台 中 地 產 X 檔 案

明年就是俗稱孤鸞年，這也讓許多新人紛紛搶在農曆年前完成終身大事，但如何挑選新居，卻成了新人婚後首要面對的重大課題。信義房屋總管理處不動產研究室主任蘇啟榮建議，若是預算有限的新婚夫妻，在置產時應考慮未來轉手性，若是手頭較寬裕者，則不妨選在生活機能完善的市中心落腳，雖然房價偏高，但是也相對抗跌。

■ 小坪數挑選法則 考慮轉售可行性

　　新婚族多半都是2人小家庭，所以對於空間坪數的要求也相對較小，一般建議選擇格局為2房1廳的物件。蘇啟榮分析，假設是未來2到3年內有打算生小孩的夫妻，如果手頭資金寬裕，或是可以爭取到較高的貸款成數，應盡量選擇房間多的物件，並且要將生活機能、學區等附加條件，列入購屋的考慮範圍。

　　如果是受限於經濟因素，而選擇了20多坪上下的中古物件，那麼在地段上就應該特別留意，一般來說，捷運沿線周邊宅，或是市郊交通機能方便的區域，都比較能夠保值，價格和市中心相比，雖然相對低廉，但是仍頗具市場競爭力，就算未來家中多了新成員想換屋，也比較容易脫手轉售。

■ 精華地段自住兼投資 保值最抗跌

　　若是較沒有經濟壓力的新婚族，蘇啟榮建議，不妨往明星學區或是生活機能健全、交通便捷的市中心精華地段尋寶，雖然房價可能動輒突破千萬大關，但是長期看來，其保值性和抗跌程度，都絕對是呈正向發展。
　　
　　除了選擇市區地段，也可以考慮未來增值空間大，但公共建設尚未完整的地區，如北縣的三重、板橋等，屋型方面，則建議挑選新成屋或是預售屋，待居住3到5年後，區域內各項機能逐漸成熟，也促使物件的周轉率相對提高，大大拉抬投報率。


【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2009才開春，根據信義房屋最新網路調查顯示，只有31%的潛在購屋族打算在一年內購屋，其中又有7成的民眾，認為下半年才會真正買到房子，與前幾季調查時候相比，可明顯感受出民眾購屋意願已逐漸轉為「停看聽」，且網友普遍認為，2009年房價還要下修！

　　信義房屋2008年第4季購屋意願調查，顯示有52%的網路會員，在第4季有購屋計畫，但此次2009年購屋意願調查結果，打算在2009年購屋的民眾僅剩下31%，有7成認為會在下半年順利完成購屋，不過調查中也顯示出，認為至少1年後才會買房子的民眾，比在1年內可順利購屋的更多。而多數購屋族擔心「房貸負擔不起」、「物件不夠合適」、「貸款成數不足」、「未來收入的穩定性」、「晚點買可能更便宜」等因素，購屋態度趨向保守。

　　「從調查中嗅到2009年房市，下半年會比上半年較好的氛圍！」信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，包括網友認為晚點買會更便宜、半年後才會真正購屋的比重高達7成，下半年房價看法相對上半年些許樂觀等。「再等等」似乎成為買屋人的普遍心態，除了等景氣復甦、股市走升、失業率回降等經濟指標落底之外，最關鍵的仍要看能不能「物件滿意，價格中意」。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

代表多頭市場的農曆「牛」年即將到來，房市期待「牛」轉乾坤，台中市保值抗跌、高潛力區可逢低進場的區域在哪裡？多數業者認為新都心市區精華地段周邊較穩，呼籲購屋把握三原則即是「汰弱留強」、「市區捷運」、「逢低佈局」。

■ 藍綠捷運共構 新市政中心周邊最穩

　　台中市以文心路、中港路為中心點，新市政府就位在惠中路、文心路、中港路圍成的小區塊最北側，簡稱七期新市政中心，附近地標有新光三越、大都會歌劇院；此外，今年底要動工的文心路綠線高架捷運，與仍在規劃中的中港路藍線地下鐵捷運，雙捷運交會點就在文心路、中港路口，雖然台中捷運營運恐因人口數不足而不被看好，但依據台北經驗，捷運周邊的房市仍可期！

■ 逢低進場！新市政中心7字型潛力佳

　　看多文心路二段與台中港路二段交叉口，未來有雙捷運共構效應，7字型新市政中心對面、興富發「上城」大樓後面的惠來國小周邊的房價，長久以來，仍未受七期豪宅與綠線捷運題材哄抬，是逢低進場的潛力區之一。

　　此外，新光三越對面的惠來路三段沿線，通往位處逢甲商圈的「水湳經貿園區」，將是台中市區歷年最大規模、最國際化的開發計劃，此區段房價平實未受炒作，是潛力區之二。L型另一邊屬五期地段，文心路中港路交界處，愛買後面的大榕西街，是潛力區之三，此區幾無空地，且生活機能完備。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

根據行政院主計處表示，2008年11月失業人數為50萬7千人，失業率從五月份的3.84％攀升到11月的4.64％，不少人轉而興起自行創業的念頭，但景氣實在太差，該怎麼聰明開店賺錢，可得好好評估，能省則省！

■ 本小利豐！低價店業績逆勢成長

　　景氣冷，消費者購物花錢意願低，小本經營的低價店面最夯！最近標榜39元、49元的店家，業績逆勢成長近一成，月營收超過百萬，成為不景氣下賺錢的行業之一；而小吃、早餐店類小本經營的行業，因為價格便宜，也不受環境影響，仍受到消費大眾的青睞。

　　因此，低價概念的創業業種，投資門檻低，風險也相對較低，低價概念的創業具有「本小利豐」、「回收快」的優勢，因此是許多創業者優先考慮的行業。

■避開高租金店面 分租避險最划算

　　小本經營的店面該如何挑選?台灣房屋基隆仁愛特許加盟店店長許崇銘建議，「可避開租金過高的店面，往鬧區內租金較低的地方找！」同一條街的店面租金有高有低，以基隆廟口為例，租金行情每坪大約3,500-4,000元，店面售價從3000萬至8000萬不等，一條街通常以中間段價格較高，但還是依照店面的條件或位置而定，例如愛三路附近麥當勞旁就曾經有成交兩億元的紀錄。

　　台灣房屋不動產研究室表示，低價概念的店面比較不需要太大的空間，最重要的是以廟口、夜市、車站等人潮聚集地區為佳，甚至可以用考慮分割時段的方法，以兩個業種合租一間店面，如此可以節省店租、降低成本與降低風險。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房市一片不景氣聲中，台中七期、八期有別墅建案不做限時、限量降價、送裝潢促銷方案，房子還比別人賣得好，令同區域其他個案羨慕不已，

■ 不到1/3價 七期作品引進南區大受歡迎

　　台中別墅建案「美的建築」，預售早已過半，每日至少還有6組來客，已興建到2樓的工地，柱子牢固地綁上26條鋼筋還用101大樓用的續接器連接，工地就在接待館邊，銷售人員帶看來賓參觀施工，來客就安心很多，

　　「將七期精雕作品搬到南區，就是逆勢成功的撇步！」董事長劉芥彰表示，跟隨市政府重大交通建設走，在南區深耕別墅市場，把七期高級別墅作品引進南區，用不到1/3價來分享給客戶，就是看中南區的交通便捷，市場需求千萬元精緻優質別墅產品！

■ 八期「鼎級」別墅 大展黑馬英姿

　　「任所適」專案總經理林志賢認同表示，現在的市道，必須兼顧市場性與理想性，誰能提供合理房價與高精緻度，就能對購屋人產生越來越強的吸引力和佔有欲。林志賢透露，Cosco好市多生意出奇的好，它增進八期生活機能，也帶動周邊高檔別墅區的銷售榮景，台中市區高檔別墅主要分佈在八期和七期西側，「受歡迎的都至少具備稀有性、獨特性、高精緻度三個條件！」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

銀行連番降息、股票信心面不足，什麼樣的投資產品才可以賺錢？專家就建議，不如投資豪宅或是店面，一來可收租金保值，二來可藉由市價與公告現值的落差，買房子增與給子女省下大筆稅金，更可望免付遺產稅。

■ 上億豪宅 可望免遺產稅

　　創世紀地政事務所講師林宏澔表示，以一億的現金為例，贈與給子女，就要繳納高達50%的稅金，而頂多只能扣除大約870萬的扣除額，還要繳納高達4千多萬的增與稅金；但是假設若這1億的現金轉購房地產，情況會完全改變，價值一億元的房子，公告現值可能只有1500萬，贈與稅只要繳納27%的稅金，扣除免稅額大約只要繳納300萬元，一來一往差就了3千多萬。

　　此外，如果是將房子當做遺產轉移的話，更可能一塊錢都不用繳，根據遺產及贈與稅法第十八條規定，被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，自遺產總額中減除免稅額七百萬元，而如果是軍警或是公教人員因公殉職者，加倍計算。

加上配偶可扣除400萬元、子女每人40萬元、被繼承人遺有父母，每人得以扣除1百萬元以及喪葬費用100萬元等，加總起來就可能超過1500萬，也就是說，繼承一棟上億的房子，可能一毛錢都花不到。

■ 公告落差大 店面、豪宅最省最多

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，公告現值與市價落差越大的房子，省的錢就越多，而這類的產品就屬店面或是豪宅產品莫屬，很可能上億的市價，公告現值只有一千多萬，而現在正值景氣反轉，市面上比較好的產品，也比較有機會在這時候釋出，議價空間也會比較大。

　　除了可以減少贈與稅與遺產稅之外，每年的綜合所得稅，最多還可以有30萬的扣除額。在銀行利息不斷下降，股票基金風險又居高不下的當前，買屋不但可以節稅省錢，更可以當包租公收租，危機入市購屋，才是保值保本的最佳投資方式。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣急凍，各行各業連鎖店上半年還能維持營收持平或小幅下滑，但自下半年起，營收平均下滑2-4成不等，尤其第四季有8～9成公司停止展店，退店、降租的市場消息四起，包括中興百貨、衣蝶百貨、唯客爾、文華麵包、丹比喜餅等，都不敵景氣，紛紛傳出歇業倒閉的消息，其餘撤店最多的行業，包括服飾、家電3c、麵包、影音光碟、汽車展示及中式餐廳等。

　　2008上半年原本整體店面市場還算活絡，Ａ級地段產品交易不多，屋主惜售，下半年起受整體不景氣影響，8成以上客戶縮手，交易量僅剩高峰期的1成；二、三級店面商圈，自下半起空置率大增，空置率普遍有1-2成。

　　受到下半年起各行各業營收普遍下滑2-4成的影響，各大連鎖店開始積極向房東降租金，整體租金降幅達1至1.5成之間；不過，Ａ級商圈及捷運商圈今年影響最小，空置率低，還是有連鎖店搶進，但高租金每月達50萬以上的店面卻仍乏人問津。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

台中市政府蓋企鵝館拼觀光有眉目了！台中市向台北市政府商借兩對國王企鵝，落腳在南屯五權西路交流道口的台中市魚市場，政府發展觀光也將正面影響房市，位於魚市場旁邊，預定明年可交地的南屯第2、3、4單元自辦重劃區與嶺東大學一帶最直接受惠！

　　由海洋大學規劃海洋生態館，再結合觀光魚市，形成強力聚客態勢，一條龍服務到位，穿雪衣看企鵝、欣賞海洋生物、大啖海鮮。進度最快今年六月觀光魚市開賣、十月企鵝館開幕、下半年海洋館動工。

魚市場位在中山高五權西路交流道旁，而明年可交地的南屯第2、3、4單元自辦重劃區與嶺東大學一帶最直接受惠，除了帶動地方經濟，也將正面影響房市，更藉著觀光休閒產業增加工作機會，並與烏日高鐵特區、南屯楓樹里與鎮南休閒專區形成觀光帶，未來發展前景看俏！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】