台 中 地 產 X 檔 案

銀行房貸優惠方案五花八門，銀行主管提醒，房貸族別被首年的低利蒙蔽，房貸金額必須加上開辦費、鑑價費等隱藏費用再均攤，才是真實的房貸總額。

房貸利率與房貸總額高度相關，利率一高，房貸族的負擔就加重，當然會對利率斤斤計較。銀行房貸主管提醒，由於房貸族最關心的就是利率，不少銀行會以「前低後高」的利率吸引民眾申貸，等到寬限期或是首年低利蜜月期過後，房貸族負擔金額往往倍增。

除了房貸金額，多數銀行還會另外加收開辦費、手續費和鑑價費等「隱藏費用」，每項金額都在數千元左右，加起來也要近萬元。若在外銀開設帳戶，金額不足者還得另付帳戶管理費，若是銀行未先告知，這些瑣碎的費用加總起來，可能成為房貸族沈重的負擔。

最近不少外銀推出免手續費及鑑價費的房貸專案，首年利率甚至喊到1%以下。銀行主管建議，房貸族除了精算平均利率水準，也最好預備未來央行可能升息、利率水準進一步上調而增加的利息支出，最好以3.5%到4%為利率基準試算，才不會讓自己的所得分配過於窘迫。

銀行主管並提醒，為避免房貸族一嘗完低利甜頭就轉貸，多數銀行都設定三年內轉貸必須另外支付違約金與轉貸費，加上轉貸還會衍生不少費用，如地政規費、支付代書塗銷及設定費用，房貸族必須先精算清楚再貸款，以免沒賺到低利優惠，反而支付一堆其他費用。

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台中市經國道與中港路交叉口一塊號稱「台中地王」的2000多坪的住宅用地昨天開標，結果因無人出價而流標。受託標地的戴德梁行表示，未來可能先採議價方式，也可能再另擇時間重新標售。


這塊土地由德安集團委託，共計2085坪的住宅用地，原本開價32億元，換算起來，每坪約153萬元。如果順利出售，將改寫台中單筆土地總價新高，但最終卻以流標收場。


戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示，之前有八組單位領取標單，但最後因市場觀望氣氛升高，最後沒有人投標。


另外，由台塑集團委託桃園科技工業區的招商計畫，本周五也將由戴德梁行在台北舉辦說明會。這件備受兩岸注目的台塑集團賣地案，是6月30日公布開放陸資來台投資以來，第一件大型赴陸招商的不動產交易案。戴德梁行前陣子已在北京、上海及深圳辦理說明會，引起不少陸資企業的關注。

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店面雖然是市場的東方不敗，但隨著產業外移，薪資水準不見明顯提高，以及買氣逐漸趨冷的情形下，不少房仲業者都發現，許多商圈出現集中化，Ｍ型化危機。平平是商圈，黃金商圈炙手可熱，但次級商圈轉手性與空置率雙雙攀升，這樣的變化值得想要進入店面市場的投資者多加注意。

■　捷運帶動商圈 投資效益強弱立見

　　中信房屋行銷部副理江龍名說，捷運效應帶來台灣房地產市場第一波震撼，不只是住宅，店面的衝擊更大。最顯著的例子就是天母商圈與敦化南路商圈，由於沒有捷運通過，快速蕭條。

　　其中，天母商圈還曾經出現空置率高達20%的慘況，商圈蕭條不只是房東受害，整個區域更可能因為商圈繁榮不再，而出現店面價格崩盤的恐怖情形。除了台北市，捷運通過的中永和地區，在地業者也漸漸發現，消費者都往幾個捷運站周邊集中，許多舊商圈都已經沒落，Ｍ型化情形明顯。

■　店面求精不求多 寧貴不買便宜貨

　　該要如何避免買到地雷商圈或地雷店面呢？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，把握「店面求精不求多，寧貴不買便宜貨」的原則，在捷運效應明顯的現在，挑選商圈的時候仍應該以捷運站的周邊為首選，寧願多花錢買一個金雞母，也不要花錢買一堆爛店面。當決定好商圈之後，一定要不辭辛勞地親自查看商圈狀況和店面位置，避免買到熱鬧商圈的地雷店。

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根據台中購屋調查，選擇購買透天或大樓約各佔一半，愈往南部，透天厝最受歡迎。台中市區內的透天厝，地坪超大、零公設、地點佳、開發時間早，自然成為投資客的首選標的，例如精誠五街的美式雙層洋房、北七期對面的教師新村社區、七期南側的黎明新村美式社區，規模之大，堪稱台中之冠。

■　擁地點優勢 透天老宅嚴重缺貨

　　仲介業形容，這些老社區的透天物件都非常「缺貨」，被買來拉皮換裝，一個比一個漂亮，投資居多，自住也有。當台北市精華地段缺乏土地，產生都更翻建大樓現象，台中則是盛行老屋拉皮翻新，但仍然維持透天房屋型態，比較七期、八期精華區高級別墅，動輒3、4千萬元起跳，這些地點絕佳的老社區，提供了另類選擇，與兩年前比較，老房子價位直直漲，舉例，黎明新村的透天房價，每棟每年約漲50萬元。

■　黎明商圈南屯七期 32坪開價580萬

　　原來是省府辦公處的員工住宅區，30年後雖然是招牌老社區，但社區完整的學校、市場公設以及寬敞無比的綠地，現在彷彿住在城市森林般的美好，黎明新村現轉為行政院中部辦公處，與七期為鄰，交通動線便捷，旁邊有自辦重劃區單元1、2、3，預計最快明年交地，論地段堪稱第一。

　　頂好超市看好附近住戶高消費力，於九月新開幕，再度強化社區現代化生活機能，居家品質更加提昇，也因此老社區廣受購屋族與房產界認同推薦！黎明社區成交行情，地坪16坪、建坪18坪、實際使用32 坪的物件，開價已到580萬元，銀貸高達8成，經過拉皮翻新的市價遠超過580萬元；地坪30坪、實際使用80坪的物件，開價1500萬元。

■　精明商圈改建老宅 變身主題餐廳

　　精明一街、大隆路的區塊發展出深具特色的購物消費商圈，與此區域緊鄰的精誠路旁有很多透天老房子，二層樓高庭院寬敞，很多房子被改來作主題餐廳、PUB或精品店，開價高達2、3000萬元都有。

　　緊鄰忠明南路邊間的老宅，有的改做商務大樓、整棟出租套房，巷子裡的多作餐廳為多；介於西區與五期成熟的精明商圈，最近雖然傳出精品店面經營稍有困難，不過由精誠街弄的老房子售價可窺出，後市依然看俏。



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鄉林建設上周宣布「士林官邸G 21 Headquarders」正式開價是每坪300萬元，成為房地產市場上爆紅話題。房地產業者觀察，最近台北市豪宅市場，確實潛在買方激增3成，雖然因為房價太貴、買氣停滯了2個月，可是在財政部宣佈民國100年起申報99年所得時將納入海外所得，及美國國稅局預訂明（23）日截止申報海外資產的查稅行動下，預料將掀起第3波海外台商資金回流潮，最近北市精華地段房價也因每坪300萬元預售「官邸」上市，再度蠢動。
　永慶房仲集團首席豪宅顧問葉國華表示，最近因財政部宣布，明年起個人海外所得課稅，100年申報99年所得時海外所得須納入所得課稅；此外美國歐巴馬上任後在3月公佈針對擁有未報稅海外資產個人的新規定，尚未被國庫稅局調查的許多納稅人，若主動交代，可將避免遭受可能的刑事起訴。

　葉國華指出，許多在海外擁有資產的美國公民，包括台灣許多擁有「綠卡」的上市櫃公司負責人和富豪，正忙於趕在9月23日最終申報期限日之前，向律師和稅務顧問諮詢稅務建議，擔心在美國政府打擊未申報海外資產的行動中，自己可能面臨公訴。葉國華表示，再加上政府調降贈遺稅稅率到10％，目前1年期定存利率不到0.8％，500萬元以上大額存款年息低於0.3％、游資充沛下，更在豪宅市場上掀起一波「定存到期潮」所釋出的買方需求，帶動北市指標頂級豪宅產品市場詢問度逐步攀升。其中尤以信義計畫區、中正大安區、大直及天母4大豪宅區，買方詢問度最高。

　住邦資產管理公司董事長劉陳傳表示，確實最近許多「流浪」在全球的海外台商資金，紛紛回流找豪宅，而且豪宅可自住、可節租、又保值，遠比目前租金低、出租率也偏低的辦公室要好。

　劉陳傳表示，之前已掀起第1波大陸台商回流的「鮭魚潮」、第2波贈遺稅調降後的資金回流潮，預料這波第3次全球資金回流潮，才剛開始。尤其兩岸政策真正開放陸資自由進出台灣市場的大鬆綁後，才是台北頂級豪宅下一波大漲的起點。

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根據房仲業者的網路民調，去年爆發金融海嘯，房市前景一片黯淡，當時懂得「危機入市」的房市投資客，逾五成穩賺不賠，更有高達三成投資客，投資報酬率超過一成，甚至兩成以上。台北市的房價，也從去年八月每坪37.6萬均價，漲至今年同期的46.9萬元，短短一年光景，漲幅逼近兩成五。

■　房市易獲利 逾五成買就賺

　　根據台灣房屋進行的網路民調顯示，從去年全球金融海嘯爆發以來，這一年來曾投資股票的受訪者佔56%，再深入詢問投資股市的受訪網友，17.6%表示，近一年投資股市，幾乎沒獲利也沒虧損；24.1%已虧損一至兩成以上、29.4%獲利高於成本至少一成以上。

　　同樣的問題，換成不同的投資標的，47.9%在最近一年之內曾經投資不動產；進一步分析投資不動產的網友，15.1%表示，投資的物件房價沒有什麼明顯漲跌；21.8%坦言，房價跌幅至少一成以上；至於房價微幅上揚近一成的投資客，佔20.6%；高於一成以上，甚至獲利兩成以上的投資客，佔30.6%。換句話說，一半以上的房地產投資客，只要進場就獲利，比起股市而言，獲利率至少高出五個百分點。

■　短短一年光景 北市房價漲24%

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)表示，根據台灣房屋統計的成交資料顯示，今年台北市房價自2月起一路上漲，台北市8月平均成交價為每坪46.9萬元，相較於去年同期，金融海嘯產生經濟衰退時的每坪37.6萬元，每坪大約漲24.7%。

　　邱太(火宣)表示，景氣低迷時一般民眾往往不敢出手，而景氣熱絡卻一窩蜂追價，雖然目前股市及房市都來到相對高檔位置，但隨著經濟復甦、股市反彈，促使買方追價意願提高，過去買賣雙方價格認知差距持續拉大的現象，似乎已逐步改善。

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銀行定存利率低到底，讓許多資金大戶選擇前進房地產。在各種不同的房產類型中，店面產品因為房價漲幅大、房租驚人、不受折舊影響、不需要裝潢、房東經營較輕鬆等優點，被視為保守型投資房地產的最愛。而在北中南三大都會中，又有那些商圈被視為金雞母？

■　北高SOGO最賺 台中逢甲最強

　　根據信義房屋企劃研究室統計北中南三大都會區店面租金後發現，台北市與高雄市最值錢的店面，都落在SOGO商圈，而台中市最貴的店租，多在台中逢甲商圈。
所謂「台北東區SOGO商圈」是指忠孝東路四段、大安路一段與復興南路一段這個區段，店面月租每坪約5,000至11,000元左右；高雄SOGO商圈是四維、林森與中華路口附近，每月店租最低9萬、最高23萬元。台中逢甲商圈每月店租至少5萬起跳，最高上看50萬元。

　　信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出，這些商圈因為知名度高，集客效果大，自然一位難求，租金當然水漲船高。而這些店面的房東，很少需要擔心到店面租不出去的問題，因此也很少聽到有房東願意割愛求售。

■　店面貸款難 自備款至少五成

　　不過店面雖然好賺，但是也因為銀行認為有炒作之嫌，貸款難度也提高，中信房屋行銷部副理江龍名說，購買店面時最少要準備５成以上自備款。如果眼光夠精準，希望在1年之內賺取價差者，自備款就要提高至７成以上，以免讓銀行利息侵蝕獲利。

　　如果選擇短期投資，以１年內賺取價差為目的者，需尋找較有潛力、具補漲行情的區位，如捷運、百貨商圈或是熱門的大學商圈等區域。如以長期投資為考量，則是以５－１０年的時間養屋，等待房價上揚，期間則可以租金來補貼貸款利息，因此自備款成數可以降為５成。江龍名建議，除了自備款充足，最好也要有一定程度的現金，避免店面在空置期間的周轉不靈。

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【張瑞傑╱台中報導】
台中鐵路高架化工程，預定8月起有多段陸續動工，除原有4座車站高架化外，台中縣、市共將新增設5座高架車站，其中松竹站、大慶站將與捷運綠線共構，將形成環狀路網的雙捷運交會站，未來最被看好。

台中都會區鐵路高架捷運化工程，起自豐原站，南至大慶站，全長21. 2公里。交通部鐵路改建工程局表示，該工程已進入實際測量階段，預計今年8月及10月，台中市太原段優先工程、台中縣潭子段臨時工程將陸續動工，全線預計2014年完工。

分段動工2014年完工
除了台鐵既有的潭子、太原、台中、大慶車站將改建成高架站以外，另再增設5個區間通勤站，分別為豐南、頭家厝、松竹、精武、五權等站，完工後將取代規劃中的台中捷運紅線的部分路線。

台中市都市發展處處長黃崇典說：「台鐵高架捷運化部分路段，將與台中捷運綠線交會，成為環狀圍繞台中市的捷運路網，與日本東京的山手線類似。」其中松竹車站、大慶車站，未來將與即將動工的台中捷運綠線G3、G13站交會，構成雙捷運車站。
中信房屋潭子中山加盟店經理林少寅表示，松竹車站地處台中縣市交界，屬房價便宜區段，加上受到山線縱貫鐵路阻隔，造成北屯路兩側發展落差大，「未來雙捷運站成形，房價補漲效益將十分驚人，預估至少4成。」

松竹站、捷運綠線G13站位於北屯路、松竹路口附近，鄰近萬坪舊社公園，北屯路東側的松竹路一帶，為近80公頃的捷運特區，區內將規劃有住宅區、商業區與捷運專用區等，預計將成為北屯區新興的商業中心。

林少寅表示，鄰近松竹站、位於台中縣潭子鄉的頭家厝站，近2年也因捷運與台鐵高架化設站帶動一波推案潮，現在台中縣市合併升格通過，對頭家厝地區的房價由間接利多影響成為直接受惠區段。

南區首選中山醫大旁
住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁表示，大慶車站位於南區建國北路、文心南路附近，鄰近大慶商圈、中山醫學大學，周邊為規劃中的13期重劃區，除了雙捷運站的利多外，通往高鐵台中站車程也在3分鐘左右，因此當地房市未來性看好。

戴俊仁指出，南區長期受到鐵路阻隔，因此房市發展、房價與南屯區落差大，而因鐵路高架化與13期，大慶站附近將出現公園綠地與新道路，住家環境可望改善，「尤其南區東興路一段、中山醫學大學附近，房價會率先反映，預估至少上漲2成。」

配合台鐵高架捷運化工程，台中火車站將改建成為高架化車站，新車站將設於復興路四段、新民街附近，將與捷運藍線、橘線交會；而列為國家二級古蹟的台中舊車站將予以保留，並將前站、後站整合成為鐵道文化園區。

台中市政府都市發展處處長黃崇典表示，另外包括建國市場、五金街、台鐵舊宿舍一帶、面積將近1公頃的區段，將列為都市更新計劃範圍，未來區內將規劃成整體開發的商業區，以及連結干城重劃區的大型綠園道，未來將採取BOO（Build興建 Operation營運 Own擁有）方式辦理，預計2016年完工。

店面、旅館搶手
中信房屋東區太平加盟店主任吳世彬表示，過去由於都市發展重心轉移，造成火車站周邊地價、房價低落，不過，近來受到台鐵高架捷運化進入實質運作的利多帶動，年初以來，中區的店面、旅館都陸續出現成交紀錄，以總價1000~2500萬元、靠近火車站附近的店面與旅館詢問度最高，購屋客源包括北部以及彰化、員林地區的投資客。



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