台 中 地 產 X 檔 案

委託仲介公司買賣房屋早已經成為消費者的一種習慣與信賴的作業模式，但隨著交易量體的成長，消費糾紛也隨之名列前茅，相關客訴報導更是層出不窮，彷彿透過仲介是充滿風險的決定。其實，以我個人在處理眾多不動產買賣交易糾紛的經驗中，建議消費者掌握五大重點，就可以輕鬆搞定仲介，確保自我權益：

　一、搞清楚、你在跟誰打交道。與合法仲介業者打交道是入門第一步，目前市場上仲介公司約有數千家，一般在仲介公司店面會揭示多項公文或證件以表示該店是合法業者，但是種類繁多可能讓民眾眼花撩亂；其實只要在店面門口檢視是否貼有不動產仲介經紀業全聯會所核發的「合法不動產經紀業者認證標章」，即可辨識！

　二、想清楚、你是否決定好了？買賣房屋是重大決定，一旦仲介業者接受消費者委託之後，便會積極向屋主斡旋或尋找買方，消費者務必要先問自己，是否已確定買賣意願、動機以及各種重要條件後（例如：價格、付款能力、貸款額度、家人意見等等），再與仲介業者簽約都不遲。

　三、問清楚、這樣會不會違約。「買賣何時會成交、何種情形會違約」務必掌握，面對業者提出繁複的委託銷售或購屋要約書，買方或屋主應該請業者詳細說明，尤其是「不動產買賣何時會成立」以及「構成違約條款」！因為當民眾與業者簽約後，在業者積極斡旋之下，一旦買賣成交，就會牽涉到買賣契約違約的問題！消費者不要存有「我只和仲介簽約，跟對方無關」的觀念。合約中也會有違約條款，消費者也應確實了解，如有需要另行磋商也要在簽約前進行，以免日後違約而不自知。

　四、看清楚、從「不動產說明書」開始認識。未來買賣雙方在不動產說明書上簽名之後，它就會變成買賣契約的一部份，日後一旦有爭執，很難舉證推翻自己簽名所表彰的效力；因此，要求業者以不動產說明書說明房屋現況是買方必須堅持的原則。

　五、不清不楚時、更要確保交易安全。不論是透過連鎖房仲品牌或是獨立業者成交，愈來愈多買賣交易會使用履約保證以保障交易安全。此制度就是在買賣契約簽訂後，買方將價金存入履約保證公司指定的銀行，待房屋過戶、交屋完成，再由履保公司將買賣價金一次撥給賣方，如此一來，買方產權及賣方價金都可以獲得大部分的保障！

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原訂10月9日開盤的「聯聚雍和大廈」，已經於8日以9成的銷售率結案，創下今年台灣房市未開盤即封盤的首例，也帶動台中新市政中心豪宅購屋客的信心。

　由於受到去年金融風暴的影響，台中新市政中心今年幾乎是新成屋市場的天下，直到9月初第一個預售個案「龍寶誠臻邸」進場後，才打破零預售的窘境，「聯聚雍和大廈」則在9月下旬進場，挾品牌、地段優勢，在短短10天內銷售直逼九成結案，震驚房產業界。

　住商西屯店店長陳俊雄表示，新市政中心豪宅品牌效應日趨明顯，「聯聚雍和大廈」的熱銷成功，除了地段優勢之外，最重要還是聯聚建設這幾年來，在新市政中心所凝聚的個案實力。

　陳俊雄表示，今年新市政中心房市，幾乎是看聯聚建設一家的個人秀，從2月底「聯聚仁和大廈」的無條件退款給客戶，造成業界的大震撼，也展現建商永續經營的氣度，樹立客戶對於聯聚的品牌信心。

　今年5月底「聯聚信義大廈」開放預約，立刻就吸引國內政商名流爭睹，預約人潮排到2個月之久，同業紛紛臆測其房價將創每坪70萬的台中歷史新高。9月26日「聯聚信義大廈」正式採限時、限量，1個月銷售3層的精品銷售模式，第1天公開銷售就立即銷售3層，低樓層單價每坪65萬元以上，也帶動「聯聚雍和大廈」的氣勢。

　「聯聚雍和大廈」每坪價格約在45至55萬元間，106坪共計42戶，總銷金額約25億元，基地位於市政北七路新光三越正後方市政北七路上，可說是未來台中的香榭里舍大道，9月底開放預約，銷售即破5成，到上周末前已陸續完成簽約者已近9成。其中購買客層台北客約佔3成，7成仍是中部客源。

　台中市場預估這一波的「聯聚雍和大廈」熱銷成功，也將帶動七期重劃區的預售個案信心，目前準備進場的包括七期南側的總太建設「文心森林公園新案」、海灣建設「上海灣」、沅林建設「新案」；新市政中心的寶輝建設「惠來路新案」、精銳建設「惠中路新案」、富宇建設「市政路新案」都將陸續在11月後至明年第一季進場。

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去年年初預售屋爆量，今年也即將陸續進入交屋期，房仲業者建議，預售屋不像成屋屋況看得到摸得著，所以交屋時可能會出現屋況與預期有所落差的情況，預售屋交屋時，有四大注意事項，是購屋族驗收重要參考。

　1、產權坪數是否正確。21世紀不動產企研室表示，購買預售屋時通常只有設計圖與樣品屋當作參考，所以交屋時，一定要注意實際坪數是否正確，建議申請「建物測量成果圖」（俗稱複丈成果圖），注意登記坪數是否於誤差範圍內（1％）；另外，最好要向地政事務所調閱土地與建物謄本，以核對產權是否登記無誤。若有購買停車位，也要清楚載名車位位置。

　2、水電管線是否正常。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，預售屋落成後，水電管線都還是新的，所以一定都要測試過，像是浴廁與廚房的水壓，都要開到最大測試水壓是否正常；而馬桶也要測試有無漏水，建議可以紅色墨水滴到馬桶水箱測試。

　東森房屋副總經理黃淑苓也提醒，冷氣排水口要倒水測試；而抽油煙機排放口也要注意是否暢通；電燈開關、插頭要測試是否正常，建議可以用小夜燈測試插座是否正常供電。

　3、工程變更是否確實。21世紀不動產企研室表示，預售屋的特性就是可在施工時依照客戶需求進行工程變更（也就所謂的客變）調整格局，建議購屋族在交屋時要特別注意建商是否有依照當初約定變更。

　4、建材設備是否同級。太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，購買預售屋時，建商會允諾使用的設備與材質，如衛浴設備、建材等，交屋時也要一一核對使用的品牌、數量以及等級，以免建商以次級品替代。

　購屋族交屋時可以拿出購屋時的契約或是廣告單核對，若在交屋檢查中發現任何瑕疵，一定要記錄下來，並要求建商限期改善，以免花了大筆鈔票，卻沒有得到應得價值的產品，就得不償失了。

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買屋除了準備自備款，並向銀行貸款外，還有一些可能被忽略的額外衍生費用，一定要事先算進去，中古屋包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用；而買預售屋必須預繳管理費、水電、瓦斯管線費等支出，否則交屋前夕，才發現手頭上的現金不夠，造成交屋延遲，那就得不償失了。

■　預售屋新建制 管理瓦斯費需預繳

　　很多買預售屋的人，經常忽略新房子的衍生費用，因為房子一切都是重新建制，民眾必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等，這些額外費用在交屋前就應繳清，包括外水、外電（外接水電）等管線費，大約要花上10萬元至20萬元。

　　至於安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費當然也是採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約是3、4萬元左右。

■　購買中古屋 多準備2%現金應急

　　房仲業者指出，購買中古屋的民眾，設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2%的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，如果需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。

　　此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％，這筆費用算起來，同樣為數不少，對購屋族來說，將造成一定的壓力。

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由於房價高漲，許多人想要投資房地產，但卻礙於資金太大，因此目前市場上有不少投資人選擇找三五好友一起買屋，發一筆房產財。但房仲業者也警告，合資買屋雖然是一個解決資金來源不錯的方式，但過程中最好先小人後君子，以免最後賠了錢，也傷了友誼。

■　好友集資買樓 登記名義先談攏

　　中信房屋行銷企劃處副理江龍名表示，集資買屋最常發生的糾紛通常來自於登記名義人的問題，很多人為了要節省稅費，避免節外生枝，一般多登記其中一個人為房屋所有權人，或是另外再找人頭。

　　但這種狀況可能會出現被「整碗捧走」的下場，如果擔心日後有所紛爭，可以於房產上面以自己跟合夥人等，以共有名義去設定標的物產權，讓合夥人按照出資比例持分共有，不過缺點是日後標的物買賣，都需要各持分者的同意才可進行。

■　親兄弟明算帳 白紙黑字最牢靠

　　住商不動產加盟行政處協理吳光華指出，集資買屋的獲利雖然不如一個人獨資大，但要是遇到跌價，風險相對也比較小。不過集資買屋者還是得要注意以下三點，合作過程才會更有保障：

　　一.稅費負擔：由於買賣過戶會產生土地增值稅、契稅等稅費，這些部份可以從共同獲利部分扣除，不過比較麻煩的部份是因為交易所產生的財產所得，在隔年報稅時，將造成登記名義人額外負擔。一般來說，該部分多由合夥人之間協議，另行撥出一定比例做為稅費之用，避免登記名義人因為暴增的稅金產生怨言。

　　二.集資費用：集資費用與比例最好在剛開始就白紙黑字立下契約，期間所支付的費用最好不要直接交付現金，儘量採取可以留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式，以求自保。

　　三.合夥契約公證：合夥人可以將契約另行公証，未來如果產生糾紛，不至於產生太大疑義。

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今年台中928秋季檔期「量縮價揚」，房屋特色朝「精品化、數位科技、環保健康」發展！最熱鬧、最有話題的推案區域仍在七期，光看開價就很有意思，預售個案開價都創新高，是否表示七期房價開始走揚，頗值得密切注意！

■　環境機能No.1 黎明商圈變熱區

　　市場敏銳度極高的雋業建設總經理鍾尹堂，率先選在市政南二路近河南路，推出精品豪宅大樓預售案「1雋」。鍾尹堂謙虛表示，現在創業蓋豪宅就直接選在七期的優勢地段，買房子若找上好地段，外加超優小環境，這是很幸運、很幸福的事。「1雋」位處七期南側的市政南二路，交通發達，生活機能成熟，惠文、黎明國中小辦學素質好，惠來公園環境清幽，要逛新光三越只要3分鐘車程，步行只需十幾分鐘。

　　另外預計在南七期近公益路二段與大觀路附近，推出豪宅案的海灣建設隸屬海灣國際上市公司成員之一，頭一回介入七期豪宅市場，產品檔次均屬上乘，預計將為南七期的寡佔市場造成不小衝擊。過去只有雙橡園、精銳、鉅虹建設在南七期黎明商圈長期深耕，購屋族相當認同南七期黎明商圈，此區房市交易熱絡，吸引時代、哲園、雋業、海灣、總太、沅林建設等多家建商競逐，黎明商圈與森林公園遂成為最火紅的換屋市場。

■　50坪主流產品 捷運開工房市加溫

　　10月8日綠線捷運動工，台中市文心路最多限縮2車道，施工採預鑄法，現場拼接減少交通衝擊，預計2014年完工。捷運沿線房價目前已緩步推升，七期、八期5個站區周邊房價最看好，包括G9中港路、文心路口的市政站、G10大業路家樂福站、G11向上路文心森林公園站、G12五權西路站、G13文心南五路。

　　入住七期豪宅當然要百坪以上，不過現在最夯、最缺貨的坪數卻是50坪上下的產品，市場人士分析指出，每坪30萬元計算加雙車位加裝潢，預算控制在2,000萬元以內，市場接受度最高。當然搶市場要有「牛肉」，建築品質一定要具備頂級豪宅水準，建商附加智慧數位科技、太陽能光電、藝術植栽園藝造景，都是加分要項。

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新光人壽13日晚間11時發布重大訊息，公告斥資115億元向花旗私募基金買下位於內湖的亞太經貿廣場三棟大樓，成為今年僅次於信義A11大樓，金額第二大的單一不動產交易案。

新壽購入這三棟大樓後，在內湖的立即收益型不動產投資案已躍升至13棟，在內湖投資的不動產金額累計已達300餘億元。新壽高層表示，除陽光街土地已完成收購畸零地將進行都更，在內湖的13棟大樓一年可帶進12億元租金收入，平均租金報酬率可達4%，且第一棟購入的內湖大樓，目前市價已翻漲一倍。

按新壽副董吳家錄「如意算盤」，賣信義聯勤土地及信義A11大樓，合計可帶進300億元資金，這筆錢轉進內湖，一年有12億元租金收入，比起信義聯勤沒有租金收入，信義A11大樓每年4億元租金收入，「平平是300億元，內湖商辦讓新壽一年多賺8億元租金」。

新光人壽昨天公告，分別與三家公司英屬維京群島商喜畢雅亞洲第一、第二、第三公司簽訂不動產買賣契約，各以總價約39億元購入亞太經貿廣場的A棟、36億元購入棟，C棟則為40億元；建物面積分別為1萬1,936坪、1萬456坪及1萬2,395坪，合計近3.5萬坪。平均換算，A棟每坪價32.67萬元，B棟每坪34.43萬元，C棟每坪32.27萬元。

新壽表示，亞太經貿廣場位於北市內科堤頂大道、陽光街與瑞湖街交叉口，在大眾電腦大樓對面、台新大樓旁邊，地處文德段完整街廓，鄰近中山高速公路堤頂交流道，具有交通便捷的優勢。

新壽強調，由A、B、C三棟大樓及大型開放廣場組成，是內科獨有的地標型優質辦公大樓，加上大樓產權單一並附帶租約，購入後享有租金即時收益優勢，因此新壽決定買下此三棟大樓。

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平民老百姓住豪宅不一定要中樂透，只要買對地方、買對房子，一樣有機會跟大老闆當鄰居！但並非每個都更區塊都有上漲空間，房仲業者表示，先掌握五不原則，避免買到即套牢。

■　同條街店面多 改建速度慢

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮說，不找租金昂貴的店面樓上、不買狹小巷弄的房子、距離嫌惡設施不遠、交通不便、小環境不佳的老屋，皆較難納入改建範圍標的。尤其是同條街有超過5家以上一樓店面，通常等改建會相對曠日費時。其次「不買狹小巷弄的房子」，尤其少於六米的巷道，通常改建的機會較小。

　　蘇啟榮也提醒民眾，並非買到黃金屋之後就能高枕無憂，因為從購入到改建完成，通常需要耗費數年以上的時間，且前期在協調及整合上，需要先投入很大的心力與成本，住戶是否可以支應，一定要列入考慮。

■　嫌惡設施、交通不便 都更大毒瘤

　　蘇啟榮表示，距離嫌惡設施不遠、交通不便、小環境不佳的老屋，都較難納入改建範圍標的，在尋找都更潛力屋時，周遭狀況都要特別留意。

　　中信房屋行銷部副理江龍名說，只要嫌惡設施不遷移、住宅改建後仍交通不便，就算舊宅改成新房子依然會乏人問津，想要購買都更屋的民眾，千萬別因一頭熱栽下去，屆時後悔莫及。

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