台 中 地 產 X 檔 案

第四次江陳會場景將拉到台中市中港路裕元花園與福華飯店，這裡就是西屯區中科房市核心區，新建大樓與高檔別墅佈滿台中港路沿線，近年來這一區拜「金磚四區」口號之賜而炒高行情，開價曾高過逢甲商圈。現在交屋後轉手的樓價反轉，首購大樓與仿製七期豪宅的大樓去化非常緩慢。台中房市指標的七期，正值豪宅爆量交屋期造成房價盤跌，「其他三區」也被拖累敗陣下來，唯有「正市區」傳統的逢甲、黎明、精明、SOGO、一中等商圈保有主流價值，而守住基本盤，慢慢地購屋者發覺東區或北區、南屯嶺東偏低的房價反而有誘因，今年賣座最好的新成屋案都位在這些區塊！

■　分散市場策略 專攻台中北、東區

　　當眾多建商恐慌地搶進西屯、南屯熱門區塊開發個案時，勝美、親家、春虹等建商則採分散市場經營北區或東區，這些傳統舊市區類似北勢的萬華區、大同區，一樣走過繁華留下老舊市容，卻缺乏都市更新價值，住慣這區域的人或工作於此的外地人，想買新房子定居卻沒有任何個案，突然出現「時上 TOP」、「勝美學」、「東京市」新成屋大樓案，果然造成一時搶購，在非常不景氣的氣氛中獨樹一格，賣座堪稱前幾名，銷售率雖稱不上「滿分」絕對可被稱為「佳作」。

■　擺脫包裝手法 精品薄利行銷奏效

　　業者指出，熱門區塊土地貴、開價高、競爭者多，購屋族冷靜下來市場被迫反轉走跌，建商風險更高。不如到久無新案的老市區找有主題的精華地段推案，硬體上把大樓當作豪宅來蓋，建材配備升等不寒酸，軟體的社區管理走E-HOME強調科技化、人性化與住家安全，開價低一些、合理一些自然得到回響。業者坦言，降低房價吸客與商品促銷一樣性質，都是對抗不景氣不得不的做法。

　　台中市證券業者分析指出，都會區僅少數區塊地價被炒高，整體房價卻炒不上來，反映三個問題：第一，台灣理財管道不足、不穩定，炒短線投機心態濃厚；第二，游資過多無管道消化，因害怕通貨膨脹而優先購地保值；第三，所得降低人民缺乏安定感而減少消費，富人圈對台投資信心不足，無法創新就業機會。專家說，未來台灣整體房價表現應密切觀察國民所得是否增加、失業率是否降低而不可只觀察「經濟成長率」高低。

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「到十期挑寶地」！成為台中新秀建商與大型建商的共識決！十期面積寬廣與太平市交界土地匯串更形遼闊，區內建築以別墅為主流，長期以來幾無電梯大樓可買，惟近三年市區地價房價穩步緩升，比價心理讓十期主幹道的太原路三段、松竹路高容積率土地出現開發價值，大城建設首先進場蓋大樓反應不壞，現在生活圈四號道高架基樁浮出地面，愈來愈近完工期，吸引更多建商承昌、九川、高陞、富宇、總太投入市場，四號道打開交通和鄉居樂活風潮刺激下買氣漸強，除傳統別墅獲換屋族青睞外，年輕人也願意搬遷到十期鄉間生活，與偌大綠地為伍，泡湯登山騎單車，享受好山好水好空氣。

■　價格長期偏低 四號道帶動補漲

　　幾翻起落的十期地價在2003年後竟然寂寞6年，台中房市榮景最具代表性的區域就屬西屯與南屯，尤其七期、八期與中科周邊更為風光！反觀，被「塞」在大坑山邊的十期只能以「慢生活」別墅吸引少數客層。

　　代銷「承昌大順」的銓信廣告副總經理徐志彰表示，高架生活圈四號道再不久就能全線開通，民眾已看到初步建設成果，環外線的四號道能一次徹底解決十期交通不便的問題，這是突破點，長時間被壓抑的地價才開始出現強勁反彈，今年下半年起四號道與樂活生活風氣強勢帶動下，十期能見度大開，房價已出現補漲！

■　溫泉鄉居受肯定 商業機能待強化

　　徐志彰補充說明，有如台北天母的自然條件，位於大坑風景區周邊的十期，具備全台中最優質的樂活生活條件~1至10號登山步道、國際GOLF球場、碳酸溫泉泡湯、露營區、單車道路、新社鄉間度假休閒等等獨一無二的吸引力，對喜愛鄉居生活或有過敏、風濕關節炎毛病的人是一大福音，因遷居台中大坑而改善健康。

　　十期也有弱點，對住慣市區樓下有超商、小吃、超市的人，這裡地廣人稀商業機能不足，與市區相差甚遠，但是，正因為商業機能待加強，十期店面需求非常強烈，買店住合一的透店是不錯的打算，太原路與軍福路口生活圈四號道匝道附近5層樓高80多坪的新透店行情約在1600萬元以內。

　　當地居民指出，其實10期範圍大很缺商店，新店面一店難求。仲介業表示，目前承昌建設「承昌大順」有新完工的店面釋出中，10期線上新推別墅或電梯大樓個案都規劃零店面強調純住宅，但是十期地廣人稀已經夠安靜了，不需強調「寧靜」住家，應多增加店面、強化生活採買機能，讓住戶基本生活需求更方便，值得建商參考！

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具備優勢地理位置的台中，既無盆地的燜熱，也沒有熾熱豔陽及重工業的空氣污染，倚靠中央山脈又面臨著台灣海峽，這樣得天獨厚的環境讓台中每天都有著清新舒服的感覺，我認為，是移民環境的新選擇！

　台中市腹地163平方公里，人口106萬，2010年縣市合併後轄區擴增，鄰近鄉鎮市都將納入台中都會，大台中面積將達2,214平方公里，人口也將成長至262萬。

　都市建設是讓一個城市快速成長重要條件，大台中目前規劃及執行中的重大建設都持續運作，如：水湳經貿園區、國際會議展覽中心、中部科學工業園區、鎮南休閒園區規劃案、台中港特定區計劃、中部國際機場整體發展規劃等，其中台中都會大眾捷運系統動工最是焦點。

　軌道住宅一直是房地產購買者的參考要點，台中捷運綠線的施工，將增加沿線房市的話題性，周邊房地產行情也將水漲船高，增值空間最具發展潛力的是G9、G10、G13等3站。G9站位在文心路與中港路兩條路上，佔地利之便，將來又是捷運藍線與綠線的匯集處，將成為所有站區中人潮聚集最多的首要之站。

　在文心路、大業路周邊設站的G10，生活與商業機能完善，站區周邊有家樂福、商辦大樓與惠文完全中學，勢必能聚集一定程度的人潮。而位在建國北路與台鐵大慶站周邊的G13站，鄰近13重劃區與中山醫學大學，該站也為台鐵與綠線雙鐵共構，發展潛力不容小覷。

　我認為目前台中7期重劃區已有相當程度漲幅，不妨趁銀行利率低點時，考慮購買增值好站的G9、 G10與G13等站區周邊產品，抗跌性更勝價格波動大的7期。

　在台中15~20萬/坪就可買到媲美台北南港、文山區及北縣板橋市生活條件產品，想移民台中可趕快！

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台中縣市合併升格成為直轄市的日期訂為2010年12月25日，270萬人口的台中市新都心就在七期。利多出盡的七期未來發展樣貌如何、房價走勢又如何？在在令人關心與好奇！七期之所以有影響力在於它的中心地理位置、商業機能的高能見度、高知名度與國際級歌劇院等公共設施，或許從七期的房價走勢，就能當作台中豪宅市場的風向球。

■　七期房地價脫鉤 房價2年「凍漲」？

　　根據11月台中各店頭的豪宅相關訊息，每坪開價三十萬以上的建案如下：「由鉅大謙」31萬、「由鉅A與A+」35萬、「惠宇時代觀邸」31萬、「寶裕天璽5」30萬、「龍寶心臻邸」31萬、「四季天韻」全配32萬、「精銳紐約之星」31萬、「精銳歐洲之星」39萬、「總太觀鼎」36萬、「總太東方帝國」43萬、「由鉅理性與感性」32萬、「聯聚方庭」47萬、「聯聚怡和」37萬、「聯聚方庭」47萬、「寶輝市政」34萬、「寶輝世紀花園」33萬、「寶輝一品」57萬、「寶璽睿觀」34萬、「豐邑市政都心廣場」商辦樓32萬。


　　綜觀這兩年來七期房價走勢，新成屋盤整趨跌，而預售案卻愈開越高，因地價急漲開始限縮一線建商經營操作空間！其他跑短線的建商卻利用買賣七期建地圖取豐厚利潤，責任輕風險低，靠囤地、養地、炒地好過蓋豪宅！有樣學樣，搬搶土地風氣從此更加風行，七期地價兩年內翻倍「狂漲」與豪宅成交價「凍漲」形成脫鉤現象，豪宅數量急速暴增時又逢全球性景氣不佳，自用型買主謹慎觀望不願追高。


■　豪宅市場遭瓜分 房價不上則下

　　業內人士分析市場指出，當七期豪宅價位漲到一定程度後，建商將七期豪宅行銷術KNOW-HOW移植到市區其它精華區塊，豪宅案四處開枝散葉，買主也同步被誘導開來，七期就無法獨占頂級客層，加上投資客或台北客比例高自用客層少，連返鄉的台商又有一半被瓜分去買保值性更強的豪墅，頂級市場被大量稀釋，最後真正裝修後搬來七期住的人就變更少了！


　　七期豪宅成屋房價走勢是指標，若在明年無力做出強勢反彈的話，恐怕真會淪為奢侈品而已，最富的人不擔心頂多當多收藏一件寶貝，但其他屋主都是理性的理財型的居多，恐怕都會開始處分不會賺錢的豪宅，汰弱留強以自保，市場更加小眾化，豪宅後市發展值得省思！

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台中市十二期重劃區標售抵費地掀起全台瘋狂，由於標售金額高達39.4億元，且將專款專用發展區內重大建設，包括聯外道路、公園和廣場設施等，另外建商也將於明年初進場推案，政府民間齊步走，共創十二期榮景。

　台中市政府地政處長曾國鈞指出，面積81公頃餘的十二期重劃區，範圍在福星北路以南、黎明路以西、環中路以東、中港路以北的範圍內。區內已規畫兩個占地達3公頃的環保公園和原民文化公園，和一處三級古跡旁的廣場用地，其中環保公園已獲中央補助，在經費充裕下，市政府將全力建設，打造出市民最佳的休閒場所。

　針對未來十二期的都市景觀，曾國鈞說，鄰近中港路附近為高容積的商業區，將發展為商業大樓和商場，近逢甲商圈則延續商圈的繁華，其他住宅區將如七期和十一期現況一樣，呈現出低密度住宅區和豪宅特區，發展前景備受各界看好。

　另外即將於明年第1季前進十二期推案的新業建設，該公司副總穆椿權也強調，從台中都市發展動線來看，生活圈從早期的五權西路、忠明南路，一直到文心路，現在已發展到環中路沿線，至於生產基地則移到中科和精密園區。

　他說，十二期重劃區去年才開始交地，環境景觀整齊劃一，又鄰近逢甲商圈，生活機能便利，且位於中科、水湳經貿園區、七期市政中心的金三角地帶中心，在交通動線方面掌握中港交流道和中彰快速道路、未來發展潛力不容小覷。

　穆椿權說，傳統的西屯區因太早開發，生活便利性夠但住宅區優雅性不足，在房價節節高漲後，首購族群往南區、北屯移動，至於換屋族想搬到七、八期，口袋不夠深，因此十二期不僅吸引西屯區的換屋族群，更是精英外移族群的最好選擇。

　他也指出，抵費地標售成功又專款專用，未來十二期重劃區，將如七、八期當年發展的足跡，陸續出現優質的公園綠地，和重大的公共建設，帶動周遭房價。因此他強調，在政府、民間和建商三位一體同時到位後，積極開發素地，其城市景觀將令人驚豔，成為台中市下一個七期。

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選擇店面，要注意消費人潮與商圈地段，但挑選增值店面也有許多禁忌必須注意。

1.避免開在孤高的大樓

若四周都是低矮的房子，孤高的大樓會顯得格格不入，因為氣場到大樓之後，就會受到大樓的影響而呈現氣流混亂的跡象，因此人潮比較不容易親近此地。選擇的店面，應該和四周的樓房一般高，這樣才能連成一氣，氣場才會順暢。

2.避免開在大樓林立中的低矮房子

和前例正好相反，若是四周都是高樓林立，只有店面所在的房子特別低矮，就像被夾在高樓中，房子氣勢完全被四周的大樓搶走，氣勢上早已矮人一截，生意自然不好。

3.避開太長或太寬的房子

房子不論用來開店或是居家，都應該以方正格局為最佳的考量，其面積比率應該是寬二長三為最佳，太寬的房子氣散不易聚，太長或太深的房子整體氣場上不會流暢，因此多半會給人陰森的感覺，若是用來作店面，生意將一落千丈。

4.不宜選在天橋、高架橋、陸橋旁邊

店面門前有天橋或高架橋經過，會嚴重影響到店面的氣場，橋墩的高立就會有導氣的作用，橋樑的橫面，自然就會有迴風轉氣來沖煞宅屋，以自然環境來分析，一間店面受橋阻擋在前面，自然經過的人潮就看不到店面，生意就會受影響，人車要停下來進店買東西會帶來很大的不便，故有橋墩在前的住宅或商店，均屬不吉的格局。

5.避開外觀破舊的房子

很多人認為店面重視的是內在的裝潢布置，只要花點錢重新整理，就算房子有些破舊也無所謂，其實這是不對的觀念，陽宅的外觀會影響到店面的整體氣勢，陽宅外觀破舊不僅會影響到店面營運，對人的身體健康也會有很大的影響，把舊房子裝潢布置為商店之用，屋內外都須同時作裝修方能達到氣旺人聚賺錢的目的。

6.避開外在環境有沖煞的房子

雖然有沖煞可以藉由陽宅風水的方法巧妙的化解掉，但是不管任何的沖煞，多少還會對生意有不好的影響，不管是路沖、巷沖、角沖、門前有電線桿、煙囟、高壓電塔等，能避免最好都避免。

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台北市稅捐稽徵處9日首度召開研討會，討論如何課徵台北市的豪宅稅。與會者多贊成調高北市的房屋現值，尤其是建材、地段優良的豪宅，財政部政務次長張盛和表示，被課豪宅稅是光榮的事，但會根據多元標準評估，以求公平周延。

未來調高房屋稅應該不只北市豪宅，張盛和說，產官學研擬出一套適切的評定房屋現值方法後，不只能適用台北市，也可做為各縣市參考，大家一同朝租稅公平正義努力。

台北市昨天公告99年的土地現值，但房屋現值的評定沒那麼快。市稅處指出，類似研討會明年3、4月還會召開，訂出評定標準後，再送入99年北市不動產評價委員會審議。

張盛和出席研討會，他表示，應該會設個多元評定標準，包括建材、坪數大小和總價等，雖然住豪宅的是有錢人，可能不在乎被多課一點稅，但政府應兼顧公平正義。

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1997年香港房價泡沫修正，直到1999年止跌回穩。不過，2000年底全球景氣走弱，造成香港房價進一步下跌，到2003年才正式由谷底回升，當時港島中型私人住宅，每坪折算新台幣約55.5萬元，不到1997年143萬元的一半。

2003年香港房價之所以走揚，除了房價水準相較泡沫時期已經腰斬、跌無可跌之外，經濟開始復甦，也是支撐價格的因素。

但更關鍵的助力，應是當年6月香港與大陸簽訂CEPA，不僅扭轉香港產業外移的劣勢，更加鞏固了香港金融業成為亞洲區域中心的地位；隨著觀光、就業以及外來投資的成長，香港的樓市交投也愈來愈熱。

首先是，2004到2007年，每年6%至8%的高經濟成長，加強香港人買房子的能力與信心。2008年時，港島區中型住宅每坪單價已到新台幣132.8萬元，較2003年谷底上漲一倍多。

至於外圍區的新界，則由每坪36.8萬元飆漲到每坪67萬元、漲幅大約八成。不僅反映出CEPA簽訂後的房市榮景，也反映出中心區段價格水準「強者恆強」的走勢。

後CEPA時代的香港經濟及房市的榮景，也讓台灣對於ECFA寄予厚望。

台灣房市能否複製香港經驗，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，香港簽訂CEPA時，房市剛好處於景氣谷底階段，房價基期低，漲幅就格外明顯。

再者，簽署CEPA後，香港成為跨國企業進入中國大陸市場的跳板，不僅帶動當地辦公大樓租金上揚，也為住宅市場帶來購買力強的買方，加上香港資金進出容易，當地房市也成為國際資金偏好的投資標的，進而推升當地房價；可以說「國際化」才是香港房市榮景的關鍵。

至於所謂的「陸資」，香港則是在簽訂CEPA後三年，才明顯看到陸客買樓的身影出現，中間經過一段醞釀與磨合的時間。

蘇啟榮表示，兩岸開放題材在2008年選後，已先產生一波預期效應，加上現階段北市房價基期已高，因此ECFA簽訂後的影響，應該會是「先經濟、後房市」。

過程中，飯店、辦公大樓、店面等商業不動產，將比住宅產品先受惠，尤其是辦公、店舖的租金價格行情，在空置率減縮之下，勢必有上揚空間。而商務住宅、甚至豪宅市場，也有一定的買氣可期。至於北市辦公室的空置率及租金水準，將是衡量ECFA效應的絕佳指標。

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