台 中 地 產 X 檔 案

按工程進度付款方式者，只要工程進展至某一程度，購屋人即應依約定款額繳款，這種方式的好處是必須工程完成後購屋人才要付款，所以購屋人不僅可以控制工程進度，也可督促建商準時完工。

但是依照工程進度付款也有缺點，當建商快速趕工時，繳款可能密集而來，幾天之內連續繳款，購屋人如果資金不足，勢必負擔沉重，甚至構成違約的情形。在這種情形下，購屋人也不能要求建商的建屋工程不要趕得太快，只好硬著頭皮繳款。

而按時付款的話，只要時間一到，購屋人即需付款，這種付款方式最大的好處是購屋人對於自己的資金可以有充裕的規劃，不至於被建商快速趕工而弄得繳不出錢而造成違約。但相對的，按時繳款也有缺點，因為只要時間到了購屋人就必須繳錢，所以往往建屋工程遲延許多，仍然必須按時繳錢，這是契約所定的義務，購屋人不得不遵守。

購買預售屋與中古屋最大的不同是預售屋不能像成屋一般，有現成的房子可供購屋人實際查看房屋現況，消費者該如何了解所購買的房屋到底長的什麼樣子？

對於房屋面積所包括的範圍，購屋人打算購買五十坪左右的房屋，實際取得房屋時，主附屬建物可能四十坪都不到。因此，購屋人應要求建商在契約書內註明室內面積的確實坪數，然後了解分攤的公共設施有哪些？面積各約多少？對於「大公」部分的公共設施，例如地下室、屋頂陽台的使用如何約定？附建的車位是單獨產權？還是將附建的防空避難設備兼做停車場使用？如果房屋契約並未註明室內面積若干，購屋人只有自行查閱建築許可的建造執照附具的平面藍圖，核算室內面積及公共設施所佔的面積比例，再決定是否訂購了。

事實上，每個購屋人的需求都不同，有人是看中有多種類、大面積的公共設施（休閒娛樂設施）才購屋；有人是考慮自己使用的室內面積大，而不在乎公共設施是否完善；無論如何，對於自己所購買的房屋，必須先了解其屬性、定位，更應對公共設施的比例及其分攤的土地持分有所約定，才是自保之道。

資料來源: 信義房屋

一般認為驗收手續完成，代表買方接受賣方交屋之屋況及為其接收不動產的開始，所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵，買方如因為不在意且未及時向買方反應，一旦交屋後，此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限，而必須自費整理了。

唯若驗收過程曾向賣方（建設公司或前任屋主）具體反應，賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。以現今預售屋交易的完工驗收為例，首先應先詳細研讀雙方在買賣契約書上所約定的事項及住戶使用公約，如此才能針對發生狀況部份具體據理地要求建設公司更換器材與維修，在建商交屋後的一年保固期間內，消費者都可據理向建商反應，要求保固整修。

另外如一些牆面、樑柱龜裂現象，部份肇因於樑柱牆面的砌敷建材使用差異所產生的問題，部份則可能是建築物結構與工程偷工減料所致，一般而言，此種現象微乎極微，只不過基於建築安全的考量，消費者若不放心，可函請建築師公會勘驗，費用可向各地建築師（結構技師）公會洽詢。

預售屋的付款條件對於購屋者是很重要的考量因素，這也是日後形成糾紛的原因之一。

一般付款公式為：總價=貸款+自備款
自備款=訂金+簽約金+開工款+工程期款+交屋尾款等

在工程期款中，又有結構零付款、工程期款全免等方式，公司無息貸款又有長短期之分，名目很多，但只要耐心細讀便可知其破綻。

如前述「每坪自備款」即有可能是指訂金加簽約金再除以坪數之故，否則這麼低的自備款額（例如三十坪只需六十萬元，再除以約30％比例的自備款額度，總價只有二百萬元），在台北市大約只合一個車位的價格，依前述而言自當可了解其意義。

至於自備款的準備要件，必須先準備的是訂金及簽約金，工程期款則得自己權衡，最保守的估計是將工程期之工作天數除以期數，掌握平均多少天即須支付期款，但要考慮自己是否有能在一週內支付兩期款的金額調度能力，否則工程進度忽快忽慢並不平均，屆時再找其他理由一樣得付款。總而言之，購屋自備款的準備最好自己依付款條件逐一核算，抓鬆一些才能應付自如。

保固期限隨不同建商訂定的售後維修保固期而不一，一般來說設備部分一年、結構部份十五年為較合理的保固期。保固範圍亦隨各建設公司以及不同個案互有所異，但可由其契約內容詳查，在各個買賣契約書上都會列出保固項目及範圍，通常來 說凡屬固著式建築結構，如給水、排水、主要設備皆為保固範圍，公共設施部份也包括在內，建商在保固期內負責損害的修繕，但屬天然災害及使用不當的損害則不包括在內。

而建物配件，如油漆、水電配件、門窗玻璃 等具使用損害性者不包含在內，所以在交屋時一定要仔細查核，若有問題應即刻解決。

1. 查看建造執照，預售契約之代表人或負責人應與建照執照之起造人一致；建築地點應與預售契約所載之地點相符。
2. 使用執照如核發下來，基本上使用執照之內容應與建照執照所載相符，如有變動應以不影響雙方權益為限，此時已由建照執照上之地號變更為門牌號碼，並且其地號欄應與建造執照、土地所有權狀所記載之地號皆應相同。
3. 領照日期：應注意與建造執照核發日期之距離是否合理，以確定該建物是否有施工延誤或其他糾紛等情事。

選購預售屋有以下三個時機：
1. 景氣、房價持平時：持平時選購房子最安全，依照房價年增率而言，只要不是在最高檔進入，選在持平時買預售屋，等完工時就幾乎是下一波的起點。
2. 景氣下降時：此時因景氣衰退，在建商不積壓商品就是萬幸的心態下，較容易選到品質好、條件佳的個案。
3. 短期難揚升時：此時房屋市場一片淒迷，分不清未來漲或跌時，在建商急著變現、避免資金負擔過重的情況下，對買方而言不但可買到理想地段的產品、議價空間也大，故是最佳進場時機。

資料來源: 信義房屋

決定房屋價格的因素，應可歸為下列九項：
1. 坐落區位的不同：位於交通便捷、街角地、臨路房屋的價格當然較高。
2. 土地地價的高低：若土地的公告現值較高，所分攤的土地價值高，當然房價也跟著高。
3. 房屋建材的不同：若房屋所使用的建材多為高級進口建材，房價當然會比使用國產普通的建材高。
4. 土地使用分區的不同：在「土地使用分區」管制的土地，使用編訂為商業區或住宅區的房屋價格，會比編訂為工業區的房屋價格高。
5. 建蔽率與容積率的不同：建蔽率與容積率低的房屋，住宅品質會有一定水準，通常房價也會較高。
6. 公共設施完善與否：房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，而無垃圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，房價也會較高。
7. 有無附屬停車位：若房子附有停車位，因為便利性及附加價值較高所以價位上可以加分。
8. 樓層高低的不同：通常大樓建築，因為樓層愈高，採光、通風較好，而且落塵量、噪音值也會比較低，所以房價也愈高。
9. 景觀、環境與視野的不同：房屋附近環境好、景觀優美、視野寬闊，房價也會高。譬如現在流行的河岸住宅，有河岸景觀的房屋比沒有河岸景觀的房價為高。

資料來源: 信義房屋

投資套房須兼顧收益及增值雙重經濟效益。首先必須就每年出租期計算其收益，出租套房大多以戶為出租單位，較少按坪計算租金，因此坪數差異不大的套房租金相差無幾。由此看來，投資坪數不大、總價較低的中古套房較具經濟效益。

其次要注意的重點是投資個案的特性，主要是生活機能及交通便利性。簡單來說便是方便性，尤其是工作地點的距離，以及休閒、娛樂、資訊等各項設施取得的方便性也是考慮重點。

另一個投資重點便是該個案的安全及隱私性。小套房由於坪數小，同一層樓擁有戶數較多，使得出入者眾，再加上流動率大，份子也較複雜，所以儘量尋找單純化的套房也是投資成功與否的關鍵。

此外，建材設備與公設比的計算也是不容忽視的，精緻的建材設施可使出租或出售時有較高行情，購買時若能對公設的面積坪數詢問清楚，才不致平白負擔過多的虛坪。

購買套房需注意建築物本身的設計、管理和周遭環境，住戶最好不要太多，並嚴防其他不法行業介入。通常小套房有一房一廳及兩房一廳格局，多半位於辦公商圈和市區，也有在市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）。

套房的管理尤其重要，近來市區內小套房由於大樓管理不善，或投資客未過濾出租對象，在一般人心目中，已成藏污納垢之處，因而影響小套房在消費者心中的整體形象。

至於投資者應特別注意租金行情及出租率之高低，在衡量成本及收益時，應就每年預期出租期扣除空屋期之後，再計算房屋收入，按理說，一年之出租期應以十個半月來計算較符合效益。

資料來源: 信義房屋