台 中 地 產 X 檔 案

全國新成屋市場第二季報告出爐，呈現「價跌量增」趨勢，平均全台新成屋的議價空間達15.19%，等於買新屋平均可打八五折；台北市新屋平均成交價約52.85萬元，成交價比上一季微幅下修1.96%；台北縣平均成交價下跌逾6個百分點，每坪為20.06萬元，成交量卻暴增近八倍；至於台中市與高雄市的新成屋平均成交價各為13.87萬元、11.22萬元。 政治大學地政系教授張金鶚認為，房價下修趨勢已確立，但市場多空看法分歧，民眾購屋仍應謹慎！

■　房價認知差距 北市冠全台

　　上述的國泰房地產指數，專門研究新成屋市場為主，至於在二手房市場，房仲業者也分別提出統計數據。 根據中信房屋資料顯示，台北市購屋族的平均期望單價為每坪27.32萬元，對照近兩個月台北市中古電梯大樓的成交行情，每坪成交均價為44.63萬元，價差竟高達63.34％，顯示台北市的購屋族群，對於房價下修有過高的期待，造成買方認知的房價，遠低於實際成交行情，買賣雙方對於房價的認知差距拉大。

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，除了台北市的房價買賣認知差距過大之外，其他縣市甚至出現實際成交價，遠低於購屋族的預期單價，價差幾乎折半，足以證明，中南部的房市仍是買方市場。 譬如，台北縣每坪平均成交單價18.44萬，購屋族的期望單價卻是19.74萬元，高於實際成交行情；尤其在台南地區，每坪成交均價僅6.03萬元，購屋民眾的預期單價卻高達12.61萬元，價差比高達五成以上。

■　兩岸和平紅利 台灣房市正「瘋狂」

　　根據永慶房仲集團7月份的資料顯示，台北房市「價微漲、量微縮」，由於屋主普遍對房市前景樂觀，因而對於房價存有過度期待，不過自用需求在4、5兩月大量出盡後，7月份追價意願已較為薄弱，使得7月份交易量較上個月下跌6%。 永慶房屋總經理葉凌棋指出，目前價格認知拉大確實造成市場上「有買氣、難交易」的現象，不過，因都更觀念普及，讓市區的老公寓意外的成了民眾入住北市的替代選擇。

　　根據最新一季的信義房價指數顯示，2009年第二季台灣地區住宅房價指數為139.52，較前一季大幅上揚近一成，亦較去年同期增長2.7%。 尤其自六月份起，北縣房市的交易表現，以板橋、中永和以及未來有多線捷運經過的新莊表現較佳，推升北縣房價水準，較前一季上揚5.9%，並超越去年同期的高點。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮觀察，第三季房價走勢仍須觀察交易量的多寡，尤其在自住型的回籠買氣逐漸告一段落之後，回流資金是否能夠持續接力，還是個問題。 太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，由於兩岸和平紅利加持，台灣房地產正面臨前所未有的「瘋狂」，台北市的房價絕對不寂寞，一定會再漲！

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每年一到七八月，又有大批社會新鮮人踏入職場，在離鄉背景打拼事業之前，一定要先租屋，找好安身之處。 房仲業者建議，社會新鮮人租屋時，應該先請房東「驗明正身」，預防「假房東、真詐財」；至於房東帶看屋時，應該謹記四大防護措施，以確保自身的人身安全。

■　社會新鮮人租屋 請房東驗明正身

　　坊間曾經發生「假房東、真詐財」事件，讓房客白白損失押金和頭期租金。 太平洋房屋行銷部建議，承租人在簽約之前，應請房東出示房屋稅單，提供所有權狀或調閱建物登記簿謄本，以確認對方是如假包換的真屋主。

　　假使屋主委託第三人處理房屋出租，應請代理人出具委託書；不過要留意的是，如果租到金拍、銀拍或法拍屋，有可能在租期未屆滿就被強制驅離，因此最好調閱建物登記簿謄本，看清楚他項權利部份是否有查封註記，如果民眾委託房仲租屋，則可尋求仲介事先過濾。

■　租屋帶看引殺機 房東四大防護措施

　　今年三月，台北市士林德行東路曾經發生屋主自行於網路租屋，引來精神異常男子隨機行兇的殺身之禍。 因此不論是房東或房客，提醒您看屋應做好安全防備，在看屋過程中，雙方至少有2人結伴同行，以保障自家生命及財產的安全。 「網路地產王」建議，挑選合法、合格的房仲業者租屋，可避免上述憾事發生的機率。

　　假使包租公、包租婆自行透過網路出租房子，一定要做好四大防護措施：1.不在網頁上揭露屋主或房東全名，也不載明房屋詳細地址；2.先在電話中初步了解承租人的身家背景及租屋動機；3.約帶看屋時，先約在附近超商或公共場合為宜；4.約帶看屋時，最好雙方都有人在場陪同。

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房仲業者針對網友進行第三季購屋意願調查，半數網友認為，目前房價過高無法負擔，但是景氣已經觸底回穩，打算慢慢看屋，超過七成網友甚至表示，股市起伏太大，還是投資購買房地產比較實在。

■　景氣回穩 買股不如買屋

　　信義房屋調查第三季購屋意願，九成六的網友認為，目前房價過高或勉強可接受；逾八成的受訪網友明白表示，縣市升格不會增加購屋意願；儘管普遍認為房價過高，仍有七成一評估，景氣已經觸底止穩，可以準備進場看屋、買屋。

　　此外，一成八的網友看好台股走勢，打算賣屋或是暫緩購屋，把資金投入股市；相對地，更有高達71%認為，股市的起伏太大，還是購買房地產比較實在，甚至已有11%網友打算將股票脫手出清、獲利了結，把這筆錢投入房地產。

■　下季房價走勢 45%看法持平

　　未來三個月的房價走勢如何？ 四成五受訪的網友認為，房價走勢盤整或持平，上下震盪不會超過5%；認為房價上揚或是下跌超過5%，或高達一成的人數比例不到三成。 若以北、中、南各區觀察，近四成民眾認為，新竹的房價將會下跌逾5%以上；相對地，網友對於台中房價看好度較佳，僅26%受訪民眾預測，台中房價跌幅逾5%。

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，短期內市場氣氛快速轉變，已反映在市場熱絡的交投上，不過從問卷中也發現，現在購屋民眾對於反撲的房價，慢慢感覺到壓力，尤其是在台北市，有1/3的民眾看壞未來1季房價，看好的民眾僅有1/4。未來是否因為房價回升，加上經濟復甦力道不明顯，導致整體房市交易速度減緩，仍需要好好觀察。

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都市更新可以讓房價翻漲好幾倍，不過想要老屋變金屋，除了地段要好外，土地的容積率也相當重要，因為不同的容積率，都更後所分配的坪數面積也不同。

■　商業用地 容積率較高

　　房仲業者表示，想要投資都更屋，就要挑選容積率越高的土地區分，容積率越高，改建之後的面積也越高，假設「商一」土地的面積為200坪，建蔽率是55%、容積率是360%的話，可蓋出720坪的樓板面積。

　　但是如果土地區分為「商四」用地的話，就有800%的容積率，與「商一」相比，就多出880坪的樓板空間，住戶可以分配到的面積比例也越多，所以想要投資都更屋的話，盡量選擇容積率越高的土地區分。

■　地段精華 仍是關鍵

　　除了之外容積率之外，投資都更屋還要注意地段、屋齡、樓層數、土地持分等，尤其地段要精華，像是日前就有銀行業者與住戶合作改建，由於地段精華，房屋改建後房價翻漲一倍多。目前像是中正、中山、松山、大安等區，都是相當不錯的投資地點。

　　另外，屋齡越老舊都更的機會越大，像是老舊公寓就是很不錯的投資標的，因為公設少、土地持分高，都更整合也比較容易。

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房市回溫，許多人開始趁低利進場購屋，打算自住兼投資，可是房仲業者要提醒購屋族群，想要轉手賺差價，就要投資大家都能夠接受的產品，以免套牢。

■　投資房市 先問自己

　　房仲業者表示，許多投資新手，受限經驗與資金的限制下，選擇在三級地段投資，導致後續難以轉手，只好認賠出場。 房仲業者表示，要避免這種情況發生，最好在投資前問自己，如果是自己要接手會不會買？買的原因為何？不買的因素何在？

　　房仲業者表示，因為你顧慮的缺點，未來的投資客也會考量，所以要盡量選擇普遍大眾可以接受的產品，像是地段好、精華區、優質學區的產品，大家都想要搶進的地區，房價自然水漲船高，房屋也會較容易脫手。

■　避免特殊產品　三房最好賣　

　　房仲業者表示，大環境注意到後，之後就要周遭的生活環境，注意該大樓有無管理上的瑕疵，有無風水上的疑慮或是輻射海砂的情況，這些都是最基本要注意的。

　　另外，也要盡量避開特殊性的產品，像是天主教徒不在乎凶宅，可是對於一般民眾而言，是避之唯恐不及，當然接手的對象也因此過濾大半，轉手性大打折扣；另外，格局特殊的房子，像是坪數過大或是過小的產品，也會影響轉手性，而2~3房的產品，仍是市場主力。

　　房仲業者表示，供與需仍是最基本的房地產投資精神，越多人要的產品，就越容易轉手，當然投資的風險也就越小。

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寸土寸金的台北市，每坪房價動輒數十萬，這讓很多購屋族，無所不用其極的想多增加一點室內的空間，不少人甚至會直接將陽台空間延伸，成為室內空間的一部分。 提醒購屋族，陽台擴建屬於違建的一種，只要有鄰居通報，就會採取即報即拆，屆時反而得不償失！

■　購屋先看格局圖 違建即報即拆

　　「買屋的人對違建陽台，千萬別抱著貪心的心態！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，很多人因為貪便宜而故意去買這類房子；而如果是不知情下購買，且在購買之後遇到報拆糾紛，買方有權向賣方求償。 不過，專業房仲業建議，買方在購屋時最好先調閱格局圖，充份了解實際狀況為何，避免未來可能發生的糾紛。

　　如果鄰居自行加蓋違建陽台，民眾可上縣市政府網站查詢相關規定，如違建物符合建築法之各項規定，則屬「程序違建」，依規定處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；如為「實質違建」，則依法必須強制拆除其建築物。

■　預售、新成屋外推 詳讀合約先三思

　　近年來，也有不少預售屋或新成屋，在樣品屋的展示時，將室外陽台顯示為室內空間的一部分，讓展示空間看起來更寬敞；不過，實際交屋時，卻仍以陽台形式交屋，購屋族倘若屆時才發現，屋況與樣品屋有差異，就很容易發生購屋糾紛，建議購屋時，一定要詳讀相關合約，以免交屋後才後悔！

　　此外，也有建商遊走法律邊緣，在交屋時，直接將陽台空間變成室內的一部分，由於整棟大樓都採統一外推的設計，較不容易出現鄰居報拆的糾紛；不過，倘若日後因為外推問題引發糾紛，而建商已經人去樓空，最後權利受損的，仍是住戶本身，購買前千萬要三思！

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看見新的大樓或別墅外觀式樣是不是覺得都很相似很眼熟？ 深咖啡色整齊的外牆二丁掛、大樓頂層打些夜間照明的藍光、一樓到二樓抿石子加天然石材、在加幾根大圓形羅馬石柱、深窗落地窗、玻璃景觀圍牆…等等，最好作造型表現的透天別墅也出現同樣情形？ 在建築業同樣無可避免出現一窩蜂模仿現象！ 然而仍有部分建築業者抱持理念建造心目中的好宅，重劃區7期8期與10期有幾個漂亮的案例值得分享。

■　七期崗石別墅 成功人士當堡主

　　以七期高貴優勢地段的先天條件來蓋別墅總是容易被認同，基地小戶數少於10戶，正好迎合多金人士特殊要求，小社區外觀造型設計成「同中求異」，戶戶乍看相似，若再細看才發現細節上選材用料鑄鐵花樣均不同！ 「開務大觀」位於七期惠文路與公益路口，設計理念掌握到菁英分眾的特殊需求要領，細節上再以分眾吸引愛現又龜毛的高總價小市場。

　　七期別墅普遍大量使用天然石材 要屋主感覺安全並以城堡主人自詡，市場人士指出，完全去化代表市場可以接受，但不代表滿意！ 要小心目前竄起的新興智慧科技宅，結合天然生態人文訴求的趨勢，這一點只有幾家公司強調，而且都不是蓋在七期，其中陸府建設蓋再8期的人文生態豪宅就很有創意與突破性，已在高總價市場引起正面回應，甚至同業爭相仿效！

■　10期獨棟百坪別墅 主攻樂活族

　　位於太原路三段底的高陞建設百坪土地別墅案「天地臻好」，以寬敞的土地磁吸希望養花養狗，甚至種菜的特殊客層。 業者張副總表示，位於 10期邊緣的別墅客層原本就比較少，客戶多屬喜愛鄉村風情的人，希望接觸呼吸山區的清新山氣、住家非常寧靜閒適，這類換屋族都有自己的偏好。 本案提供大地坪讓住戶可以自由運用發揮興趣，闢作花園或菜園或大庭院，客戶要過隨遇而安的生活，而不是凡事都半強制地規劃完成！

■　大小事全包 服務導向切中人心

　　目前在台中八期推出億元以上大別墅的陸府建設「觀止」一案，看似與景氣不佳難以連結甚至反其道而行，市場人士卻認為是聰明之舉！ 業者結合環保意識在建築選材擴大使用綠建材，備有24H待命的專業客服人員隨時接受Call-in，包括對空中花園植栽永續照料，不只是賣房子，更是盡心盡力賣服務。 住戶不必擔心住家發生的任何問題，「管家式」的建商目前在中部地區一直受到好評，業內更爭相仿效，陸府建設與龍寶建設正是「管家服務」的先驅！

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台中市南屯區因生活機能強、交通方便，揚洲建設公司在南屯區三厝街推出「藏馥」電梯別墅，建築力求通風、採光與美感，打造兼具環保、科技居家環境，吸引換屋族青睞。

「藏馥」基地在三厝街、大墩十一街口旁，面12米寬的三厝街，規劃面寬5.2米到10.4米的電梯別墅，近七期重劃區、文心森林公園等，學區大墩國中小預計明年招生，附近有黎明、南屯商圈，生活機能強。

業者說，藏馥交通方便，5分鐘轉進烏日高鐵站，沿著中山高速公路，順勢銜接中二高，近清泉崗機場、中部科學園區和水湳經貿園區，掌握中部交通動脈，佔盡地利的優勢。

「藏馥」別墅外觀採用新古典風格，選用天然石材，每戶地坪26坪到55坪，建坪100坪到162坪，一樓挑高4.1米，氣派大方；空間設計也順應節能省碳潮流，力求通風、採光，與美感，打造節能寓所。

業者說，有別一般別墅給人透光不足的印象，「藏馥」以日光天井、中庭採光，如自然光源透過中庭採光玻璃磚，直達地下室車道，節省地下室電費。

每戶搭配網路到府服務、寬頻光纖網路架設到住家，另搭配EHOME系統，住戶出門時，透過電腦、手機等產品設定，監看屋內老人家或小孩狀況，並且可直接遙控住家電燈、電視開關等。

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