台 中 地 產 X 檔 案

政治大學地政學系教授林左裕：去年美國次級房貸違約風暴席捲全世界，也對美國房地產有直接負面影響，不過對台灣房地產無直接負面影響；但因其引發骨牌效應，如卡債等，影響美國的消費市場，進而造成對台採購的衝擊，可能會間接影響台灣的總體經濟及不動產市場，後勢值得觀察。

展望2008年台灣房市正面因素包括一、貨幣供給額，2005-2007年增率央行控制在4.5%-5%之間，以抑制通膨。二、租金價格指數，以 2007年3月為例比去年同期增加約0.5%,三、高鐵、中科、南科和高捷效應帶動房市發展。四、台灣的境外基金因美國次級房貸風暴損失低於1%，五、美國為過度舉債消費的國家，台灣儲蓄率高，六、台灣房貸成數低於8成，且已度過之前東南亞金融風暴及卡債風暴。

不過其他值得注意的因素則為一、美國為台灣第三大出口國，未來經濟成長可能受美國消費低迷影響，二、多家銀行的房貸放款餘額逼近上限，三、台灣利率偏低，未來利率若上揚，可能提高投資客成本而釋出物件，四、油價造成成本上揚，五、M型社會成形，所得成長率低於經濟成長率等。

大台中地區近3年供給量大，亟需建設利多，包括中科、捷運或台商、外資直接投資挹注等，現階段重大建設開打，對台中房市助益很大。總之，未來台灣整體不動產走勢，至少持平或微幅向上，因此自住客可選擇適合個人或家庭好的標的物購置，投資者可選擇區位投資。至於預售屋因成本推動無跌價空間，中古屋有補漲空間，房價越等只會越貴。

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台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長歐瑞琨：對於去年第4 季房市降溫，這是股市影響房市短暫現象，台中房市有四道強勁力道支撐，榮景可期。第一道力道即是中科帶來的產業爆發力。12座晶圓廠奠定根基，形成世界最大的晶圓產地。5年後等到85家廠商全部到位後，增加6萬個人口，這些新的薪水階級，消費能力最強，將是台中市一股新興的買氣。中科也帶動工業區廠商回流，精密機械園區爆滿，這些都是產業的連鎖效應。

第二道力道則是近年來中部地區陸續完成的中彰快速道路、中投公路、二高，和一高構成完整的交通網絡，帶動中部6縣市5百多萬人口集結台中市消費。

第三道力道為未來兩岸三通包括機場和海運，台中市擁有的天然優勢，以香港經驗，大陸觀光人潮又造就其第二春。

第四道力道則是台中市逐漸形成國際城市，清泉崗機場未來將增設國際航線，台中港又是對外貿易港口，再者新市政議會中心、大都會歌劇院都採國際競標，提高台中市能見度。

至於具「四大一特色」的水湳經貿園區今年初即可以辦理區段徵收，公共設施下半年動工，並且同步辦理招商，預計民國98年交地進行各項開發，更帶動台中市的休閒、展覽觀光人潮。

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台中市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長陳永欽：台中市勢必成為第四個直轄市，遠景可期。以中部仲介市場全年度成交件數比較，95年4萬1千多件、96年為3萬8千多件，雖然件數減少，但是金額和 房價漲幅卻是提高。就仲介市場同業現象而言，95年底統計入會的同業為355家，今年則為322家，但是未掛招牌營業的還有5百多家，各家品牌林立，戰況激烈。

回顧去年仲介市場也是出現金磚四區熱絡局面，以七期而言，預售 屋成交價每坪在35-45萬元，十年屋在2、30萬元，八期預售屋價格為 20-30萬元，新成屋為18-23萬元，至於中科未來將湧入6萬5千個就業人口，新成屋房價每坪為14-18萬元，中古屋則為9-12萬元。

展望2008年房市，個人認為，台中房市在鼠年開始即有一大利多，即大都會歌劇院動工，以及建築大師伊東豐雄一系列活動，將台中建築躍上國際舞台。其次是捷運今年動工後，以台北經驗未來直徑5百公尺內繁榮可期。至於水湳經貿園區更可形成中部經貿中心，如美國中央公園一般，形成台中市經濟重鎮，屆時商業辦公大樓湧入，前景可期。

今年除了金磚四區房市火熱外，十二期重劃區也是發展重點。目前住一土地開價每坪已達20多萬元，住二開價則為40幾萬元，為新興發展地區。就仲介市場看來，從民國92-97年整體景氣持平後往上拉抬，越來越接近好時機。中古屋在97-101年也會緩和上升，大台中房價 將成跳躍式成長。

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市七期重劃區最近刷新三項最高紀錄，包括單筆土地成交每坪二百萬元、預售每坪最高六十五萬元、新成屋每坪最高五十萬元，連帶牽動高總價豪宅調價漲幅，各案開價至少三十萬元起跳。業者認為，明年七期房價將有機會跨過每坪八十萬元的門檻。

刷新紀錄
隨著鋼筋、水泥等原物料不斷上漲，連帶拉抬營建成本，高總價豪宅率先反應在房價上。

向來是台中市豪宅指標的七期新市政中心，以「寶輝一品花園」每坪由五十至六十萬元調至五十五至六十五萬元最高，創下中部地區開價最高的預售案。

明年預售上看80萬
「總太東方帝國」每坪四十五至五十五萬元居次，目前無調價，預計五月二十日總統就職後，每坪再調三至四萬元。其餘包括「聯聚方庭大廈」、「聚合發榮耀」等案最高開價都在五十萬元以上，使七期房價再次向上堆疊。

21世紀不動產市政加盟店經理高珮雲說，中市預售屋開價持續攀升，七期預計下半年每坪單價將上看七十萬元，明年則有機會突破八十萬元。

七期近來多筆土地成交，在惠中路、市政北七路口的角地以每坪地價二百萬元成交；文心森林公園對面、惠文路與大墩七街口的角地每坪一百五十萬元；市政路、近河南路的土地每坪一百二十萬元，均創區段土地行情新高。

位於七期南側、正對文心森林公園的「海德1號」每坪三十五至五十萬元，預計四月十五日正式公開；八期豐樂公園旁「惠宇澄峰」每坪二十八至三十九萬元。

各區調價後創新高
正對科博館與植物園的「山璞植物園」最高調至四十四萬元，目前銷售金額近五億元；育德園道的「惠宇仰森」每坪開價最高三十萬元。位於環中路、中清路的獨棟豪宅別墅案「順天天賦」每戶總價八千五百萬至一億三千萬元。各區段調價後均創下新高紀錄。

高珮雲指出，文心森林公園遼闊棟距與綠地，將是豪宅房價的最大支撐，下半年同樣有機會上看每坪六十萬元。此外，目前陸續完工、交屋的「寶輝花園廣場」每坪成交近五十萬元，是目前台中市新成屋市場的最高價個案。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市近年房價不停飆漲，尤其7期新市政中心，每坪開價最高達60萬元，7期南側的文心森林公園周邊成為建商推案的新熱門地點，今年將推出每坪上看40萬元的豪宅產品，將能帶動周邊的房價上漲。而房價向來偏低的嶺東地區，有特3號道路及精密科技園區等重大建設的帶動，也將是今年熱門的補漲地段。

利多匯集
台中市7期重劃區新市政中心去年豪宅推案量大，最高開價每坪已達60萬元，建商開始往南側文心森林公園周邊推案，包括去年推出的「述森林」、「大塊人物」、「精銳米蘭」、「博星人子」等預售案，每坪開價約20~30萬元，由於具備交通與地段的優勢，建商推案趨向大坪數豪宅產品，成為台中市新興的豪宅聚落。

中古大樓每坪8萬起
永慶不動產台中南屯大新加盟店店長江燦亮表示，文心森林公園周邊近3年才開始出現較大量的推案，以惠中路、向上路口周遭推案量較集中，新推案以大樓為主，圍繞在文心森林公園周邊2~3條街道之內，走路1~2分鐘都可到的距離，目前新成屋大樓每坪約15~20萬元，屋齡15年左右的中古大樓每坪約 8~12萬元，3年來漲幅約2~3成。

國泰建設（股票代號：2501）於文心路、大墩7街口的新案將於農曆年後推出，預計每坪最高開價達35萬元左右，而精銳建設去年以每坪110萬元買下惠文路、向上路的角地，今年上半年將推出「海德公園1號」百坪豪宅案，中信房屋台中惠來加盟店經理王彥傑表示，該案位於文心森林公園第1排，具備豪宅的優勢條件，屆時每坪開價預估將上看40萬元。

王彥傑指出，文心森林公園周邊以透天別墅較多，新成屋透天別墅總價在2000~3000萬元之間，1年內的上漲幅度約3成。
由於文心森林公園具備有綠地、永久的視野及棟距等豪宅特質，預計今年第1排的豪宅產品陸續推出後，比價效應下可帶動周邊的另一波房價漲幅，今年的上漲空間預計將比7期新市政中心大。

台中市南屯區忠勇路、嶺東路周邊形成的嶺東生活圈，房價在台中市仍屬偏低，發展也較緩慢，近5年內才有比較成熟的發展，住商不動產台中五權加盟店店長盧威勳表示，由於精密機械科技創新園區及特3號道路等重大建設的帶動，近2~3年房價已漲2成，土地的增值空間也不小，農地4年前每坪約3萬元，目前每坪約7~8萬元。

嶺東生活圈將竄紅
盧威勳指出，嶺東生活圈內以屋齡3~5年的透天別墅為主，總價約700~1100萬元，同樣屋齡的大樓每坪約8~10萬元，購屋客層以來自彰化地區佔多數，由於鄰近中彰快速道路、中山高及特3號道路，交通是主要考量，總價700萬元左右可買到5~7年屋況不錯的透天別墅，忠勇路周邊生活機能較好，精科周邊經過重劃，道路較整齊。
目前精密科學園區廠商及人員尚未完全進駐，盧威勳認為，特3號道路沿線的房價未來一定會增值，但增值的空間須待精密科學園區的廠商及人員完全進駐後才能完全發揮，今年店面上漲的幅度將比住家來的大，尤其是10年以上的店面，預估還有2成的上漲空間，住家以較靠近特3號道路的忠勇路、五權西路一帶未來的增值空間較大。

中古屋較具增值空間
7期新市政中心內商業行為較少，距離3分鐘車程的文心森林公園周邊不但生活機能較方便，離市場、學校比較近，房價與新市政中心差距近1倍。文心森林公園周邊具備生活機能跟地理環境的優勢，但中古屋目前房價與其他區域相差不遠，總價400~500萬元就可在本區買到屋齡約15年、3房的中古大樓產品，未來中古屋將較具有增值的空間。

須確認是否位重劃區內
文心森林公園位於7期南側，周邊有部分路段不包括在7期重劃區內，但享有同樣的生活機能跟學區，若是自住較無影響，若考慮到未來的增值空間，重劃區內與非重劃區的漲價空間會有些許差異，購屋時須仔細問清楚。嶺東地區目前人口仍未達一定比例，生活機能尚未完全發展成熟，購屋可選在靠近重大建設的地區，未來人潮進駐後能帶來較繁榮的商業行為。

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二○○七年全國前十大建商名單揭曉，中部地區罕見的有鄉林、總太與聚合發等三家業者一起上榜，以台中地區擁有中科、高鐵站等重大建設利多匯聚，加上台中市長胡志強一向擅長將台中塑造成國際都會的能耐，激勵本地建商在區內勇於加碼推案，能有今天的成績實不意外，更反映出國內三大都會區經濟實力的此消彼長，政府長期來「重北輕南忘台中」的魔咒，終得以解除。

回顧九二一大地震與SARS等連串利空衝擊，讓台中房地產幾乎陷入萬劫不復的境界，中部建商倒閉了一堆，幾家上市櫃建商也成了當時雞蛋水餃股的典型代表。但曾幾何時，中部大型建商記取教訓，從失敗中站起來，放棄低總價的販厝、公寓大樓產品，改推高單價的豪宅，與其他地區同業做明顯的市場區隔，並以中部台商與中小企業主做為主顧客群，走出自己康莊坦途。

值得一提的是，胡志強在兩任台中市長任內，大力向中央爭取在台中設置中部科學園區，及闢建台中精密機械園區，帶動週邊的台中縣大里、仁化、豐洲等工業區也跟著欣欣向榮，廠商紛紛湧入投資，創造出二十萬的就業人口，在中部經濟繁榮只會好不會壞的票房保證下，使得本地建商也敢於在區內持續推案。

尤其，曾幹過外交部長的胡志強更擅長國際行銷，過去無論是爭取興建古根漢美術館、邀請義大利名聲樂家帕華洛帝前來台中演唱，都是朝將台中塑造成國際都會的形式在進行。

而台中七期新市政中心內的市政府、國際展覽中心與大都會國劇院等三大建設在近兩年內相繼動工，其設計競圖開得全是國際標，更讓台中的國際都會性格愈加鮮明，讓中部建商樂得以價格一向偏低的台中房價，來與鄰近的香港、新加坡、上海等亞洲城市做比較，以補漲行情做號召，使得高價位的大型建案也一個個推出，讓「千萬買屋、億萬買鄰」的建商宣傳標語，成台中房產市場發展最佳寫照。

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每年房地產業界最精彩的重頭戲「十大建商排行榜」，意外竄出房市的大黑馬，台中建築業的「三雄」鄉林建設、總太建設、聚合發建設，竟躋掉不少台北老字號的建築業「前輩」，在「十大」榜上一舉包辦三個席次。

台中建築業勢力為何為出現如此驚人的進步，究其原因，台中一連串的重大建設，帶動台中建築業實力壯大，才是推案量遠遠超越台北老牌建商的最大關鍵。因此，以「時勢造英雄」來解讀，並不為過。

這兩年，原本「悶」了十幾年、一直盼不到「三通」利多的台中房市，總算在各種重大建設帶動下，盼到了春天。尤其是水湳機場改建的話題，去年香港「首富」李嘉誠之子李澤楷高調到台中考察房地產 的消息面加持，再加上中科園區的效應持續發酵，大大帶動以豪宅為大本營的七期重劃區，出現百家爭鳴的盛況，也使得台中地區這一年的推案量，創下近十年來的新高，達一七五五億元之多。

從九十六年全台灣地區的推案量，台中的建商頗有「後來居上」的趨勢，尤其以大舉「中軍北上」的鄉林建設推案量破一四三億元，最為凌厲。至於總太建設，董事長吳錫坤非常年輕，員工平均年齡也僅三三．五歲。

另外，聚合發走「平價」策略，在看好台中房市下，趁勢將重心逐漸轉入台中市最精華的七期重劃區，因此快速累積資本。

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