台 中 地 產 X 檔 案

【陳建徵╱台中報導】
「928檔期」即將上場，台中市今年928檔期約有300億元案量推出，約與去年相當，推案最集中之地為美術館生活圈，約佔市場總案量6成，但各地預售屋開價均較去年提高，尤其美術館附近，預售單價已站上每坪30萬元，漲幅達5成，整體市況呈現「量縮價揚」。

後市看漲
根據台中市建築公會統計，今年928檔期台中市預售市場，將推出約300億元案量，與去年同期相當，推案區段以美術館周邊最熱鬧，共有6件新案推出，案量近180億元，佔今年928檔期市場總案量約6成。

除美術館附近外，7期重劃區推案動作也持續未斷，928檔期內至少有4件新案推出，且年底前另有3~4案伺機而動。另外，逢甲地區及中科附近，也分別有4件以上大型個案將推出。

延續去年豪宅熱潮，今年928檔期也以80坪以上豪宅型產品為主，包括美術館附近的「一即一切」、「黃金新象」、「長安桂冠」等案，規劃坪數都在110坪以上，其次，7期重劃區及中科附近部分新案，產品坪數也都在80坪以上，豪宅依舊是台中市預售市場的主流。

投資客鎖定小坪數
與去年略有不同的是，今年預售市場20~30坪左右的小坪數飯店式商務休閒小住家，也佔有極大比例，包括中港路的「市政香榭」、「中港The One」、文心路「佳茂文心會館」、逢甲地區「逢甲U行館」等，都是這類型訴求投資客的小坪數住宅。

由於土地及建材等原物料價格漲聲不斷，今年預售個案開價持續上揚，除了7期新市政中心百坪豪宅維持30~40萬元左右的高單價外，美術館周邊更是後來居上，每坪開價從去年約14、15萬元，拉高至今年每坪開價達25~33萬元左右，漲幅高達5成以上。

台中市建築公會理事長王忠正指出，美術館附近去年土地單價每坪約30~40萬元，但今年已上漲至每坪50~55萬元，1年來漲幅約5~6成，因此預售屋房價勢必反映土地成本，美術館周邊預售房價正式宣告站上每坪30萬元，並成為僅次於7期新市政中心的頂級豪宅區段。

7期土地再創新天價
由於可建土地難尋、尤其市區精華土地更是搶手，國有財產局、各大金融機構的土地標售，已成為目前建商取得優質土地的主要管道，因此造成每次土地標售必創新高的市場趨勢，台灣銀行去年標售美術館附近土地，每坪得標價約35萬元左右，今年8月底，龍寶建設及台灣人壽分別標下美術館附近五權西路2筆土地，每筆成交單價各為51.5萬元及53萬元，均創下當地新高價。

7期重劃區今年4月標售抵費地，創下每坪101萬元天價後，目前7期新市政中心土地多開價每坪100萬元以上求售，近期成交的土地更達每坪120~130萬元，台中市政府今年9月28日將再度標售17筆7期抵費地，由於傳出有多組台北建商及財團將以高價搶標，市場預估，7期土地極可能再創下每坪150萬元以上新天價。

土地價格飆漲，自然帶動房價攀升，東森房屋美術館加盟店店長王建平指出，美術館附近在台銀釋出土地、建商高價標地及頂級豪宅不斷推出下，連帶拉抬中古屋房價，去年當地10年左右中古屋，每坪約7~8萬元，今年已漲至9~10萬元，且漲升力道持續未停。

看好美術館附近房價漲勢欲罷不能，部分地主及建商已開始惜售，順天建設原定928檔期將推出的「順天仰德」，因位於台灣人壽標下的土地旁，在風聞台灣人壽有意興建五星級飯店後，該公司決定暫停銷售，改採先建後售，等蓋好再賣，惜售現象反映目前市場的供需心態與房價漲勢。

五星級飯店帶動繁榮
美術館附近環境超優，是台中市唯一能與7期重劃區相提並論的頂級住宅區段，7期土地每坪已達百萬元、房價每坪也高達40萬元，因此，購屋者將焦點轉移至美術館周邊，造成附近地價、房價直追7期。美術館附近過去建商多推40、50坪中等坪數產品，目前80~100坪左右已成主流，加上台壽保集團有意在此興建五星級飯店，區段環境將更優質，未來美術館附近房市將只漲不跌。

新屋供給量剩300戶
美術館五權西路一帶，近年土地釋出、建商持續推案，但因建商均推出近百坪左右大坪數產品，估計含龍寶建設新案，未來2、3年內，新成屋供給量最多僅有300戶左右，且其中約僅200戶會流通至房屋市場，供給量明顯小於7期甚多，加上市場焦點集中，在土地供給有限下，居住需求愈來愈大，未來價格可望維持高檔，甚至持續上揚。


◎環境
★逢甲生活圈附近生活機能佳，中科生活圈附近正急速發展中，採買機能相對較優
★美術館周邊及7期重劃區屬於豪宅區段，生活機能以外圍商圈為主，如向上商圈、SOGO商圈、5期重劃區、黎明商圈等
★美術館周邊及7期重劃區綠地比例較高，均有大型飯店或百貨賣場將進駐
★7期重劃區建築較整齊，全部為近幾年陸續興建的新成屋

◎交通
★美術館、7期、中科及逢甲地區交通條件均佳，分別透過中港交流道、南屯交流道對外聯絡
★中科生活圈有部分道路尚未開闢，逢甲地區屬於成熟商圈，停車較不便
★美術館、7期新光三越附近，均有多處停車場可停車

◎學區
★7期重劃區為明星學區惠文國小、惠文中學，美術館附近亦有向上國中明星學區
★中科附近人口急速增加，中港路以北有2所國小，但目前尚無國中 

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【陳建徵╱台中報導】
以大專院校為中心的生活圈，是許多人購屋首選地段，台中市各大專院校中，逢甲、中醫周邊商業機能活絡、生活便利性最高，中興、體院等校，則以學校內外綠地與運動設施吸引購屋族，各大學城周邊中古大樓華廈每坪7~9萬元，進住門檻不高。

設施豐富
台中市素有「文化城」之稱，市內大專院校多，包括中興、東海、逢甲、中醫等大學，及師院、體院、台中技術學院等獨立學院10餘所，分布平均並各自發展成以學校為中心的生活圈。

逢甲中醫發展最成熟
各個大學城中，逢甲、中醫等校發展最成熟，形成完整獨立商圈，不但提供學生便利的租居機能，甚至吸引他校學生及一般上班族進住；中興、體院等校則以廣大的校地與綠地或運動設施，構成獨特的大學城型態，除少數位處偏僻的學校外，各校周邊已有程度不等的生活便利性。

逢甲因發展早、學生消費人口眾多，形成具規模的大學生活圈，永慶不動產西屯逢甲加盟店主任邱淑慧指出，逢甲商圈佔地利之便，鄰近急速發展中的中科、施工中的12期重劃區及規劃中的水湳經貿園區，加上中山高、中彰等交通動線，吸引大量投資客、自住客、中科員工等多樣化族群湧入。

逢甲商圈核心地帶如福星路、逢甲路等路段，以商業機能為主，外圍福星公園、青海家樂福商圈、至善國中及上安路等才是較適宜居住的純住宅區段。

東海預售屋每坪18萬
邱淑慧表示，逢甲周邊中古大樓華廈，目前每坪7~8萬元，但投資客包裝過的裝潢屋，含裝潢、家具，較受年輕首購族青睞，每坪8~9萬元。

北區的中醫大學周邊也以生活機能著稱，因鄰近中友百貨商圈，加上中正公園、育德綠園道等綠地輔助，學生套房及小坪數住家是近年預售市場主力，新住宅大樓單價每坪已達17萬元左右，部分預售透天別墅更以「市中心別墅」為訴求，每戶總價達4000萬元。

東海大學位台中市、縣交界，多年來以台中縣龍井鄉國際街、東園巷等為主要發展區段，近3年來受惠中科成立帶來就業及消費人口，台中市側的中科商圈也開始發展，並有逐漸凌駕之勢，中港路沿線面對東海大學的預售住宅大樓，每坪開價18萬元，有持續上揚趨勢。

台中市南區與台中縣大里市交界的中興大學，以興大校地及興大路綠園道、忠明綠園道等公園綠地，吸引愛好寧靜環境者入居，信義房屋國光店專員陳婉瑜指出，興大異於逢甲的商業繁盛，來此購屋定居者多因著眼於綠意與清靜的環境，愈近中興大學的地段愈受歡迎，這點與逢甲不同。

中科潛在購屋需求強
陳婉瑜表示，興大附近近年來建商推案不多，新成屋難覓，10年上下中古大樓華廈是興大生活圈主力產品，多集中於復興路至建成路間的學府路，尤其「京華大鎮」社區總戶數約2000戶選擇較多，目前單價約6~7萬元。少數預售透天別墅散落各路段推出，開價最高達1300~1800萬元。

此外，少數位市區的獨立學院如台中師院、台中技術學院、台中體院等，校地不大，但外圍發展出學生型消費商圈如中友商圈、一中街商圈等，近2、3年在國有財產局等標售土地及建商開發、舊屋改建下，有部分預售案推出，多為透天別墅每戶總價逾1000萬元，預售大樓住宅每坪最高16~17萬元。

今年各大學城周邊預售市場，仍以逢甲及東海附近最熱鬧，推案量大且迭創新高價，逢甲附近以10~20坪左右套房或小住家為主，如「順天部落格」、「世界．Com」、「逢甲U形館」等，東海附近則以70、80坪以上大坪數住家居多，如「總太如來」、「敬業麗明」等，中科強勁的潛在購屋需求，則是逢甲與東海2大大學城的最大訴求。

興大附近新屋搶手
中興大學學校內及附近有許多綠地、公園、園道，來此購屋者除套房投資學生，也有不少自住客及半投資的學生家長。本區房屋以愈接近中興大學賣相愈佳，可就近使用學校設備及場地，愈近學校新成屋愈少，建議工學商圈、復興路「京華大鎮」社區，8~11年中古華廈每坪6~7萬元。

首選逢甲夜市外圍
逢甲商圈是西屯區首購族首選地段，機能及交通佳，未來又有12期重劃區、中科及水湳經貿園區等遠景與發展潛力，但學校周邊以商業機能為主，每逢例假日遊客多，交通受阻，建議可選外圍區段，如福星公園及至善國中附近，前者以公園、綠地及百貨、量販等取勝，後者則以3小學、2國中學區為考量各有所長。

◎環境
★逢甲、中醫、體院等校周邊已發展成完整學生商圈或百貨量販商圈，生活採買便利
★中興、東海附近至鄰近的大里大買家商圈、中科愛買商圈等地消費較佳
★中興、東海、中醫等校校內或學校附近，有較多的公園綠地可供休閒
★師院及體院校地較小，活動空間以學校附設或外圍公共設施較佳

◎交通
★逢甲、東海2校近高速公路交流道
★中醫、師院、體院等校位於市中心，距高速公路交流道較遠
★各校周邊均有公車行駛，逢甲、東海、中興等校附近有公車總站
★逢甲、師院、體院等校附近，建築稠密，停車較不便

◎學區
★逢甲、中醫、師院附近有明星學校
★東海、體院等校生活圈距公立國中小的距離較遠

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【陳建徵╱台中報導】
台中市民偏好新學校，具知名度的明星學校，多半是校齡10年以內的新校，新學校校舍新、設備新、教學活潑，而且明星學校大多位於重劃區內，周邊房價高、抗跌性強，學生及家長素質高，都是明星學區的主要特色。

居高不下
隨著建商推案促銷不斷催化，明星學區逐漸成為購屋參考選項，台中市目前較具知名度的明星學區，以國民小學居多，包括賴厝、惠文、仁美、東興、永春、樹義等，都是周邊房市的重要支撐，也是建商大作文章的標的。

新設小學成明星學校
知名的明星學校，校齡普遍都在10年以內，校舍新、設備新，校舍建築具有主題性，是不少明星學校的特色，例如城堡式建築的賴厝國小、童話世界般的永春國小、樹枝狀排列具有綠建築概念的仁美國小、閩南風格合院式建築的樹義國小、及人車分道概念的惠文國小等，都頗受家長好評。

學校校齡年輕，代表位於人口快速成長的區域，尤其新開發的重劃區，區內新設的小學幾乎都立即成為明星學校，例如7期的惠文國小、8期的永春國小、5期的東興國小、4期的賴厝國小及11期的仁美國小等。

信義房屋協理林松駿指出，台中市較具知名度的明星小學，大多位於重劃區內，重劃區的房價原即較一般區段高，而各明星學校周邊房價，更是當地最高房價區段，也是指標房價區段，房價高，但也最具抗跌性。

永春學區公園綠地多
惠文國小位於7期重劃區，是中部地區最高房價地區，新市政中心預售大樓，每坪開價已達40萬元，透天別墅最高總價每戶1億元以上，在國內僅次於台北市。當地10年內中古大樓房價每坪也多在20萬元以上，進住門檻最高。

春耕不動產協理李品瑢表示，惠文國小鄰接惠文完全中學，從小學唸到高中，甚至大學也可選擇在台中市就讀，許多人以投資角度購屋，小孩唸書自住，未來還有增值獲利空間。

8期重劃區的永春國小學區，以透天別墅為主，區內擁有3座大型公園，公園綠地多是主要特色。預售大樓開價最高18萬元，預售透天別墅最高3500萬元。

4期重劃區的賴厝國小，是中港路以北最具知名度的明星小學，校齡僅7年，學校位於太原綠園道及梅川2大綠帶交會處，居住環境佳，當地中古大樓華廈指名度極高，近幾年房價漲升迅速，預售大樓開價已達每坪17萬元，中古大樓也維持在8~14萬元間。

仁美國小是台中市最新的小學，創校僅2年，學生人數僅有300餘人，校舍第3期工程仍在進行中。重劃區內目前僅有2座大樓完工，透天別墅是主要產品。

樹義學區別墅500萬
東興國小位於5期重劃區，區內發展成熟，建築密集，大樓華廈數量最多，由於生活機能充足、交通便利，是首次購屋族的購屋首選區段之一，中古大樓華廈每坪約8~13萬元間。

樹義國小位於台中市南區及大里、烏日交界處，房價在各大明星學區中最低，預售透天別墅最低650萬元，中古透天別墅不到500萬元可買到，是進入門檻最低的明星學區。

購屋選學區成趨勢
台中市擠明星學校的風潮，尚未如台北市明顯，目前最熱門的學校，僅有惠文國小，而且惠文學區附近的7期新市政中心正大量推案、興建，2、3年後各案完工交屋，人口愈來愈多、學生就學競爭將更激烈。

建商選擇市區精華土地推案，並以明星學區為廣告訴求的模式將增加，明星學區將成購屋重要考量，也將是購屋的必然趨勢。

惠文學區及早入籍
購屋選擇明星學區，必須留意各學區所涵蓋的鄰里。部分明星學區房價高，可考慮購買小套房或中古屋，以較低的預算登記戶籍。
台中市大部分學校尚未規定戶籍登記的年限，但最熱門的惠文學區未來極有可能實施，建議有意讓子女就讀惠文中小學的家長，應及早在該學區內購屋登記戶籍。

◎環境
★各明星學區多位於重劃區內，道路筆直、街景整齊，公園綠地較其他地區多
★新重劃區人口未完全進住，商業機能不發達，如7期、8期、11期重劃區，採買依賴外圍區域
★東興學區位於5期重劃區，建築密度高，居住人口稠密

◎交通
★各明星學區對外交通條件佳，5、7、8期重劃區有捷運路線規劃中，樹義學區鄰近高鐵、中投公路
★東興學區部分巷道較窄，停車及出入不便

◎學區
★惠文學區以文心路及河南路為界，但部分黎明東街以東、河南路以西里鄰可就讀惠文國小
★5期重劃區以公益路為界，公益路以北就讀東興國小、公益路以南就讀大新國小 

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【陳建徵╱台中報導】
台中市透天別墅以重劃區推案量最多，舊市區如西區及北區，因建地稀少、推案量也少，但卻以生活機能較佳、公園綠地多等特色，得到公、教、醫及退休族群支持，市區預售及新成屋別墅，總價約1200~3000萬元不等，介於重劃區及外圍屯區之間。

物稀為貴
透天別墅是目前台中市預售市場的主流產品，台中市各行政區除了中區外，都有透天別墅案推出，尤其7~11期重劃區，幾乎都以透天別墅為市場主力，市中心的西區及北區，由於開發較早，建地愈來愈少、推案量不多，新式透天別墅愈來愈稀有。

便利性優於重劃區
不過在10、20年前，台中市區房屋市場卻以透天別墅及低樓層公寓為主，信義房屋美村店經理陳冠彰指出，西區最具知名度的別墅群，包括美術館附近及精誠路精誠商圈附近兩處大別墅社區，屋齡多在30年以上，別墅以地坪計價，每地坪約30~70萬元不等。

西區大別墅社區的產品特色是地坪大，地坪多在30、40坪，甚至上百坪，樓高2層樓，建坪不大，僅約40、50坪，但多規劃為獨棟、雙併，因而擁有大面積的前庭、後院，居住空間大且舒適，不少餐廳業更相中這類大別墅改裝成各具特色的景觀餐廳，如美術園道兩側及精誠3~8街，都是特色餐廳集中地。

陳冠彰表示，市區因人口早已聚集，各區段商業行為活絡、生活機能佳，且有多座綠園道、公園、廣場及綠地，生活環境、便利性優於7、8期等重劃區，退休、公教人員及醫師、律師等族群特別偏好定居市區。至於7、8期等重劃區則以彰顯身份居多，企業界人士是主要客源，年齡層也較市區別墅略低。

北區的開發年代較西區略晚，當地別墅以20~30年左右屋齡較多，群義房屋全國店協理張國峰指出，北區3大名宅社區如「衛道新世界」、「全國大別墅」及「曉明新世界」等，不同於西區的舊別墅，上述別墅社區均有嚴謹的社區管理，是北區舊別墅的代表。

除少數早期別墅社區外，北區別墅社區的產品規劃較接近新式別墅社區，部分社區如「曉明新世界」更規劃人車分道、地下停車別墅，房屋面寬5~8米，幾乎接近目前預售市場的推案主流；每戶總價從700~2500萬元不等，產品差異性較西區大。

多10戶內小型社區
無論西區或北區，各主要別墅社區都因地段位居市中心區，釋出量少、需求穩定，房價均具抗跌，另由於市區開發飽和，大型建地難尋，因此，近幾年在市區推出的預售別墅案，多是10戶以內的小型個案，不少市區別墅更是老舊日式平房或舊別墅拆除重建。

金融機構、市政府及國有財產局等單位的土地標售，是市區大型別墅社區建地的主要來源，包括屋齡2年的向上路「大隱」、交屋不久的梅川西路「科博御園」、即將交屋的雙十路「台中公園別墅」，及施工中的美術館前「美村山脈」等大型社區、預售案，土地均由標售取得；大型社區也具有整體塑造、公設完善及社區管理等優勢。

勿更動老屋原結構
市區別墅開發年代較早，因此屋齡多較為老舊，購買市區別墅首先須考慮房屋翻修問題。
大部分早期興建的別墅，採用加強磚造，而非目前的鋼筋混凝土，但樑柱結構大多堪用，耐用年限也仍久，重新翻修時，除了更新全戶的水、電管路外，建議可保留房屋原始結構，只須調整格局、更新部分室內外建材及設備，地段才是購買市區別墅的選擇重點。

注意社區管理問題
舊市區生活機能完整，公園、綠地多、環境佳，是許多公教及退休人員心目中理想的居住區段，但市區別墅與重劃區別墅最大的不同在於，建地稀少、開發出來的社區規模較小。

除了北區3大名宅及西區部分大面積開發的別墅社區外，大多是小型社區，很多都沒有社區管理，而有社區管理的市區別墅社區，釋出量又極少，選擇市區別墅應考量對社區管理的需求。

◎環境
★市區公園綠地多，經國綠園道、美術園道、太原綠園道等，知名園道均在西區、北區
★市區不如重劃區般街道筆直整齊，且有不少區段巷道較狹窄、停車不方便
★市區生活機能佳，有多處傳統市場、百貨公司及量販店，但黃昏市場較少
★市區房屋多較老舊，新社區錯落其間顯得新舊雜陳，景觀不一

◎交通
★市區公車路線較密集，重劃區公車較少
★市區距高速公路交流道稍遠，但多處區段與交流道的距離在可接受範圍內

◎學區
★西區明星學校為中正國小、忠孝國小、師院附小及向上國中等，北區明星學校為賴厝國小、立人國小、立人國中等
★市區小學校舍多較老舊，設備也不如重劃區學校新，且學生人數多半逐年遞減 

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【曾敬德╱台中報導】
綠園道和大型公園已成為台中市健康住宅的基本配備，包括經國綠園道、美術園道、新市政綠園道等，房價皆屬台中市高價位區段，每坪最高上看30萬元，總價約1000~2500萬元。但走出台中市往竹苗地區，相同的價格則能買到有健康概念的大地坪透天別墅。

綠意為伴
若談起台中市健康住宅的條件，除了社區規劃和綠建材的使用外，綠園道和公園綠地環境，已經成為評估是否為健康住宅的重要條件之一。台中市有10餘座綠園道，提供台中市居民健康休閒的環境，先天的環境優勢，推動房價屢屢向上推升。

8期擁3座大型公園
信義房屋南屯市政店店長許鴻政表示，8期重劃區是台中市最適合居住的區域，區內雖沒有綠園道通過，但8期屬低密度住宅區，還有豐樂、南苑和豐富3座大型公園，加上區域內主要都是透天別墅，集合大棟距、良好通風和周圍的綠地環境，都符合了健康住宅的重要條件，房價較7期低，10年內地坪25~50坪的透天別墅，總價1300~2800萬元。

台中市7期重劃區的十字園道周圍，是台中市豪宅坐落的地段，區內有許多大型公共設施和綠地，豪宅型產品對於健康住宅規劃也特別講究。

苗栗區總價千萬有找
除綠建材的使用外，甚至公共設施都特別強調健康概念，房價每坪約16~20萬元，其中面綠園道的住宅，房價有每坪20~30萬元的行情。
除了綠園道、綠地等先天環境外，建商對於針對健康所做的規劃，甚至綠建材的使用也日益講究，以惠宇建設的「惠宇園道臻觀」為例，窗戶採深窗設計，外牆和樓地板加厚避免上下樓層噪音干擾，管道間逐層封閉，以免空氣污染等等，對於居住空間內的光、水和空氣皆經特別設計。

相較於台中市價位較高的健康住宅，往北苗栗地區的透天別墅也是不錯的選擇，近來新透天別墅區雖多位處工業區內，但目前工廠大多外移，剩餘零星的小工廠，區域內建築物普遍不高，大庭院、大面寬、大棟距為此區透天別墅的特色，總價在千萬以內。

桃竹集村農舍透天熱
更北的新竹，以寶山鄉和明湖路段的透天別墅，最符合健康住宅條件；寶山鄉和明湖路段居住密度低，綠地比高。
以「聯華山莊」為例，除位於山坡外，社區對於環境的營造皆經過特別設計，道路兩旁有大量綠色植栽，社區內還有農地規劃讓住戶使用。

另外，近來桃竹一帶興起「集村農舍」透天別墅，北區房屋不動產研究室處長謝萬雄指出，此類產品符合健康住宅條件，除周圍田野環境外，建商藉著土地成本低廉的優勢，建材使用普遍都很講究，加上大地坪、大面寬、甚至是數百坪的農地供農作，以健康養生為訴求，也受到許多消費者的矚目。

零店面符健康概念
現在的建案多少都具備了健康住宅概念，除了先天就決定的環境因素外，建商都會針對健康住宅做些設計上的改變，差異在於著墨的多寡，但大部分建商都不願意花太多的成本在這些項目上，像「零店面」的規劃就符合健康住宅的概念，但勢必犧牲建商部分利益，所以做的建商就少。

建議消費者在挑選住宅時，除採光外，必須注意通風是否良好，其中包括社區內的空氣是否會相互流通，樓上從水管聞到樓下的氣味等，要仔細比較細微的地方，才能找到1個健康的住宅環境。

施工應用環保素材
民眾購買健康住宅除要選擇健康的環境外，更要注意建材及裝潢是否會危害健康，要小心新家變「毒家」，由於部分建材或所使用的黏劑或塗料含有害物質，容易引起病變。很少有消費者會在這方面對建商做嚴格要求，但市場上這種產品卻被廣泛使用，值得消費者注意。
謝萬雄建議，房屋要經常保持通風，並且裝潢施工應儘量使用環保素材，以免危害健康及環境，才能住得健康。

環境：
．鄰近大自然的住宅，雖然景觀優美，但山區蚊蟲較多
．新竹寶山鄉和明湖路，生活機能不足，大多需仰賴市區
．山區平均溫度較平地低，加上新竹地區風勢較大，冬天較寒冷

交通：
．山區健康住宅，缺乏大眾運輸系統，須自備交通工具
．明湖路和寶山鄉雖位於郊區，但上下班交通量仍大，可能會有短暫塞車

學區：
．位處山區的住家，距離學較皆有一段距離，子女上學須依賴父母接送
．台中市重劃區內有明星學校，家長須留意遷戶籍的時間

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【陳建徵╱台中報導】
中部科學園區成立將滿3年，3年來從一片荒蕪到10餘家高科技廠商、1萬2000餘人進駐，對周邊房市的貢獻更讓人瞠目結舌。3年來，一般住家漲幅5成以上，店面漲幅至少1倍，部分明星地段店面轉手3次以上、漲幅高達3倍，預售大樓房價也在逐步推升中，目前每坪開價最高達18萬元，造就出令人驚嘆的大肚山奇蹟。

前景看好
在大批政府官員及產業界人士見證下，2003年7月28日，中部科學園區鏟下第1鏟土，這一鏟，鏟出高科技業的無限希望，也寫下房地產業的噴出行情。

1992年，俗稱「水堀頭」、位於大肚山台地東側的台中市西屯福安里地區，由於即將發布實施容積率，造成建商瘋狂搶照、大量推出房地產個案，總銷金額150億元、總戶數4000戶的「瑞聯天地」，就是當時搶照風潮下的產物。

店面價格3年漲3倍
由於推案過多、供給過剩，大量餘屋滯銷，搶照推案後10年間，西屯福安里地區陷入房市黑暗期，921地震後，當地房市更跌至谷底，但中科在附近設立，卻讓當地一夕間麻雀變鳳凰。

中科房屋經理紀家瑋指出，「瑞聯天地」預售每坪11、12萬元，最低每坪跌至3、4萬元，但房屋仍乏人問津，目前「瑞聯天地」每坪約6~7萬元，部分裝潢屋每坪開價更達10萬元，西屯路沿線搶照期推出的大樓，當時預售每坪最高14萬元，最低跌到6萬元，目前已回升至每坪8~9萬元，大樓房價漲幅5成至1倍以上。

最驚人的是店面，其中最膾炙人口的2個物件，一為永福路某連鎖速食店店面，原價不到3000萬元，歷經4次轉手後，目前開價9500萬元。另一件為西屯路、福林路口便利超商透天店面，原價約1000萬元，3次轉手後目前開價4200萬元，2店面漲幅都超過3倍。

租屋市場交易熱絡
中科設立3年來，廠商建廠速度飛快，目前已有約1萬2000名員工進駐，但其中以基層員工為主，紀家瑋表示，基層員工目前以租屋為主，因此中科附近租屋市場交易熱絡，套房及3房以內大樓華廈產品最受歡迎。

東森房屋中科中港加盟店經理張兆國也指出，受惠中科租屋族租屋需求帶動，國安國宅、「瑞聯天地」目前已無空屋，東海商圈、靜宜商圈套房租賃市場，也有強勁需求。

紀家瑋表示，店面產品並不受中科員工的組成結構影響，消費人口愈多，店面價值愈高，因此造成店面漲勢銳不可擋，西屯路沿線是最具商機的路段，地坪25坪左右的中古透天店面，總價多已在1700萬元以上，西屯路、玉門路口尚未完工的透天店面，地坪多在35坪以上，預售時總價不到2000萬元，如今轉手已達2300~2500萬元。

土地行情直追7期
房屋的原料是土地，但土地供給有限，因此漲幅也直登雲霄，張兆國表示，中科附近以住1及住3土地為主，住1土地3年前每坪約11~13萬元，目前約18~20萬元，住3土地原為每坪18~20萬元，如今每坪已達25~30萬元，地價直追7期重劃區，部分路段如福科路，地主已惜售，不願釋出。

透天別墅以西屯路為界，預售價西屯路以北約800~900萬元，西屯路以南多在1200萬元以上，紀家瑋表示，由於中科目前多基層員工，加上換屋潮較首次購屋潮延後，因此透天別墅及高總價大樓產品發酵期將在下一波。

預售大樓房價也在逐步推升中，去年預售開價每坪約12萬元，今年已提升至每坪13~15萬元，敬業建設即將推出的新案「敬業麗明」，每坪開價最高18萬元，則已創下福科路沿線新高。

發展潛力中市之冠
由於供給有限，加上居住及消費人口結構並不影響需求，中科附近近幾年來，以土地及店面產品漲勢最兇猛；大樓及透天別墅產品，則因受限於中科員工的組成結構，發酵期拉長，由於目前中科員工進駐率不到3成，店面及土地仍極有漲價空間，相對來看，大樓及別墅產品未來漲勢，則仍呈緩慢上揚，不過整體而言，本區發展潛力仍居台中市之冠。

需求穩定量縮價揚
中科附近房市近3年來，漲幅驚人，主要是受到題材面帶動所致，由於中科設立，產生預期心理，而呈現強勁爆發性成長，但大幅爆發期已過，市場逐漸回歸基本面。而由基本面來看，因中科員工仍持續進駐、人口不斷增加，各種房地產產品的需求不會間斷，但供給則呈現穩定，因此未來房價仍將繼續上揚，「量縮價揚」是本區未來寫照。

環境：
◎福科路、福雅路口有愛買量販永福店及薇風購物廣場
◎西屯路、福雅路口有西屯路黃昏市場
◎西屯路、玉門路口有TECH Mall購物中心
◎台中都會公園距中科約3分鐘車程
◎西屯路沿線停車較困難

交通：
◎中港路銜接中山高中港交流道及中二高龍井交流道
◎國安國宅設有公車總站，未來將延駛至中科內
◎東西向60米中科路施工中，未來將連通至水湳經貿園區
◎中港路、西屯路及福科路近環中路、中港交流道處，上下班時間易塞車

學區：◎國小學區為國安及永安國小，國中學區為安和國中
◎西屯路、福林路口將籌設新國中 

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【陳建徵╱台中報導】
台中市摩天住宅多集中在7期新市政中心及西區經國綠園道沿線，最高樓層雖僅29、30層樓，卻幾乎等同高價豪宅，且多半面對綠園道或大型公園，中古屋每坪房價多自20萬元起跳，預售每坪最高約40萬元，部分預售轉手的摩天住宅，甚至喊價每坪48萬元，創台中市住宅開價新紀錄。

景觀極致
受法規限制及建商成本考量，台中市樓高超過20層樓的摩天住宅，多半面對大型公園綠地，且最高多在百米、約29層樓以內，能符合條件的地段，以西區經國綠園道及7期新市政中心內為主，由於地段好、建商建造成本高，因此幾乎都規劃為適合頂級客戶的高價位豪宅。
建築師張德昌指出，依照建築法規的定義，建築物超過50米以上、約14、15層樓，即稱為高層建築，而樓高超過100米的建築，則須接受環境影響評估審查，環評過程繁複，建商須額外支出大筆費用。

在台中，超過20層樓以上、樓高80米以上，即稱得上是摩天住宅。經國綠園道及美術園道旁、樓高20層樓以上的摩天住宅，包括「龍邦國寶」、「賽茵斯」、「月光流域」、「長安美術觀邸」及「黃金映象」等，新市政中心的摩天住宅近幾年也快速冒出，如「元亨利貞」、「A與A+」、「理性與感性」等。

信義房屋美村店店長陳進堂表示，由於摩天住宅營造成本高，且多位於綠園道旁或新市政中心內，土地成本也高，因此每坪房價也較一般住宅高，至少約高出1~2成左右。

陳進堂表示，摩天住宅除了地段好、面對園道或大型公園外，建材、規劃、管理、公共設施等級高人一等，而愈高樓層視野愈好，單價也愈高，高樓層與中低樓層價差約2~3成。

各項規劃高人一等
經國綠園道沿線，是台中市最早出現摩天住宅的區段，中古屋屋齡最高已超過10年，但房價依舊維持高檔，每坪約18萬元以上，新市政中心則是近幾年才出現摩天住宅，尤其近3年推案量最多，屋齡新、地段好，中古屋每坪至少20萬元起跳。

至於預售屋，經國綠園道及美術園道沿線，預售案目前開價最高約25~30萬元左右，新市政中心新市政綠園道沿線，預售開價則普遍在30萬元以上，最高則接近40萬元。

春耕不動產7期市政店協理李品瑢指出，新市政中心內少數一級品牌建商興建的摩天住宅如聯聚、由鉅、龍寶、惠宇等，每坪開價在30萬元左右，某棟位於大型公園綠地旁的摩天住宅，目前仍在施工中，但頂樓賣方轉手開出的價格，每坪居然達48萬元，創台中市住宅開價新紀錄。

投資型客戶是推動摩天住宅的主要推手，陳進堂表示，摩天住宅由於產品稀有、戶數少、具備投資價值，投資客在近2年獲利後，持續加碼投入，不斷推動房價上揚。

台中市預售市場在今年下半年，有2件深受市場矚目的摩天住宅案將推出，分別位於7期新市政中心及經國綠園道，其中由鉅建設規劃的新案，位於新市政綠園道旁，樓高28層樓，初步規劃至少百坪以上，每坪25萬元起跳。

摩天住宅 買氣持續升溫
台中市摩天住宅多位於7期新市政中心與經國綠園2地，買方除自用型客戶外，至少1/3以上是投資型客戶。
近幾年雖然預售市場推出不少摩天住宅，但市場需求仍強，有不少頂級客戶或投資客戶，至今仍未找到合適標的，房價也仍未到頂點，至少1、2年內，摩天住宅不會出現崩跌效應，房價看漲。

投資炒手多 漲價仍可期
7期新市政中心是台中市摩天住宅主要集中地，新市政中心內各路段均有可能出現摩天住宅，但以綠園道或大型公園綠地周邊最多。
由於地段稀有，過去幾年來，各豪宅持續上漲，買方以投資型客戶居多，由於預估未來仍有高點，房價仍有上漲空間，因此投資型買方不斷買進、轉手，未來必定仍有漲價空間。

◎環境
．7期新市政中心為新開發重劃區，生活採買須賴周邊如5期重劃區、黎明路商圈等地
．經國綠園道周邊生活採買方便，包括SOGO商圈、向上商圈、公益路商圈等皆可
．經國綠園道位處市中心，周邊多老舊房舍，新市政中心則為新開發區，街景及道路較整齊

◎交通
．新市政中心位居中港路、文心路2大幹道旁，交通便利
．經國綠園道周邊縱向道路以英才路為主，橫向道路則有中港路、公益路、五權西路等串連

◎學區
．新市政中心學區為惠文國小、惠文中學，是目前台中市最高知名度明星學區
．經國綠園道周邊學區包括忠明國小、忠明中學、中正國小、向上國中等，均為明星學區 

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【曾敬德╱台中報導】
台中東海大學商圈位於台中市和台中縣交界處，商圈內生活機能強，學生為主要消費族群，區域內以透天店面和套房大樓為主，套房月租3500~6000元，投資報酬率約7~9%，由於投資報酬率高，吸引不少投資客進場，近來隨著中科園區發展，房客還多了中科員工。

需求成長
東海大學學生約1萬6千多人（含推廣部），校內宿舍床位約4500床，由於外地學生比例高，東海大學床位供不應求，許多學生在附近租屋，加上部分靜宜和弘光的學生，也會跨區租屋，區內套房出租狀況和行情都很穩定。

中科廠商宿舍稀少
雖然近幾年建商在沙鹿北勢地區推出許多透天別墅，有投資客買來出租給學生，吸引部分靜宜學生回流，但在中科成立後，中科員工成為東海商圈租屋市場新成員。中科廠商陸續進駐，園區內員工宿舍稀少，以東海商圈的生活機能，將持續吸引中科員工進住。

東海商圈鄰近中科商圈，主要範圍在中港路以南、東海校園以西，以新興路和遊園南路為主要幹道，遊園南路沿線至監理所，都屬於東海生活圈範圍；東海商圈橫跨台中市、龍井鄉及大肚鄉3個行政區域，聯外交通依賴台中港路，商圈內多小巷弄。

月租3500~6000元
21世紀不動產中科福華加盟店店東黎維盛表示，這2年來東海商圈有不少整棟套房大樓的交易，轉手狀況熱絡，有些獨棟套房別墅，甚至轉了好幾手，投資客對東海商圈極具興趣，許多曾投資竹科不動產買賣因而獲利的投資人，看好未來中科園區發展，紛紛到東海商圈看房子。

信義房屋中科店專案經理林建志表示，東海商圈內以地主自建的套房公寓和套房大樓為主，買賣多以整棟和整層為主，甚少以單間套房為單位。而商圈內獨棟套房大樓約有30~100戶不等，屋齡大多在10年內，目前月租行情約3500~6000元，主要看地段和內部裝潢而定，投資報酬率大約7~9%。

東海商圈內具有商機的路段，店面租金收益相當可觀，以東海商圈黃金地段東園路來說，20坪透天店面，每月租金有8~10萬元，總價超過1000萬元，由於位在精華地段，釋出量極少，一有人轉讓，馬上就有人承接。

別墅改套房貸款成數低
目前東海商圈套房租屋需求強勁，主要對象以東海、靜宜和弘光等學校的學生為主，近年來隨著中科的開發，吸引中科員工進住，打破東海商圈內套房供過於求的疑慮。

若想投資東海商圈套房，買賣時產權要調查清楚，須確定權狀面積與增建面積，因為商圈內很多透天套房別墅都是2次施工，銀行貸款只能貸到總價的6~7成。

另外，要特別注意管理方面，獨棟透天因為套房間數多，管理所花費的時間和金錢較多。有效的管理方式可提高套房出租率，有些投資客會透過學生來當管理委員，房租可能少一些，但可省去管理成本，省時又省力。

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