台 中 地 產 X 檔 案

2008年台灣房市經歷了大震盪，2008年底終於有逐漸回穩的趨勢！根據住商不動產統計，12月比11月約多出一成的交易量，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，由於今年農曆年來得早，所以打算在農曆年前成家的購屋族也比往年提早退潮，加上利多的情況下，房價大幅度修正的起點，將從明年第一季開始。

■ 12月自住客當道 捷運週邊最受寵

　　徐佳馨表示，12月份的價格和量體上雖然不能和3、4月相提並論，但在自住購屋者的買盤支撐下，讓價格呈現出低幅度與個案修正，並未見全面性的價格大幅滑落。

　　而這些自住客大多是分布在北市的士林、北投與中山；台北縣的中永和、土城、淡水；台中市的南屯；高雄市的左營與三民等區域。值得注意的是，台北縣市仍以捷運通過的區域表現較為亮眼，顯示即使在大環境不景氣下，捷運通過與否，仍是購屋者下決定前的重要考量。

■ 第一季房價恐大幅下修 避險產品獲關注

　　徐佳馨指出，金融風暴的影響很難在短期內快速退去，大環境的不景氣加上沒有短期可見利多，明年第一季的市場寒冬將難以避免，而由於物件不斷釋出，將造成市場上選擇多、買方少的狀況，投機型與賣壓沈重區域價格將急速滑落，讓市場價格回歸基本面。

　　另外，市場上也出現值得注意的現象是，台北市內有幾筆高總價店面成交，在市場意義來看，顯示銀行利率跌跌不休，確實對一些資金擁有者產生了一定程度的恐慌，再加上店面議價空間拉大的推波助瀾下，臺北市的東區、士林以及台北車站周邊等精華區域的店面，將逐漸成為有錢人關注的資金避險天堂。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

經濟不佳，央行自今年9月25日以來，已經連續5次降息，累計降幅高6碼半，郵局一年機動定存利率由今年七月高點2.65%，快速下跌至近年新低的1.5%，僅次於92年SARS當年的1%！房仲建議，現在把錢放在銀行，還不如“錢”進房市，選擇報酬率穩健的投資標的。

■ 定存利率僅1.5% 房市報酬率3%起跳

　　股市受到國際經濟情勢影響，今年股市市值幾乎腰斬，在國際經濟局勢尚未回穩前，目前投資風險明顯偏高，而房市大起小回，基本上以自住需求為主，投資比重有限，再加上金額龐大，一般民眾投機炒作有限，在目前不景氣時代，相對於股市來得穩健許多。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝說，以500萬定存為例，一年利息約七萬五千元，但實際上如果是大額存款，可能連3萬都不到，與其放定存，不如慎選區域地點，尋找適當的住宅或商辦產品來投資，目前租金投報率3%-6%，都比定存利率1.5%來得划算。

■ 低利時代投資 住家商辦店面都划算

　　以一般住宅或是辦公來投資來看，目前租金投資報酬率分別介於3%~4%及3%~6%，都遠比郵局定存來得高。資金相對不足的一般消費者，不妨選擇住宅產品來切入，在目前的低利環境下，七成貸款，350萬貸款以目前一般銀行房貸利率2.2%來計算，每月房貸支出約一萬八，如果能搭到政策優惠房貸大約一萬七左右，與每月房租收入差距不大。

　　而手握大筆資金的民眾，廖本勝建議，可以考慮商辦產品，最近自用型買方投入為中小型商辦增溫不少，短期除可自用及收租外，長期來看一定有增值潛力；而店面產品前一波價格已經有點高，嚴重壓縮到目前租金投報率，建議想長期投資的民眾，要精算投資報酬率，可慎選租金投報率3%以上的店面來下手。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

租售小廣告充斥台中市街頭，租售市場都一樣颳起「小美廉」風潮，凡是大坪數店面、住宅、辦公樓都難出租售，因為承租人已經做出最壞的打算、最好的準備，寧可租小地方節省開銷，甚至考慮買來自用還更省錢；租屋族更逢低入市，買氣最好的就屬低價促銷，小而美的新成屋！

■ 高房價城市置產不易 租屋者變多

　　根據住商不動產最近發佈調查，20歲至39歲的年輕族群，在購屋成交比例上，出現下滑現象，由去年的51.1％，下降到今年第4季的45％，不過，50歲以上族群的比例，從去年同期的21.9％，上升到25.4％；39歲以下的人多數人以租屋暫代，比重較去年增加近1成。台中業者卻表示，這是台北地區的特殊現象，景氣不佳，年輕人前途未卜，居住在高房價城市就只好暫時以租代買，在房價相對價廉物美的台中，卻有不同情況！

■ 台中新成屋「美而廉」 以買代租超划算

　　台中房子規劃設計時尚新潮，房子又新又便宜，中古大樓與新成屋單坪差價約在4、5萬元，中古屋單價較低，但自備款較多須備3成，新成屋則有促銷優惠，又有低自備款誘因，買氣都不錯，舉例買台中中古3房2廳衛總價400萬元，以年利率2%、房貸七成280萬元計算，前3年繳息不還本金，每月只需付出4600元，剛好是逢甲學生套房的月租金水準而已，這是台北市縣房市無可比較的優勢。

　　學士商圈新成屋的「勝美學」案楊經理強調，台中新舊屋價差不多，消費者寧可買新房子，選擇熱鬧地點比較保值，現在成屋市場貸款額度高利息低又有多項促銷，裝潢還含在貸款裡，買房子正是好時機！


【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

捷運周邊抗跌保值眾所周知，不過到底什麼價錢買近才最合理？是不少購屋族心中共同的疑問，房仲建議，不同時期買進的捷運宅有不同漲幅，消費者可以以「公式」檢驗買方開價是否合理，再決定是否購買！

　　從十年前木柵線通車的經驗推估，東森房屋表示，捷運路線與場站位置規劃初期，車站出口周邊的預售屋、新成屋的房價、地價，就會先出現一到三成的不等的漲幅；等到捷運開始施工，受到交通黑暗期的衝擊，沿線與站區附近的房價，開始會出現一到兩成的回檔；等捷運通車時辰確認，房價會從原先漲價點，再度向上攀升一到三成。

　　但如果通車時間受到延宕，等於宣告交通黑暗期延長，如果已經有人在預期漲價的心理效應下，買到高點的房價，那麼除了自住客因為居住需求較不受房價波動影響外，投資客得想辦法等下去，除了出租變現外，如果資金短缺情況嚴重，可能必須脫手套現，甚至可能要以接近市場價格的方式割愛了。

　　因此，想要逢低買進捷運宅，可以選擇在房價回跌的交通黑暗期，或是捷運延宕的時機點進場，都有機會便宜購屋，精打細算的消費者不妨多問多打聽，只要時間對了，可以省下一到三成的購屋預算！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

台中房市新成屋當道，不論市區或郊區的大樓或透天，不論2房的或豪宅別墅，現在都紛紛祭出促銷方案，限時、限量降價、送裝潢，怕只怕沒人來出價，擺明要給客人佔便宜！此時買家入市最有利。

■ 2008最後倒數 台中建商最後搶市

　　景氣直直落，年初搶搶滾，如今景氣冷颼颼，十期附近的「承昌大順」透天新成屋案的副總徐志彰表示，原先樂觀看好房市的建商採先建後售，希望完工時順勢漲價，現在希望落空，還必須動腦筋吸引來客，「下禮拜已經是2009年，新成屋又多一歲，上千萬級別墅快變成『新古屋』，很無奈！」

■ 問買賣態度 老代銷：雙方都要更積極！

　　房市冷，台中「變相」降價促銷廣告隨處可見，不論從媒體或接待館現場，賣方的態度積極，惟恐留屋會留成愁的氣氛彌漫。

　　「眼前房市情勢對買方較有利！」中部資深代銷業者直言，業主或代銷不可消極期待房市自動落底反轉，目前銷售時間最重要，應該要更大膽出手，想方設法，便宜也好、加碼贈品也罷，都要讓買家滿意，順利出清成屋為目標。同時建議欲購屋者，應仔細評估自身財務能力與需求，積極把握建商促銷期優惠逢低進場。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣急凍，過去風光一時的高科技業首當其衝，各種裁員減薪的消息不斷傳出，即使只是先放無薪假，收入銳減，也讓這群科技人的生活大受影響，最近房市更掀起一波「科技新貴賣屋潮」！

　　台灣房屋副總謝萬雄表示，過去科技新貴「股票變鈔票，鈔票變房子」的榮景不再，最近包括竹科、內科、中科、南科等園區周遭房市，陸續出現科技新貴出脫手上物件的情況。

　　謝萬雄分析，這些科技新貴過去往往在年終發了股票分紅後，就把錢投入房市，過去投資預售屋的高科技人，交屋後如今得面臨繳交貸款的壓力，但景氣直直落，今年別說是年終獎金，就連正常領薪的工作，現在都得上三休四、變相減薪，房子一交屋就得面臨斷頭危機，不少人只好降價求售，因此，謝萬雄也建議，手頭上有資金的消費者，如果有意搜尋科技園區周圍的物件，現在正是逢低進場的好時機！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

【蔣福錦╱台中報導】
精誠路商圈以台中港路到公益路間最熱鬧，大隆路以北的精誠路商圈近精明一街，是最精華地區，店面價格也最貴，透天店面總價約2500~3500萬元，月租金6~15萬元。該商圈生意穩定，加上透店多為屋主本身持有，釋出量相當少，可謂一店難求。

一店難求
精誠路位於台中市西區，五權西路以北的精誠路都屬於5期重劃區，精誠路路寬15米，沿線商家密度高，以台中港路到公益路間最為熱鬧，店面屋齡普遍約10~20年，由於生意穩定，店面釋出量較少，加上透天店面以屋主自用居多，市場上極少有出租或買賣，大樓店面的出租或是買賣成交量相對較多。
21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順說：「精誠商圈約1996年成型，2003年店家開始聚集，其中商圈內的店面又經過2~3次洗牌、淘汰，近1~2年店面價格趨於穩定。」

大隆路以北房價較高
台中港路至大隆路之間的精誠路以西有精明一街商圈，是店面價格最貴路段，地坪20~30坪透天店面總價約2500~3500萬元，月租金約6~9萬元，角間店面月租金約10~15萬元。此段大樓店面較多，總價約2000~3000萬元，每戶月租金7~9萬元。

公益路以北的精誠路店面價格大致以大隆路做區分，東森房屋東興加盟店副理廖峯甫說：「大隆路以北的店面相較於大隆路以南，價差至少高出200萬元。」此外，大隆路以北、精誠路以東有不少舊式別墅改裝成咖啡、簡餐店，但這類店面幾乎沒有釋出求售。

大隆路至公益路之間的精誠路店面價格較便宜，透天店面總價約1300~1600萬元，每戶月租金4.5~5萬元，大樓店面總價950~1300萬元，每戶月租金3.5~4.5萬元。

透店月租金3萬元起
公益路是市內重要幹道，因此精誠路鄰近公益路的店面價格又較為提高，永慶不動產台中5期加盟店店長陳韋仲表示，公益路至向上南路的透天店面與大樓店面約各一半，地坪20~30坪透天店面總價約2800~3300萬元，每戶月租金3.5~4萬元，1+2樓的大樓店面總價約1000~1500萬元，每戶月租金3~3.5萬元。

向上南路至五權西路屬於精誠路商圈後段，王柏順指出，本區段以透天店面較多，總價800~1400萬元，月租金3~4萬元，大樓店面總價800~1000萬元，月租金2~2.5萬元。

精誠商圈的消費客源依店面屬性不一而略有不同，例如台中港路至大隆路的精誠商圈因為鄰近精明一街，有較多外來客，而該區段有不少具異國風情的特色餐廳，也有部分的外國人士會來此消費。而大隆路以南的店面以餐飲類居多，消費客源除了附近居民外，也有不少5期、7期、美術館的人口來此消費。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

內政部建築研究所今日(25)公佈97年第三季台灣房地產景氣動向調查，結果顯示房地產景氣與同時、領先指標都大幅下降，房地產景氣燈號七年來首度出現藍燈，政大地政系教授張金鶚表示，「房市真正的危機才正要開始！」

■ 景氣對策訊號 7年來首度藍燈

　　根據內政部建築研究所統計，本季房地產景氣對策綜合判斷分數是7分，較上季的10分相比，減少了三分，讓景氣燈號隨著氣溫，創下七年來新低點，而其中素地交易量指數較上季減少一分、住宅使用率較上一季減少２分。

　　政大地政系教授張金鶚表示，第二季初因總統大選結果使房地產市場出現短期的反彈榮景已經消失了，第三季回歸市場持續衰退的基本面，成交量萎縮，議價空間加大，房價信心分數創新低，法拍屋增加，房地產同時指標大幅下滑1.87%，來到100.88，讓第三季房市真正來到下修期。

■ 領先指標大幅下滑 2009房市恐難復甦

　　除了同時指標大幅滑落之外，房地產領先指標也不樂觀，根據研究結果顯示，房地產領先指標綜合指數為95.95，與上一季相比較下降2.59%，屬於大幅變動的狀態，這項結果將顯示未來3季後的景氣，也就是說到明年年底為止，房地產仍看不出復甦跡象。原因在於2009年房地產景氣展望，將隨著新成屋大量完工、法拍屋持續增加、失業率攀升以及減薪潮，導致房價負擔能力下降，而出現明顯下修，金融機構的房貸評估將會更趨審慎保守。

　　張金鶚說，雖然市場上有釋出降息、降稅等救房市政策，甚至大三通啟航等利多消息，但是仍擋不住經濟成長下修、失業率飆高、房市成交萎縮等多項利空，景氣持續低迷，由民眾買不起房子、建商賣不出房子的情況看來，房地產真正的危機才正要開始。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】