台 中 地 產 X 檔 案

1.你想接觸哪些客層

2.設計報紙廣告

3.不只是要展示房子，也要賣房子

4.成功銷售的12個步驟

1.創造吸引人的房屋外觀
2.把車庫、閣樓和地下室改建成居住空間
3.改裝成附屬公寓
4.增加特殊功能
5.把出租公寓轉型為獨立產權公寓
6.把公寓或獨棟住宅改為辦公室
7.都市更新以及其他手法

 

1.獨立產權公寓、共同持有公寓以及產權切分土地

2.限制房地產使用及改裝契約

3.使用分區和相關條例

4.建築法規

5.環保法規

創造市場區隔
1.多元化是市場主流
2.了解人口結構的差異
3.老人住宅（年齡與健康）
4.試想各種市場區隔的可能性
5.避免先入為主，觀察房客的真實面貌
6.學生 v.s. 新鮮人
7.命中目標
8.找到獨一且強烈的市場需求
9.個人需求
10.不要被標準作業程序綁架
11.讓目標客戶發出讚嘆聲
12.非正式談話
13.多和工作夥伴及專家腦力激盪
14.面對不可知的變化
15.區域的未來趨勢與結構變化
16.草莓及布丁世代

滿足目標客戶需求
1.找出比較利益

2.知道誰是競爭者

3.為你的房地產創造價值

4.安全性和社區保全

5.一切要白紙黑字

 

1.大安區 v.s. 汐止
2.常犯的兩個錯誤
3.價值投資法：區域要對，購買時間要對，購入價格要對
4.人口會成長嗎？
5.基本工作機會是增加還是減少？
6.經營企業的成本
7.區域的生活品質如何
8.生活品質會吸引財富上門

房產投資者必備的心態

1.開放視野 想像並嘗試各種可能

2.步步為營 魔鬼就在細節裡

3.具備獨立思考能力 要有承擔風險的勇氣

4.給自己訂定遠大目標

5.交易不僅是技術 更是一門藝術

你我可以變成投資者

1.學習像大企業家一樣的思考

2.大企業家思考 v.s. 積極有動機的賣方

3.大格局思考 v.s.房地產景氣

 

想像成為不動產巨擘

1.什麼是企業家精神
2.注重心靈的力量
3.提升格局視野
4.積極的跟自己對話
5.先天下之憂而憂
6.減低不必要費用和借貸
7.善用時間 規劃人生
8.誠實履行承諾、約定與協議
9.永不停止的學習、追求卓越
10.我們正在邁向成功的路上

做出最佳的決策
1.你的投資決策決定你的人生品質

2.排列事情的順序 想像所有可能

3.要有具體的根據

4.謹慎利用經驗法則

5.永遠質疑專家的報告或意見

6.做為決策的思考一定要有邏輯

不動產大亨的腦力體操

1.看得出是爛芭樂，還是獲利機會？

2.第一等房地產：永遠不變的法則

3.很少人能擁有第一等房地產

4.企業家的決策架構

5.首要目標：認清自己

6.建立你自己的調查方法

彭博社周二報導指出，全世界最昂貴的購物街之店租也大受這波全球景氣衰退的打擊，平均租金下跌23％，是有紀錄以來最大年減幅。

　全球最大的未上市不動產經紀商Cushman & Wakefield從1986年開始追蹤60個國家274條購物街的店租，在截至6月底的1年期間，平均店租為每平方英尺213美元（每坪將近25萬新台幣），較前年度少了63美元，23％年減幅寫下至少24年來之最。

　紐約曼哈頓的第五大道仍是全世界店租最高的購物街，去年度平均租金為每平方英尺1,700美元（每坪將近198萬新台幣），但較前年度下跌8.1％。店租第二貴的是香港銅鑼灣，去年度平均租金為每平方英尺1,525美元，年減幅為15％；第三名的巴黎香榭大道去年度平均租金為每平方英尺1,009美元，與前年度相當。

　該公司全球零售業主管司椎臣表示，過去1年對零售業而言是有史以來最艱困的時期之一，由於這次經濟不景氣的衝擊已完全顯現，因此影響更為重大。

　調查指出，在全球274條購物街，去年度店租走滑的有147條，占了逾5成，去年度店租大致持平的有76條街，呈現上揚的有51條街。

　分區域來看，亞太地區的購物街店租跌得最厲害，去年度下探15.1％﹔其次是中歐及東歐，年減幅為14.7％。美加地區購物街店租去年度下滑12％﹔整個歐洲的購物街店租則下降5.8％。

　Cushman & Wakefield的零售業分析師Anthea To表示，購物街店租要在短期內大幅回升恐怕是不可能，至少要等到全球景氣和勞動市場普遍顯現更穩固的復甦跡象，而由於零售業者現在將注意力放在零售業績最佳的地區，因此較無利可圖的地區很可能繼續遭遇店租走跌。

資料來源: 中時房地產     回首頁

銀行競推房貸壽險，房貸戶應量力而為，審慎選擇。

　在銀行紛紛針對菁英客戶祭出利率低於2％的房貸專案後，房貸壽險也跟進，減碼幅度不僅拉大到0.25％，前半年利率最優更降到1.5％。

　銀行雖提供房貸壽險利率減碼，且前半年或1年利率相當誘人，不過，保費卻不便宜，因此，民眾在選擇房貸壽險則應注意四大項：

　一：保戶女生優於男生，因同年齡的保戶，女生的保費是男性的一半。

　二：遞減型房貸壽險適合有財務規劃者。

　三：平準型則是適合無理財規劃者。

　四：300萬的房貸壽險利息一年至少要比一般房貸多付2,000元以上的利息。

　此外，各銀行宣稱房貸壽險「留愛不留債」，近期競推房貸壽險省息方案，例如匯豐銀可享首年利率減碼0.15％、安泰銀可彈性放寬貸款成數等，儘管如此，銀行主管仍認為，房貸戶應量力而為，不必因短期優惠而加保房貸壽險。

　以貸款金額600萬元為例，30歲男性選擇平準型房貸壽險，光是月付金就多支出1,908元，長期仍是一筆不小的負擔。

　安泰銀行消金部經理吳振東指出，身為家中經濟支柱的房貸戶，若平日已投保一般壽險，當不幸身故時，可確保家人獲得足夠的保障，因此不必計較於加保房貸壽險，可享首年酌減利率一碼的短期優惠，以貸款年期20年期來看，長期下來是筆不小的負擔。

　以安泰銀行與全球人壽合作的「享幸福」房貸壽險為例，該專案屬於還本型保險，主打6年保障期間到期，可退還保費，等於是儲蓄險的一種，以30歲男性、保額100萬元來看，躉繳保費高達69萬2,200元，較適合購屋後仍有餘裕資金者。

　此外，根據各銀行的統計發現，客戶不但要揹房貸且要負擔其他如家用、保費等生活支出，荷包吃緊，因此目前以短年期、遞減型房貸壽險較熱銷，遞減型的保障，隨著還款本金降低而減少，但保費卻較平準型便宜一倍，經濟負擔也不會吃重。

　再看新富邦人壽的「安世代」房貸壽險，假設今年新婚的30歲劉先生，以總價750萬元在北市購屋、貸款8成推算貸款金額600萬元、貸款利率2.5％計算，劉先生每月本息均攤為31,794元。

　若加保遞減型房貸壽險，保障依本金減少而遞減，月付金仍要多付1,059元達32,853元，若選擇平準型房貸壽險，每月更要多付1,908元達33,702元，劉先生新婚購屋、又必須添購家具、裝潢等，身為上班族的劉先生荷包預算有限，的確是筆不小的負擔。此時，不見得一定要付一大筆房貸壽險，也可以買較便宜的定期壽險即可以分擔風險。

　相較之下，劉先生若把錢省下來，投保壽險業者的定期壽險方案，年繳保費僅約1.2萬元，以目前最常見的增額倍數型終身醫療險來看，假設30歲的劉先生選擇國泰人壽「安心保」終身醫療險，投保日額1,000元、20年保障年期，年繳保費僅11,710元較低。

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