台 中 地 產 X 檔 案

指郊區有天有地之低層獨棟建築，並且握有完全屬於自有之庭院空間。

儘管建商一概以別墅的「高級、稀有、尊榮」為宣傳訴求點，但基本上別墅產品之間還是有等級上的差別。別墅共可分正統別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。

所謂正統、純正的別墅，除了在建築法規上有最小寬度、深度的限制外，它應是「頭頂著天腳踏著地」的獨棟建築，土地與建物為同一人所有，將來可自行將建物翻修或改建，即「一戶一建照」之別墅，它不必與其他住戶分攤土地或建物，因此是「零虛坪」，且私密性與其他別墅產品相比也最高。不過相對的，因為這些「血統純正」的別墅擁有較大的地坪，所以每年必須負擔較高的地價稅，在轉手時也將會面臨較高的增值稅稅賦。

除了正統別墅外，其他類型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟別墅，都非正統的別墅，屬於別墅的變相！而在這些別墅產品中，以雙併別墅與正統別墅的等級較為接近，同樣皆為有天有地、有前後院的產品。

不過，由於雙併別墅都是整批申請建築執照，所以各住戶都是持分土地產權，日後若要改建，就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣，須徵得所有住戶的同意，此外，雙併別墅的私密性當然較正統別墅差一些，不過這也可算是其優點，因為有「近鄰」為伴。

連棟別墅雖然也有天有地、有前後院，但在等級上又差雙併別墅一級，事實上這類別墅如果沒有漂亮的前後院點綴，就成了不折不扣的「透天厝」，由於連棟別墅為左右鄰居所挾，其私密性又較雙併別墅差一點，至於其土地產權則和雙併別墅一樣都屬持分性質，而且持分必須分擔所有的公共設施。

至於重疊別墅，基本上已不算是別墅，而是介於別墅與公寓之間的產品，因為這類產品在正常情況下只有下疊的住戶享有前後院，上疊住戶則跟一般的公寓二樓住戶一樣，只有前後陽台創造出上下層住戶皆有前院而沒後院的情形，看起來仍較公寓產品高級。

購買別墅產品有哪些優缺點？ 別墅是一般人心目中的「高級住宅」，規劃良好、管理及公共設施完善的別墅，多半位居郊區，或依山傍水的風景區；但有些山間或海邊的別墅，因濕氣、鹽份過重，管理維護不易，長期居住也有礙身體健康。 別墅不論在建材或生活空間的品質，都十分優越，但售價高昂，非普通人負擔得起，而且容易遭宵小視為作案目標，治安問題較其他房屋產品類別更為棘手，另外，山坡上的別墅社區有地層不穩固及坡道太陡等問題，也值得注意。

資料來源: 信義房屋

透天厝可說是台灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中已不多見，多半散置在郊區或鄉鎮。居住透天厝鄰居關係較好，人情味較濃，但建材品質較不固定，也乏「公共設施」，且透天厝通常為連棟建築、通風採光欠佳、平面規劃也較零亂。

即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂的使用權，但坪數較正統別墅小，一般市場上常見的「透天厝」之規劃設計琳瑯滿目，透天厝最大的缺點是連棟建築、基地狹長、正面寬度不夠、通風採光欠佳、內部格局複雜、平面規劃零亂，並且室內樓梯多，佔空間、實坪少，且透天厝因其區位環境及庭院大小之不同而在價位上遠較正統別墅為低，尤其建商為了獲取高額的利潤，往往做密集式的規劃，消費者選購之前應有所認知。

住宅大樓通常有電梯及管理員負責門戶安全，每月需繳一筆管理清潔費；一般位在都市內較佳的地段，增值潛力佳、抗跌性也高；因大樓內建材較高級，故使用年限也較長久；可惜都會區的住宅大樓，容易遭商業入侵，被當做辦公室用途，出入份子複雜，門戶較不安全；如果其中還開設餐廳或其他較易污染生活空間的店面，則生活品質將降低，有時反比不上公寓住宅來得清靜。假如管理不良，出入份子複雜，則安全性亦為堪慮。

在防火注意事項方面，摩天住宅須有符合政府規定的防火安全設施。根據營建署所擬的「高層建築技術規則」規定，高層建築應設置兩座以上特別安全梯，並符合兩方向避難原則；每一樓層均應設置火警自動警報系統、自動灑水設備、濃煙偵測器等；高層建築之昇降梯道及梯廳應自成一獨立防火區劃；緊急升降梯載重應達十七人以上，且速度不得小於每分鐘六十公尺等安全規定，尤其摩天住宅外牆更應避免使用封閉式玻璃帷幕，以免一遇火警成為火災救難的阻礙。此外，為了降低火災發生率，摩天住宅必須拒絕住商混雜居家環境，遠離失火的高危險地帶。

在防震注意事項方面，摩天住宅的剛性結構與柔性結構耐震程度有別。一般而言，高層建築以鋼骨結構（SS結構）的耐震度最高，在工程結構上它係屬於「柔性結構」，遇地震時可有效的吸收地震所產生的能量，維持建築結構本身的安全。相對而言，一般用於中低樓層的鋼筋混擬土結構（SRC結構）則是以上兩者的組合，其耐震度與安全性也居兩者之間，是高層建築次佳的選擇。在建築體結構言，建築設計相對稱、造型規則者，較能有效的抵消地震的能量，避免其對建物所造成的損害；至於不規則或變化多端的高層建築，在防震上則是相對不利的，日本關西阪神大地震就是個活生生的例子。

另外，歐美日等先進國家興建高層摩天大樓，都會先做所謂「風洞」試驗，以確保高層建築在遇到強風時安全無虞。但因國內缺乏相關試驗設施及儀器，所以鮮少有高層建築做過風洞試驗，對位處颱風地帶的台灣高層建築而言，難免讓人有一層「風震」的憂慮。

住高層摩天住宅與一般中低層住宅有些地方是不一樣的，消費者必須要有心理準備，這些不一樣之處包括：
第一、鋼骨結構住宅大樓價格較一般大樓貴，因為鋼骨建材的成本較鋼筋高很多，這部份建材的成本大都會反映在房子的售價上。
第二、鋼骨摩天大樓大都採用所謂的「輕隔間」，非傳統的磚塊水泥隔間，其好處是住戶享有較大的室內空間，缺點是裝飾或裝璜釘鐵釘較不牢靠。
第三、摩天大樓若是採用RC或是SRC結構，為了讓建築體有足夠的承載能力，其樑柱的大小是和樓高成正比，也就是說，蓋得越高樑柱越粗因此買這纇住宅產品，就得有「室內空間較一般住宅小」的心理準備，萬一買的是小套房，很有可能會出現「買柱子而非買房子」的奇特現象。
第四、基於防火的安全考量，高層摩天住宅須設置兩座以上的安全梯、緊急升降機、防災中心等，這些都會增加購屋者的公設負擔，相對的購屋者買到的可使用空間就變小了，若是換算為單位購屋成本價格就更高，想要住在雲頂端的消費者，對以上問題不可不知，以免購買後產生認知差距心生悔意。

資料來源: 信義房屋

公寓土地持分較大，地價稅偏高，多位居較都市化地區；一般而言樓層高度在四、五層樓以下，沒有電梯，建材也較大眾化，造價稍低。

公寓格局以雙併式為主，多半為三房兩廳一衛（或兩衛），以自住為主，因而增值潛力有限；然而，也擁有住戶少、公共設施比例分攤較少的優點

以往的開發經驗而言，道路一開，車子就來，跟著房子也就蓋起來，住戶進駐後，商店隨之興起，隨即區域將越來越繁榮。交通建設帶給沿線房地產的效益，可以區分為點、線、面三種模式：
建設開始前：通常交通建設計劃均會提前曝光或繪聲繪影，此時可說是絕對風險期，因為由計劃至完成仍會做局部小幅度的修正，更何況在未定案前，建設根本只是空中樓閣，但是一旦計劃確定，附近地段立刻身價百倍，所以是風險性很高的投資。若非看準了願意冒險，實不宜輕率炒作。
建設期間：此時因前一波炒作，該漲的已漲，該跌的亦將跟著下跌；加上交通建設施工期間，週遭建設因施工帶來不便及路況的不良常易造成房地產小幅滑落，面對此一狀況，真正有意投資保值者宜於此時仔細挑選再進場。但是此時的預售屋因看好完工期與建設完成期相同，降價很難，甚至有可能小幅微升。
建設完成期：一旦建設完成後，因交通建設所吸引及帶來的人潮逐步湧現，也就是不動產跟著波動的時候了。此一時機之漲跌主要須視前兩波漲幅，因為此期才是真正考驗交通建設的效益結果，若前期漲幅波動過大，此時非但不漲反可能下跌。

一般而言，捷運經過之路線較不具實質經濟效益，設站位置才是投資重點所在，因此，在選購捷運商圈房地產時，有以下評估原則：
1.捷運網路交會商圈：此類商圈非僅依賴單一捷運路線輸運人潮，更需搭配整體捷運路線，或鐵、公路等運輸系統，其類型包括捷運路線交會型商圈與交通轉運型商圈，前者如木柵線與南港線交會之忠孝復興站，後者如淡水線之士林站與新店站之公館站，而台北火車站則是融合兩者之代表。
2.轉型期商圈：此類商圈多屬經營已久且稍具規模，如忠孝復興站與南京東路站，現正處商圈活動顛峰期，當捷運完工通車後，對其再創榮景與未來的發展，均有正面的影響；至於老舊的商圈，如西門站之轉型更新，則可藉由捷運與其他公共建設共同來帶動，因此其未來發展潛力依舊可期。
3.新興商圈：捷運完工通車後，郊區居住人口將逐漸增加，各小型社區亦將形成新的生活圈，雖然消費人口多為社區居民，但基本的商業活動與日常生活消費仍有相當寬廣的發展空間。
4.聯合開發站商圈：捷運系統與不動產之聯合開發，美日等國早已行之多年，其多為站區所帶來之商機更是眾所矚目的焦點，尤其捷運聯合開發站大都位處市區精華地段，將之規劃為商場、店面或辦公用途，憑其交通便利之絕對優勢，必為捷運商圈之最佳選擇無疑。
其實，任何投資均有其風險因素存在。捷運沿線之房地產雖處處充滿機會，卻仍具相當之投資風險。例如，在捷運規劃之初，路線的不確定因素是投資的最大風險所在，若急於搶得先機而盲目投資，若事後路線與站址與原先規劃不同，豈不悔不當初。
另外，捷運施工階段所造成之交通黑暗期乃屬可預期部分，而施工期的長短卻往往非人所能控制，如果施工期一再拖延，則反映在房價或租金上的負面影響勢必隨之加大，而原先預期將與捷運同時完成的預售屋，可能會面臨房子已完工，但捷運通車遙遙無期的窘境，因此，投資時應事先做好長期持有的準備，而自住者也要有暫時利用其他運輸工具代步的打算，才不會導致原先的預期一再落空。
還有，當捷運完工通車後，其通車效應是否真如預期般之快速便捷或帶來大量人潮，則屬未知。例如轉運動線規劃不良、施工品質欠佳，或捷運票價難為乘客所接受等，在在都無法彰顯捷運通車效應，而房地產投資報酬也將因此而大打折扣。
最後，提供消費者一些選購捷運房地產應注意事項：
1.平面、地下與高架的差異：
捷運系統係因地制宜而有不同的建造方式，若以住家而言，高架自是最具破壞力，尤其噪音、污染及私密性均足以影響生活品質。但商店投資則以高價方式建造最受歡迎，其因在於施工影響程度低，又可藉助聯合開發將營業賣場提高到二樓以上。
2.車站旁與沿線間的不同：
捷運沿線通常不能充分的享受其所帶來的好處，而保持適當距離往往也是投資重點，按一般場站的影響範圍是車站1,000公尺方圓之內，其中商場、店面當然是愈近愈好，至於住家則以隔棟或鄰近巷道為佳。
3.機廠不等於車站：
捷運機廠不同於公車總站，無法提供搭乘之便利性，因機廠是做電聯車儲放及維修之用，若不與捷運車站或聯合開發共構，便不具投資價值。
4.中運量與高運量之別：
捷運系統有中運量與高運量之分，其與房地產投資息息相關者在於運輸量及噪音的大小。中運量單向每小時運量為二至三萬人次，所產生之噪音較低，約在75分貝；高運量單向每小時運量在五萬人次以上，噪音當然較大，故其對房地產投資自有相當程度的影響。
5.就出入口而避通風口：
出入口為人潮主要來源，尤其出入口通往轉運公車或汽機車停車場方向之店面，更是人潮必經之處；而通風口乃為平衡捷運地下高速行駛之氣壓及換氣所設置，在通風口之「通風高度」與「通風方向」的影響範圍內，均不宜投資置產。

資料來源: 信義房屋

就產權是否登記而言，可將房屋分成已有產權登記之成屋、未有產權登記之成屋及尚在興建中之預售屋等三種。
購買已有產權登記之成屋，可將「建築改良物所有權狀」或「建築改良物登記簿謄本」所記之面積做為買賣之面積，惟頗多中古屋之平台、陽台、露台或地下室、屋頂突出物等面積未登記，購屋時宜實地丈量或予以概估。
未有產權登記之成屋，地政機關無案可稽，只能實地丈量，或就原設計圖予以計算，以求得其面積。但在買賣實例中，此種房屋較少。
尚在興建中之預售屋，通常由賣方依據核准之施工平面圖先行計算其面積。若房屋形狀方正、尺寸明確，算出的面積與將來完工後的登記面積可能相符，否則難免有誤差。
目前房屋的產權登記，分為主建物、附屬建物、及共同使用部份等三大部份登記，購屋面積應以此三大部份之面積總和為準。
茲將房屋產權登記面積的計算方法略述於後，以供參考：
平房以竣工平面圖上註明的尺寸距離為準，就外牆所圍繞的平面距離予以計算。
高層房屋，若按分層分區辦理產權登記，則依竣工的平面圖上所註明的距離為準。
計算面積時，對於高層房屋各所有及使用部份，均以共同牆壁中心為界者，依竣工平面圖上標註的距離計算面積。
若係獨立牆壁，其臨接邊長應加上該牆壁中心至外緣的距離計算面積，無外牆時，其臨接邊長亦應加中心線至外緣的距離計算面積。
房屋面積以平方公尺表示，算至平方公尺以下兩位數，第三位以下四捨五入。