台 中 地 產 X 檔 案

房市熱，今年房價飆漲，不少賣屋大賺的民眾，不以實際交易價格申報所得稅，而以財產交易所得標準申報，以規避逃漏稅，最近各國稅局頻頻向各地政機構蒐調房屋交易資料，將投資客、豪宅等交易，列為重點查緝對象！

■　國稅局將修法 鎖定豪宅、投資客

　　日前，有科技公司老闆將上億豪宅過戶給第二代，想要巧妙規避高額贈與稅，沒想到第二代把豪宅給賣了，還拿錢去買股票，因此被國稅局逮到大量資金進出，財產交易所得連補帶罰六百萬元。

　　北市稅捐稽徵處日前開會，討論豪宅合理課稅，與會人士大都持肯定態度，目前，北市價值不菲的豪宅，與一般住宅的房屋評定標準相同，不符量能課稅原則，以豪宅的高價值來說，房屋稅相對較輕，不符合量能課稅的原則，因此，明年召開的台北市不動產評價委員會審議，在明年3、4月再召開第2次會議討論，將提出修正。

■　財產申報異常 國稅局自動稽查

　　會計師表示，一般只要不被國稅局掌握到實際買賣成交價，國稅局不會要求舉證或重新核課，但只要事後讓國稅局逮到財產異常異動，國稅局就有合法理由追稅；而國稅局都有每個納稅人的財產總歸戶清單，但掌握的資料通常會有一到二年落差，只要今年有賣房子賺錢，明年五月沒有申報或賺錢卻報虧損，一到二年後，國稅局內部檔案就會自動跳出異常資產異動的名單。

　　繼銀行鎖定投資客，訂立較為嚴苛的核貸標準後，現在連國稅局也瞄準越來越熱的房事投資熱潮，要杜絕投資客用錢滾錢的套利方式，投資客未來想要在房市大撈一筆，恐怕不容易！

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現在是不是購屋的好時機？十之八九都認為，目前房價處於高點盤整，等過完年後再說，甚至有人大膽預測，台北市大安區的房價突破每坪65萬元均價，等於衝出紅色警戒線，房市恐怕泡沫化。業者普遍認為，台北市的房價沒有「泡沫化」的危機，只有「兩極化」的現象；至於學者卻一口咬定，「兩極化」必然導致「泡沫化」，兩者同時並存，毫不衝突。

■　彭培業：只有兩極化，沒有泡沫化

　　今年第三季的台北市房價，每坪均價突破四十萬元大關，與去年同期相較，一年來漲幅趨近一成，面對北市房價如此驚人漲勢，政大地政系教授張金鶚頻頻發出「房價泡沫化」警訊，就連屬於業界的台灣不動產交易中心也預估，假使台北市大安區的每坪均價衝出65萬警戒線，恐將面臨房價泡沫化危機。

　　台灣房屋首席總經理彭培業認為，目前房市沒有泡沫化的危機，只有兩極化的現象，大安區的房價不會因為衝上65萬元均價，就一定面臨房價泡沫化；彭培業舉例，財力雄厚的頂新魏家買下豪宅帝寶，目的不是為了轉手套利，更不可能降價廉售，重點在於標的物的條件是否夠好，兼具環境品質、生活機能、增值潛力等要素的理想宅。

■　花敬群：「兩極化」必然「泡沫化」

　　太平洋房屋代銷事業總經理賴勝源表示，為了抑制高房價，媒體不但盛傳房價泡沫化，網友甚至號召「十年不買屋」運動，這種仇富心態對於房價於事無補。賴勝源認為，以台北市的特殊地位和環境來看，在M型經濟結構中，就算全省其他縣市房價下跌，台北市的中、長期房價仍然大有上漲空間，唯有「以量制價」才能平抑房價。

　　玄奘大學財金系副教授花敬群批評，政府打算沿著機場捷運線興建平價宅，無疑太過於簡化問題，假使蓋錯地方，將重蹈國宅滯銷的覆轍；至於房價泡沫化本來就存在，現在就等何時會破滅，目前北市房價的確趨於兩極化，也必然會走向泡沫化，兩者毫不衝突；若說大安區均價破65萬，就一定走向泡沫化，這個說法毫無論證基礎。花敬群嘆道，現今所有的房市論點，幾乎可用「瘋狂」兩字代替。

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其實因為房地產當中「租」與「買」的問題，兩者之間的單純與複雜的差異性頗大，租屋屬於較為短期且單純之性質，有關租賃的契約雙方擬定非常容易，不同於買屋需要面對的繳稅、貸款、過戶登記等複雜事項。一般房屋租賃制式的契約書到文具店買回來就可以簽了，甚至於在網路上面的資訊取得也相當便利，各個租屋網之中也都可提供下載，因而現在一般人在租房子時，找仲介的情形已經愈來愈少了，一般住宅與套房的租屋市場，對於委託租賃型態的仲介依存度也愈來愈低了。

■　租屋廣告新通路的成功崛起

　　正常來說，一般的行銷模式不外乎就是在媒體上「買廣告來賣商品」，在房地產的通路市場上，網路上有許多的租售網，算來自身其實就是一種廣告媒體，可是因為業者經營策略的成功，不靠既有的免費網路資源來行銷業務，反倒直接在電視媒體上「買廣告來賣廣告」。瞬息之間，仲介市場這塊「租／售」的招牌，不同板塊的各路人馬更加速明顯地分道揚鑣了。

　　房地產買賣仲介與租賃服務的市場，因為網路廣告新通路的崛起，也因而切割得更加徹底了，許多知名品牌的房仲業者早就擺明了不做租案，房仲專員也多鮮少開發委任租屋的服務，除非是屋主自動上門託租，才會順便做一下服務，要不然就是朝向商、辦、廠等大型的租賃市場，走「商仲」路線，而一般住宅與套房的租賃市場，就自然讓它流向傳統佈告欄張貼或是網路廣告媒體這兩種極端不同的管道。

■　租屋資訊財讓主客雙贏

　　其實許多租屋網站在起初時都是由免費提供廣告而開始的，以免費廣告說明其資訊呈現的形態，隨著廣告刊登數量不斷新增，舊廣告會隨之退到第2頁、第3頁……因為頁面版位有限的競爭，廣告主為了搶刊首頁，達到有效曝光的宣傳效益，也就必須不斷重複再刊登，這樣的機制製造出刊登「頻率」和「次數」的量，也創造了競爭性和商機。有些廣告主會願意付費購買固定首頁或特定的版位，當免費廣告的網站刊登和瀏覽數量達到一定的規模之後，免費廣告服務所擁有的首頁附加價值空間就創造出了更高的收費效益。

　　現在租屋網站的訊息寬廣，有愈來愈多的房東、房客已經習慣並接受這樣的廣告模式，租屋網站賺取房屋租賃的資訊財，收取小額的刊登費用，以「小額X大量」的累積營收也是相當可觀的。相對就房東與房客來說，可以省下「仲介服務」一個月的租金，只要是金流機制簡單便利，提供付款的方式愈容易，使用者大多還是會願意小額付費的。

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台中火車站和台中公園周邊原本是台中最繁華的地段，由於商圈改變後，這個區段面臨老化問題，想在這一帶買新大樓真的不太容易，不過上個月起，在台中公園旁出現幾座新完工的住宅大樓，規模宏大嶄新氣派又時髦的外觀，一下子吸引買屋人潮，讓現場售屋人員大呼吃不消！

■　台中公園宅 廣受換屋客青睞

　　「家住東區、中區與太平市的民眾，對於台中公園和火車站都會有一股特殊感情，想換屋或搬住新樓房也一定會優先考慮這附近」，代銷「東京市」業者李俊億表示，台中公園已經很久沒有推新案，這次新大樓一推出市場反應不差。

　　李俊億表示，早期最繁榮的台中公園再造之後改頭換面，變得更加亮麗，火車站周邊隨著台鐵高架捷運化落實而展現生機，來自桃園的春虹建設特別看好台中公園與火車站區塊的新發展，採取先建後售，蓋600戶東京味道的住宅大樓，移植濃濃東京味的新建築概念到台中，買屋人氣超乎預估！

■　台中車站三鐵共構 拉抬房價補漲

　　作為全台灣第三大都會與第二大商業城市的台中市直轄市議題發酵，上月底市政府標售12期福興區與福德區抵費地吸引1,200名以上的建商與投資客搶地，溢價6成脫標82筆土地，反映都會區精華區地價漲勢，支撐房價長期溫和上漲趨勢不變。

　　捷運宅議題深受購屋族與投資專家認同，認為紅線、藍線、橘線共構的台中火車站會成為新台中市唯一捷運三線會合點，價值不菲，此區域極缺新樓，房價長期被低估，突然有新大樓賣得好是當然的，相信更會吸引外圍鄉鎮的人進駐。建築業者指出，北部建商較有捷運宅開發經驗，投資開發自然會挑中捷運區塊，相反地，中部建商因為遲疑，推出新案的動作稍慢。

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內政部長江宜樺14日赴立法院報告「中資來台投資不動產現況」時指出，目前有35件申請案，核准十件金額約1,803萬元，全數為住宅，沒有商辦或廠辦，推測主因是大陸禁止資金匯入台灣。

政府自91年開放陸資來台投資不動產迄今，核准十件中，其中八個申請案的登記金額1,803萬元，總面積277平方公尺、建物面積603平方公尺，全屬住宅用途，分布在台北縣市、桃園縣、基隆市、宜蘭縣、台南市及高雄市等；未核准有18件、七件審核中。

江宜樺認為，陸資來台投資不動產已開放七、八年，申請核准案僅十件，的確成效不彰，主因是大陸官方對資金來台有很多限制；相對的，台灣審核陸資來台，也會有國家總體考量，例如，若陸資要買博愛特區或一品苑，可能就無法獲准。因考量國家安全與活絡經濟，目前政策上無法完全比照國際人士，長期目標仍是讓陸資比照國際人士投資不動產。

另外，核准案全數為住宅用途，沒有商辦或廠辦，內政部地政司表示，陸資投資不動產若為商業用途、法人設分公司等，須先通過經濟部投資審議委員會審查，要符合之前192項陸資開放的業別，才會進入地方政府審查階段，再送至內政部會同陸委會、國防部等相關事務主管機關審核。

一般住宅不必送至經濟部審查，只要經地方政府、內政部等相關部會允許，即可核准該陸資投資不動產案，每件個案得逐件處理，沒一定時程表。

立委吳育昇說，政府應該多鼓勵投資商辦，才不會有「炒樓」問題。江宜樺回答，樂見投資商業用途的不動產，也會注意陸資投資比例，不讓地產被陸資炒作。

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明（99）年1月1日起各縣市將調整土地公告現值，由於漲跌互見，跨年買賣土地要省稅，需靈活掌握「低稅期」申報的撇步。

財政部指出，凡是明年公告現值擬調高的地區，賣方只要把握年底前訂約，並搶在30天內申報，就可按照今年較低的公告現值繳交增值稅。

反之，土地所在地區的公告現值明年會調降者，即使亦在今年年底前簽訂買賣契約，只要訂約日與申報日相差30天以上，且申報日落在明年以後者，就可以改用99年較低的公告現值繳稅，否則就會被按今年較高的公告現值課稅。

以台北市政府日前宣布北市99年土地公告現值平均漲幅為2.12%為例，其中內湖區因交通情況改善，帶動不動產需求上升，全區土地公告現值明年起將上漲2.89%最多，在內湖地區擁有不動產的所有權人，趕在年底簽訂買賣契約，30天內辦妥申報手續，每200元增值稅就會省下1元。

若以高雄縣99年公告現值平均將調降0.21%為例，同樣在年底前訂約者，可不要太快辦理申報，逾訂約日後30天申報者，應納增值稅每250元可以省下1元。

依據土地稅法第30條第1項第1款第2款規定，土地所有權移轉，申報人在訂定契約之日起30天內申報者，是以「訂約日」當期的公告土地現值，為申報移轉現值；逾訂定契約之日起30天始申報者，則改以受理申報機關「收件日」當期的公告現值，為移轉現值。

所稱「訂定契約之日」起30天，財政部說，其計算方式應包含訂定契約之日。

舉例來說，訂約日期如為98年12月10日者，推算30天的申報期限，即在99年1月8日前申報者，仍可按訂約日當年度，就是99年度的土地公告現值為其移轉現值。

相反的，若遲至99年1月9日以後申報者，因為申報期間已超過30天，需改以收件日當年（99年）的公告土地現值為移轉現值。一旦移轉土地在99年度調高公告現值，土地所有權人就要多負擔土地增值稅；99年公告現值若調降者，稅負則會下降。

財政部提醒民眾，公告現值依法每年1月1日正式公告，正在處理土地買賣手續者，最好先注意各縣市政府公告的土地現值漲跌情形，再決定何時申報土地移轉手續會比較省稅。

閱報祕書／公告現值

台灣地區土地公告現值與公告地價，自民國79年平均地權條例修正後，已採兩價分離制，公告現值是做為土地移轉、設定典權與政府徵收土地的補償地價依據；公告地價則是土地所有權人申報地價參考價格，及政府對土地課地價稅的主要依據。

土地公告現值依規定需在每年的1月1日公告，每年均需調整一次；公告地價則採每三年調整一次，公告地價一經公告後，可連續適用三年。

所謂「公告土地現值」，是指政府每年需就轄區內土地買賣實例，及地價動態等進行調查與資料蒐集工作，並據以估計每一區段土地的地價，提經當地的地價評議委會評定轄區內各宗土地價格後，編製成土地現值表供土地所有權人參考的過程。

公告現值是土地移轉與設定典權參考外，也用來計算買賣房地產課土地增值稅，或繼承、受贈不動產所繳納的遺產稅等。

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立法院14日邀請內政部長江宜樺報告「中資來台投資不動產現況」，營建署長葉世文13日表示，不反對擴大開放陸資來台購買不動產。

這個由內政委員會召委邱議瑩提的議案，使用了「中資」而非「陸資」的字眼。葉世文強調，政府是否擴大開放陸資來台購買不動產，由陸委會政策決定。經濟部月底也將召開跨部會會議，檢討面板、晶圓、基礎建設、農業及服務業等禁止登陸投資產業別鬆綁，其中包括檢討鬆綁不動產登陸，葉世文指出，對於鬆綁不動產登陸，營建署「樂觀其成」。

江宜樺表示，政府自91年開放陸資來台購買不動產迄今，經許可完成登記者有十件，其中六件是今年6月底以前，四件是今年7月進一步鬆綁後，但尚未有陸資商辦完成登記。

政府自91年開放大陸自然人來台購買不動產，今年7月進一步鬆綁大陸法人來台購買商辦、廠房、自用住宅，並可貸款，來台居留期間也由一年一個月放寬為一年四個月。

內政部官員坦承，7月鬆綁陸資來台購買不動產的成效不如預期，不過，官員表示，鬆綁迄今不到半年，成效仍待後續觀察。

立院經濟委員會6月3日曾決議，要求經濟部協調內政部，將國內建築開發業到中國大陸投資不動產由禁止類改列一般類；並將促成大陸開放台商經營房地產業，納為第四次江陳會議題。不過，四次江陳會並未討論開放台商經營房地產業。

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壽險公司積極搶進不動產，也儼然成為高房價「守護神」，不過壽險業「關愛眼神」鎖定特定區域，並頻頻演出A公司賣、B公司買的戲碼，價格越炒越高，這一波房市是泡沬或奇蹟，有待觀察。

財團法人保險事業發展中心統計，9月底為止，全體壽險業投資不動產金額3661.5億元，比去年底的3210.72億元，增加了450.78億元，10月起，國泰與新壽兩巨頭又搶進近百億元房產。

國泰、新光、富邦及南山等四大壽險公司，今年來投資不動產金額直逼700億元，若加上其他中小型產、壽險公司，全體保險業投資房地產突破千億元。

壽險資金「瘋」不動產，聚焦台中以北，北市信義計畫區寸土寸金，壽險資金是最大功臣。

信義區推手包括去年幸福人壽以33億買了D3一千多坪土地，遠雄人壽花129億元買了A1的1417坪土地，今年年初富邦用116億元搶下新光人壽賣出的A11，資金推動信義區土地價格節節高升。

內湖科學園區是壽險資金另一個最愛，今年8月到11月，新光人壽一口氣買了內科5棟大樓，又出手標下北市兩塊國有地，今年投資金額已逾300億元。

台北市、台中市精華區多數房地標售，也有壽險資金影子，例如國壽29億餘元買下北市忠孝東路錢櫃大樓，富邦人壽頻頻提高台中市不動產水位。但台中以南，目前僅富邦人壽買進嘉義耐斯廣場。

值得注意的是，壽險業買賣土地還常「你丟我撿」。新壽A11賣給富邦人壽，台壽保瑞光555大樓賣給新壽，台中房地幾乎都由富邦金集團接手，宏泰人壽7月買入台北火車站前大亞百貨部分樓層，9月即讓售給永達保經董事長吳文永。

壽險業投入3000億元以上資金投資不動產，房市好，壽險業財報就亮麗，這也是壽險資金不斷加碼房地產主因之一。

另外，保險公司投資限制多，不動產成為最佳的標的，例如新壽買內科商辦大樓，國壽買錢櫃大樓，全是為了報酬率。但如此一來，卻引起外界質疑壽險公司彼此「互通有無」炒作房地產，造成「民怨」。

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