台 中 地 產 X 檔 案

台灣銀髮族與子女同住的比率逐年下降，預估專門提供銀髮族居住的養生住宅、年金屋、養老院等各類型老人住宅需求將大增，熟齡族若要選擇換屋需要注意公共設施等5大要項。

　隨著醫療越來越進步，人的壽命越來越長，相對來說退休期間越來越早，讓退休的規劃更顯重要，特別是住宅，以先進國家美國為例，一年老人住宅市場高達30億美元，未來5年將成長到350億美元，成長達10倍之多。

　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，對50歲以上的熟齡族來說，追求平穩、安全的收益更重於積極獲利，因此建議熟齡族如果行有餘力，想做不動產的投資，最好以收租為主要選擇並以市中心、小坪數為首選如學區、商圈、捷運站週邊套房或2房物件，由於退休後較有時間管理，可以選擇這類收益頗佳的物件做穩健投資，讓生活有基本保障。

　熟齡族由於身體狀況、活動力均不如年輕人，在退休住居規劃上必須比一般人更在乎幾個部分：

　1、公共設施：中信房屋副總劉天仁說，以電梯為最重要，熟齡族由於關節退化不再適合爬樓梯，因此，最好居住於公共設施完善，具備電梯的房屋。

　2、合宜空間：房屋坪數不要太大，避免整理困難。

　3、交通便利：台灣房屋不動產研究室經理古景良說，由於體力問題，熟齡族很少開車或騎車，通常都以大眾運輸系統為代步工具，因此住居最好不要與大眾運輸系統相隔過遠。

　4、就醫方便：永慶房屋研展室協理黃增福說，熟齡族的病痛較多，如能住在大型醫療院所周邊，或是大眾運輸系統可直達的區域，例如公館搭捷運新店線可直達臺大醫院，以方便就醫。

　5、公園綠地：熟齡族最好多運動，公園綠地鄰近週邊有助於舒緩身心。

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央行利率降至1%多，各銀行一年期定存利率僅剩1%不到，低利效應逼得定存族紛紛解約，尋找投報率更高的產品，由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高，使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。

回顧過去三、四年來，店面交易幾乎是投資客天下，自用占的比率不到兩成，而投資客主要目的，就是要賺店面增值的價差；不過，近半年來，市場趨勢已有改變，買店面的幾乎是理財型投資人，目的是要長久穩定的租金收益。

最近常有民眾問我：「投資店面怎麼樣才可以賺到錢？」其實，店面的立店條件固然很重要，但先掌握立店商圈類型是都會型商圈、校園型商圈、觀光型商圈或地區型商圈，然後擬定管理方式，也很關鍵。我認為，店面好比大力水手卜派，有「菠菜」就會變強壯，力大無窮，而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」，我稱為「店面卜派理論」。

要如何才能做到「分格、分時管理」呢？在挑選產品時，可掌握兩個特點，第一，是選「面寬長」的店面，第二則是挑選有效營業時間長之商圈。

一般來說，坪數相同的兩個店面，面寬長的店面，較能吸引到消費者的目光，而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍。大面寬店面出租營業時，可以分隔成幾個小店面出租，租金收益也會比較高；反之，面寬小、縱深長的店面就較吃虧，不僅不容易吸引過路客，空間也不好利用，只能有一間店面的租金收益。

店面可使用的時間愈長，店面收益也就愈多，因此，可以找商圈營業時間較長的區塊，再用分割時段的方法出租，例如白天賣早餐、晚上賣小吃，兩個業種合租一間店面，承租方可以節省店租、降低成本與降低風險，店面投資者也能增加租金收入。

長期來看，店面多是增值的，我常說「店面好比金雞母，買到好的店面富一生」，另外提供「345法則」給投資者參考。

所謂的「345法則」，就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐，只要符合這三項原則，就可以大膽進場投資。

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短短五年，台中七期地價房價由平易近人的「鄰家小妹」改造為「皇室貴妃」，成為中部房產最亮點，房價地價翻了好幾倍！最早看出發展趨勢，對台中強勢區域提出「金磚四區」概念的業內人士，正是現任雋業建設總經理的鍾尹堂，所謂「金磚四區」意指七期、中科、國美館、科博館四個區塊。金磚四區之所以爆紅取決於高級住宅的強烈供需，富豪們確有汰換舊屋、擁有美宅的願望與需求，而房產業者依商機而精心構思發揮原創，進而徹底實現頂級購屋族的美宅夢。如同現在沒人再質疑中國大國掘起，經濟成鋼的事實，也像鍾尹堂大膽預料的一樣，台中「金磚四區」硬是強勢表態，成為中部房市最悍的區域！

■　台中升格直轄市 鍾尹堂：主核心、多衛星

　　雋業建設總經理鍾尹堂曾提出「金磚四區」概念，爾後「金磚四區」用詞經眾多媒體認同使用，再加上今周刊謝金河多所引用而家喻戶曉，同時擔任台中市建築投資開發同業公會(簡稱台中市建投公會)市場資訊委員會主委的鍾尹堂，現在又提出大台中市房市發展最新看法。鍾尹堂說，台中升格為直轄市後，將由「金磚四區」朝「主核心、多衛星」概念發展，兼顧城鄉平衡與原縣市特色產業發展！

　　所謂「主核心」範圍就在金磚四區內，「多衛星」指的是原台中市屯區與台中縣各個鄉鎮按自身有利條件與特色產業發展成「小金磚」。鐘尹堂具體地指出，「多衛星」發展的點就是金磚，舉例，烏日趁地利之便可經營客貨轉運中心成為「轉運的衛星城鎮」、台中港特區發展為「自由貿易港區」、豐原市發展為「台中市第二行政中心」、大甲鎮發展為「宗教文化園區」、新社東勢發展為「休閒農業專區」、中興大學發展成「學人特區」、台中國際機場周邊發展為「科技人的住宅區」以及大里太平發展成「零組件供應地住商特區」。

■　捷運+中彰快速 成為「金磚中的金磚」

　　基於Location論調，地段強者恆強的普世道理，強化了未來「主核心多衛星」發展的立論基礎，「主核心多衛星」之間往來聯線須仰賴便捷的交通路網串連，高架環市的中彰快速道路、生活四號道、特三號與規劃中的四條捷運線(綠、藍、紅、橘)扮演最重要角色！於是許多高價值極少數優質地點就此產生，這些地點就是小金磚！舉凡捷運站區、快速道出口處，將產生很多小金磚，值得購屋時特別留意！

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儘管台中太原路三段旁的定點看板廣告，顯示眾多成屋仍在尋找屋主，但眼明手快的建商，包括海灣、大成、總太等，已搭建接待會館準備十月底進軍十期。由於台中生活圈四號道即將於明年通車，這個俗稱「四環」的高架快速道路，接通中彰、環中、國道一號，讓地處偏遠被定位適合建造休閒別墅的大坑十期重劃區，與七期、八期、12期、11期都巧妙地被圈在四環內，久被冷落的十期土地一夕爆紅，成為建商搶便宜的新焦點！

■　建地低於20萬 退休養生好所在

　　十期土地利用開發價值長期被低估的現象解除，大坑國家風景區的形象得以重塑，市府做多將引進德國滑水公園與大賣場BOT，改善十期東側生活與商業機能。目前台中市重劃區每坪低於20萬元的建地僅在此區域，由於利之所趨，讓建商願意放膽一搏，運用業務引導趨勢，爭取更多購屋族到此安身立命。

　　土地開發人士表示，論市場性，十期幾乎屈居各個重劃區之末，但土地便宜，有些建地一坪才賣12萬元，比市區大樓坪價還便宜，若開價更合理可創雙贏，市民買到便宜房子，銷售業績好，建商售屋的利潤也不差，但是相對也有些購屋抗性需待購屋者自行評估衡量，例如接近地震斷層帶、小黑蚊、人口少、治安問題、生活採買機能弱、距七期新都心較遠。不過正因為如此，十期具備慢活的先天條件，適合退休或養生族定居。

■　預售開價10萬起 輕別墅門檻七百萬

　　十期屬低密開發很缺住宅大樓，住高層大樓景觀優，大城建設沿著太原路三段建了好幾棟樓，是少數看好十期低總市場的建商，目前總太推出松竹路段的2-3房大樓，適合小家庭年輕人，松竹路有捷運綠線G1站題材，若開價更貼近首購族預算，應該可以賣出好成績。

　　相中首換市場與退休二換市場，海灣建設長期經營十期頗具心得，在東山路旁熱鬧區段推出兩個小戶數別墅預售案。大城建設也在廓子區推出別墅預售案，七月甫標地囤量相當大，現在立刻積極推案，大城建設打算分批長期經營休閒別墅的企圖強烈。

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隨著台灣人民所得提高，經濟發展越來越成熟，許多休閒用第二宅也逐漸冒出頭，如溫泉住宅、山坡地度假透天別墅、農舍等，近幾年來如雨後春筍冒出，但深受退休族、隱士熱愛的休閒宅，銀行卻興趣缺缺，不僅給的貸款成數低、利率也偏高，口袋夠深的族群再考慮購買。

■　泡湯溫泉宅 房屋折舊快

　　銀行房貸部表示，不管是哪種溫泉，溫泉區房子的結構體都比一般在平地房子折舊速度快，未來要脫手、拍賣困難度相對較高，與其去承做這些「敏感性擔保品」，不如顧好基本盤。

　　銀行指出，這些住宅也非都不承做，只是想要有如市區般的貸款成數，恐怕不可能，貸款成數絕對在７成以下，有意購買的民眾，最好口袋夠深；若是一些口袋不夠深、又想買休閒宅的民眾，只能去找知名建設公司建的溫泉住宅，有建設公司作擔保貸款成數有機會比較高。

■　山坡豪宅純過水 貸一兩成防查稅
　　另有一種休閒第二宅，走的是豪宅風，蓋在偏遠山區，但走高檔路線，動輒上千萬、上億元，專給一些走低調、雅痞風富豪，銀行房貸部主管表示，這些人也會申請貸款，銀行就相當願意承做。　　不過，這些富豪申請貸款成數只會有一至二成，怕的就是國稅局查稅，大約在半年內就會還清，對於此類族群銀行敞開大門接受，利率也比照一般房貸。

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一般的「首購族」在選擇購屋時的考量，首先多半會顧及到預算問題，所謂的「首購」，一定是由「無殼」變為「有殼」的第一次購屋行為。既然是第一棟房子，將來一定會面臨換屋的過程，因此買房子所要擔心的問題，其實不只是現在的價格，買房子真正應該要顧慮的事情，在於房子以後要賣的時候，價格會是多少？

　　針對這個問題，除非是您現在不買，要不就是打算買了一輩子都不會再換屋，否則若是碰上了結婚、就業……等情形，在當前房價居高不下，卻又得要面對非買或非換不可的即時需求情況之下，除了預算問題，謹慎選擇「價值型房產」，更是在高檔行情之中選購房屋的必要原則。

■　以租金收益計算房產價值

　　最容易評定房地產價值的方法，就是以房屋的租金和總價來做比較，台灣普遍的算法，是以「租金報酬率」來計算，簡單說就是一年的租金收入除以房價，也叫做「租金收益率」。租金的收益與報酬率愈高，表示該房地產標的所附帶的價值愈高。

　　另外也可以用「租金房價比」來計算，它是直接用一個月的租金和房價來相比，例如：一坪的租金1500元，房價一坪45萬，租金房價比即為300。（這是一般在大陸或是國際經濟學者所習慣使用的算法）租金房價比愈低，表示房價回收期愈短，購買該房地產的資本效益愈划算。

■　兼具「增值」與「保值」

不管使用什麼方式計算，以相同的計算基礎，在購屋前，先比較過相同地區、相同類型的房地產租金收益價值，選擇「價值型房產」，在行情持續「增值」的情形之下幅度會更大；反之，若房市下跌，具有相對「保值」的房地產，在未來換屋時，也能夠保有較佳的轉售條件。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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不少人喜歡透過房仲租屋，因可先請房仲代為篩選物件，省下看屋時間與不少麻煩。不過，由於曾發生詐騙集團，冒充房仲業者詐財騙色的社會案件，專家建議，看屋前應先請房仲提出屋主的委託證明，經確認無誤後再請房仲業者帶看、簽約，以確保自身權益。

小心謹慎
房仲提供服務愈來愈多元，民眾委託房仲租屋比例雖然增加，但完善的服務卻讓民眾失了戒心，讓詐騙集團有機可趁。崔媽媽基金會主任秘書黃琡珺說：「詐騙集團跟屋主租屋後，假扮成房仲或房東，同時與多人簽訂租屋合約，等到收到租金與押金後就逃離租屋處，被害人往往求償無門。」

二房東須有轉租證明
在此類案例中，被害人最常犯的錯誤就是在看屋時，沒有要求假扮成房仲或房東的詐騙集團人員，出示屋主委託證明、身分證件與房屋稅單，以致於第一時間沒能辨識出嫌犯不具有出租房屋的資格，且因沒有看到嫌犯身分證件，即使向警方報案，也找不到對象求償。

此外，若租屋人表明是二房東，也須請對方出示房東的同意轉租證明，避免承租後，卻因為原房東不同意二房東轉租行為，終止租約，房客繳了錢卻沒房子住，雖有對象求償，但費時費力。

仲介費不超過1.5個月
永慶房屋Home Fun租屋發言人涂金谷表示，在挑選房仲時，建議選擇較大型的房仲公司，特別是有品牌的直營店，會較一般區域型的小型房仲公司保險；至於找房仲代為租屋的仲介費用，收取標準通常為租金的半個月，加上房東付出的仲介費，原則上不會超過1.5個月，此範圍內皆屬合理。

另外，崔媽媽基金會在處理租屋申訴案件時，也曾遇上房客付定金後不願履約，除定金被沒收外，還被房仲要求加付違約金。涂金谷表示，此類行為並不合理，民眾若遇上類似狀況，除合約中已有載明，否則可不必加以理會。

透過房仲租屋應注意事項
◎房仲收取仲介費的金額，以雙方合計1.5個月的租金為合理範圍
◎若房客定金已被沒收，房仲不能再向房客要求違約金
◎看屋時須先請房仲出示房東委託書，或向房東要求看房屋稅單與身分證，以保障自身權益

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都市更新話題火熱，舊公寓價格不斷飆高，國產局北辦處日前標售台北市中正區忠孝東路二段上的舊公寓，單價甚至突破每坪百萬元。事實上，老公寓值錢的不是房子，而是土地，且都市更新設有重重限制，並非只要是公寓就具都更效益，民眾須掌握7大原則、5不要點，提高參與都更的機率。

政府為了促進都市更新，以獎勵容積的方式，鼓勵舊屋重建，達到美化市容的目的，讓都更成為老屋翻身的契機，但並非每間老屋都有機會變身為豪宅，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示：「要享受都更的好處，最重要的元素還是地段，尤以精華地段的低矮舊公寓最吃香。」

想要參與都更，首要選擇「已列入都更區內的舊宅」，可直接跨過進入都更的第1門檻，東森房屋董事長王應傑表示：「由政府公布的都更區域入手，好處是較明確，但這些區域多半已有建商卡位，且房價通常已漲了一波。」
但如果你的房子不在政府公布都更的區域內，只要符合自行劃定都更的指標，以及欲劃定更新區域面積達500平分公尺（土地面積約151坪）以上，還是有機會自行劃定都更區域。

商業用地較值錢
其次，「選擇位主要幹道旁或一巷進的巷弄」。信義代銷專案經理王作勤表示，大馬路旁通常店面效益高，屋主租金收益高，都更意願較低，不妨往一巷進的地段尋找，愈接近大馬路愈好。

由於舊公寓最值錢的不是建物，而是土地，因此，要特別留意土地的使用分區，把握「商業區比住宅用地值錢」的原則。商業區土地容積率高，改建後的建坪較多，建商改建的意願也較高。

此外，「土地持分愈大愈好」，因早期公寓登記複雜，以3層樓、土地30坪的公寓為例，一般每層樓各持分1/3的土地，也就是10坪土地，但有些土地並非由各戶平均分攤，因此，選土地持分愈大的公寓愈有利。

此外，還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。因戶數少，容易協調，最好是3層樓以下，住戶可分回的面積也大，捷運站200公尺周邊的老舊建築物，還有額外的容積獎勵，很容易成為優先都更標的。

最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。因都更基本門檻是500平方公尺（151.25坪），以地坪30坪的舊公寓為例，至少要有5棟以上的公寓一起申請，才符合門檻。

巷道應大於6米
但要留意5不要點，即「不找租金昂貴的店面樓上」、「不買狹小巷弄的房子」，尤其少於6米的巷道，通常改建的機會較小。此外，「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋，這些區域通常房價低，且不易轉手，自然難受到建商的青睞。

如何計算都更價值
老屋都更的主要價值，在於土地坪數及其法定容積率，且政府依照申請都更的基地條件與建物規劃不同，給予不同的「都更獎勵容積」。耕薪都更公司協理陳佳蔚表示：「都更獎勵容積最高可增加50%的容積，一般常見為20~30%。」

建商與地主商談合建時，愈精華的地段，分配給地主的建坪也愈多，黃翔龍建築師事務所建築師黃翔龍表示：「除非是地段很差的地區，不然法定容積率內的建坪，基本上建商與地主的建物面積，多是各半的比例，但都更的獎勵容積，則經常是建商分得的坪數大於地主。」

以法定容積率400%、持分土地10坪，地主分回5成，在不考慮「都更獎勵容積」下，依公式計算得出10X400%X1.6X50%=32坪，即地主約可分回32坪的房子。

公式
土地坪數×（法定容積率+都更獎勵容積）×銷坪係數（約1.6~1.75）×分配比例（50~70%）=都更後分回的建物面積

台北市自行劃定 更新單元限制
更新單元範圍
1.500~1000平方公尺有條件放寬
2.面積達1000平方公尺，須臨接2條以上計劃道路
3.面積達1500平方公尺以上，須臨接1條計劃道路

建築物及地區環境評估指標
1.磚造房屋屋齡20年以上，鋼筋混凝土30年以上，或鋼骨混凝土建築40年以上
2.1989年以前興建
3.距離捷運站200公尺內
4.是合法建築物，但沒有電梯、停車位也不夠
5.房子的坪數少於18.94坪
6.旁邊的巷子彎曲狹窄，寬度小於6公尺
7.公寓沒有化糞池
8.附近有違規使用的建築物（如：倉庫變店面使用）
9.房子基礎下陷、樑柱牆壁腐朽破損
10.附近的巷道有被鐵皮屋封住，無法通行
11.不是防火建築物
12.附近有內政部、市政府指定的古蹟、歷史建築
13.附近預計都更的面積達3,000平方公尺（即907.5坪），且有2/3地主同意
14.建蔽率超過法定建蔽率，且容積率低於法定容積率的一半
註：台北市自行劃定更新單元，面積應符合更新單元範圍限制，並符合建築物及地區環境評估指標3項以上

台北縣自行劃定 更新單元限制
單元範圍
1.500~1000平方公尺有條件放寬
2.面積達1000平方公尺，須臨接2條以上計劃道路
3.面積達1500平方公尺以上，須臨接1條計劃道路

建築物及地區環境評估指標
1.擬申請之更新單元內屬土造、木造、磚造及石造建築物之樓地板面積比例達1/2以上
2.擬申請之更新單元內建築物窳陋老舊年期達30年以上其樓地板面積比例達1/2以上者
3.擬申請之更新單元內無電梯設備之集合住宅其棟數比例達1/2以上
4.擬申請之更新單元內現有停車位數量低於法定停車位之棟數比例達1/2以上
5.擬申請之更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之1/2
6.擬申請之更新單元內現有巷道彎曲或寬度小於4公尺，有礙救災作業進行者
7.擬申請之更新單元內有內政部及本縣指定之古蹟、都市計畫劃定或本府指定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區
8.擬申請之更新單元內計畫道路及公園、綠地、廣場未開闢完成者
9.擬申請之更新單元位於下列地區之一者：
●位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口(含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等)300公尺範圍內
●位於已開闢或已編列年度預算開闢、面積達0.5公頃以上之公園綠地200公尺範圍內
●位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
●位於本府認定之更新策略地區範圍內
10.擬申請之更新單元面積在3000平方公尺以上，對都市景觀美化及提升生活環境品質有助益者 

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