台 中 地 產 X 檔 案

都市更新話題火熱，舊公寓價格不斷飆高，國產局北辦處日前標售台北市中正區忠孝東路二段上的舊公寓，單價甚至突破每坪百萬元。事實上，老公寓值錢的不是房子，而是土地，且都市更新設有重重限制，並非只要是公寓就具都更效益，民眾須掌握7大原則、5不要點，提高參與都更的機率。

政府為了促進都市更新，以獎勵容積的方式，鼓勵舊屋重建，達到美化市容的目的，讓都更成為老屋翻身的契機，但並非每間老屋都有機會變身為豪宅，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示：「要享受都更的好處，最重要的元素還是地段，尤以精華地段的低矮舊公寓最吃香。」

想要參與都更，首要選擇「已列入都更區內的舊宅」，可直接跨過進入都更的第1門檻，東森房屋董事長王應傑表示：「由政府公布的都更區域入手，好處是較明確，但這些區域多半已有建商卡位，且房價通常已漲了一波。」
但如果你的房子不在政府公布都更的區域內，只要符合自行劃定都更的指標，以及欲劃定更新區域面積達500平分公尺（土地面積約151坪）以上，還是有機會自行劃定都更區域。

商業用地較值錢
其次，「選擇位主要幹道旁或一巷進的巷弄」。信義代銷專案經理王作勤表示，大馬路旁通常店面效益高，屋主租金收益高，都更意願較低，不妨往一巷進的地段尋找，愈接近大馬路愈好。

由於舊公寓最值錢的不是建物，而是土地，因此，要特別留意土地的使用分區，把握「商業區比住宅用地值錢」的原則。商業區土地容積率高，改建後的建坪較多，建商改建的意願也較高。

此外，「土地持分愈大愈好」，因早期公寓登記複雜，以3層樓、土地30坪的公寓為例，一般每層樓各持分1/3的土地，也就是10坪土地，但有些土地並非由各戶平均分攤，因此，選土地持分愈大的公寓愈有利。

此外，還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。因戶數少，容易協調，最好是3層樓以下，住戶可分回的面積也大，捷運站200公尺周邊的老舊建築物，還有額外的容積獎勵，很容易成為優先都更標的。

最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。因都更基本門檻是500平方公尺（151.25坪），以地坪30坪的舊公寓為例，至少要有5棟以上的公寓一起申請，才符合門檻。

巷道應大於6米
但要留意5不要點，即「不找租金昂貴的店面樓上」、「不買狹小巷弄的房子」，尤其少於6米的巷道，通常改建的機會較小。此外，「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋，這些區域通常房價低，且不易轉手，自然難受到建商的青睞。

如何計算都更價值
老屋都更的主要價值，在於土地坪數及其法定容積率，且政府依照申請都更的基地條件與建物規劃不同，給予不同的「都更獎勵容積」。耕薪都更公司協理陳佳蔚表示：「都更獎勵容積最高可增加50%的容積，一般常見為20~30%。」

建商與地主商談合建時，愈精華的地段，分配給地主的建坪也愈多，黃翔龍建築師事務所建築師黃翔龍表示：「除非是地段很差的地區，不然法定容積率內的建坪，基本上建商與地主的建物面積，多是各半的比例，但都更的獎勵容積，則經常是建商分得的坪數大於地主。」

以法定容積率400%、持分土地10坪，地主分回5成，在不考慮「都更獎勵容積」下，依公式計算得出10X400%X1.6X50%=32坪，即地主約可分回32坪的房子。

公式
土地坪數×（法定容積率+都更獎勵容積）×銷坪係數（約1.6~1.75）×分配比例（50~70%）=都更後分回的建物面積

台北市自行劃定 更新單元限制
更新單元範圍
1.500~1000平方公尺有條件放寬
2.面積達1000平方公尺，須臨接2條以上計劃道路
3.面積達1500平方公尺以上，須臨接1條計劃道路

建築物及地區環境評估指標
1.磚造房屋屋齡20年以上，鋼筋混凝土30年以上，或鋼骨混凝土建築40年以上
2.1989年以前興建
3.距離捷運站200公尺內
4.是合法建築物，但沒有電梯、停車位也不夠
5.房子的坪數少於18.94坪
6.旁邊的巷子彎曲狹窄，寬度小於6公尺
7.公寓沒有化糞池
8.附近有違規使用的建築物（如：倉庫變店面使用）
9.房子基礎下陷、樑柱牆壁腐朽破損
10.附近的巷道有被鐵皮屋封住，無法通行
11.不是防火建築物
12.附近有內政部、市政府指定的古蹟、歷史建築
13.附近預計都更的面積達3,000平方公尺（即907.5坪），且有2/3地主同意
14.建蔽率超過法定建蔽率，且容積率低於法定容積率的一半
註：台北市自行劃定更新單元，面積應符合更新單元範圍限制，並符合建築物及地區環境評估指標3項以上

台北縣自行劃定 更新單元限制
單元範圍
1.500~1000平方公尺有條件放寬
2.面積達1000平方公尺，須臨接2條以上計劃道路
3.面積達1500平方公尺以上，須臨接1條計劃道路

建築物及地區環境評估指標
1.擬申請之更新單元內屬土造、木造、磚造及石造建築物之樓地板面積比例達1/2以上
2.擬申請之更新單元內建築物窳陋老舊年期達30年以上其樓地板面積比例達1/2以上者
3.擬申請之更新單元內無電梯設備之集合住宅其棟數比例達1/2以上
4.擬申請之更新單元內現有停車位數量低於法定停車位之棟數比例達1/2以上
5.擬申請之更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之1/2
6.擬申請之更新單元內現有巷道彎曲或寬度小於4公尺，有礙救災作業進行者
7.擬申請之更新單元內有內政部及本縣指定之古蹟、都市計畫劃定或本府指定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區
8.擬申請之更新單元內計畫道路及公園、綠地、廣場未開闢完成者
9.擬申請之更新單元位於下列地區之一者：
●位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口(含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等)300公尺範圍內
●位於已開闢或已編列年度預算開闢、面積達0.5公頃以上之公園綠地200公尺範圍內
●位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
●位於本府認定之更新策略地區範圍內
10.擬申請之更新單元面積在3000平方公尺以上，對都市景觀美化及提升生活環境品質有助益者 

資料來源：壹蘋果地產王     回首頁