台 中 地 產 X 檔 案

2008年進入尾聲，這一年，台灣房市大洗三溫暖！從總統大選的預期心態，到全球掀起經濟危機，台灣房屋分析出十個關鍵因素，讓消費者一窺究竟，也提前為2009房市先佈局！

■ 二房風暴重挫台股 信心危機影響房市

　　美國「二房」風暴，美元走軟，油價反彈，經濟前景持續不樂觀，全球股市下挫。這波全球房地產景氣衰退過程中，起初是高油價引發通貨膨脹，導致民眾消費力下滑，然後就是連環的金融財務危機，直接引爆全球股市，而金融風暴嚴重衝擊到台灣股市，投資人不管投資在海外或是台股。

　　2008年11月消費者信心指數(CCI)調查的總數為50.00點，與去年同期的63.34點，跌幅高達26.68%，當投資者預期未來房市不佳、不看好的同時，信心也減弱，相對投資態度將更顯保守，也不願意再把口袋裡的錢拿出來，反而轉向寧緊抱現金，靜待市場變化，故投資環境惡化，連帶影響房地產的投資交易。

■ 股市波及房市 失業攀升挫買氣　

根據主計處統計，2008年11月失業率為4.64%，失業人數比10月增加3萬1千人。2008年下半年企業關廠歇業頻傳，失業率的增減，最直接的影響就是民眾將面臨無工作所得收入的窘境，連帶的對於購屋者購屋資金會出現趨緊的現象。

　　台股自520以後跌幅將近56%，其他國家跌幅更大，房市股市相互牽連，受到股市持續下滑的影響，房市交易量自七月開下修，房市正式從賣方市場轉為買方市場，直到接近年底，買屋的人數增加，買氣才可以稍微解凍。

■ 全球豪宅市場急凍 油價下修降原物料成本　

　　美國金融海嘯狂掃全世界，全球面臨資金流動性風險的問題，尤其是豪宅總價偏高，貸款金額也高，變現性差，因為豪宅客層較一般住宅少很多，另外，豪宅的退訂率也出籠，許多人寧可放棄千萬訂金，也不願意硬著頭皮買，未來房價跌價損失遠超過訂金損失，因此豪宅市場呈現急凍現象。　　

　　不過，在耶誕節前夕卻傳出房市一大利多，國際油價暴跌逾9%，重挫至4年來新低價位，直逼每桶35美元。低油價目前車市景氣有稍微回籠跡象，運送成本大降，使國際原物料大幅回檔，包括營建的鋼筋、水泥、砂石成本大降，蓋房子成本都大大降低。

■ 利率調降救房市 優惠房貸利多下猛藥

　　為了搶救經濟，央行下半年則連續採取5次的降息動作，銀行的降幅預計會介於0.35%~0.5%，目前一年期的定存利率為2.2%~2.15%，調降之後一年期定存利率會降到2%以下，年息剩下大約是1.5%上下。而可以稱為「房市火星塞」的利率不斷下降，有助於加速房市買氣。

　　政府更推出振興經濟與房市政策，如降息、房貸戶20年可延展至30年、2000億優惠貸款、住宅政策補貼方案、青年安心成家專案等多項低利優惠貸款政策。降息一來減少法拍屋爆量，另一方面減輕企業融資的壓力，期待低利率將銀行爛頭寸逼出，藉此活絡整個金融市場，達到拯救股市房市的目的。

■ 交通改變房價走勢 大三通效應發酵

　　過去一年來，高捷紅線、橘線以及台北捷運南港東延段陸續通車，在房價上都有半年的預期通車行情，在不景氣之下，捷運站成了抗跌的票房保證。高雄紅線、橘線通車前半年，捷運站出入口的店面或路口三角窗店面，都被炒高近一倍以上；南港捷運東延段通車，拉近東南港和北市市中心的距離，南港站和經貿南站堪稱是南港未來最有潛力的雙引擎；另外，南港鐵路地下化之後，周邊的一些住宅房價也呈現逆勢抗跌，或惜售的心態。

　　而今年「江陳會」，兩岸簽署了空運、海運、郵政、食品安全等四項協議報告，過去繞道的航線截彎取直，而且開放兩岸金融機構互相設點，未來兩岸金融貿易交流將更緊密，房市自然也會有機會活絡起來。

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