台 中 地 產 X 檔 案

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【張瑞傑╱台中報導】
隨著中國醫藥大學附設醫院的癌症暨急重症中心啟用，活絡五權路路段的商業機能，醫院的院區範圍也擴大，使中醫商圈各區段發展更均衡。房仲業者指出，該區透天店面總價漲幅達50~60%，加上英才路的新店面街廓已成型，店家效益也逐漸顯現，透天店面開價2000萬元以上。

潛力區段
中醫商圈由中醫大學與其附設醫院為核心，該醫院鄰近中正公園與育德綠園道，由學士路貫穿進化北路、健行路、育德路、英才路直達五權路，店家依路段分為醫療器材、餐廳小吃、補習班等類別的小型聚落，上班族、就醫民眾與學生是此商圈的主力消費人口。

永慶不動產台中北區學士加盟店經理方志宏指出，癌症中心啟用後，人潮移入趨勢明顯，多家經營醫療器材的廠商欲進駐此區，但該區只有單面的店家效益，且店家已屆飽和，可發展的腹地有限，因此店面總價漲幅達50~60%；而路寬8米的五順街、五義街的住家，也吸引店家承租，漲幅達20%，目前透天店面總價900~1100萬元、租金2.3~5萬元。

近學校補教業興盛
中信房屋北區學士加盟店店長許清彥表示，中醫商圈的各區段店家類別明顯，美德街、學士路、健行路醫療器材、餐廳、超商群聚，中午用餐人潮多，是目前店家效益相對較高的區段，店家閒置期短、接手率高，區段內以透天店面較多，1樓坪數25~30坪左右，每戶總價約1500~1800萬元。健行路角店每坪可達20萬元左右。

方志宏表示，距離中醫大學步行距離5分鐘的永興街至進化北路，有學生套房聚集，路幅10米，長度約600米的永興街，各式小吃林立，是餐飲業種最發達的路段，在北區頗有名氣。他表示，依據過去經驗，其他業種進駐永興街的獲利率不高，屋齡20年以上，透天或大樓店面售價800~1200萬元，租金2.7~4.5萬元。

靠近中醫大學、五權國中的英才路、大德街口，新完工的透天別墅與店面，交屋約1年左右，是商圈內最新成型的區段。許清彥表示，由於鄰近五權國中，因此補習班是該區最主要的業種，屬於中醫商圈內的文教區，每戶店面開價2000萬元以上，最高達2800萬元。

裕毛屋將設點前景佳
中醫商圈各路段大多面臨停車問題，以健行路、學士路路幅較寬達25米，道路系統較無瓶頸；且區段發展成熟、店家密集度高，估計每日進出的消費人口約有2萬人。預算在1500萬元左右的購屋者，自備600萬元即可進場購屋，投資報酬率約5~8%。其次可參考英才路、大德街口附近新成型的透天店面區段，裕毛屋超市將在育德路、大德街口設點，未來店家效益看好。

停車位太少 客人不便
我在中醫商圈學士路、五權路口附近的咖啡店已工作3年，中國醫藥大學的癌症中心啟用後，到此區段就醫、消費的民眾明顯增加，對生意有正面影響；但是路邊劃定的停車位太少，希望有關單位能夠多劃些停車格，減少至此購物消費民眾被開單的機會。

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【蔣福錦╱台中報導】
第五市場為台中市西區規模較大的早市，附近形成的生活圈發展成熟，國中、小學區都在附近，且周邊公園綠地多。區域內房屋屋齡較舊，新建案較少，目前新成屋大樓每坪約14~15萬元，全新透天別墅總價約1300~1500萬元，房價呈現穩定發展。

環境單純
第五市場位於西區樂群街、自治街、大明街、自立街等路段圍成的街廓，是西區居民主要的生活採買場所之一，附近有忠孝國小、光明國中、台中教育大學、台中女中等學校，以及地政大樓、台中醫院、台中市議會、台中市政府等機關，區域內的居民多為律師、醫師或公教人員，為環境單純的文教區。

除了市場、學區及公家機關等提供的生活便利性，區域內小型的公園綠地林立，有三民路、自由路口的公館公園，以及大新街的藍興公園，向西北延伸可接樂群公園，東北側隔柳川可銜接五權園道及五權西1街、五權西3街等2條美術園道，形成一片綿延的帶狀綠地，成為該區的特色。

中古透天500萬起
東森房屋台中院前加盟店經理王慈暉表示，西區屬於早期開發的區域，第五市場周邊的房屋密度高，所剩空地不多，新建案相對較少，目前區域內最新的大樓為新成屋「當代美術」及「美學NEC」，每坪開價約14~15萬元；屋齡10年左右的大樓，每坪約10~11萬元；屋齡30年以上的公寓，4樓以下每坪約5~6萬元，4~5樓每坪約4~5萬元。

由於生活圈發展成熟，區域內屋齡較老舊，透天住家或別墅為最主要的產品，目前新的透天別墅僅有預售案「美術大富」與新成屋「典藏」，總價約1300~1500萬元，永慶不動產台中美術館加盟店經理卓大為說，屋齡約20~30年的透天房屋，總價約500~600萬元，中古市場的交易穩定，房價起伏不大。

王慈暉指出，到本區購屋的客層，除了在附近上班的首購族外，有不少是學區因素，為了子女就學的方便而選擇本區，以較低的價格買到生活機能好又鄰近學區的房屋。附近的台中女中有許多外地就讀者，也形成外地客戶到本區買公寓產品，不但能讓家中子女方便就讀，還能將其他房間出租，賺取租金效益。

中古屋多 須注意屋況
在本區購屋建議可選擇忠孝國小周邊，接送小孩上下學較方便，且忠孝國小後方就是第五市場，買菜很方便，交通上可節省不少時間。該區內大樓產品較少，舊公寓較多，每坪約4~6萬元；屋齡20~30年的透天住家總價約500~600萬元。由於產品屋齡較舊，若買超過20年以上的中古屋，建議水、電管路要換新，可請仲介公司提供標的物現況說明書，了解房屋的基本產權資料。

市場附近早上交通亂
在這邊生活5年多，這裡買東西很方便，除了第五市場，比較大型的建國市場騎機車也只要5分鐘，附近有忠孝國小，距離火車站也很近，生活相當便利。不過早上的時間市場附近人潮較多、交通較凌亂，比較難停車，中午過後市場的人潮散去後較容易停車。附近很多上班族、老師和公務人員，晚上約9點過後附近較無人潮，環境較安靜。

◎環境
．台中市早期發展區域，生活機能成熟，三民路上的三民市場攤位較零星，第五市場位於忠孝國小後方，是西區居民主要採買的地點之一
．區域內小型的社區公園多，有公館公園、藍興公園及樂群公園等，但無較大型的公園，最近的大型公園為美術館及南屯路的崇倫公園
．三民路上有地政大樓，民權路上有台中醫院、台中市議會及台中市政府等機關

◎交通
．三民路、林森路為區域內主要道路，三民路上有多線公車行駛，三民路往北可銜接民權路、中正路至台中火車站，往南可接五權南路上中投公路，林森路往北可至美術館，林森路往南可至台中縣大里市
．除主要幹道外，區域內道路較為狹窄

◎學區
．忠孝國小位於三民路一段、光明國中位於自由路一段


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【陳建徵╱台中報導】
大型土地持續開發且日漸稀有，小型社區成為未來市區推案趨勢，台中市預售市場近年來有不少總戶數在百戶、甚至50戶以內的小型大樓社區，公共設施較少、並強調居住單純是主要特色，業者認為，社區大小雖不直接影響房價，但小社區容易管理，居住品質佳，房價也易維持。

居住單純
台中市預售市場近2、3年來，逐漸以大樓產品為推案主流，而且在大型基地愈來愈少、且難以取得下，基地面積500坪以下的小型社區，已漸成推案趨勢之一，由於基地面積小、規劃戶數也不多，總戶數大多在百戶以內，而且有不少是50戶以內的小社區。

以目前建商的規劃趨勢，300~500坪左右的土地面積，通常規劃為雙併或4併結構，每層樓2~4戶，20層樓以下，總戶數都不超過百戶，而由於基地面積不大，中庭面積及公共設施項目也不會太多，游泳池、三溫暖等大型休閒公共設施，也較難在這類小社區出現。

社區雖然有大、小之別，但房價卻不會有直接的影響，信義房屋東興店專員張富強指出，影響房價的主要因素是地段，其次是產品規劃及建材，在中古屋市場，社區管理好壞，也會影響房價，通常大型社區居住人口多，管理品質較難維持，小型社區人口少，彼此協調容易，管理品質得以掌控。

永慶不動產南屯慶豐加盟店店長潘建勳表示，200戶以內的社區，是一般購屋者最能接受的社區規模，尤其100戶左右接受度最高，超過300戶以上的社區，管理較不易，客戶抗性也較高，而且換屋型的客戶，又較首次購屋型客戶，重視社區規模。

分攤較多管理費
張富強表示，戶數多的大型社區，如果以2房以內的小坪數住家或套房為主，房屋出租的比例較高，由於房屋出租常更換房客，住戶品質也較難掌控。台中市西區、南屯區、西屯區等大樓社區集中區域，購屋客戶指名要求小型社區的比例，約佔購屋客戶總數的6成左右，顯示購屋者對小型社區接受度略高。

社區戶數多寡，也會影響管理費分攤，張富強表示，一般大樓社區管理費，每月每坪約45~55元左右，大型社區戶數多，可共同分攤，管理費可略減，小型社區戶數少，分攤的管理費會較高，不過有些公共設施較多的社區，維護費用高，管理費也較高。

新業建設董事長卓勝隆表示，由於近年來大樓產品規劃坪數放大，因此應以社區總建坪來評斷社區規模，社區總建坪約4000~6000坪左右，為適當的社區規模，以每坪每月繳交50元管理費計算，社區每月管理費收入約20~30萬元，可以負擔社區每月的管理成本，若社區管理費收入低於15萬元，則會影響社區運作。

1樓多為零店面
由於地價及房價持續上漲，銷售困難度提高，因此近年來建商多半採取規劃坪數放大策略，以減少社區總戶數、加快銷售速度。

大樓規劃的主流型態，以4併結構為主，標準層每層4戶，4戶共用2電梯，15層樓以下，總戶數多在60戶以內，公設比控制在33%以下，且大多規劃零店面，1樓全是公共空間及中庭，強調居住單純、沒有商業行為干擾。

可先了解住戶素質
一般購屋者對購屋條件的考量，依序分別是：價格、地段、生活機能、管理、格局規劃及學區等，對於社區的大小，通常並非考慮的主要重點，不過如果對社區的居住品質很在意，建議可以透過社區管理員、或仲介業者，了解社區住戶的屬性，及左鄰右舍從事的行業，事先熟悉社區管理與鄰居的素質，也有助進住後彼此交流。

避鄰超大型社區
大型土地利用小型零星土地開發小型社區，將是未來的推案趨勢之一。小型社區雖然擁有社區內部居住品質單純的優勢，但部分小型社區緊鄰居住人口多、且店面業種雜亂的超大型社區，因此外部環境仍然面臨汽機車亂停、出入人口複雜等問題，選擇小型社區除了慎選地段，也要留意避開超大型社區，尤其1樓有大量店面的套房型社區。

環境：
．美術館地區以公園綠地為特色，包括2座美術園道、存中街園道
．5期重劃區內有家樂福大墩店及文心路、大墩路2處黃昏市場，精誠路商圈也有不少沿街商店
．中科地區有TECH Mall購物中心及台糖、愛買等2大量販店，西屯路有黃昏市場。但區內較缺乏小型鄰里公園
．8期重劃區有豐樂、豐富及南苑等3座大型公園。好市多日前開幕，提供大量採買機能，補足8期重劃區生活機能

交通：
．美術館地區以五權西路為主要聯外交通，西接中山高南屯交流道、中彰快速公路及施工中的特3號道路
．8期重劃區鄰近高鐵烏日站、中山高南屯交流道及中彰快速道路，車程均在10~15分鐘
．5期與7期間的文心路，及貫穿8期的文心南路未來將有捷運綠線通過，向上路口、五權西路口、文心南五路口附近各有1處捷運站
．中科地區介於中山高中港交流道及中二高龍井交流道間，並以中港路為主要對外交通動線，施工中的60米中科路未來可紓解流壅塞
學區：
．美術館生活圈學區包括中正國小、大勇國小、向上國中、崇倫國中等，向上國中為明星學校，位於美術館旁美村路、存中街口
．5期重劃區公益路以南主要學區為大新國小、大業國中，部分區段學區則為忠明中小學、崇倫國中
．8期重劃區主要學區為永春國小及萬和國中，皆為明星學區
．中科地區小學包括永安、國安國小，國中學區安和國中距離較遠，西屯路福科國中施工中，中科地區未來就學會較方便


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