台 中 地 產 X 檔 案

房市大起大落的2008年，1~10月全台建物買賣移轉件數為32萬7,023件，相較去年同期34萬7,521件，下滑幅度5.89%，已連續兩年呈現衰退，預估今年全年件數可能不到38萬件，僅稍高於92年SARS當時的水準！展望2009年，永慶房屋認為，在自住客撐場下，房市明年下半年可望落底回溫，而利率持續下修、兩岸三通的效應，以及富裕階層轉投不動產投資等四大趨勢，都將是明年房市能否翻轉的重要關鍵！

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

　　展望2009年，永慶房仲集團總經理廖本勝預估，2009年上半年交易量能不易有明顯的成長，不過應有機會築底，下半年隨著三通效應的發酵及國際經濟情勢的好轉，自住型的購屋者進場，擴大成交量，房市可望回溫。

　　根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示，首購及換屋需求的比重佔78%，而投資需求僅佔22%，，廖本勝表示，由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局，因此預期投資買盤仍將保守，自住型買方將持續掌握市場，民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段，多看、多挑、多比較各物件優缺點，趁勢拉大議價空間，選擇發展潛力佳的區段，並趁著低利時代，多加利用政府各種優惠房貸，大幅降低購屋負擔並大膽進場議價，一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率持續下修 逢低買進好時機

　　台灣近來頻頻調降利率，政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策，加上延長購屋貸款期限至30年等政策，對於購屋民眾而言，將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例，用政府優惠利率1.775%、20年期計算，每月本息支出24,765元，30年期每月本息支出僅17,925元，連2萬元都不到，再加上央行持續降息，對於一般雙薪家庭來說，將大幅降低每個月的購屋貸款支出，民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動商用不動產市場

此外，兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通，明年三月，兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU)，預計半年後兩岸金融機構將可互設分行，從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換，兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流，兩岸經貿關係才真正全面交流，台灣商用不動產的需求也將日益增加，也推升商用不動產的價格及租金收益。

■ 金融海嘯重擊 不動產投資翻紅

全球金融海嘯引發股市重挫，相較亞洲各國，2007年台灣富裕人士的資產配置中，不動產配置比例僅17%，為亞洲各國中最低，廖本勝認為，未來台灣的富裕人士勢必會調整資產配置的習慣，穩定收益型的資產將逐漸受到重視，其中購買具有穩定租金收益的不動產，不但可享有穩定的租金報酬，又符合台灣人有土斯有財的傳統觀念，未來將逐漸受到富裕人士的青睞。

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