台 中 地 產 X 檔 案

在都市的環境中，因居住空間擁擠，多以公寓大樓類型為主，而遠離都市的鄉鎮區域，則以較為寬敞的透天型住宅為主，命理老師黃友輔提醒，居住的空間越大，反而更要注意風水的配置。

■不只注意配置 更要注意樓層

　　若透天厝的一樓前方為走廊，進門後就是客廳或店面，黃友輔老師建議，如果一樓是店面的話，最好將客廳移到二樓，一樓也最好不要當車庫，以免汽車啟動時排放廢氣，有害健康。

　　另外，神位若是置於一樓或是二樓的客廳，神位的正方上不可以是廁所、廚房、臥室，建議神位以最高樓層的前方廳堂為佳，與房子座向相同，由內朝外，可以看見天空，是最好的位置。

　　廚房通常在一樓後方，廚房的上下應避免為廁所，否則女主人易有病災，臥房也不適合在廚房上下，以免導致心血管的問題。而廚房外推時，不要水溝上，以免破財。

■家人住越近 關係越緊密

　　家族成員的臥室，最好在同一層，而且距離越近越好，讓彼此關係可以更緊密，若因空間限制，父母應睡在低樓層，子女睡高樓層，不過應避免讓父母睡一樓，而子女在四樓，相隔太遠，容易導致疏遠，管教有心無力，更不可以讓小孩孤零零的住在頂樓加蓋樓層。

　　黃友輔老師還說，各層的前後門最好不要在同一直線上，中間需要有轉換或阻隔，以免財露錢耗；此外，每一層的衛浴間，各樓層應規劃在同一方位，以順暢污水系統的排放。

　　透天厝頂天立地的特性，可以讓使用的空間變的很大，能夠發揮巧思的方式，也比一般都市的公寓大樓來更多元，除了要利用既有的優勢好好規劃，更需要透過佈置好風水，來打造一個舒適的完美住宅。

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短短3個月，油價在從一桶145元跌到63元、台幣更是貶了10%，當股票變成壁紙，房地產還是相對保值的產品，房仲建議，在經濟不景氣、存款利率下滑的年代，抗跌性高的房地產，仍是風險較低的投資工具。

　　台灣房屋建議，若以交通為首要考量，不妨以選擇新店大坪林站周邊的房子，捷運共構大樓一坪大約40-43萬，華廈單坪約38-40萬元左右；另外，生活機能完善也是抗跌屋的要件之一，以公館商圈周邊華廈為例，單價大約28-36萬，而台北市新生國小周邊，則要價50-65萬。

　　另外，重大工程建設周邊，也是相對抗跌的地區，目前較具漲勢的區域，包括潛力十足的新莊副都心，房價約落在16-20萬之間；另外，中和景安站周邊，因為有環狀線加持，後市看漲，中古屋價格大約20-28萬。

　　除了地段與交通外，景觀也是相對保持的地區，中永和四號公園的美麗景觀，一直以來都是大家趨之若鶩的好地段。台灣房屋建議，當全球經濟部不景氣，優質的房地產，還是最好的投資產品，雖然門檻相對高的，不過跌幅也較小，民眾在挑選房屋時，還是要以好地段為優先考量。

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又到了繳地價稅的季節！每年報稅過後，台北市都會出現新地標，到底買在哪裡，地價稅的增值空間最大？成為不少投資客最關心的問題，房仲建議，選擇新興重劃區或是屋齡越新、公告地價尚低的精華地段，都是未來看漲的重要標的，只要眼光夠精準，購屋增值賺錢不是夢！

■ 早期發展商圈沒落 信義區新大樓看漲

　　根據96年的公告地價數字發現，台北市公告地價貴的區域，都是較早發展的商圈，包括台北火車站、西門町、中山北路一帶，其中西門町的公告地價從83年、86年的高峰，至96年呈現遞減下滑，顯示商圈逐漸沒落；倒是摩天高樓多的地方或新興重劃區，地價成長速度都非常驚人，公告地價上漲幅度也會加快。

台灣房屋副總謝萬雄指出，台北市地王迄今還是台北火車站前新光三越摩天大樓，週遭的大亞百貨、壽德大樓則一路緊追在後。不過，如果從投資觀點來看，公告地價每平方公尺271,000元的101大樓，比公告地價每平方公尺317,824元的新光三越大樓價低，但樓地板面積、高度都超過新光三越大樓，建築物屋齡也比較新，相對價值就會被突顯出來，也比較值得投資。

■ 投資新興重劃區 未來增值潛力佳

　　而新興重劃區因為周邊建物慢慢蓋起來，公告地價沒有舊重劃區來得高，從節省地價稅的角度來看，新興重劃區就值得進場投資。

　　以南港重陽重劃區溫哥華花園為例，公告地價每平方公尺24,800元，但內湖二期重劃區閱讀歐洲，公告地價每平方公尺60,264元，內湖二期重劃區公告地價較重陽重劃區多了2.4倍，雖然新興重劃區目前生活機能比較差，但現在進場投資，未來生活機能上來後，地價增值的潛力也比較強，獲利也相對較高。

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不少房東租屋前，會直接到文具行購買現成的房租契約書，與房客簽訂租屋契約，不過崔媽媽基金會主秘黃小黛提醒，部分的現成契約書的條例，對於房客的權益不足，建議最好修正後再簽約，以免權益受損。

■ 有疑慮條約 最好馬上修改

　　現成租屋契約中第6條，「乙方於租期屆滿時…，如不及時簽讓交還房屋時，每月得向乙方請求按照『租金5倍」』之違約金至遷讓完了…。」黃小黛建議，最好將5倍之約金，修改為「2個月」較為合理。

　　而第16條條文明定，「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，期增加部份，應由『乙方負責補貼』，乙方不得異議。」這點，黃小黛建議，最好改為「房東自行負擔」，因為房東還是屬於房子的所有人，應協議由房東支付。

　　此外，關於違約的條件也要特別注意，依據現成的租屋契約第18條，「租賃期間若乙方違背契約各項條約時，『任憑甲方處理』。」黃小黛認為，由於任憑處置的認定標準有疑慮，對房客不利，最好與房東協議刪除。

■口頭約定 不如白紙黑字

　　租屋交屋時，若發現馬桶不通或是有房屋漏水等現象，要請房東維修時，務必註明在契約內，日前知名藝人李嘉，就是因為房東僅口頭答應維修或贈與的物品，未註明在契約內，導致簽約後房東不認，最後只好自認倒楣。

　　黃小黛表示，契約書內容只要不違背道德與法律，經雙方認可後，都可成立，所以標準來自於雙方認定，這也是契約書最大的目的與功能，法律上也是以契約內容為主，所以租客在簽約時，一定要張大眼睛看仔細，才不會簽了不平等條約，賠了夫人又折兵。

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不少租客租屋時，最怕發生租屋金錢糾紛，崔媽媽基金會主秘黃小黛提醒租客，與房東約定付訂與押金的金額時，一定要小心避免不當收費，以免影響權益！

■ 看屋付訂 反悔得沒收

　　租屋客在租屋時，看上喜歡的房子，可先預付訂金，請房東保留，完成簽約後，訂金可自動轉成押金或房租，不過，如果付了訂金後反悔，就算沒有簽約，訂金也會被全部沒收。

　　因此，黃小黛提醒租客，看屋訂金不需要付太多，通常500-1000元就夠了，過去曾有租客付了一個月的訂金後，發現有更喜歡的房子，若要反悔，租金就得沒收；另外，繳了訂金一定要請房東開立收據，減少日後糾紛。

■ 租屋押金 最多兩個月

　　根據土地法第99條規定，押金不得超過約定租金的兩個月，若是超過的話，可以向房東要求轉抵房租，此外，繳交押金與租金給房東後，一定要請房東簽收，而且妥善保管收據。

　　而中途違約的違約金，也要事先協訂清楚，訂立在租約裡，提早解約的違約金是多少？是兩個月或是半個月？這都沒有一定標準，以雙方認可為準。黃小黛補充，租金與水電費的價格，也要在契約中註明，租賃期間不得任意提高租金與水電費的價格。

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【張家銘╱台中報導】
台中市東興國小位於5期重劃區，校齡不到20年，卻是伴隨5期發展許久的學校。周邊有精明、大墩、公益等商圈，機能成熟。學區內以大樓為主力，預售案開價每坪最高超過20萬元，15年大樓每坪行情約8~11萬元。

機能成熟
東興國小位於5期大隆路，東側為精明商圈，西南側為大墩商圈，公益商圈則位於南側，3大商圈沿線大小型餐廳、各式店家林立；大型賣場包括中港路、文心路口的愛買，以及大墩路、大墩十二街口家樂福量販店，東興國小對面則有大隆路黃昏市場，採買選擇多。

東興路北可接中港路，往南有公益路，學區的東西兩側分別有忠明南路、文心路，皆為台中市主要幹道，沿線行經公車路線密集。
文心路的捷運綠線、中港路捷運藍線規劃中，文心、中港路口為未來雙接運線交會站；中港路西行可上中山高中港交流道、中彰快速道路，往東可通往台中火車站。

住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁說：「5期重劃區發展已有一段時間，已步入成熟期，無論是商圈、綠地都很充足，與7期重劃區新市政中心僅文心路之隔，但機能明顯較成熟。」

大墩路沿線房價佳
學區內以大墩路沿線房價表現稍佳，預售屋每坪開價18萬元以上，屋齡15年左右中古大樓，單價9~11萬元；區內有零星的透天別墅，位於大墩十七、十八街間，總價約1400~1500萬元。

東興路大樓數量較少，不過有東興國小、大業國中2所學校以及東興公園，環境不遜於大墩路，新成屋大樓目前每坪約16~18萬元；同地段15年左右大樓住家，每坪約9~11萬元。

精誠路市容較不齊
精誠路行情較大墩路、東興路低，中信房屋中港新光加盟店副理劉正男表示，由於精誠路路幅較窄，沿線多小吃店等餐飲業，市容較不整齊，同時大樓產品混雜，從套房到一般3、4房均有，因此單價約8~10萬元間。
同路段另有零星公寓，屋齡多在20年以上，每坪單價7萬元上下。

另外，精誠路東側、精明九街北側有不少大地坪透天別墅，雖屋齡已有30年以上，不過地坪多在100坪，在市區精華地段相當罕見，價格不斐，總價最高達3500萬元，一般地坪50坪左右同類產品，總價在1800~2000萬元。


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【張家銘╱台中報導】
台中市忠信國小近國立台灣美術館，校齡已有52年，區段介於市政府與美術館間。學區內住宅以美術園道沿線行情最佳，屋齡2年內新成屋大樓每坪約18~26萬元，10年左右中古屋單價13~15萬元；五權路、林森路周邊10年左右屋齡大樓，目前每坪約9~10萬元。

需求熱烈
忠信國小位於林森路、柳川西路口，原為忠孝國小分校，1968年改為忠信國小，全校學生目前約700人，共有27班，教職員總數共53人；該校近年來致力於體育團隊與社團發展，近年排球隊、籃球隊、跆拳隊都有不錯成績。

環境佳成高級住宅區
由於台中地方法院、中山地政事務所都在此區段附近，因此有不少律師、代書事務所集中在林森路沿線；五權路西側有美術館、美術園道、五權園道等綠地，由於生活環境佳，成為台中市的高級住宅區段之一，美術園道沿線有許多異國餐廳、咖啡店，形成台中市特色景點，假日總吸引許多遊客。

住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進說：「美術館和美術園道周邊綠地充足，頗富休閒氛圍，是許多台中市民嚮往的住家地段，需求強勁，支撐起此地的房價。」

永慶不動產台中美術館加盟店店長卓大為指出，學區內房價表現最佳的住宅位於美術園道2側，屋齡1年左右的新大樓，面綠園道物件的單價22萬元起跳，若是高樓層、有裝潢的物件，價格最高可達每坪26萬元；另外美術園道上屋齡5年內大樓，每坪價格約18~22萬元；其他屋齡10年左右大樓，每坪行情在13~15萬元間。

高樓層裝潢每坪26萬
學區內五權路沿線較少有新案，多為屋齡10年左右的大樓，目前單價9萬元左右。林森路周邊因市政府舊商圈移轉，人口外移多，大樓數量也少，10年左右每坪約10萬元，15年屋齡單價8~9萬元。

林森路周邊有不少老式透天住家，屋齡約20~30年，甚至有高達40年住家，由於屋齡久遠，交易幾乎都以土地面積計價，20~30年的透天住家，土地每坪40萬元。

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台北國父紀念館周邊的光復南路、仁愛路、忠孝東路、逸仙路框出來的小區域，不但居家品質高，房價也特別保值；台中市也有一個類似的燙金地段，就是台中七期新市政中心的大台中都會歌劇院。這個號稱當今世界十大建築的音樂廳，由伊東豐雄大師設計的涵洞式造型建築，即將於明年底完成，將大力提升台中的國際能見度與人文水準，更提供中部500萬人最完美的音樂表演場地！

■ 歌劇院人文薈萃 新光三越綠帶串景

　　交通人文環境一流的台中七期新市政中心，擁有絕佳動線如中山高、環中路、中彰快速道(接高鐵站)，週遭是60米中港路、40米文心路、40米惠中路、60米市政路環繞，更是包括中港路藍線地下鐵、文心路綠線高架輕軌捷運等未來交通轉運中心。

　　歌劇院估計2010年初完工，小區周邊現有新光三越百貨、Tiger City百貨，未來在新光三越旁邊還將有遠東SOGO、國際展覽館、飯店進駐；政府單位則有台中市政府、市議會；市政北三路、北五路有景觀特優的綠十字園道公園、園道地下商場與停車場，尤其新光三越向北串聯「水湳經貿園區」更佔有關鍵地位，穩居地王價值！

■ 台灣最大豪宅聚落 歌劇院區成鑽石區

　　環繞歌劇院與綠園道週邊的大坪數豪宅櫛次鱗比，可謂台灣最壯觀的豪宅聚落，大樓計有聚合發榮耀、由鉅大謙、興富發百達富裔、寶輝一品花園等頂級豪宅，如果再加上市政路上的大樓，新市政豪宅總戶數將高達4000戶，堪稱全台灣密度最高的豪宅聚落！

　　夜晚時分七期大樓光雕絕美，住戶透出的微光卻很少，一般人認為目前入住率不高，但聚合發建設「榮耀」專案副總王重明卻表示，歌劇院周遭很多大樓都在建構中，不代表入住率不高，尤其歌劇院附近的土地已經蓋完了，到2010年許多大樓完工後，新預售案越來越少，而絕佳地段豪宅的客戶，買了房子也不會像首購族要急著遷入，往往裝潢就得花不少時間，因此這類豪宅新大樓目前都還沒完全入住，以最低總價3000萬元起的聚合發「榮耀」為例，客層幾乎都是實力堅強的企業主，他們原本住在別墅，但因為喜歡家人住同一樓層的親近互動和凝聚力，寧可多買一間豪宅來住。

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