台 中 地 產 X 檔 案

買房子除了挑地段，要選個安心舒適的家，安全管理不可少！許多管理嚴謹的「安心宅」，擁有投資抗跌、自住安心的特色，是值得消費者考慮的產品。不過，羊毛出在羊身上，通常具有獨立警衛管理出入口的房子，可能管理費也跟著看漲，建議購屋族量力而為，在安全與經濟間，選擇最適合自己的居家環境。

■　觀察一高二少 挑選安全管理宅

　　選購這類「安心宅」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，大樓的管理良好與否，可以觀察大樓是否具有「一高二少」的條件。「所謂的一高，就是門禁嚴格，保全自律高！」徐佳馨表示，優質保全是門禁安全與訪客印象的第一步，好的保全除了不厭其煩的過濾訪客，並時時留意大樓動靜外，在工作態度上能達到不打瞌睡，對訪客不卑不亢，以及認真負責的要求，就是達到基本的標準。

　　此外，「二少」的首要是「公設清潔，雜物堆少」，徐佳馨表示，大樓樓梯間、住戶門邊堆放私人雜物與否，是最能看出住戶自律與大樓管理的地方，此外，樓梯間與電梯是否有固定維護清潔，也是優質大樓基本要求；而「入住率高，積欠管理費少」。徐佳馨說，優質管理必須要有充足的經費作後援，因此，與管理費多寡息息相關的入住率，就成為管理費充足與否的重要參考指標。另外，也可以從公佈欄中觀察積欠管理費住戶多少看出一些管委會運作的端倪。

■　精算管理費 安全無負擔

　　住商不動產台中區經理賴萬表示，一般管理優良的社區大樓，由於管理嚴謹、門禁嚴格，對於公設的維護管理亦相當用心，因此居住品質較高自不在話下，多數社區型大樓的產品，以管理委員會運作是否正常良好，作為產品能否保值的主要因素。

　　不過，現在不少號稱安全管理的「安心宅」，管理費動輒每坪70、80元以上起跳，就算坪數一般，以三十坪的小宅為例，每個月都要繳出兩千多元的額外支出，這對不少薪水階層來說，也是不小的負擔。相較之下，部分經濟實惠的國宅產品，每月只要數百元的管理費，成為不少精打細算購屋族的好選擇！因此，該如何選安心宅，最好先惦惦自己的荷包，不要讓管理費成為自己的沉重負擔。

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台灣國際認證不動產投資師（CCIM）協會10日公布調查，近十年抬北市都市更新事業計畫核定比率只有18.6%，更新完工比率僅4.1%，獲利出場則須等待六年以上，投資人如果不計成本搶進老公寓，恐將形成「都更泡沫化」危機。

CCIM協會根據北市都更處資料分析後，發現投資都市更新成功比率低，近十年台北市申請都更案件有462件，但核定實施僅86件，通過比重才兩成，這86案的基地面積以600坪至900坪最多，多數獲得的容積獎勵僅10%至20%。

CCIM協會指出，雖然常見都更後房價成長一倍的案例，由於投資時間過長，實際獲利可能不如想像來得大。

CCIM會員、高力國際不動產投資部協理蘇明俊說，都市更新案件的複雜度極高、整合時間長，加上需有專業人士與資金長期投入，一般投資人一窩蜂搶投資中古老公寓，更使原本都更平均需7.7年的時間，可能延長到十年以上。

蘇明俊換算，投資都市更新年內部報酬率（IRR）約9%至13%，屬中等報酬率。

依現有已完成並交屋的19案計算，一般投資人自投入購買都更屋參與分配到完工交屋，至少需要六年才有辦法出場；愈晚辦理的案件成功率愈低，即使獲利率高於銀行利息，風險也相對較高。

蘇明俊說，地主以為最後一個答應參與合建可以賺得最多，但時間是最大的成本，因為建商也會考量機會成本與合理利潤，若短期無法達成地主預期的房價，有時甚至會暫停開發，因此地主未必拖愈久愈賺。

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法國劇作家莫里埃曾言：「這是一座神奇的宮殿，藝術與之相配、裝飾與之相伴、大自然使之完美」。「熊都巴洛克」這棟巴洛克電梯豪墅社區，就是代表作。

「熊都巴洛克」專案經理陳百松指出，全棟外觀以千噸崗石手工打鑿，飛翼獅威震八方以王者之姿守護社區，連地板上都雕刻著路易十四太陽王家徽。聳立的天馬、翱翔的神鷹、壁龕等石雕構圖雕工精細，為高精密、高難度、高成本的經典建築。

陳百松表示，該案入口處的皇家禮賓噴泉廣場，令人彷彿到了英國的白金漢宮，而凡爾賽宮迎賓會館，彩繪穹頂、純鋼材鍛造的羅浮宮旋梯，手工打造的古典銅雕藝術大門，以及華麗的宮廷宴會大廳、處處令人驚豔，處處都可看到公司的用心。至於在植栽方面，更是熊都建設的專業。入口處兩棵150年歷史的緬梔，更是社區之寶。中庭為棕櫚科的植裁，高逾三層樓，具備休閒風的度假氛圍。「熊都巴洛克」個案，完全落實巴洛克建築精髓，天穹圓頂、羅馬柱、條窗、石雕、地下室彩繪壁畫，建築外觀的裝飾，造就出一種輕盈流暢的動態感，配合著精美絕倫的工藝技巧，給人一種金碧輝煌的震撼。踏入地下室車庫，映照著牆壁手繪壁畫，不管是薰衣草花圃、一望無際的麥田，彷彿嗅到了大自然的原野氣息，讓人驚奇。

另外就地段方面，基地位於台中市五權西路、三厝街口，近特三號道路，位於南屯交流道、中彰快速道路外環，5分鐘直達烏日高鐵站，一高、二高，中部國際機場近在咫尺，交通四通八達，南來北往，國內國外順暢便捷。

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隨著房地產景氣逐漸回溫，台中縣市近日將分別釋出抵費地公開標售，測試房市水溫，其中，台中港特定區（市鎮中心）市地重劃已完成開發，台中縣政府自12月21日起，連續3個月、每個月辦理一次抵費地標售，第一階段將釋出86筆、總面積16.6公頃的商業用地，每坪底價平均9萬元，第一階段土地若全部順利標售，可為中縣府帶進44.8億元收入。

台中縣政府地政處指出，台中港是台灣與中國大陸兩岸通航的最佳港口，台中港特定區市地重劃位處台中港區的核心地帶，如同台中港的發展門戶，加上交通便捷、又臨近5個主要工業區，發展潛力無限，是全台少有的投資機會，這批商業用地適合用來投資興建商業大樓、辦公大樓、會展中心、飯店、旅館等。


地政處表示，台中港特定區市地重劃區總面積114.79公頃，重劃後，扣除公共設施及車站專用區等用地後，商業用地約60.94公頃，整個重劃案已完成開發及初步驗收，為加速土地運用，帶動當地繁榮，縣府預定在今年2月21日、明年1月21日及2月24日，分別辦理3次抵費地標售案。

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全台灣最大的夜市在那裡？答案就是─台中逢甲夜市！根據市場調查，逢甲夜市商圈目前總攤位數逾1,700家，且商圈範圍還在持續擴大，販售商品從服飾類、小吃類到眼鏡、飾品等生活用品，林林總總，早已成為遊客淘寶的熱門地點、也是指名率最高的觀光夜市，不僅帶動龐大的購物商機，周邊套房、店面租金也跟著節節上漲。

逢甲夜市因為聲名遠播，就連台中飯店業者在介紹台中必遊景點時，也會極力推薦逢甲夜市，近幾年來，逢甲夜市吸引了包括中國大陸、香港、日本、新加坡等國外遊客，例如最近正在遊寶島的中國寶健集團直銷大軍，來台中旅遊的首站，就是逛逢甲夜市，每逢週末假日，單日預估「吸客」逾10萬人，其中，逾50％是外地客。


由於逢甲夜市（包含文華路、福星路、逢甲路、西屯路等主要路段）將國內外遊客帶進台中市，成為台中市的重要「名勝」，台中市政府甚為重視逢甲夜市，近年來積極將逢甲夜市打造為觀光夜市，市府最近就撥款為文華路攤商興建遮雨棚、隔音牆，同時嚴格控管攤販證照的發放，文華路也是台中市少數擁有攤販證的觀光夜市。


日船國際公司董事長張世仁表示，逢甲夜市之所以有名，在於「俗擱大碗」，舉凡服飾、小吃、生活用品都很便宜。提到特色小吃，包括大腸包小腸、懶人蝦、臭豆腐、炸雞排、黑輪等，都頗受遊客喜愛。根據統計，遊客逛一趟逢甲夜市，吃飽喝足，每人平均只要花費100元。


逢甲夜市的店面「奇貨可居」，也是台中市價最昂貴的黃金店面。最新成交記錄是，位於文華路上的4坪店面，成交價4,200萬元，換算起來，每坪單價高達1,000萬元，買下這4坪店面的投資客，如今坐擁月租金30萬元。逢甲夜市已成為投資客最愛的投資地點，因此，這裡每天都有房仲業者在這裡閒逛，等著撿便宜。


隋著房價節節上漲，店面租金也漲勢驚人。逢甲附近的房仲業者指出，逢甲夜市8年前，3、40坪左右的店面，月租金約8萬元，如今已漲至30萬元，迫使無法負擔高房租的便當業者、快餐業者，紛紛轉移陣地，才會出現新、舊便當街之分，高租金已成為在逢甲夜市營生的攤商的痛。

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20年前台灣錢淹腳目，全台房價暴漲，造就轟動一時的「無殼蝸牛運動」，如今僅大台北都會區房價獨強、房價所得比高達11.4倍。當年參與無殼蝸牛運動的人士觀察，政府默許財團高價標購土地，放任投資客短期買進賣出墊高房價，政府無所作為、還為房市加添柴火，是小市民無力購屋最大元兇。

民怨累積
在20年前無殼蝸牛「夜宿忠孝東路」睡在買不起的忠孝東路上，而上周，國泰人壽斥資29.9億元買下忠孝東路錢櫃SOGO館，每坪土地已漲到1059萬元。不只商用大樓夯，連老舊房屋也有人搶著要，日前國有財產局標售忠孝東路二段老公寓，1坪賣到103.9萬元，今年政府又陸續放寬陸資來台購屋門檻，讓無殼一族愈看愈心驚。大台北房價所得比達11.4倍，代表雙薪家庭須11.4年不吃不喝才能買得起房子。

財團標地未受約束
綜合今年房市出現3大怪現象：首先，民眾收入減少，但部分區域房價已高於去年高點；其次，財團與建商爭相標地，造成土地原料高漲；此外，房市投資客搶購精華區住宅，賭一把兩岸互動回溫或都更的投機財。

台大城鄉所退休教授華昌宜，正是當年無殼蝸牛運動的智囊團成員，他回顧當年對政府的訴求，包括透明房屋交易資訊、長遠住宅政策、約束財團投資房地產、公平稅賦制度，如今一項都沒達成。

華昌宜舉「房屋自有率」為例，並非指家戶擁有的房屋比例，而是根據房屋權狀登記為「自有」比例，因此很多人擁有2、3間房子，卻有很多家庭沒房子。目前台灣房屋自有率高達87%，無法反映真相，建商卻以「房價漲、87%家庭的財富也增加」為理由，意圖阻止政府讓房市回歸正常化。

「應課重稅防囤屋」
此外，台灣房屋持有成本相當低，同樣1000萬元的房子，在美國每年房屋相關稅費可能多達數十萬元，但在台灣只要繳幾萬元，華昌宜表示，很多人買2~3間房子卻空著不使用，等待5~10年的增值，囤屋造成房價居高不下，「其實針對第2屋、第3屋課徵更高稅率即可解決，但政府卻怕得罪建商。」

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，日前政府想以「興建平價住宅」來解決高房價問題，其實是20年前走過卻失敗的老路子，莊孟翰指出，台灣住宅供給率已逾100%，如何讓住宅資源更平均分配才是重點。

台北市雙薪家庭購屋負擔
備註：雙薪家庭年收入，根據主計處統計歷年來個人平均薪資乘以2；台北市30坪房價是根據住商不動產、信義房屋歷年台北市平均房價乘以30
資料來源：行政院主計處、住商不動產、信義房屋

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中部金字塔頂端的有錢人，現在流行買建地！ 11月16日新光三越商圈惠中二街、市政北二路角地，成交創天價300萬元/坪； 11月26日市府將開標逢甲商圈邊12期重劃區(俗稱金條特區)抵費地，領標份數超出4,000份，地政處還加印4,000份應急！建商與土地投資客競相搶地，足以顯見房市M型化已然成形！

■　7期地價飆漲居冠 逢甲商圈串連七期

　　本月26日預期會出現高價搶標抵費地的12期，就夾在雙核心裡面。所謂雙核心指『七期新市政中心』與『水湳經貿園區』。大台中市的中心點台中市府市政廳正位於惠中路與文心路板塊，距離新光三越與遠百旗艦店僅有200米，新光三越土地已連三年被公告為地王，可見其核心實力。

　　新光三越對面惠來路三段延伸到底就是開發中的『水湳經貿園區』(以下簡稱水湳)，是台中未來十年市政建設最重要的大項目，政府商圈市調資料顯示逢甲商圈人氣最旺是全台唯一持續擴展的商圈，夾在新光三越與水湳之間的「逢甲商圈」板塊擴大連接到七期新光商圈與12期金條特區，三者匯串人潮錢潮一氣呵成！台中超高價土地爭奪戰皆發生於此！更加印證雙核心發展理論。

■　地價漲翻天 房價不動如山？

　　根據台中市仲介業成交資料顯示，市面上新舊自用住宅大樓量體大，房價表現疲軟，高價搶地行為，僅在富人圈發生，投資土地求取利潤本是商業理財行為，不管一般社會大眾喜不喜歡、觀感如何，都會區土地、黃金與原油三者狂飆的道理是類似的，小市民無需過度恐慌。觀察目前線上首購大樓價位，新成屋或預售案都競爭慘烈，不論地段優缺，價格帶落在10~13萬元為多，顯現地價與房價脫鉤的事實。

　　目前新大樓房價非常友善，與十幾年前比較甚至更便宜，「東京市」、「勝美學」、「親家時上top」、「歐夏蕾」，南屯「勝美市、「順天視界觀」，十期「家在 e起」，北屯「日安花園」，綜觀銷售時程稍長表現平順。台中市建築投資公會市場資訊委員會主委鍾尹堂認為，台中房市走過多年榮景，目前稍為盤整，無須太過度擔憂外在環境變遷，建議準備進場的購屋族，把握台中城市發展主軸方向。鍾尹堂推薦鄰近七期地段，具有生活機能、有優秀學區、大公園、交通好接近中彰快速道、高鐵、中山高等要道條件，並且慎選建商要求造屋品質。

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呂張投資團隊總監呂宗耀昨（27）日指出，台灣房地產市場規模小，需要外來人口與資金支撐，否則每坪300萬元的房價只是自己喊爽的。

呂宗耀昨天到台北市不動產代銷公會會員大會演講，主題為「台灣從蟄伏中躍起」。呂宗耀表示，全世界沒有一個國家是貨幣升值，而房價不漲的，在美國政府一直要求人民幣升值下，人民幣緩步升值是可以預期的，只要人民幣升值，新台幣就沒有理由不會升。

呂宗耀說，台灣建商不能坐井觀天，潮流在變，營建業者應以更宏觀態度思考如何在競爭激烈的市場中生存。

呂宗耀舉例，從汽車銷售市場就可觀察出金字塔頂端的消費市場買方已明顯轉變，過去買得起1,000萬元的汽車已經很了不起，但隨富豪需求不斷改變，1,000萬元至3,000萬元的頂級名車已供不應求，包括Bentley、Aston Martin、Lamborghini等，只要一推出就被訂購一空，由此可看出豪宅再貴都有人買，重點是有沒有抓對客戶的需求。

由於台灣GDP低、人口少，呂宗要認為，房地產要漲，一定要靠外來人口刺激，上海人口1,888萬人，外來人口結構占60%，台灣雖然站在大船啟動的碼頭，但未來房價成長力道一定要靠政府開放外來資金進來，不然每坪喊300萬元都是喊爽的。

呂宗耀說，愈來愈多中國大陸官員來台考察，但還有廣東、天津、上海與河南市委書記沒有來，這些都是兩岸政經觀察指標，隨台灣與中國的依存度愈高，房價想像空間將是不可限量，到時候要喊到每坪300萬、400萬元，都不是不可能的。

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