台 中 地 產 X 檔 案

冠德建設以 11.19億元，買下新莊一塊近932.47坪土地，平均每坪地價高達120萬元，創下新莊地區房地產開發歷年來的土地取得成本「新天價」。

■　計算土地使用強度的貢獻能力總收益

　　估算建築容積率，未來開發可供銷售的建坪，雖然總銷金額可達30億元以上，但如果從中考量建築成本，再以工程開發時間的年期來計算，其利潤率實際上並不是很高。

　　像這樣的例子，每當有整筆的土地釋出買賣，頻頻就會創出所謂的「天價」，引起一連串新聞性的話題和討論。由每一次的土地成交價格去推估，專業的房產人士大略就能算出未來該筆土地建案的可銷售金額必須達到多少才有利潤。為何建商在未來利潤有限，甚至不確定的情形之下，仍然願意不斷地在台北縣、市地區大膽地頻出高價購地？

■　「營收」是企業永續經營之一雙「看不見的推手」

　　在市場經濟環境完全競爭的情形之下，建設公司其實就是房地產市場當中的商品供給者，簡單說它的商品就是房子，有房子賣才會有營收，所以必須要有房子不斷地蓋，才會有持續性的營收；而營造商則是房地產市場中的商品製造商，也就是必須有建案、有工程，才會有營收。因此就房地產的「市場」生態來看，製造商或供應商所扮演的角色都一樣，不管是由建設公司本身的營造部門自建或是承包給其他的營造公司來蓋，如果手上沒有可供建築的土地，就等於沒有原料可以製造出商品一樣，倘若一旦停工沒得賺、或是商品斷貨庫存賣完，就等著關門大吉了。

　　由此可知，建商對於土地的需求是無限量的。在目前都會市區之中，要取得一整塊完整面積之可供建築土地，已是非常不容易的事實情況下，建商為了想辦法持續生產製造出「商品」，提供銷售以維繫營收，只要對於土地的預期開發利潤率仍有空間，都市建築用地之土地競價與競爭現況，仍然會持續發生。


資料來源：網路地產王 2009/08