台 中 地 產 X 檔 案

備受矚目的前金沙百貨老闆洪炳耀持有之台中市北屯區文心路、梅川東路口2,051.56坪土地，今(16)日公開標售，每坪底價約82萬元、總金額16億8千萬元，由於標售底價明顯高於市場行情，雖有富邦等多家大型壽險業探詢，但最後仍以流標收場。

有巢氏房屋中區發言人陸志宏協理表示，北屯文心、梅川東路口這塊位於台中四期重劃區的建築基地，鄰近興建中的捷運綠線崇德(G6)站，因帶有容積率1,000%的舊建照，可供建築面積相對較高，附近同區段的土地行情每坪約介於50-60萬之間，目前該區域新成屋房價每坪約13-15萬元，以目前標售底價每坪82萬元取得土地，未來房價要賣20萬元以上才有利潤，因此，不少建商及大型壽險公司評估後，雖有意願但因價格過高只好忍痛放棄。

陸志宏指出，北屯區與西屯區、南屯區是近年來台中市人口成長最為快速的三大行政區之一，根據台中市政府民政局98年10月統計資料顯示，北屯區人口已突破24萬人，在台中市8個行政區中居首位，而今年10月動工的捷運綠線更讓北屯區充滿未來性，因目前房價相對西屯、南屯較低，區域房市後市看漲，因此，本次標售吸引不少如：富邦等大型壽險公司積極探詢。陸志宏表示，本次標售基地所在的文心路四段是北屯早期的發展區塊，區內商圈發展成熟，包括有昌平、崇德等商圈，生活機能相當便利，更有文心雙語小學及崇德國中等明星學區，聯外交通往市區、新市政中心或高速公路也很便捷，使得該區段房價水準於北屯區內相對較高，以這1、2年來的新成屋來看，每坪行情13~15萬元是消費者接受度較高的價格範圍，不過隨著捷運動土等利多消息，近期建商推案開價已有緩步上漲的趨勢。

陸志宏指出，近期國內資金行情是帶動房市價格走高的主因，隨著北市精華地段大面積土地日漸稀有且價格高漲，資金已有南移物色潛力標的跡象，大型壽險業、建商全台大獵地，尤其台中縣市在宣佈合併升格後，近來土地交易市場相當火熱，北部建商如：力麒、富邦建設也紛紛進場卡位，另外，由前陣子台中12期重劃區抵費地標售創下標脫率超過9成的驚人成績來看，台中房市長期相當看好。

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養兒無法防老，只好寄望「以房養老」的不動產逆向抵押貸款早點定案。內政部長江宜樺16日透露，「以房養老」相關配套預計在明年底出爐，初期先試辦公益型的不動產逆向抵押貸款，之後再試辦非公益型方案，藉由雙軌並行制度，避免財政負擔過重。

■　明年底配套出爐 公益型先試辦

　　台灣少子化的問題，突顯人口老化日趨嚴重，如同日本的高齡化社會，再過幾年之後，台灣老化人口將高達兩成，換言之，未來每五個人當中，就有一人屬於65歲以上高齡的銀髮族。此外，根據內政部統計顯示，老人與子女共同生活的比例大幅下滑，從民國75年近八成比例，到了97年僅剩五成七，落差22個百分點。

　　內政部長江宜樺出席一場「以房養老」的研討會表示，基於老化社會來臨、獨居銀髮族增多以及依賴政府補助生活的老人愈來愈高，「以房養老」的不動產逆向抵押貸款勢在必行，預計在明年底之前，相關配套會有苗頭；不過為了減輕財政負擔，內政部傾向採取「公益」與「非公益」雙軌並行制，試辦初期先採行公益型的「以房養老」。

■　學者：樂觀其成 業界：認定從嚴

　　政大地政系教授張金鶚對於政府推動「以房養老」樂觀其成，甚至認為台灣比美國更適合推行這項制度，因為台灣的自有住宅率高達八成以上，多數人都能受惠這項福利；此外，台灣地少人稠的特質，土地價值高、房價下挫風險小，不動產逆向抵押貸款的額度有保障。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，「以房養老」應該被視為社會福利的一環，而不是以利益為導向。以目前規劃的公益與非公益雙軌並行模式來看，若能確實執行，讓非公益負擔較多，公益部分負擔較小，可以降低「以房養老」的財政衝擊，但以台灣脫不了選舉的政治文化，恐怕會有認定浮濫的問題。

　　中信房屋行銷部副理江龍名針對「公益」部份提出質疑，無殼蝸牛或是低收入戶可能三餐不濟，連生活都出現問題，怎麼可能名下擁有房產逆向抵押貸款？若是有閒有錢的銀髮族，是否該在公益性的「以房養老」增列排富條款？否則老人的貧富差距將會愈拉愈大。江龍名建議政府，應該審慎規劃社會福利，將每一分稅金花在刀口上。

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為鼓勵民眾參與都更意願，同時加速都市更新腳步，行政院院會上午核定通過「都市更新條例部分條文修正草案」，簡化相關行政程序，在全體所有權人同意下，都更計畫擬訂或變更時，辦理公開展覽與舉行公聽會期間，可由先前的30天縮短為15天。

原都更條例，有關容積獎勵與容積移轉應支付費用，並未明文規定，一般先由實施者代墊繳納後，再與土地所有權人協議應分配額度，常因此迭生爭議，影響都更進度。修正草案中，將上述費用，納入共同負擔項目，減少都更過程中可能引發的不必要爭議。

修正草案中對以權利變換方式實施都市更新，變更實施者時，經原實施者與新實施者辦理公告者；或經各級主管機關認定不影響原核定計畫者，得免依規定審議，及舉辦公開展覽、公聽會，將可大幅縮減都更時程。

新聞局長蘇俊賓表示，此次修法主要是在取得更新單元內，全體私有土地與私有合法建築物所有權人全體同意的基礎上，簡化都更相關行政作業程序，加速都更時程，增加都更誘因。

新修正都更條例，在簡化都市更新作業程序方面，在變更計畫部份，包括原參與分配人表明不願繼續參與分配，或實施者與分配人變更分配單位等變更項目，只要經全體所有權人同意，得免依規定審議及舉辦公開展覽、公聽會。

另以權利變換方式實施都市更新，變更實施者時，經原實施者與新實施者辦理公告者；或經各級主管機關認定不影響原核定計畫者，也得免依規定審議，及舉辦公開展覽、公聽會，將可大幅縮減都更時程。

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台北房價下半年漲很多，但M化狀況嚴重。根據統計，台北市12個行政區的預售房價中，只有信義、大安等5個最主要市中心行政區房價持續上揚。其他7個行政區的預售房價都走軟，士林區的跌幅最大，約回檔18.9%。

台北市預售屋平均每坪售價在今年第3季站上60.1萬元，大安區更突破9字頭，達到90.8萬元一坪，雙雙改寫台北市預售屋房價的歷史新高。

不過從住展雜誌最新發布的2009年房價報告中顯示，與2008年比較，台北市12個行政區未來一年預售平均行情比去年上揚的區域，僅有信義區、大安區、松山區、南港區與大同區等5個行政區。信義區全年上揚24%，勇奪台北市漲幅之冠。亞軍由大安區的14.9%搶下，至於第三名則是松山區的9.6%。

大安區的平均預售房價衝上95.2萬元一坪的歷史高點，離百萬大關只差4.8萬元。

房地產業者表示，以今年指標的大安豪宅案「吾疆」為例，預訂本月底將正式動工。吾彊每戶規畫約185坪，搭配6個平面車位，每戶3億元起跳。沒作太多廣告，20戶可銷戶卻於2個月內全部售完。其中90%以上的訂戶都是台商。還有人一次買好幾戶，合計逾12億元，手筆不亞於近日以大買「帝寶」聞名的康師傅集團魏家兄弟。

若把觀察範圍拉到全台北市，台北市12個行政區的整體平均房價，去年是59.9萬元，今年反而下跌了1.1萬元，到58.8萬元。

中正區、內湖區、中山區、士林區更出現話題不斷，但買盤無力支撐的市況，房價下修都逾一成。

住展雜誌研發長倪子仁表示，從2009年北市房價出現「小跌」來看，台北市只有少數幾個特殊產品的豪宅熱賣熱銷，但少數建商喊價喊過頭，不過整體市場泡沫化的情況尚未發生。

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兩岸持續經貿開放腳步，元大金控營運長林武田16日表示，未來在台資、陸資與外資這「三資匯聚」下，台灣房市景氣中長期看好；戴德梁行總經理顏炳立說，近來富人搶買豪宅、法人搶土地跟商辦，出手之積極，只能用「嘆為觀止」形容，在土地稀少、供不應求的情況下，台北市房價沒有下跌空間。

由台灣大學中國大陸研究中心、台灣大學金融研究中心、台灣金融教育協會和本報主辦的「兩岸金融研討會」昨天有一場題為「陸資開放對台灣金融與房地產的衝擊與影響」綜合座談，兩岸房地產業者都發表對房市走勢的看法。

北京蓮禾地產董事長范志淩說，中國大陸房價飆漲的原因，在於民間資本極多，充裕的資金追逐相對稀缺的房子，即使政府出手進行宏觀調控，也管不到民間資本與「黑色收入」；比如說，他在大慶賣房子八年，不貸款、一次付足的買方就占了五成，由此可見，民間資金非常多，這使得中國大陸房價每調控一次，就漲一次。

台灣房屋首席總經理彭培業說，金融監理合作瞭解備忘錄（MOU）已通過，未來資金調度更為便捷，勢必流入台灣，在這樣的期待下，台北如今的平均房價已達每坪43.5萬元，突破去年總統大選後的高點40.5萬元。

此外，遺贈稅調降，也讓不少資金流進台灣房市，冠德建設董事長馬玉山說，目前信義區豪宅案「冠德遠見」的買方，有25%是因為遺贈稅調降而把錢匯回台灣的，另外有25%的買方是回流台商，純本土的資金只占五成。

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林姓男子經商失利欠銀行錢，公司名下的營業場所遭法拍還債，但「債」卻未因此而了，他又接到國稅局兩百多萬元的法拍需課營業稅的稅單；林姓男子無力繳稅，被二次法拍其他財產抵稅。

國民黨立委陳淑慧日前接獲林姓男子投訴，認為債務人財產被法拍已夠慘了，竟還得繳交因這筆「交易」產生的五趴營業稅，明顯是稅制不健全、以致侵害債務人權益，決定提案修訂營業稅法，法拍產生的營業稅，改由拍定人、買受人或承受人繳交，以免已沒錢的債務人被政府「二次剝皮」。

據了解，林姓男子公司在台北市，以房產向銀行抵押貸款，後因還不出貸款，銀行即向法院聲請強制執行、拍得四千餘萬元。

未料沒多久，林又收到台北市國稅局的營業稅單，要他繳交法拍價款百分之五、共兩百多萬元的營業稅。林無力還款，又被「二次法拍」其他財產，因而向立委陳淑慧投訴稅制不公。

稅捐稽徵法規定，法拍房產產生的土地增值、地價、房屋稅，優先由執行法院或行政執行署代為扣繳；但法律並未規定因法拍產生的營業稅有優先權，僅能事後再向債務人徵收。

陳淑慧認為，營業稅屬消費稅，法拍產生的營業稅由拍定人、買受人繳交，較符消費稅課稅原則；據悉，行政院賦改會五月的營業稅檢討會，也認為拍賣產生的營業稅納稅義務人，應修法改為拍定人、買受人或承受人。

陳淑慧提出的案營業稅法修法案，正在財政委員會審查。

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為了避免外商評鑑我國經商容易度，誤認為我國政府課徵房屋契稅是以市價為標準，影響排名。行政院會上午通過契稅條例部分條文修正草案，明定民眾繳交契稅，按照當地不動產評價委員會評定的標準價格為準，以符合現況。

依據現行條文，申報契價未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者，得依評定標準價格計課契稅。依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，則不在此限。

新聞局長蘇俊賓在行政院會會後記者會指出，實務上，現行已經按照不動產評價委員會的評價，而非市價契稅，部分外商在評鑑經商容易度時，因為法律片面文字誤以為我國是依照市價為標準，易影響我國評鑑，因此修法加以明確化，但對民眾影響有限。

修正後的草案，改為契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準，但依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。

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黃金店面一直是不少人眼中的金雞母，但由於近幾年市場價格不斷墊高，連帶影響房租，不少黃金店面房東為了避免空租太久，紛紛都選擇降租，讓黃金商圈的投資報酬率越來越慘綠，想要在黃金商圈店面掏金的投資客，要怎麼做才最賺？房仲業者建議，重點不是在於應該收租或是轉賣，在最適合的時機做最適合的決定，才是投資店面的王道。以目前市場狀況來說，長抱金店面反而不如脫手求售，反而可以賺進大筆現金，投入更好的投資。

■　店面避稅效益佳 買對區域差很大

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，許多人都忽略了，由於房地產並不是依照市價課稅，不少富人用公告現值跟市價的差距，巧妙節稅，比起身後遺留大筆現金好得多。有些人長期規劃逐年移轉給子女，規劃得好，就不用擔心贈與稅或遺產稅問題，加上坐收房地產的增值，一舉數得。

■　收益不高沒關係 經營策略才要緊

　　永慶店面事業部經理李元鳳建議，黃金商圈不一定有黃金店面，選店面時注意面寬與有無騎樓，白天與晚上的上班族與假日人潮、動線狀況，商圈空租率及附近營業類別，店面臨路數量與馬路寬度等細節，都是挑選好店面時可多留意的地方。

　　李元鳳認為，在購買店面上，掌握不同時間點的投資策略，只要時機適合，對收租或是轉賣不需要太過執著，培養長遠而獨到的眼光，在不同的景氣循環中，才能常保立於不敗之地。

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