台 中 地 產 X 檔 案

資料來源：中時房地產

隨著縣市合併的利多及11月即將登場的江陳會，中部建商業者看好第四季房市，各家已將推案時間表悄悄提前，從第三季就有建商開始試水溫，惠宇建設於中科特區所推出的「惠宇可觀」；興富發建設於中港路上的「市政文華」，皆以潛銷的方式進行銷售，也獲得消費者熱烈回響。

　由鉅建設協理吳媛媛表示，雖然今年度房地產的去化時間稍微拉長，但整體而言，還是維持在穩定的成長狀態下；由鉅建設位於國美館特區基地也預定在今年底明年初推出，產品將規劃成地下4樓、地上30樓的住宅大樓，坪數落在75~150坪，每坪單價超值實價約在20.8萬~23.8萬元，總戶數150戶上下，應為國美館地標大案。

　聯聚建設所規劃的聯聚系列產品也將陸續上場；龍寶建設與冠德建設共同合作的市政路案在龍寶建設董事長張麗莉規劃下，也即將公開。

　總太建設董事長吳錫坤表示，下半年的房市將轉趨樂觀，台中市的房價漲幅空間約在1成上下，顯示房價沒有太大的起伏，因此，對於台中房市還是非常具有信心。

　而今年下半年較受矚目的豪宅案，是面對文心森林公園的新案，由總太建設以及寶鴻建設共同所推出的合建案，每坪上看45~60萬以上，將超越「海德1號」，成為文心森林公園周邊的新高價。

　親家建設也在市政路推出A級國家頂級商辦大樓；而雋業建設將於七期南側推出換屋型大樓預售案，每坪開價約為20萬以上；豐穀建設也於八期推出「雙穗」個案，今年第四季將是建商摩拳擦掌的好時機。

　台中市建築公會理事長賴源釗表示，台中今年5月出口貿易總值就高達1,000多億元，商業能力不容低估，陸資來台即將出現三通概念金磚區，外有陸資入注，內有國土政策加碼，2010年縣市即將合併的台中，合併後人口超過600萬，台中市已成為最有發展潛力的城市。

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【劉祈相/台中報導】

　　台中生活圈四號快速道，即將於2011年底通車，雙向6車道，全長20.5公里，途經北屯、東區、太平、大里、霧峰，設有松竹、太原、中山、樂業、元堤、大衛6個上下匝道，並將增建大里連絡道，銜接國道3號霧峰交流道，工程總經費台幣200多億元。 生活四號道(四環)將成為新台中市的最重要環線高架道路，負責串聯東西向城鄉，解決東區太平的交通壅塞問題，平衡中市屯區差距作用。 外界為方便辨識，台中主幹道的五權路稱「一環」，忠明路-中明南路稱「二環」，文心路-文心南路稱「三環」，環中路-中彰快速道-生活四號道統稱「四環」。

■　大坑太平受惠最大 廓子地價微漲

　　台中後花園的大坑山區，可通往新社鄉、國姓鄉、太平市，為台中縣市民眾登山健行泡湯的好所在，近幾年西屯與南屯房市，因中科與七期豪宅熱特別火紅，壓制了大坑10期、北屯11期重劃區的開發速度。

　　加上台中人對大坑地區小黑蚊孳長印象惡劣，搬遷入住大坑的意願薄弱，此區地價由高點腰折至今，上月市府標售廓子配餘地，土地價位微漲，為大坑地區甚至太平市帶來開發曙光，這條高架四號道的開通，對地方發展具有實質效益。

■　交通集結 大里週邊發展看俏

　　傳統工業大本營的大里市，一直以來多屬於台中縣屯區大鎮地位，但生活四號道打通串聯豐原市，為大里、屋日與霧峰地區，帶來更加快速便捷的交通。 國道一號、國道三號、中投、中彰、高鐵與國道六號的串聯成高、快路網，透過已規劃將縣市21個行政區，簡併為12 個行政區，此二區域發展前更為寬廣。 預計將能與台中南區、南屯八期、烏日鄉，更緊密結合成為生活帶，迅速縮短台中市區的城鄉差距，生活機能躍進，房市前景看俏！

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儘管台中市重劃區陸續開展，但舊市區精華區土地，建商同步透過都市更新改變城市景觀，使得台中市都市相貌更加多元化。

　台中市不動產估價師公會理事長楊祥銘分析指出，目前該會會員業務中，有七、八成以上從事法拍和企業融資消費金融估價業務，另外則從事市地重劃如都市更新或土地開發業務。他說，前兩者受景氣影響深，後者較輕微。

　不過要從事都市更新案件，台中市比台北市難多了，因台北市土地取得不易，房價又高，若以中古屋每坪3、40萬元行情，開發後新大樓每坪單價達60萬元，中間利潤高，地主和開發商有利可圖，雙方才有開發意願。反觀台中市房價便宜又有重劃區大片土地可使用，建商無利可圖，根本沒意願進行都更案。

　但是楊祥銘也表示，中部地區歷經九二一大地震後，很多災後倒塌大樓被迫重建，加上建商看中市區精華區優質地段，近來也出現了都市更新案。包括位於五權南路「總太願景」個案，即將在今年第四季推出，另外惠國建設也正在整合位於西區美術館周遭土地，房價好的老社區已成了建商都更的標的物。

　他認為，過去縣市政府不想積極介入都市更新案，主要是鑑於都更需拆除舊房子，難免引起民眾抗爭，屆時不但市府團隊受挫，且縣市議員受民眾委託阻撓，使得都更案更加窒礙難行。不過，現階段有些精華區土地巷道僅2、3米，且當地已達數十年未進行建物或土地交易，為了活絡景氣，地主意願強，建商開始出面整合，使得自劃都更案出現曙光。

　對於台中房市的未來發展，楊祥銘持樂觀態度。他說，包括經建會的景氣燈號、優惠房貸額度迅速減少，以及信義房屋的網路調查，都出現民眾購屋意願增強。另外就台中市部分，市政府土地標售業務順利，部子重劃區土地脫標率提高，且地價回升，顯示出建商開發意願強，再加上銀行放寬建商土建融額度，房市榮景可望重現。

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景氣越差，購屋糾紛越多，以去年為例，全台購屋糾紛高達近2,000件，創下是7年來新高紀錄！其中，攸關房仲利益的服務費，更經常成為賣家與房仲的糾紛來源，專業房仲建議委託賣屋者，一定要在合約中詳細明定成交金額，與服務費是否內含在成交金額內，以免日後發生糾紛，房子沒賣成，還得吃上官司！

■　仲介費怎麼算？ 簽訂合約看仔細！

　　長年在大陸工作的李先生，去年在新莊投資了一間預售屋，交屋之後委託仲介出售，沒想到碰上景氣下滑，八百萬買的房子，原本想賣一千萬，最後居然只有人願意出八百二十萬，李先生心一橫，打算認賠殺出，但因為與房仲透過電話聯繫有誤差，房仲賣出的價格雖然是八百二十萬，但還得內含仲介費，而李先生卻誤以為，扣除仲介服務費，他可以實拿八百二十萬，換算下來，八百萬買的房子，李先生還得賠上近五十萬才能成交，因而拒絕成交賣出，現在房仲已經進行假扣押，讓李先生的房子不得自行處置！

「問題出在合約上！」資深房仲說，因為八百二十萬的成交新約中，沒有明定服務費是否內含，而一千萬的舊約中，卻清楚的言明，一千萬成交的服務費內含，雙方因為合約的不明確性，造成購屋糾紛，如今買家已經付出斡旋金，交易金額也達到買家合約要求，仲介一狀告上法院，賣家如果提不出有力實証，房仲已經收了買家的斡旋金，交易則視同有效，不得任意更改毀約！

■　委託房仲斡旋 買賣已具法律效力

　　「許多人付了斡旋金，只是向屋主問問看而已，誤以為沒有法律效力！」21世紀不動產台灣區總部法務襄理邱創智說，其實雙方簽署「買賣議價委託書」，委由房仲向屋主議價成功、屋主願意售出時，這筆交易便算成功，必須依規定完成購屋簽約流程，否則就認定為違約，不但要沒收斡旋金，還需要支付2％仲介服務費！

　　此外，不管是買賣雙方，在合約簽訂時，不但應詳細載明斡旋金可否撤回，也要清楚規範交易金額是否包括服務費，否則雙方溝通的模糊地帶，動輒牽涉數十萬的資金，一旦發生購屋糾紛，雙方對簿公堂還事小，賣家的房子恐怕也無法順利出脫，甚至還得賠上一筆為數不小的斡旋金。

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房地產專家常說「下雨天，看屋天」不是沒道理，購屋民眾可利用下雨天，從裡到外仔細看屋，無論是漏水屋或是積水屋，一遇到雨季立即現形；或是善用網路資訊，「台北市積水查報網」詳載歷年各區段的積水紀錄。

■　牢記3「到」口訣 裡外兼顧別輕忽

　　聰明的購屋族都明白「下雨天是看屋天」，但應該注意哪些「眉角」？可是不是每個人都知道。 太平洋資產管理公司總經理張欣民提出「內外兼顧」的概念。

　　所謂「內外兼顧」就是先進屋內，從陽台、窗檯、牆角與天花板等處，仔細看清楚有沒有水漬？ 也別忘了用手摸摸看，確保不是屋外下大雨，屋內下小雨的漏水屋；這與有巢氏房屋發言人施亮州提出的「眼到、手到、口到」檢驗口訣不謀而合。

　　接著走到屋外的社區中庭，觀察有沒有積水的情況？ 積水多久會消退？ 積水會不會流入地下室停車場？ 假使地下室變成蓄水池，愛車就淪為泡水車，損失與麻煩相當大。

■　積水查報網 詳載歷年積水資訊

　　此外，從某些小地方也能看出標的物是不是位於「十雨九淹」的淹水區。 譬如騎樓比路面高出許多，或是進入一樓屋內之前，得先跨上兩三個台階，諸如此類種種跡象，在在顯示這是容易淹水區段。

　　以往社子島或是汐止這些地方，由於防洪缺失尚未全面改善，可說是每雨必淹的地區。 當地居民被水淹怕了，也學聰明了，想出的應對之道就是把一樓「低度使用」，所有家當與家具挪往二樓，即使水患一來，也不怕家當泡水損失慘重。

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台中建商積極出手投資土地，7月29日台中市府的北屯大坑廓子45筆配餘地標售時買進28筆，脫標總額17億8484萬元，比底價高出1億6千餘萬元，脫標率62%，比去年十月的19%高出甚多！ 建商積極買地的行動被解讀為「看好後市」，趁景氣低檔囤地，其中大城建設看好廓子地區，一口氣標下6筆土地。 台中市副市長蕭家旗表示，此次標售均價單坪8~10萬元，比去年的5~10萬元高很多，主因是縣市合併升格發酵、台鐵高架化與生活四號道即將通車等利多加溫。

■　逢甲福興重劃區 抵費地下半年開標

　　台中市府打鐵趁熱，預計最快下半年再釋出已開發完成的12期重劃區內的福興重劃區，以抵費地獲利還債，由於此地非常接近逢甲大學校區，逢甲商圈已經成為台中房市寵兒兼票房保證，預計地價不低。

　　由於台中新都心將於明年市府團隊進駐七期惠中路的新市政大樓後正式成型，位七期旁的逢甲商圈面積持續擴大並吸納人氣，預期未來水湳經貿園區、藍綠線捷運的接續開發，逢甲週邊房產將更加紅火，無地可用的逢甲商圈，未來只得仰賴12期重劃區，擴大發展空間。

■　薪資所得「倒退嚕」 無殼族望屋興嘆

　　瑞銀證券中小型股分析師鍾朝安指出，第2季台灣房市交易量較第1季成長47%，中古屋佔房市比重約 7至8成，價量俱增，顯示房市已在首季觸底，最壞情況已經過去。 鍾朝安認為，失業率應該在今年第 4季，或明年首季達到高峰，隨著兩岸經貿關係進展、台灣總體經濟復甦、消費信心改善，加上低利率環境，預期未來2至3年的新屋市場，還有2至3成上漲空間。

　　不過，若從市場的銷售情形來看，台中的新成屋與預售屋市況不容樂觀，大多呈降價求售態勢，分析主因在於供過於求、所得倒退影響買氣，只有少數菁英地段或有特色的新屋稍有表現。 房產業者私下表示，由於經濟變遷，中產階層漸漸流失，台中房市也脫離不了M型化，剩下中坪數豪宅和首購小宅才有買氣；部分台中建商拔腿往台北發展，就算兩岸關係熱絡，受惠最大的應該只有台北市，中部以南地區，須假以時日才雨露均霑的機會！

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眼見台中預售屋與新成屋一年來交易冷清，只有折舊過的中古屋買氣仍在，業內人士不免擔憂台灣經濟弱化、內需不振、失業率攀高、所得倒退的問題未獲解決，一心期待買氣都是多餘；也質疑台北為首的都會圈土地交易活絡現象，是否僅止於大財團資金炒作，恐怕將來墊高土地成本致使房價上漲等後遺症。

■　探究台中房市 八大現況

　　市場派人士分析一年來台中地區的房市實況指出8點現象：(1)台中市豪宅集中北七期，並被號稱台商聚落現象為全台僅有，前三年台中豪宅推案金額，佔台中縣市年度推案總銷之比重居高不下。 2008年初起，投資客大軍急撤後的「豪宅」市場迅速冷卻，高消費力的自住客為求保值，轉買市區其他次要地段的雙併或獨棟別墅，惟買氣仍屬虛弱；(2)拒絕失業、創業風潮起，今年四月起，台中市區各個小商圈中古20~40坪小店面需求大增，交易量持續增加，並可由經濟部商業司新增開業統計獲得數據上的證實，公司工廠貿易公司結束停業或外移中國，台中商辦大樓市場非常冷。

　　（3）定存利率過低，理財型店住雙效的透天套房與透店，出現業餘投資客；(4)七期與非七期的「豪宅」市價動輒觀瞻，相當程度左右建商推案定價策略。自去年3月大選後一年多以來，「台中市金磚四區」的豪宅大量交屋，投資客為套現大筆釋出，開價凌亂落差很大，少數人上修售價，更多人下修，落在每坪20~80萬元皆有，店頭與接待中心同時競價銷售，多殺多但交易冷清；（5）好宅價格須視建築與設計實質內涵而定，優勢地段不是唯一條件，因此，所謂七期周圍60~80坪的準豪宅，竟比北七期豪宅好賣，例如位於黎明商圈內公益路與黎明東街的「水硯哲園」，擁有物超所值的建築設計與令人驚豔的公設、景觀，賣出好成績。

■　推案量一窩蜂 下殺衝買氣

　　(6)反映並預期升格直轄市的利多，北七期台中港路二段對面的區域，例如逢甲商圈、清海路商圈、惠來路二段三段新光商圈周邊的中古屋與透天別墅大受歡迎，五期沿文心路周邊也開始出現市政中心輻射效應，以上區域在有捷運站出口的行情特別看好；（7）台中市長期存在重劃區開發過快、房屋土地供給過量、人口成長非常慢的現象，導致一窩蜂推案，線上新成屋過多仍待消化，因而新預售案難被認同，銷售數字難看，僅有市區少數的新成屋案打出低單價的大2房或2加1房，在大廣告量體逆勢奧援之下稍有買氣；（8）縣境與市郊區多數個案銷售困難，正市區中高總價大樓、店面和別墅去化緩慢。

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