台 中 地 產 X 檔 案

台中七期具備國際水準的A級商辦大樓有2棟，都集中在北七期，分別是豐邑建設市政路建構中的「都心廣場」、順天建設文心路建購中的「經貿大樓」，最近親家建設也在七期推出預售商辦「T3」。看好景氣開始走出陰霾，尤其兩岸經貿全面開放勢在必行，台中已有多年沒蓋過新的A辦，不過A級商辦必須拼進駐率，才有獲利空間，以台北101大樓為例，目前進駐率仍不理想，台中A商辦市場如何，恐怕要等到完工招商才有答案！

■　佈局中國市場 進駐台中太奢望

　　商仲業者與仲介業者皆不表樂觀，認為兩岸關係增溫，最大內需市場仍在中國大陸，即使中部起家的台商，都不太可能因為情感因素在台中設總部，反而會把總部設在上海、北京、深圳、香港或台北。

　　以彰化花壇鄉出身的頂新集團為例，就以入主台北101為奮鬥目標，並未在台中設總部彰顯「衣錦還鄉」。鹿港出身的寶成集團，也自建商辦並經營裕元花園酒店，若期待ECFA、MOU過關後，台商、外商與陸企將大舉進駐台中市，恐怕太遙遠！

■　企業需求小型商辦 捷運站區有錢途

　　台中市長期缺乏大型投資案與大型企業總部，高級商辦市場需求很小，市區眾多商辦大樓減收租金，以求降低空置率。辦公室密集的忠明南路、文心路、中港路、公益路，商辦大樓租金平價、出租率不高。

　　台中基礎交通遠落後於台北，中科正在成長中，主要就業機會仍偏屬薪資較低的餐飲、服務業，反倒是創業型小企業或新興網路事業體需求商辦甚殷，規劃小坪數、數位科技化的高級商辦，緊臨藍、綠線捷運站周邊，比較有廣大需求，應是相對務實的做法。

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經濟學家凱因思「供需理論」似乎已不足以解釋，為何在經濟不景氣背景之下，台中市有充足的重劃地可供給建商，但公家地與私人建地卻越賣越貴？台中市府在7月29日標售廓子區段徵收區，以單坪12~15萬元標脫漲幅近30%，標脫率高達6成，最近七期文心森林公園周邊私有建地，也紛紛以高價出脫，多家建商業已準備推出豪宅，下個月市府準備標售逢甲旁12期抵費地，另外跨越西屯與南屯單元1、2、3、4龐大的農地正火紅地在重劃中，光是單元二就廣達186公頃，儘管可預見三年內，台中市建地供給量將會大增，各個區域建地售價卻普遍拉高。

■　台中建地充裕 售價為何飆高？

　　台中土地重劃已進入第14期，對台中重劃區發展過程知之甚詳的雋業建設總經理鍾尹堂指出，台中市土地開發史可區分作3個階段：第一階段舊時期，指五權路以東的舊市區例如復興一村、合作三村；第二階段重劃時期，有第1~11期重劃區，例如現在東區德安百貨屬第一期，廣三SOGO的位置就是第二期重劃區；第三階段，後期重劃區與合併的時期，尚有第13期與第14期最後二次公辦重劃區。

　　從事土地開發的蔡孟忠表示，這2、3 年來台中市建地除中區、南區、東區之外，幾乎年年起漲，土地供給方面，資金不缺的地主，包含建商、投資者長期看多市場，經驗告訴他們「搬土地可能比蓋房子好賺」，趁利息低要抱緊土地不放。土地需求方面，台中中小型建商幾百家，每家都要土地，小額土地需求殷切，土地價格自然不跌反漲！

■　12期火熱登場 低密單元釋地抑價？

　　蔡孟忠強調，12期土地位置好，屬熱門區段，目前12期交易價位單坪20多萬元，11月抵費地標售時，應該有機會創新高，黎明路沿途都可建大樓，到底對逢甲商圈帶來稀釋效應或擴大效應，值得密切觀察。

　　自辦重劃的單元1~3有望於明年底交地，單元4後年交地，土地使用分區多屬住一ABC三種，低密度開發適合雙併獨棟透天社區，對目前以大樓用地儲地的建商而言，應暫無壓抑地價作用！但長期而言若利率走揚，建地一旦大量釋出，一定會壓制地價，畢竟土地價位最終仍須取決於供需強弱。

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兩岸簽訂MOU與ECFA的預定時程愈來愈近，受到消息面的激勵，帶動房價持續攀升走高，卻導致買方追價無力，交易量小幅萎縮。根據商仲統計，台北市商辦市場自8月起，連續兩個月交易量下挫，倘若每坪43.6萬的均價，無法回歸合理價位，將恐怕埋下商辦市場的利空因子。

■　交易量連續下滑 Q4商辦仍有變數

　　根據永慶房屋商仲事業部統計，台北市的商辦市場自七月起，呈現「價揚量縮」局面。七月份商辦每坪均價38.4萬，八月為39.5萬，九月跳升至43.6萬元；交易量卻從八月份起，連續兩個月大幅衰退兩至三成左右。

　　永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，目前雖有MOU即將簽定的利多，但短期對租賃市場不會有太大的幫助；此外，對於ECFA的討論內容，大陸方面是否能給予我國優於外資的條件，也還要觀察，基於不確定因素仍多的前提下，第四季的商辦恐怕難下斷語。

■　內科空置率高 商辦供過於求

　　至於商辦市場的熱門戰區「內湖科學園區」，可說是外資與壽險業者的最愛，不過從新光人壽以115億元，大手筆購入內湖亞太經貿廣場看來，目前內科的商辦市場，僅剩壽險業者有本錢搶進。依據內科去年產值達2兆7千億元的規模，黃增福預測，未來十年內科的商辦表現應該是樂觀可期。

　　值得注意的是，根據永慶房屋資料顯示，現階段內科商辦供過於求，整體的空置率仍高，第三季為8.8%，租金水準為每坪1,121元，與台北市中心相較，租金成本只有市區的一半或三分之一，另一方面商辦售價高漲，進而稀釋收租的投資報酬率。

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經濟不景氣，讓民眾消費力減弱，因此店面經營難度相對提高。房仲業者表示，現在越來越多的店家為了降低風險，紛紛絕地求生，各出奇招，其中店面租金因為佔了相當高的成本，因此不少店家都從店面動腦筋，從過去的分租、寄賣等方式為發想點，創造出讓人想不到的經營模式，也讓人佩服商人的好腦袋。

■　分時＋分租 創造新外快

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，對於店面來說，最單純的就先從自己的店面下手，某些白天晚上都有人潮的商圈，延長營業時間，藉此吸引更多的來客，如夜店兼賣商業午餐；或是某些店面採取寄賣模式，如服裝店寄賣服裝或包包，一方面沒有庫存壓力，另外也藉寄賣開啟另一片天。

　　除了寄賣，分租也是一個方式，常見分租的方式有二，一為店面一分為多，二為分割時段出租；原店主藉著收租分攤一個月動輒數十萬的店面租金，分租業主也因為租金較少而樂於配合。白天經營早餐店、快餐店，晚上兼營小酒館；但分租來說，業種會因為店面業種受到限制，如服裝店不喜歡同類服裝攤或是氣味太重的食品。而善於選擇業種的店主，更能藉著分租店面所吸引的來客，增加自己的店業績。

　　但分租要獲得原屋主的同意與取得共識，避免產生糾紛；其次，分租騎樓在某些商圈並不被允許，所以分租者還可能遇到警察取締，這一點是想要分租騎樓者必須要注意的。而除了從店面本身動腦筋，有許多店面也將其外部看板出租獲利。目前市場上也出現了將固定店面以格子作分隔，用每月數百或數千元不等的價格供人寄賣，獲利也相當不錯。

■　虛擬＋實體 獲利更驚人

　　此外，台灣房屋研究室執行長邱太(火宣)也說，隨著網際網路的發達，許多店舖也許並非處於優勢商圈，卻利用網際網路走出自己的一條路，藉著網站的產品曝光銷售產品，某些在網路上頗受好評的店，甚至乾脆將店移往店租較便宜的地區，將營業主力轉為虛擬通路，藉此得到更高的獲利。

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2009年20項服務產業「服務第壹大獎」得主出爐，房仲業部分，再度由信義房屋以第一名得獎，已是六度蟬聯。這顯示，服務產業已進入霸主時代，在消費者心中，強者恆強。

由104人力銀行及媒體共同舉辦的「服務第壹大獎」，今年邁入第6年，由超過4萬8000人次參與票選，總共有20類服務業角逐服務大獎，再由消費者個別票選服務最佳的企業。

此一獎項近日公布得主，信義房屋連續六年獲消費者票選為房仲業第一名，與統一超商、長榮航空、晶華酒店、中華電信、中國信託等知名企業，同為六連霸的殺手級品牌。

值得一提的是，信義房屋得票率是第2名同業的2.5倍，而該獎項也是信義房屋繼10月9日二度獲國內唯一國家級的人力資源發展大獎「行政院人力創新獎」之後，再次贏得房仲業服務品質之獎項。

信義房屋發言人黃慧珠表示，2009年經歷了金融海嘯的洗禮，信義房屋雖然也遭受重大的衝擊，但危機就是轉機，信義房屋不僅愈挫愈勇，甚至逆勢在人才培育與服務品質提升上投注大手筆的費用，致力於培養快樂、專業的優質人才，也間接提升了服務品質。

她說，房子是人們幸福與夢想的象徵之一，信義經紀同仁發自內心，「用心帶給客戶幸福」，設身處地為客戶著想，這是信義房屋得以在不景氣中持續贏得客戶好口碑的關鍵。

事實上，信義房屋重視人、重視人的成長與發展、重視人的學習環境，在業界是出了名的。信義企業集團董事長周俊吉堅持：培育人才沒有捷徑，更沒有終點。周俊吉深知，人才就是公司的命脈，人才、品質、績效，這三個支撐信義房屋成長的因素中，排在第一的永遠是人才。因為，唯有足夠的優秀人才，才能提供精緻的品質，從而創造出色的績效。

黃慧珠表示，信義房屋的人才培育計畫，並不因景氣變化而放緩腳步。2009年全球遭遇金融風暴，信義房屋反而逆勢大幅加碼人才投資計畫，投入上千萬預算與台灣IBM公司合作進行「全球領航人才培育專案」計畫，期望在未來四年內培育出上百位高階領導人才，積極佈局亞太市場。

信義強調，企業不能停下來，人才必須聚起來，信義房屋兩度獲得人力創新獎以及六度蟬連「第壹服務大獎」及多項CSR 企業公民及企業社會責任大獎，顯示信義房屋已經擁有良好的「雇主品牌」形象，未來仍將持續強化各項作為，繼續引領市場。

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壽險業頻出手，大型商用不動產近來交易熱呼呼，但中小型商辦市場並未跟進，最新統計顯示，台北市分層辦公室交易量已連兩月衰退，幅度都在三成上下。由於市場價格仍持續喊高，房仲業提出警訊，提醒投資人風險已增加。

永慶商仲事業部今天發布北市辦公室交易統計，根據該公司成交資料顯示，一般辦公產品成交量從今年5月起連續成長3個月後，8月反轉重挫35.6%，9月再下跌28.7%。

價格方面則仍持續攀高。7月辦公室平均成交價為38.4萬/坪，8月成交量雖重跌3成5，辦公室每坪成交價反而上漲1萬餘元，9月更攀升到43.6萬元。和7月相較，漲幅高達13.5%。

永慶房屋分析，受陸資開放、金融MOU、ECFA等兩岸議題激勵，今年5、6兩月北市辦公室交易量瞬間放大，價格也快速走高，但7月以後，陸資開放成效未如預期，價格卻仍持續拉高，在報酬率偏低下，市場開已始轉趨觀望。

以內湖科學園區為例，雖然繼7月國壽以28.16億買下中租迪，新壽近來也連續出手以10.5億買下宏普西湖大湖、以115 億購入內湖亞太經貿廣場，為內湖商辦拉抬不少，但現況顯示，市場現在只剩下財力雄厚的壽險業者積極搶進，一般中小企業主或投資人大都明顯縮手。

永慶商仲部協理黃增福指出，在ECFA、MOU即將簽訂利多下，投資人仍多看好後市，但因報酬率低，普遍已不追高，使得現在市場上呈現屋主過度樂觀，買方轉趨保守，雙方對價格認知差距擴大的現象，這是目前價量不同步的主因。

黃增福認為，ECFA簽訂後大陸方面是否能給予我國優於外資的條件仍需觀察，加以近期日、韓等國亦積極與中國洽談自由貿易協定等事項，明年東協加三的區域零關稅也即將開放，我國是否能搶得先機仍是未知數，在前景未明朗前，分層辦公價格若無法修正回合理的價位，短期間將對未來的辦公交易埋下潛在的利空因子。

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金融海嘯後沉寂一段時日的台中房市再燃戰火，新光人壽15日標售台中市英才路1,258坪土地，吸引北、中建商進場搶標，最後由總太建設董座吳錫坤以個人名義得標，每坪成交價112萬元、高出底價六成。

總太表示，不排除與集團旗下股票上市的駿億電子合作推案。吳錫坤表示，這塊土地得標後，未來將規劃高級住宅大樓，目前此區域住宅平均房價每坪在25萬元至30萬元，加上容積換算後，此案應有8億元至10億元的利潤。

昨天投標業者包括台中一線品牌建商龍寶、惠宇、聚合發、總太，北部有興富發、國泰、富邦等知名建商，總計九張標單，最後由總太以14.14億元得標，換算每坪成交價格112.45萬元，比底價70萬元高出約六成。出價第二高的是聚合發建設，每坪約100萬元；第三高的是國泰建設約98萬元。龍寶則以每坪88萬元列第四。

新壽去年11月及今年9月兩次標售這塊土地，但因金融海嘯使得底價從一坪90萬元降至80萬元，最後仍因無人投標而流標。此次業界原預估得標價可能落在85萬元，沒想到竟以112萬元標出，業者認為這「跌破許多人的眼鏡」。

不動產業者推估，總太未來推案，只要每坪30萬元以上就一定有利潤。信義房屋美術館店長葉宗富也說，這塊土地是美術館商圈最後一塊面綠園道的大面積土地，具備規劃頂級豪宅的條件，對於北客極具賣點，未來推案價格有機會追上七期豪宅房價。

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立法院要求公共工程委員會協調主管機關內政部檢討目前停車獎勵要點，引發爭議，內政部營建署昨檢討停獎制度，研擬落日條款，台北市政府建築管理處則已提出停獎落日條款，紛爭不斷的停車獎勵制度，6年內逐步走入歷史。

走入歷史
內政部營建署建築管理組組長謝偉松表示，停車獎勵制度有其歷史意義，當時為鼓勵建商開挖地下室、設置停車位才擬定此制度，由各縣市政府制定鼓勵內容；但因時空背景不同，此制度逐漸無存在意義；立委12日關切後，營建署開始檢討停車獎勵要點，並研擬落日條款，「但目前仍在構想階段。」

獎勵容積每年減5%
北市府建管處主任秘書高文婷說，停獎制度早已過時，北市府已提出停獎落日條款；目前法令規定停獎容積上限為全部樓地板面積的20%，落日條款若通過，3年後，每年將減少5%獎勵容積，6年後停獎完全廢止，屆時建商開挖地下室停車位，須依照市場供需，政府不再給予樓地板面積獎勵。

台北縣城鄉局表示，停獎制度的確對民眾沒有太大幫助，若內政部真立法施行落日條款，將全力配合。中市都發處表示，台中申請停獎的建案很少，只佔全部申請建照的1成以下，「因為台中多是透天厝，只有市區大樓較適合申請停獎。」高市建管處表示，高市申請停獎的建商也很少，尤其高市都市計劃規定較嚴，許多地區本就無法申請。

目前民眾購買的車位分為法定車位、自行增設及獎勵增設車位，獎勵增設車位是建商為獲取更多興建面積，依法申請的車位空間。建築開發公會全聯會理事長王光祥表示，建商評估購地成本時，已計入增設停車位後的容積獎勵，若貿然停止容積獎勵，建商只能把土地成本轉嫁到房價，「最好可以歷年減少容積獎勵，讓建商慢慢因應。」

恐拉高停車位售價
旺家代書事務所地政士李連作認為，市區車位不好找，增設停車位有其必要，修法最好能針對使用方式檢討。太平洋資產管理公司總經理張欣民說，若停止獎勵增設停車位，但市場停車位需求不減，可能會拉高停車位售價，且在購地成本不減下，建商會將成本轉嫁消費者，推高房屋單價。

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