄市的豪宅價格仍屬低檔，難怪不少北部客到高雄看屋後，直呼便宜，倘若未來高雄經貿園區發展能成形，將有機會帶動高雄豪宅價格向上攻堅。

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【劉祈相/台中報導】

　　台中透店一向給人保值、增值的刻板印象，2,000~5,000萬元顯得「便宜大碗」，用作商鋪、辦公室兼宿舍最好用。不過，如果以為台中市的工商蓬勃發展，可就大錯特錯了！中部傳統產業已經大批出走到大陸和東南亞，就連貿易公司、報關行、進口原料供應商也外移到香港、深圳、東莞、廈門、上海等地，中小企業裁員，在自家老工廠或租個樓店即可當連絡處，辦公室需求銳減，觀察忠明南路、文心路、中港路、公益等辦公大樓租金，低到1,000元以下、出租率嚴重下滑。

■　台商回流 營運總部設台中？

　　21世紀不動產七期大都會加盟店長林晏瑩表示，台中商業活動依賴外來人口，台中缺乏景點吸引觀光客及陸客，又長期缺乏大型投資案與企業總部，其實商辦大樓空置率很高。台中新穎商辦供給面很少，在七期即有三棟A辦，豐邑建設市政路結構中的A辦、順天建設的經貿大樓。

　　市場人士認為，台中已多年不蓋A辦，七期有A辦和五星級飯店，才能讓升格直轄市的台中跟上時代的腳步。不過，衣錦還鄉的台商不太可能設總部於台中，要設也會設大陸、香港或在台北，例如出身彰化花壇鄉的頂新集團魏家，並未在台中設企業總部，彰顯「衣錦還鄉」的虛榮。一心期待台商、外商與陸企進駐台中，日子恐怕很遙遠。

■　貸款少、空置期長 商辦投資成本高

　　台中市總戶籍人口約260萬人，面積2,200平方公里比台北縣還大，需要公部門投入巨資作基礎建設，也得長時間發展由后里至彰化二林，所謂的中部科技走廊。作為二線城市的台中市須面臨很多考驗，例如交通、治安、增加就業機會、衛生環保等市政，才可能創造城市生機與商機，在世界各大城市競爭中找到利基。

　　市場人士評論，目前台中市基礎交通遠遠落後台北與高雄，就業機會多屬內銷服務業，企業租買高級商辦的意願低，投資商辦貸款成數也比較低，加上利息、地價稅、房屋稅、所得稅、空置期、管理費、車位維護費等，成本比預期來得高。建議投資商辦前，應親身探訪目前商辦市價與出租行情，再決定是否出手。

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【文/范世華】

　　最近房地產多、空的議題似乎炒得有點火熱，不管是內政部次長林中森與政大教授張金鴞在新聞發表上的多空激辯，還是“新聞挖哇哇”或是其他財經的節目，也都好幾度請到房市名人顏炳立與張金鶚同台，對於房市多、空的立場表示各自的看法。

■　不同的立場和角度，各個名嘴專家也會有不同的論述

　　前不久我也受邀TVBS的（Money我最大）節目，與張教授還有田大權一同在Live的現場節目中為觀眾解析這個問題。當然我們三人對於某一些的“點”也會各有不同的看法，但是並不會感覺出有火藥味或是緊張的對立關係，因為各個專家和我所提出意見看法，由不同的立場和出發點去解讀，自然也會有不同的詮釋。

　　理解對於房地產是以投資、自住、置產……等等各種不同的角度，探求原始目的需求之「動機」後，市場多、空各持己見的問題，也就會很正常了。（包括我個人的論述）從少數幾位專家學者的對談，呈現到整個消費者的社會層面，不也是如此，否則市場上的「空屋」為什麼還是會有人要買、有人要賣，而且一直持續不斷地在成交？

■　消費者要認清自己，站在什麼樣的角色定位看房市

　　對於現在還買不起房子的人，房地產將來是漲、是跌，會有什麼關係？你現在擁有一間房子是自己在住的窩，以後漲了500萬、還是跌了300萬，對你又會有什麼影響？不論如何以後若還是要「換屋」，賣掉了還是要買……你賺了，還是會跟別人買到貴的；賠了，還是會從別人那裏撿回便宜！

　　除非你擁有第二間以上的房地產，不是以「消費財」的目的去操作和運用，房地產“投資”的差價（或）房地產“市場”的漲跌，去關切對於未來房價趨勢的多、空爭議，才會真正有實值上的意義，如果我們不是站在這個框框裏面的人，就先認清自己的“立場”看戲就好，免得受到這個圈子裏的暴風氣氛影響。

　　若你還不是房地產投資圈子裏的人，仍沒有房子，或是僅有一間自住的房子，要怎麼樣來面對房地產市場呢？在我寫的書《房事的祕密》之中最後一段，我以一個學員與我的對話問答為例，做了一個結尾，其中就是在說一種所謂的“房地產理財”的概念，當你覺得「危機」來臨的時候，究竟要選擇離場？入市？還是避險？……這也是為了我下一本有關於金融市場現象為主題的書，我在這裡預做一個伏筆，先吊一下大家的味口～

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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