台 中 地 產 X 檔 案

購屋族備足銀彈攻台中，北區首購型新成屋案傳來捷報，「勝美學」、「時上TOP」，在沒有促銷噱頭情形下成交量穩定增加，看在搞0利率送家電裝潢促銷活動的其他同業眼裡，特別稱羨。台中房產投資圈人士表示，不管建商賣500萬或5000萬元房屋，這種時機勢必要動作快降價搶客！建商應儘早開出購屋人願意買的價位。投資客一語道破台中預售與新成屋市場冷淡的主因「建商開價仍高，購屋族拒絕接受」。

■ 衝業績「銷」愁！部分建商開始降價

「時機這樣差，勉強湊錢來買，別人才多少…，你們家的太貴」，接待中心的對話不輕鬆，客戶一個比一個精、對行情很「窗光」，擺明不降價就不買。本身是商人的投資客李先生認為，台中的大樓蓋太多，一個人想看房子隨時有超過20棟可看，建商「ㄍㄧㄥ」價錢不但不聰明還可能誤事，一票房子賣不動，小心留來流去留成愁。

資深代銷業者謝先生表示，市場敏感度高的建商多半是銷售出身的，建築業景氣反轉有時候快得沒道理，先賣先贏衝業績，降價只是少賺，卻能保本經營。

■ 七期投資客佔8成 降價求解套

一位專在七期買豪宅的投資客透露，市場傳言七期還有大利空，最新成交的某些品牌豪宅，價格也挺不住愈賣愈低。七期豪宅結構中加成屋戶數超過2千戶，須花好長時間轉售給自用客，屋主大換手以後才有商機。

投資圈人士說，房價取決於經濟實力，若經濟不改善，失業率居高不下，整體房價還會續跌，建商預售不佳，手頭留很多成屋，很快就變中古屋，會壓垮財務，七期豪宅大庫存的特殊現象，建議必須強效降價解決。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

資料來源：中時房地產     回首頁

【張瑞傑╱台中報導】
博館1街位於科博館生活圈內，該區擁有科博館、植物園、園道、公園等多處文化與休閒設施，文教氣息濃厚。「高松敦園」步行3分鐘可至科博館與經國園道，總價1580~3118萬元；「虹府臻璽」社區面對民龍公園，總價1360~1850萬元。


機能便利
台中市北區博館1街與中港路一段平行，沿線貫穿英才路、西屯路、民權路與梅川東、西路等路段，英才路上有多家餐廳，博館1街北向接博館路可通達科博館、植物園、經國園道與民龍公園，或至民權路、西屯路口有店家聚集，中港路、美村路口有廣三SOGO百貨。


社區型產品為主
中港路為台中市最主要的交通要道，東向可通往台中火車站，西行可銜接中山高中港交流道，沿線並有多班公車可搭乘。
信義房屋科博館店經理許正彥說：「博館1街路幅僅10米，屬於次要道路，區內車速不快，住宅環境鬧中取靜，但周邊可開發土地少，幾乎很少新案推出。」

透天別墅以社區型產品為主，戶數多不超過10戶，且多半採人車分道、1樓停車規劃。「高松敦園」近英才路，步行3分鐘至科博館，全案規劃6戶，總價1580~3118萬元。「虹府臻璽」全案7戶，社區面民龍公園，總價1360~1850萬元。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

根據台中市都發處與台中市建築公會統計，2007全年台中推案總額1755億元，創10年新高，而2008年減少為1000億元，不過今年329檔期推案卻大幅萎縮約只剩100億元！

■ 低利時代來臨 轉租為買等於儲蓄

　　目前建商多以舊案新包裝、撤銷新案、停工、轉售土地或休息退場等方式對應困局，329建案大減量，未來的新屋供給變少，對去化餘屋大有幫助，讓中部房市朝正向發展。

　　雖然景氣衰退，主計處預估今年GDP負成長2.97%，有購屋需求的人仍不少，這群人若能善用史上最低利率，轉租為買增加正資產，減少現金支出就等於賺錢；而退休族群更關心「錢要能滾錢」，不能坐吃山空，本月份股市成交量常在700億水位，很明顯投資性資金已經下海了，根據經驗法則，股市會提前反映經濟現實，一旦股海賺錢，房市連動好轉，也是觀察指標之一。

■ 逢低買進！置產保本最穩當

　　但實際訪察台中首購案場銷售情況，業者雖然已經加碼送裝潢、送家電，甚至降價做誘因，成交率卻不理想，除了自備款不足與個人信用不好有關，「想等低點再買」的觀望氛圍四起，成交量始終不見起色！資深代銷業者提醒消費者，15年來，台中市的大樓價格漲幅都不大，「現在利率超低，買房子自己賺租金的確很划算！」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣持續低迷，法拍屋市場卻逆勢成長，近來到法院搶拍的民眾愈來愈多，不過法拍達人顏福榮提醒消費者，高報酬的法拍市場暗藏的風險也相當高，最好做足功課再進場，否則虧損可動輒上百萬！

■ 搶購法拍撿便宜 拍賣公告看仔細

　 法拍屋起家的租屋達人顏福榮表示，多數人認為進入「點交／不點交」的程序後，才會出現許多急待克服的麻煩，但顏福榮提醒，其實只要從錯誤解讀法院的拍賣公告開始，這場投資就可能變成駭人的大災難！

　 顏福榮說，好幾年前，他用逼低價標到林森北路一間房子，後來才發現被設定優先購買權，「我已經花了上百萬，居然我要住、要租還得經過另一個人同意，為了解決問題，我浪費了好多時間與另一位持有人談判交涉！」

　 最近，顏福榮的一位友人標到信義區的某間公寓，到了現場才發現網路資訊與法院公告相差十萬八千里，57坪縮水成28坪，居然還被火燒厝，而且那棟公寓的門牌標示很奇怪，明明是一樓，註記的卻是B1。

■ 使用權利問仔細 租賃、承購權藏玄機

　 「魔鬼藏在細節中！」，顏福榮建議投資民眾務必以法院公告的拍賣公告為準，仔細解讀當中的訊息，除了點不點交之外，還需要注意是否有租賃權存在，如果拍賣標的物已經出租給第三人，基於買賣不破租賃原則，在租約期滿之前，拍定人不能請求承租人返還不動產。

　此外，通常國宅都有承購資格的限制，拍定人必須符合條件才能競標；而萬一標的物被設定讓地上權人、共有人、承租人有優先購買權，即使得標後，拍定人仍無法順利取得完整使用權。

　顏福榮強調，投資法拍屋要留意的環節很多，諸如研究拍賣公告、現場勘查屋況等等，相當麻煩又複雜，但要賺錢就得耐煩，萬一賠錢了，絕對要認賠殺出，鍛鍊好心理素質，才能在法拍屋市場過關斬將，賺取穩當的獲利。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房市進入低檔盤整期，買賣交易件數大幅下滑，購屋糾紛卻創下卻與交易量反向而行，刷新7年來的記錄，去年整年度飆升至近2,000件而房屋漏水始終是民眾最煩惱的問題，多年來高居購屋糾紛榜首。消基會房屋委員會召集人林旺根表示，房市不景氣時，更容易因發現小瑕疵而引爆糾紛，提醒民眾最好多加打聽，避免吃虧。

■ 交易過程 買賣都有隱性風險

　　雖然房市冷颼颼，但是購屋糾紛卻屢創新高，其中又以房屋漏水問題達364件居冠，占比為18.3％，等於是每5件糾紛，就有1件是因漏水而引起。房仲業者也分析，其實在買賣房子的交易過程中，雙方都有隱性風險，舉例來說，房子過戶前，買方有交付資金風險（假如賣方一屋二賣、房子遭假扣押等）；賣方則有過戶後拿不到尾款的風險（如買方已將房子過戶給第三人、或設定給第三者等）。

　　房仲業者提醒民眾，在簽約之前，對於房屋和合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神，將每一項細節掌握得越仔細，權益就更多一分保障。另外，為避免消費糾紛，購屋支付「定金」及「斡旋金」時，應該要深思熟慮。而仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者還可以選用要約書的權利，否則將認定也將違反公平交易法第24條規定。

■ 首次買賣 相關流程打聽清楚

　　根據內政部所統計各縣市政府受理的不動產消費申訴案件，全台去年整年度的購屋糾紛件數1993件，創下2002年以來的新高記錄，不過，買賣交易件數卻持續下滑，達37萬9,290件，房市冷清的程度，已回到2003年SARS期間35萬件交易量的水準。

　　太平洋房屋行銷部協理吳癸森說，買賣房子技巧的掌握非常重要，一般會出問題的交易，大部分都是一方欠缺經驗，又碰到故意欺瞞的售屋人員。因此，不論是委託房仲、代書或自己處理，對於房子過戶流程、交款成數，或行政機關作業時間、習慣，都要有起碼概念，減少出錯的機率。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

游泳池、健身房、空中花園，公共設施成為現在預售屋銷售很重要的一環，
還有造鎮建案更強調，不用出門就可以享受一切生活所需的設備！不過，建議您
購屋前，最好先向銷售人員索取室內分坪表，細細與合約內容比對，否則交屋才
發現公設被灌水，被時候釀成購屋糾紛，更得不償失！

■ 美日賣室內實坪 台灣買屋含公設

政大地政系教授張金鶚認為，不少建商常強調，台灣的房價比起鄰近各國，價位低了很多，不過消費者可能不知道，美日等國家銷售房子，通常賣的都是室內實際坪數，而不包括公設，但台灣卻是連公設一起賣，所以買房子前，不要忘了要先用機算機算一算，扣掉公設，你的家到底還有多大空間。

依照新的建築法規，七樓以上的大樓，必須要有兩個逃生梯加上排煙室，因此，現在的新案子通常公設比都在30%上下。要特別提醒消費者，由於買房子沒有辦法實際去測量公設的面積，但是可以從合約中先了解端倪，以地下室的停車場為例，有的建商就直接將停車場劃為「大公」，但這對沒有購買車位的人來說，其實很不公平，因此，簽約前先看仔細，以免影響自身權益，因為一個車位可能影響的公設比，可能就高達5%。

■ 詳閱合約、分坪表 計算公設坪數

此外，買房子時也可以要求銷售人員，提供室內分坪表，透過圖表可以清楚看出包括室內面積、陽台、雨遮，以及大公、小公的坪數，透過數字，消費者也可以對房子內部的坪數，有更完整的了解。

公設除了攸關實際居住坪數大小外，與你的荷包也息息相關。因為公共設施越多，可能需要付的公設管理費也越高，因此，建議消費者在購屋前，也要好好參考一下房子附贈的公共設施，如果有太多您根本不太會使用的公設，不但浪費了購買坪數，還可能會讓住戶白花更多管理費，去支持這些不常使用公設的運作，徒然增加居住成本，實在很划不來

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

面對不景氣，許多建商也頻頻出招，但是小心有陷阱！房仲業者指出，有部分建商為了降低每坪單價，吸引客源，就暗中把停車場、車道計入銷售面積，讓每坪單價「看似」便宜，但換算下來，

■ 比價先看公設比 換算單坪價格才正確

　　根據過去消基會的統計，「公設比」一向都是最常見的購屋糾紛。永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，並換算成實坪的單價比價，才是聰明購屋。

　　陳俊宏指出，常見的公設灌水手法包括，誤將中庭花園當成公設、把小公登記在主建物面積、地下室公設面積由全體住戶平均分攤或將部分車道面積灌給住戶等。一般來說，「公設比」可分成大公、小公，「大公」指的是地下室、機電房、消防設備、走道和門廳等，至於樓梯間、電梯則屬於「小公」的範圍。

■ 公設比看清楚 貨比三家不吃虧

　　購屋時一定要精算公設比，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在20到25％這個區間，如果買到公設比30％的房子，若每坪30萬元，多出5％公設比，就要多花45萬，這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。

　　信義代銷副總經理李少康建議，從94年7月1日建築法規新制開始實施後，30％以上的高公設產品成為常態，消費者可使用的室內空間越來越小，民眾不妨在比價之虞，也多留意一些新成屋或是屋齡較短的中古屋，選擇公設較低的產品，爭取更多的使用空間。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】