台 中 地 產 X 檔 案

台中港特定區（市鎮中心）市地重劃預定十月竣工，可產生六十公頃商業用地，面積大、交通四通八達，十分適合投資；縣長黃仲生十六日強調，期望藉由開發後，配合兩岸三通功能，成為一商業、會展中心。

　為促進台中港地區的繁榮與發展，黃仲生上任後即將延宕卅幾年的台中港特定區市地重劃案，列入十大旗艦計畫；克服各項法令及都市計畫內容限制等困難，以及取得地主認同後，於九十四年十月十五日動工開發。

　黃仲生表示，該重劃區有效利用五一.六六公頃，提供六○.六公頃商業土地，匯集成商業中心；配合三通及中科建設，提供充足的港口商業建設腹地，解決都市計畫樁位偏差問題。

　黃仲生指出，配合台中港特定區內外開發重大建設，因應新的交通系統、都市結構，透過大面積開發限制、高度容積率及公有土地抵費地之集中分配，提供高度發展的潛力，期望藉由開發後，配合兩岸三通功能，成為一商業、會展中心。

　新市鎮中心土地交換分合，提升經濟利用價值，重劃前三○四七筆土地，重劃後為六五九筆土地，集合分配留設抵費地及公有地，配合台中港區發展，落實市鎮中心功能，透過大面積的開發限制、高度容積率及公有土地抵費地之集中分配，提供高度發展潛力。

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房市高檔盤整，價格攀高、租金卻下滑，因此嚴重壓縮投報率，包括店面、套房、停車位等三大類投資產品，近期投報率已跌破4％，達2年來新低，身陷於微利時代的包租公咬牙苦撐。

　根據台灣房屋的調查，北市士林夜市、台師大、東區等商圈店面，今年的投報率跌破4％、約達1.8％至3.5％，顯見投資者毫無利潤可言。

　台灣房屋指出，一位醫師近期以總價9,300萬元，在東區買下一家帶租約的店面，租金每月17萬元，換算成年報酬率僅2.19％，但由於東區商圈是全台消費力最高的商圈，一向是黃金店面的集散地，投資人看好該區域店面的增值潛力、為了占有一席之地，只好咬牙苦撐，東區商圈也因此出現投報率低、空置率也低的局面。

　都會區的套房產品也如此，以台北市中心五大精華區為例，從永慶房屋的統計可發現，今年第三季的中古屋價格，多數已突破去年高點，以大安區來看，每坪單價攀升4.5％達57.1萬元，但租金卻下滑，導致投報率嚴重被壓縮。

　由崔媽媽基金會的租金統計看出，北市大安區包括忠孝復興、忠孝敦化等二大捷運站，周邊的獨立套房租金，自第二季起平均下滑逾5％，若以上述永慶房屋的均價計算，10坪的獨立套房要價570萬元，但每月租金僅13,500元，換算為年報酬率僅2.8％。

　此外，都更發燒、精華區老公寓行情看俏，投報率更降至2％左右，台灣房屋舉例，一位客戶在北市中正區永康商圈連雲街，買下30坪的公寓，每坪單價60萬元、總價1,800萬元，隔成兩間套房出租，月租金各是1.6萬元，換算成年報酬率僅2.1％。

　至於停車位的投報率也呈現負成長，住商不動產便調查，今年大台北停車位投報率跌破4％。

　太平洋資產管理公司總經理張欣民分析，大台北捷運網絡形成，民眾在經濟考量下，寧捨開車而轉搭捷運，可省下油錢及停車費，都會區停車位供給大於需求，租金因此凍漲，投報率隨之下跌。

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大台北老公寓交易比重持續攀高，但銀行主管提醒，若是公寓頂樓加蓋產品，因產權不完整、未計入權狀總坪數中，銀行無從估價，便無法承貸，因此購屋人必須備妥銀彈。
　銀行房貸主管提醒，想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，貸款成數很低，甚至無法承作，因此購屋資金應充分備妥，此外，由於買公寓頂加多半是為了當包租公、賺取租金收益，因此將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租，銀行人員到現場實地估價時，會顧慮到申貸人以投資成份居多，未必願意承作。

　而都會區也有不少「地上權」住宅，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，對於預算有限的購屋人來說，雖可減輕荷包負擔，但銀行主管提醒，地上權住宅的產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸。

　至於停車位產品，因不具擔保價值，目前少有銀行願意承作。華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。

　也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難。

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因「一品苑」個案獎勵停車位、可開放公眾使用的話題，近期引發民眾對停車位的重視。購屋附帶停車位，未來轉手性佳，這類物件較受民眾青睞，但停車位種類大不同，有些可單獨買賣、有些僅限於該棟住戶互相移轉，專家指出，停車位包括法定車位、自行增設車位、獎勵增設車位等三大類，各有不同特性，由專家報你知：
　東森房屋南港站前店店東呂文法指出，「法定停車位」是指建商依相關建築法規的規定，視建築物本身的用途，評估停車位的設置，至少應達總樓地板面積的固定標準，通常內含於公設中，由於沒有獨立權狀，因此必須隨同主建物移轉，不可單獨買賣，僅限於該棟大樓住戶互相移轉。

　而住戶之間內賣時，住戶所擁有權狀的公設內容也必須修正，信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例，法定停車位本身有單一建號，假設該棟大樓設立80個停車位，車位持分是八十分之一，甲住戶將車位賣給乙住戶後，則權狀將變更為甲沒有車位持分，而乙有八十分之一的車位持分。

　至於「自行增設車位」，以上述例子來看，是指建商在建造過程中，除了原本的80個「法定停車位」之外，又自行增設較多的停車位，專家表示，這類自行增設車位有獨立權狀，因此可單獨賣給外人，也適合想要投資停車位者進場。

　不過，呂文法指出，由於建造成本較高，因此較多建商採用爭取「停車獎勵」的方式。所謂「獎勵增設停車位」，就是因建商得到容積獎勵而獲准增設的停車位，最多可爭取到20％的停車獎勵，與「自行增設車位」同樣擁有獨立權狀，可單獨買賣。

　蘇啟榮進一步說明，政府獎勵建商擁有更多的樓地板面積蓋房子，相對地建商就要多蓋停車位供公眾使用，因此於建築物明顯位置，應設立停車空間標示牌，讓有停車需求的民眾易於辨識。

　而同一棟大樓中，通常會在B1、B2設置停獎車位，讓外來民眾方便停車，而B3、B4多半是分配給法定車位，以供住戶使用。

　蘇啟榮也提醒，這類擁有停獎車位的大樓，管委會應該妥善處理複雜的進出入口。而想在北市購屋的民眾，可上台北市建管處的網站，有各建物的使用執照存根，在附註部分可以了解該建物的法定車位、獎勵增設車位等數目。

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都更熱加上土地持份高，4層樓公寓最吃香，平均每坪成交單價比5層樓公寓高約3.7萬元。房仲業者統計發現，一樣都是公寓產品，但4層樓公寓不但未受屋齡老舊的影響，反而因為土地持分較高，平均成交單價比5層樓公寓高。
　一般房屋的屋齡愈新、價格愈高，但根據信義房屋的調查，在台北市中心內（中正區、大安區、信義區、中山區、松山區）的老公寓，近期卻呈現愈老愈吃香的狀況。

　在2007年第二季以前，4、5層樓公寓每坪單價差約5％、6％，最高也不超過10％，但2007年第二季開始，都更題材發酵，建商頻頻釋出都更整合開發議題，讓一般民眾也注意到老舊公寓的價值。

　因此自去年第二季開始，4、5層樓公寓的平均單價開始擴大差距，最高單季每坪價差達7.4萬元。

　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，台北市中心的房子，「年輕不見得吃香」，根據信義房屋成交資料統計，4層樓公寓平均屋齡大約36年，比起5層樓公寓產品高出9年，但以房屋30坪左右的公寓產品來說，前者土地持分約為9~11坪，後者土地持分則約為7~9坪。

　可見4層樓公寓土地持分多出將近2坪，加上屋齡較為老舊，比起「年輕」的5層樓公寓具備都更的急迫性，更重要的是產權相對單純，一棟4層樓公寓可能只需整合8戶屋主，但5層樓公寓卻需要整合10戶的屋主才能夠申請都更，不確定性較大，因此4層樓公寓產品具備改建的高度效益，身價比5層樓公寓高出一截。

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「頂樓公設」已成為未來豪宅的趨勢！近幾年，中部地區頂級豪宅陸續在頂樓規劃私人會館、大型宴會廳、Skylounge等設施，搭配燈光計畫，不但為城市夜景增添聚光的焦點，也為豪宅銷售加分。

左上角企劃公司總監齊瓦哥指出，知名空間設計師程紹正韜曾說：「頂樓是一棟建築最接近天空的地方」，這是一個很好的概念，這句話也賦頂樓公設無限的想像力與創造力。

過去，大部分豪宅的頂樓，都只是拿來曬曬棉被，有些設計不良的個案，還會把人不小心鎖在頂樓。近幾年，豪宅頂樓逐漸受到建商與消費者重視，齊瓦哥認為，頂樓公設是未來豪宅的趨勢，主要理由如下：

第一、讓視野成為一種等級的戰場！

齊瓦哥指出，台灣因為建築法令關係，大部分住宅都在14樓以下。能夠具備15樓以上的房子，就占據了「高」的優勢。

所以，當20樓以上的高樓層，又蓋在大公園旁、綠園道旁、大河旁、甚至大海旁，這樣的視野就具備獨特、稀有、尊貴的價值；就足以「百年棟距」之姿傲視群雄，享受君臨天下的格局，這就是等級。

第二、獨立的頂樓會館，足以成為一座城市的聚光焦點！

當豪宅頂樓被定位為Skylounge時，它就可以去思考專屬這個會館的燈光計畫，以往燈光計畫都是透過屋頂外部去展現，現在可以內外一致。

齊瓦哥認為，Skylounge所代表的，是這棟建築新的精神、新的氣象、新的美學與新的生活型態。當夜幕低垂時，頂樓Skyloung 就如同世界各地的頂樓餐廳一樣，有機會成為這座城市最獨特的焦點話題。

第三、你的天空，可以禮聘一千位世界名廚！

看著城市的星夜享受美食，是一種很美妙的體驗，如果頂樓規劃公設時，能配備專業的料理廚房，功能儘量齊全，就可以提供現場熱炒、蒸煮等功能，那麼這棟建築就可以繳約世界頂級的廚師來此料理。

齊瓦哥強調，在自家頂樓宴請親朋好友，可以擁有絕佳的隱私權。這有類似餐廳包場的概念，整個餐廳，就只服務一位主人及受邀的賓客，不必擔心會干擾原本寧靜的生活。

第四、讓星夜微風成為一種強烈的回憶！

齊瓦哥說，如果在頂樓有一個Skylounge，人對土地感情，就會轉變成為人對天空的迷戀。

一棟豪宅的背後，也會有一顆安於平凡的心，父母與子女也可以在這裡講講故事、聊聊天，甚至在頂樓寫功課。

換句話說，當建築開始有了回憶，生活才會開始加溫。什麼是最好的豪宅？齊瓦哥認為，那就是最具強烈回憶的豪宅。

第五、可以舉辦產品說明會與私人Party！

如果頂樓Skylounge空間夠大，氣氛也控制得很好，那麼可以在此發表一些時尚的年度精品，像包包、手表、名酒、古董、藝術品等，現場還可以搭配精緻餐點，與一些小型音樂表演活動。

第六、頂樓Skylounge等於是自家客廳的延伸！

也許你買的是五樓，但最高50樓的視野，正如同你所養的一隻忠狗，可以呼之即來，招之即去。

「50樓是五樓意志的延伸」齊瓦哥說，平常在客廳想做的任何事，都可以在頂樓得到滿足，這是一種樂趣，也是一種驕傲。

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戴德梁行總經理顏炳立昨（17）日指出，隨著兩岸開放，大陸正準備「錢洗台灣」，2009年台灣房市，將爆發一場資金行情，「機會，正在向台灣房地產敲門」。

資金行情引爆 上漲空間很大
顏炳立昨應邀在本報主辦的「2009年理財風雲會」論壇演講，詳細剖析2009年投資趨勢，會場座無虛席，今天還有一整天的理財演講與活動。

顏炳立指出，去年底雖爆發金融海嘯，但隨著今年3月兩岸開放陸客來台觀光等一系列開放措施、陸資正積極錢進台灣，搶豪宅、搶商辦。他說，這波資金行情，將像爆米花般引爆，目前台灣房價只有香港三分之一，未來上漲空間很大。

顏炳立說，台灣土地資源稀少，指標性精華路段有限，陸資來台，一定搶精華區域。他說，拱出台灣房地產這波資金行情不是中產階級，而是台商、壽險公司等法人機構及陸資。法人機構不惜高價搶進，就是等待陸資開放後的行情引爆。

他舉信義計畫區的土地為例，信義計畫區的商辦及豪宅建案土地存量只有1萬坪，但只要大陸同意國企來台，以一家國企購買300坪辦公大樓計算，只要300家國企搶進，信義計畫區商辦大樓根本不敷陸企的需求。

這也是為什麼康師傅回台買進101大樓，新光金控不惜以每坪百萬元天價，在台北市搶地。顏炳立說，從康師傅、新光金控積極搶進台灣房地產市場可發現，台商、壽險公司都知道台灣市場，「大家都想賭陸資這一把」。

顏炳立認為，壽險業者若以過去價格或現在的價格或自己手中擁有現金，去推算現在合理價格，將搶不到土地，而是要以未來價格去推算。

好地段不怕貴 北市增值力強
顏炳立提出幾個建議，一、好的不動產地段，只怕不賣，不怕價高，搶進北市精華路段房產，豪宅買不起，可以從旁邊中古屋搶進，但價格最好不要超過附近新建案價格的一半；二、貴貴的買、不要俗俗賣，留住好地段，等待行情引爆；三、投資愛馬仕（指市中心好地段），不買HANG TEN（便宜地段），台北市中心增值絕對大於郊區。

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都市更新議題愈來愈火熱，許多北市民眾紛紛動念相招厝邊隔壁一起來都更，但並非所有房子都能都更。建商、銀行業者表示，如果使用分區是住三，通常要精華地段公寓才有機會，不然就是要容積300%以上的住三之一或是商業區土地。

另外有一些有特殊容積獎勵或早年興建容積未用完的大樓，只要更新改建完成，可以較原來建物的建坪多出三到四成以上，也比較有機會可以都更成功，而且可以獲得銀行較優渥的融貸條件，即便自辦，住戶往往也不用出半毛錢。

譬如第一銀行今年5月承辦的尚華大樓都更案，因適用921震災容積獎勵，容積率衝高到798%，原本12樓可加蓋到15樓，都更後住戶不僅可一坪換回一坪，還多出3個樓層8戶可以處份償還銀行貸款，因此銀行100%貸款，住戶不用出錢，房價即可從一坪50萬預估可跳到100萬元以上，住戶獲利達1倍。

再以中山區世和大樓為例，個案雖無申請其他獎勵，依原來法定容積、建蔽率更新，但之前的建物容積並未完全利用，更新後樓地板可由2300坪增加到3150坪，從12樓「長高」到15樓，銀行也是給予幾乎百分之百的建築融貸，最近已正式開工翻新。

中國建築經理公司總經理陳美珍表示，一般而言，都更能否成功，建物法定容積率是關鍵。使用分區住宅區住三以下的公寓，幾乎沒什麼機會，即便北市最普遍的住三，也得在房價較高的精華地段才可，基本上，住宅區必須在住三之一以上，不然就得是商業區土地(容積率從360~800%)。

主要是都市更新容積獎勵最高雖可到50%，但一般多只在20%上下，如果公寓是住三225%，都更後加上獎勵，每坪頂多只能蓋到4坪多，而這還不算建蔽限制。換句話說，如果是5樓公寓，改建之後每戶的坪數不增反減，一來很難整合成功，二來因沒有多的可以分給建商，建商也大多不會有興趣。

在精華地段的住三公寓，都更還可行的原因是，這些地段可以創造高房價，原本一坪3、40萬元的公寓，因為都更可以翻漲到100萬元，可分配的坪數雖減少了，但因房子總價仍然大幅提高，仍有獲利空間，住戶和建商都比較能接受。

除了容積率外，都更案要能吸引建商，取得銀行較優的融資條件，地段是另一關鍵。銀行業者表示，目前多數銀行基本上仍是以台北市為主，北縣則以人口密集地區如板橋、新店或是捷運行經地區才比較能獲得銀行青睞。

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