台 中 地 產 X 檔 案

打里摺建築公司在台中市八期豐樂公園旁，推出打里摺「三宅」別墅建案，精心打造3棟電梯別墅，引導住戶從簡潔又充滿時尚感的空間，享受兼具實用與生活美學的好宅品味。

「不只建築，更築生活。」打里摺建築公司副總經理施尚廷說，打里摺建築以細部建築、精品住宅自詡，為建築投注更多生活哲學、人文關懷，打造樂活好宅。

「三宅」電梯別墅建案基地位於向心南路179號，步行3分鐘到豐樂公園，利用環境特性，整個建案只規劃3戶，每戶獨棟、獨院，每戶地坪55坪，建坪100坪。

副總經理施尚廷說，走進三宅社區，門口保留一株西印度櫻桃樹，中庭成排的台灣肖楠、獨院內植物也都是誘鳥植物，讓住戶靜觀自然的人文丰采，隨時聽到蟲鳴鳥叫。

「三宅」一樓規劃接待訪客的會館，一旁側院生態豐富，拾梯而上，樓梯間以書廊設計，方便住戶取閱書籍，二樓結合廚房的居家生活空間，戶外大露台，五樓結合洗衣房的SKY HOUSE，很有特色。

施尚廷說，為了讓住戶感受「好宅」的居家生活品味，公司引進充滿人文設計理念的北歐居家風，所有設備、家具等經由公司測試後，再推薦給住戶，讓住戶體驗兼具實用、生活美學的優質生活品味。

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景氣不好，很多人會賣屋套現，正常的買賣交易，通常是賣方賣得的售屋價金，會大於當初取得時之價格，如果屋主是以低於當初取得的價位賠售時，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得！ 而這種「財產交易損失特別扣除額」節稅法，適用對象僅為賣方。

■　賣屋賠本報稅 可分三年所得扣除

　　如果房子賠錢賣出，將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上，可以「財產交易損失」，扣抵當年度或往後三年「財產交易所得」，以出售金額為400萬為例，加上成本及費用，如果取得金額少於500萬，則適用交易損失特別扣除額。 而「取得成本」是指取得房屋一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等；「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

　　中信房屋副總經理劉天仁提醒，如果當年度不夠扣抵，可以之後三年的財產交易所得扣除，但賣方必須提出售屋的實際價格減去當初取得該屋之成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供如前次及本次買賣契約書等相關證明文件。

■　賣屋有賺者 可享「重購自用住宅扣抵」

　　至於賣屋有賺者，如果賣屋兩年內再買房子，重購房價高於出售房價且符合自用住宅條件，就可享「重購自用住宅扣抵」，附上買賣契約書及所有權狀影本等，申報扣抵之前已繳的財產交易所得稅額。

　　而納稅人出售房屋必須申報財產交易所得，如果未申報或已申報未提供證明文件，國稅局一律按「房屋評定現值」乘以所得標準，當成財產交易所得，台北市的課稅標準為29%，比六年前增加10個百分點；高雄市則是19%，至於其他省轄市則為13%、台北縣轄市為16%、鄉鎮則是8%。

　　以出售現值為100萬，如果報稅時拿不出實際的買賣資料，就必須以100萬元作為計算財產交易所得的基礎，因此出售房屋的所得則為29萬元，這筆款項必須一起申報繳稅。

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　中古屋周邊的環境，是未來增值或貶值的重要因素，不過物件本身條件，是一個最為重要的內在問題，看屋時也不可不慎！ 中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，「看屋跟看人一樣，除了外在的第一印象，內在美常常成為影響未來是否能一直在一起的考量因素！」

■　硬幣敲瓷磚 紅藥水驗馬桶水箱

　　以檢查浴室和廚房牆面及地面為例，江龍名建議，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格；如果聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好或是磁磚下的管線起了變化，為避免地震時掉落或是熱漲冷縮的擠壓，趕緊拿出紙筆，打上大大的記號。

　　此外，馬桶是否漏水，因為不太容易察覺，更要仔細檢查。 別以為馬桶小漏無妨，如果一整天都不在家，水不停的流失，不但對居家品質有影響，對於風水學上也有漏財的疑慮。 若是對馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間觀察，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態。 再利用丟入馬桶的衛生紙作測試，如果沖水時造成阻塞，就要注意管路可能有問題，沖水後的馬桶外圍磁磚若有水痕，也要特別注意是否馬桶座已經有所損壞。

■　眼見為憑！ 拍照存證少糾紛

　　冷氣、燈飾、櫃子等附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起爭議，所謂的固定物與贈送物，常因口頭上的承諾多半不具公信力，意思表示不明確，最容易造成承諾的誤會，這一類的糾紛經常是因為雙方沒有明確的表達附贈物的數量或品名，造成日後買方與賣方在減價攻防戰，或是變成無法交屋的障礙。

　　什麼東西該是買方的，拿與不拿的取捨之間，在簽約前或簽約同時就應該拍照存證，現場點交時逐一清點，如果在簽約時未載明或拍照，購屋人也應該在點交時與屋主作最後的補正並且拍照確認。

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台中最夯的中科熱潮連續延燒幾年，如今卻悄悄冷淡下來，由於受到裁員、減薪、無薪假影響，缺少利多題材，曾經「燒很大」的西屯中科房市必須換手盤整。 投資型套房與環境不佳的高檔別墅去化最不易；至於乙種工業區住宅大樓個案，也只能降價求售！

■　同屬台中「重案區」 命運大不同！

　　若說西屯中科像是台北林口或三峽的「重案區」並不為過，只是北部人多房屋去化相對容易，電子光電業退火退金的中科前途未卜。 仲介業者表示，七期新市政中心也算是「重案區」，豪宅有特定買氣，直轄市新都心與雙捷運題材仍有誘因，兩相比較，中科西屯要有起色恐怕不容太樂觀，須假以時日調整才行。

■　中科房市盤整期 首選中港精華區

　　東森中科中港店經理張凱珽表示，中科西屯區的客戶多數是區域客，住慣了大肚山，換屋時就繼續買在當地。 張凱珽說，中科房屋以大樓住宅最受歡迎，3房產品單價在12~17萬之間，精華地段能保值，例如星級飯店之間的「林鼎跨界」 2005年底預售賣14、15萬， 現在轉手仍有15~17萬行情，一樓店面售價單坪約30萬元，租金每坪約700~800元，出租率相當高。

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　　張凱珽一直不看好中科西屯高檔別墅市場，理由在於2500萬元以上別墅的買主，最在意的是社區環境的品質，兩千多萬的房價可以買到生活機能佳的的八期，中科西屯的別墅市場被取代性太高了。

聚合發建設公司看好台中市西屯路、洛陽路口占雙學區、雙捷運站的優勢，推出「豐盛」大樓建案，外觀採Art-Deco裝飾藝術風格，全區規劃單純46戶住家，受消費者青睞。

現場專案經理張晏泠說，「聚合發豐盛」基地位於西屯路、洛陽路口，西屯路沿街店鋪林立，生活機能便利，雙學區，包括長安國小、國小對面已開始動工的國中預定地，雙捷運站有捷運綠線櫻花路、中港路口站（G8a、G9站）。

她指出，基地與捷運綠線一巷之隔，未來可享受捷運便利，兼具不受人車噪音的干擾，交通方便，無論前往高鐵站、中山高交流道、快速道路、新光三越百貨、市政府洽公，或逢甲夜市，車程在10分鐘內。

「聚合發豐盛」規劃地上15層、地下2層，一樓規劃8間店面，3樓以上規劃47戶住宅，住宅從45坪到60坪、3到4房，戶戶3面採光，深窗、雙衛浴開窗設計，引陽光自然入室，樓層高度3米3，臨西屯路的店面，面寬達5米到8米9，高度挑高4米5，預定明年底完工。

張晏泠說，公設比照七期豪宅，除中庭花園、閱覽室、視聽室、健身房、SPA桑拿室外，三樓規劃一座露天泳池泳，水道長25公尺，以及親子戲水區的兒童池，還有七期豪宅專屬的空中會館sky Lounge。

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景氣急凍，低利時代來臨，現金在手的民眾紛紛放棄高額定存，轉而積極尋找可保本、增值商品，也因如此，許多菜籃定存族搖身一變就成了包租公、包租婆。雖然投資房市，長期看來的確是抗跌又增值，但房仲業者也建議，投資不動產可不能馬虎大意，應先考慮實際的年收益率，才不會押錯寶！

■　投資看報酬率 自住考慮機會成本

　　中信房屋副總經理劉天仁說明，民眾可以用年收益率的概念作為挑選不動產的第一原則。 至於所謂「年收益率」，就是年淨收益與價格比，換句話說，投資型產品收益率幾乎就是淨租金年報酬率，而自用型產品則以機會成本的概念來評估。

　　舉例來說，小王是外出打拼族，在台北市租房子，每個月要繳2萬元的房租，因為受到目前房價盤整、房貸低利率，以及政府優惠房貸等諸多誘因，讓他決定購買同區域總價約為1,000萬的3房中古屋。 若是將每月2萬元的房租，假設成為小王固定要積蓄的存款，則若是小王選擇以購屋來取代存款模式，其年收益率高達2.4％，和目前銀行0.83％的平均利率相比，整整多出1.57％，也就是說，買屋可以讓小王至少多賺10多萬的利息。

■　買屋不馬虎 地點最重要

　　永慶房屋黃增福協理也指出，影響不動產價值因素有以下幾點，如：物件坐落地點、周邊環境、生活機能與交通設施等因素，而收益率高的不動產，代表具備上述因素且條件較好；相對地，收益率差，即表示上述條件因素有所不足或缺乏，因此消費者在此時此刻挑選不動產投資時，更應該著重年收益率，以確保達到保本增值的目的。

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中部地區金字塔頂端豪宅建案「聯聚信義大廈」，每戶逾2.8億元，即將在10月交屋，目前僅剩9戶，逾百組客戶預約，不乏國內金融、傳產、科技業龍頭企業老闆，買氣熱絡。

聯聚集團總裁江韋侖計畫為打全國第一豪宅，在「聯聚信義大廈」預售七成後即封盤3年，施工期間完全不賣，讓客戶以完工後眼見為憑，挑戰台灣豪宅的新極限。

「聯聚信義大廈」位於台中市7期重劃區新市政中心，面向市政綠園道第一排，樓高29層，一層一戶，每戶356坪，共計25戶，每戶總價逾2.8億元，以每坪管理費180元計算，光一個月管理費逾6萬元，創下台中房地產新天價。

「聯聚信義大廈」公共空間擺放大量江韋侖私人收藏，一樓接待大廳中間擺設德國雕「兩個女人」銅雕，是總裁江韋侖年初參加德國新保時捷博物館開幕時，入住知名的Le Meriden Stuttgart飯店，發現這座雕像，親自拜訪作者，情商飯店割愛購得。

大樓一樓分東、西兩廳，每個廳有150坪大，設有對稱的圓形水池，水池上方各有由50盞水晶吊燈所組成的大型吊燈，讓住戶進來能夠心靜平和，西廳是接待廳，可透過戶外窗景眺望戶外泳池，東廳是圖書館、會議廳。

三樓東側容納60人的150坪西式宴會廳，用餐時可遙望45坪大西式廚房，廚房內擺放德國進口廚具，西側規劃內外接待區，接待區後方VIP級18人宴會廳，主桌後屏風以防彈鋼板外覆錦緞，保護賓客安全，戶外長188公尺方形庭園步道，夾道樹籬與人等高，仿若置身歐洲花園迷宮。

四月份中古屋買氣持續上揚，各地屢傳購屋糾紛，其中不少紛爭起因於買方後悔而違約，房仲業者表示，斡旋金一旦轉為訂金後，就表示已經交易完成，如果反悔不履行簽約，不但會沒收訂金，甚至還要付出成交價2%的服務費。

■　委託議價成功 交易始生效

　　日前一位陳姓購屋民眾，拿出20萬斡旋金委託房仲向屋主議價，房仲好不容易說服賣方答應了，賣方也將20萬斡旋金轉成訂金，雙方並約定好簽約日期，可是陳姓民眾卻在簽約前反悔，並表示說當初只是請房仲“問看看”，並不是一定要買，雙方因此鬧上法院。

　　21世紀不動產法務襄理邱創智表示，許多人在簽署買賣議價委託書時，常誤認為只是“問問看”而已，以為沒有法律效力，可是事實上一旦買方簽署買賣議價委託書，委託房仲向賣方議價成功時，這時候的房屋交易就算成功，該委託書是具有法律效力的，雙法必須依規定完成購屋簽約流程，否則就是違約，賣方得以沒收斡旋金；另外，房仲已經履行買方之委託，向賣方議價成功，所以即使買方違約不買，斡旋金不但要被賣方沒收，仍然需給付2%的服務費給房仲。

■　購屋反悔多 三步驟免糾紛

　　21世紀不動產指出，一般購屋族常見反悔原因包含：親友勸阻價錢太貴、小孩購屋後家長反對、家長為小孩購屋後、貸款額度出問題、屋況沒有看清楚。

　　如果要避免違約的問題出現，提醒購屋者要下斡旋金或是簽署買賣議價委託前，首先要將屋況看清楚，包括週遭環境都要仔細看清楚，並且注意是否有漏水情況或是有其他瑕疵，必要時最好白紙黑字註明或將發生諸如此類狀況時之處裡方案載明清楚；另外，房屋坪數計算的方式，例如權狀坪數、公設比、增建部分等，更是要確認清楚。

　　第二就是要衡量自己的財力，購屋前可以先詢問代書以及銀行，查詢購屋貸款額度是否足夠，並分析自己是否有足夠的還款能力，每月所負擔的金額，最好不要超過總收入的1/3，以免負擔過大；第三，思考再思考，因為買屋不是小數目，從幾百萬到數千萬不等，斡旋金動輒也要10幾萬起跳，都是購屋者辛辛苦苦賺得的血汗錢，所以購屋前一定要再三評估，切忌一時衝動。

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