台 中 地 產 X 檔 案

租屋的賃居處，因水災造成租屋處淹水，租處家當全部損失，且淤泥滿地、門窗破損，無法居住，如何確保房客權益？

律師指出，租屋處因不可抗力因素而淹大水，不可歸責於房東，可要求房東修繕或終止租約，但房東並無賠償租客私人財產損失責任。

若風災造成租賃處毀損達不堪使用，例如房屋的門窗全部毀損、滿屋淤泥堆積等，租客可依據民法第423條，提出與房東協商終止租約。

依據民法規定，租屋處的修繕責任，應由房東負擔，包括房屋硬體結構的隔間、牆壁、窗戶等，也應負擔當初提供家具或設備的修繕更新等責任，以利租客居住使用，但不涵蓋租客的電腦、衣物等私人物品。

租客發現房屋需要修繕時，應盡早告知房東，並與房東約定在一定期間內修復完成，如一周內、半個月內等，以免造成居住使用的不便性。

資料來源: 中時房地產

1.租金報酬率雖是投資學生套房時的首要考量，除此之外，區域是否具有房價增值潛力、該學區學生宿舍普遍不足、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低…等因素皆須考慮在內。

2.學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使投入資金變高，但卻未必成比例反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。新成屋則由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。

3.壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。

4.銀行對小坪數住宅通常會緊縮貸款，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，最好自備款比例先預估在五成以上

5.另外，購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，也可以創造高租金報酬。

【袁延壽／台北報導】
　建材業和房地產景氣落差有一季之多，在房地產市場從第二季已從谷底爬升下，建材業訂單已逐漸回升；中釉（1809）、冠軍（1806）第三季訂單已比第二季增加20％，和成（1810）第三季的產能利用率已回復到六成以上；業者都認為，第四季是產業傳統高峰，下半年業績一定會比上半年好許多。

　冠軍首季虧損，第二季因中國大陸及台灣的產能利用率恢復到八成，第二季出現逆轉勝，上半年獲利已轉虧為盈。

　兩岸房市「熱」起來，冠軍第三季的訂單比第二季增加近二成，冠軍表示，由於下半年是磁磚業的旺季，所以，下半年一定會比上半年好，能見度至少會增加一個月。

　上半年稅後EPS已達0.49元的中釉，在下游廠商庫存回補力道強，加上新廠產能擴充，中釉預估，8、9月以至年底，每月營收均可維持7月高檔，每月約達1.5~1.8億元，比上半年每月平均營收1.2億元，至少增加30％以上。

　法人預估，市場需求成長、價格上漲趨勢，中釉下半年看來整體營收及獲利都將較上半年再成長，今年整體獲利可優於去年，成長幅度在二成以上。

　今年上半年，衛浴設備廠營運比磁磚廠差；和成指出，上半年訂單比去年差30％至40％，且延遲交貨情形也多；不過，到了下半年，尤其是第四季，在房地產市場復甦下，狀況會改善許多。

　另外，和成表示，除衛浴本業，近幾年和成積極發展的複合材料產品，在下半年會有好消息，中國大陸投資500萬美元，成立「美創（蘇州）科技」，電腦外殼生產線第四季開始就會試營運，並小量出貨給知名的NB廠，預估到明年上半年，獲利貢獻度會大幅提升。

【新聞來源：中時電子報】

【曾麗芳／台中報導】
　台中市整體開發區單元一、單元二、單元三自辦重劃區，由於位處台中市精華地段，許多建商看好市地重劃後的開發潛力，包括麗明營造、親家建設、林鼎建設等建商，早一步搶在市地重劃前買地卡位；部份建商如陸府建設，則趕在市地重劃進行階段，積極進場買地存貨。

　據悉，台中市這波自辦市地重劃區，親家、麗明、林鼎等建商，除了建設公司本身以外，還透過關係企業或以私人名義參與重劃，不約而同鎖定鄰近七期重劃區的單元二土地，每家皆可分別取得逾5,000坪的土地，作為未來推案之用。

　不僅台中建商積極「掃貨」，由於銀行利率低，許多手邊有錢、同時看好土地開發前景的投資客，最近紛紛出手搶購市地重劃區土地，投資情況之熱絡，就連開發商都感到意外。

　單元二開發商富有開發總經理林世民透露，單元二土地重劃後，目前每坪售價從17萬至40萬元不等，其中，每筆5,000萬元以上的土地，最受投資客青睞，單元二現已接獲逾100組投資客搶地投資。

　當單元二開發團隊積極銷售重劃區土地時，單元三開發商、惠豐順開發卻不為所動，因為，這家由台中市三大知名建商惠宇、豐邑、順天所組成的開發團隊，在單元三明年底完成開發後，每個建商至少可分得逾5,000坪的抵費地，全都打算自用。

　惠豐順開發總經理林富田表示，三大建商股東在取得成本較低的抵費地後，打算自己開發土地，因此，單元三也是唯一砸錢建設寬頻網路、有線電視管線、社區安全監控系統的開發商，甚至不惜砸下6,000萬元，投入綠美化景觀工程，就連同業都覺得不可思議，「單元三在完成開發後，將是最美的市地重劃區」。

　而單元一因為靠近台中市中港路與中科商圈，土地行情看俏，寶成國際集團在取得大批抵費地後，將交由寶成轉投資的寶慶開發負責土地開發，推案則交由另一家轉投資公司、精湛亞太建設負責推案。

【新聞來源：中時電子報】

【曾麗芳／台中報導】

　有人說，台中市是全台灣最愛辦理土地重劃的縣市，目前台中市政府公辦重劃區已經規劃到第14期，整體開發地區近1,400公頃土地，又被劃分為14個開發單元，開發面積從54公頃至197公頃不等，鼓勵民間業者自辦重劃，引發民間業者組成聯合開發團隊，爭相投入搶食市地重劃大餅。

　現階段動作最為積極的，就屬寶成國際集團主導的單元一、富有開發的單元二、惠豐順開發的單元三。三大民間自辦重劃區，由於地點佳、開發商財力雄厚，是台中市目前最熱門的市地重劃區，明年底陸續完成開發後，將可釋出近50萬坪土地。

　只是，土地大量釋出，會否造成中市土地供需失調，雖仍有待觀察，不過，單元三開發商惠豐順開發總經理林富田指出，以單元一與單元三為例，兩個重劃區相距數公里之遠，商圈也未重疊，「即使明年底分別釋出9萬坪土地，也不致出現排擠效應。」

　話雖如此，三大開發商還是擔心一口氣釋出土地，將造成排擠效應，因此，全都想「搶頭香」，誰能搶先完成開發，誰就能早一步將土地釋出。此外，每個單元開發金額動輒2、30億元，單是一天的利息就高達數十萬元，時間就是金錢，為了儘快回收資金，這也是三大開發商都想搶第一的主因。

　目前開發順利的單元一，開發商寶成國際集團已砸下30億元重金開發市地，也已取得97％地主同意，希望趕在明年底前完成土地重劃，預估將可釋出逾9萬坪土地，其中，寶成及其轉投資公司預估將可分得逾2萬坪抵費地。

　而開發面積廣達186公頃、比「台北信義計劃區」開發面積還要大的單元二，開發規模堪稱全台第一，在明年底完成開發後，預估將可釋出高達30萬坪的土地，目前已成台中市建商積極卡位的重要區段。

　值得一提的是，正因為台中市地重劃大餅太過誘人，引發民間開發商搶食激烈，單元12、單元13就爆發了地主同意書遭偽造案，目前單元12已被暫停重劃工作；單元13籌備會則被台中市政府撤銷。

【新聞來源：中時電子報】2009/9/8

網路地產王/黃京梧/綜合

每年到了９月開學季，就會有許多大學周邊的套房房東開始找房客。由於半年一收的房租穩定，加上學生套房要求不高，在這個低利時代，有不少手抱現金的投資者，把學生套房當成下金蛋的金母雞。不過房仲業者建議，想要當個清閒的包租公、包租婆，其實只要做對第一步，就為自己打下成功的基礎。
■ 4高2低原則 安心當個閑房東

要如何當個安心收租的閑房東？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議投資人，租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量，但並非唯一考量因素，投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低等「四高兩低」六大原則。

此外，學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使房價變高，但卻未必反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。此外，新成屋由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。而對於有心進入大學住宅的投資人，不妨壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；並且添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。

■ 銀行不賞臉 改裝套房好解套

不過徐佳馨也提醒投資人，大學住宅雖然有極高的投資價值，但並非萬無一失，例如受到近來銀行對小坪數住宅緊縮貸款的影響，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，所以投資人最好自備款比例先預估在五成以上，或是乾脆購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，一樣可以創造高租金報酬。


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馬婉珍／台北報導

9月開學季，就讀中南部的同學，返回租屋的賃居處，卻發現因八八水災、造成租屋處淹水，租處家當全部損失，且淤泥滿地、門窗破損，無法居住，律師指出，租屋處因不可抗力因素而淹大水，不可歸責於房東，可要求房東修繕或終止租約，但房東並無賠償租客私人財產損失責任。
　律師張寧洲表示，若風災造成租賃處毀損達不堪使用，例如房屋的門窗全部毀損、滿屋淤泥堆積等，租客可依據民法第423條，提出與房東協商終止租約。

　崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳指出，租屋處因風災淹大水，屬不可抗力因素，不可歸責於房東，所以房東並無賠償租客私人財產損失責任。

　依據民法規定，租屋處的修繕責任，應由房東負擔，包括房屋硬體結構的隔間、牆壁、窗戶等，也應負擔當初提供家具或設備的修繕更新等責任，以利租客居住使用，但不涵蓋租客的電腦、衣物等私人物品。

　而馮麗芳也提醒，租客發現房屋需要修繕時，應盡早告知房東，並與房東約定在一定期間內修復完成，如一周內、半個月內等，以免造成居住使用的不便性。

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馬婉珍／台北報導

8月景氣冷清，就業情況未見好轉，消費力道也跟著減弱，包括商辦大樓及店面需求皆降溫，北市商辦空置率攀升至8.99％，每月每坪租金跌破2,000元、達1,899元，商仲業者分析，就業機會少，影響辦公室使用面積，民間企業停業速度比新設立速度快，短期內空租現象不易改善。 　至於店面產品，8月份則因H1N1新流感、莫拉克風災、失業率居高不下等影響，原本屬於旺季的零售消費市場，今年卻格外冷清，北市旅行社、連鎖店等營收下滑3成至4成，整體店面交易量縮減2成，空置率增加3％至5％、達15％，尤以辦公商圈周邊店面最嚴重。 　欣元商仲總經理焦文華指出，今年暑假零售消費市場景氣冷，消費意願保守，使得店面營收普遍下滑，旅行社衰退4成最多，旅遊價格較往年暑假降價3成至5成，出團人數仍大幅減少，飯店、速食業減少約3成，跌幅直逼去年金融海嘯時期。 　而由於就業機會與消費力的牽動性高，近期受到商辦需求減弱的影響，焦文華觀察，位於八德路三、四段，及南京東路二段至五段的辦公商圈周邊店面，空置率攀升至15％最嚴重。 　根據永慶商仲事業部調查，去年金融海嘯爆發以來，截至今年第二季止，北市商辦大樓總體空置率從6.63％攀升至8.99％，連帶影響到租金跌破2,000元，從每月每坪2,017元下修至1,899元，跌幅5.86％。 　永慶房屋商仲協理黃增福表示，北市公司營業登記家數，從去年初至今年7月份的淨成長為負4,641家，足見北市商辦需求尚不明顯，且近期新流感疫情不斷擴大，恐對下半年的商辦市場再添變數。

 

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