台 中 地 產 X 檔 案

都更發燒，除了老公寓搶手外，透天店面，甚至沒有土地所有權的老舊透天厝，都有人搶著要。房仲業者則提醒，都更流程比一般土地開發更為複雜，而且費時，民眾想從老舊破屋淘金，事先最好尋求專業顧問提供完整的諮詢。

信義房屋最近統計店面產品交易類型發現，過去占整體店面交易比重在1成上下的透天店面，今年成交比重超過2成，創下6年以來新高紀錄。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，透天店面交易快速增溫，除了店面效益外，主要還在持有的土地面積大，背後潛藏的都更改建獲利相當可觀，因此讓投資人趨之若鶩。

而不僅透天店面火紅，永慶房屋研展室協理黃增福說，台北地院近日標售北市大安區建國南路一段、濟南路三段巷一內，一棟26.6坪的老舊透天厝，位於帝寶後巷，但因深居巷內，沒有收益性，且沒土地所有權，一般多會認為拍出機會渺茫。但事實上這間房子最後以769萬，高出底價4.5倍的價錢高價拍出。

黃增福表示，箇中關鍵是，這間房子位都更單元內，內行的得標人知道，未來參與更新，只要提出77年8月1日以前興建完成等證明文件，並支付實施者更新費用，即可依「台北市都市更新自治條例」第19條等「現地安置」相關規定，取得原樓地板面積的建物。

永慶房仲集團統計，截至目前為止，北市由地方社區居民根據「都市更新條例」第11條自行劃定的更新單元已達321件，今年受改建成功案例激勵，申請件數更超過122件，較去年大增2.6倍，民眾參與都市更新熱潮正熾，預料未來幾年仍會持續升溫。

不過房仲業也提醒，地主對於價格認知、分配內容、產品設計、流程服務多錙銖必較，更新操作難度極高。近期就有一些案例在完成最複雜的都市更新流程後，卻碰上地主不願意配合辦理信託、融資或提起異議、訴訟等波折。民眾投資前應認清這些情況，並透過有經驗的專業人士協助，才能如願淘金。

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國內房市有無泡沫化憂慮？中央銀行總裁彭淮南透露，昨天在理監事會議「有詳細的討論」，初步結論是：房地產價格是局部性的上漲，不是普及的上漲。

彭淮南未正面回應房市是否泡沫化，他解釋，央行研究結果顯示，目前國內房地產上漲，是局部性的上漲，依國際貨幣基金（IMF）報告建議，對於局部性房價上漲，「不適於拿大棒子來打」，應採取選擇性措施。他也表示，銀行界已經注意到這個問題，特別是囤積性的購屋，銀行也開始審慎處理授信。

彭淮南說，據他了解，銀行對於購買第二棟以上的購屋者，貸款成數已往下降。

全球景氣脫離金融海嘯衝擊，在量化寬鬆政策下，亞洲各國均面臨資產價格暴漲、資產泡沫化的問題，近來包括香港、中國、新加坡等地，陸續出手抑制房價繼續上漲。

而國內北部局部地區的房地產價格上漲，有無泡沫化之憂慮？彭淮南說：「我們的觀察是，房地產的價格上漲集中在台北市，其次台北縣、接下來就是台中的七期，其他地區有些地方的房地產價格是非常非常便宜。因此，他強調，「我們會注意房價局部性上漲的現象。」

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在台灣與國際接軌的過程中，勢必對於房地產市場產生相當程度的影響，特別是新型態不動產的出現。近年來，除了民眾漸漸熟悉的酒店式公寓外，也出現了「公寓式酒店」，期間的差異到底在哪？到底哪一個比較好？這都是想要投資者所關心的問題。

■　管理方式差異大 買家可得多比較
　　信義代銷協理何胤諭指出，不論是「酒店式公寓」或「公寓式酒店」，香港多稱為「服務式住宅」，都是提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上，通常除了一般酒店的臥室與衛浴外，還有廚房、客廳、甚至書房等；而在配備上，也提供一般酒店沒有的設備，諸如廚具、微波爐、影碟機等設備。此外，亦提供類似酒店的服務，譬如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。兩者主要的差別是在於產權與經營管理的模式。

　　「酒店式公寓」是由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主，並聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。買主擁有產權，所以可自住、可出租、可轉售；一般買主都是收取租金以換取長期的投資收益，或是出售以賺取差價。

　　至於「公寓式酒店」指按公寓式分隔出租的酒店；簡單地說，就是設置於酒店內部，以公寓形式存在的酒店套房，其產權一般由酒店經營者所有，經營與管理模式也與一般酒店無太大差異。一般說來，在相同檔次的房型與設施的基礎上做比較，酒店式公寓的租金較一般酒店便宜，而公寓式酒店則與一般酒店無異。

■　鎖定不同客層 買房先挑區域

　　除了管理方式不同，兩者間鎖定的客層也大不相同，房仲業者表示，「酒店式公寓」鎖定的客層以外派的企業中高階白領為主，主要是提供外派人員一個安心、舒適的居家空間，讓外派人士可以全心投入工作，無後顧之憂，當然客源也比較廣。

　　但「公寓式酒店」所吸引的客戶以較重視生活品質的資產家為多，不僅是要求環境的舒適，更需要一些可以舉辦社交活動的空間，也因此，能夠負擔的對象相對小得多。不過，無論是酒店式公寓或是公寓式酒店，投資者在選擇前，都要先注意區域條件，並留心房屋的條件，因為外地客不只挑房子，更挑區域，在搶進商機前，該多加留意。

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房市過熱，大型行庫呼應央行抑制房市炒作，盯上投資客。土地銀行、合作金庫銀行及第一、華南、彰化銀行等多家大型行庫昨天都主動表示，已全面對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施：只要名下擁有兩棟以上房屋者，將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期（只繳利息、暫不必還本金）等三大緊縮措施。


銀行業者指出，房價暴漲，目前只能靠央行的「軟性措施」，即由公股銀行帶頭，抑制房市投機炒作歪風，「因為只要大型行庫一出手、貸放策略一緊縮，買家就會收手，房價就會下來。」

中央銀行總裁彭淮南表示已「密切注意」資金流入非自住的第二間或第三間房屋炒作，不過，外傳中央銀行將對台北縣市、台中七期及高雄美術館等三區域房產，採行選擇性信用管制。彭淮南昨天親筆撰寫澄清稿，否認管制傳聞。

房地產業者昨天表示，政府最近一連串打壓房市動作，包括緊縮投資客房貸成數、調高投資客房貸利率、課徵豪宅稅等，對房市投資信心將是沈重的衝擊，近期內恐將掀起一波投資客賣屋潮。

房貸龍頭銀行合庫銀主管昨天指出，已經發文要求各營業單位，針對購置第二棟房屋的貸款戶，應適度核緊投資客的貸放成數；並將投資客的貸款「寬限期」，從三到五年一律縮短為一年。

合庫銀主管說，他們對購買第二棟房子的人，視為非自住型房屋，營業單位需謹慎放款。

台灣銀行指出，目前雖無明文規定對投資客應採緊縮措施，但已提醒營業單位「估價要特別小心謹慎、要注意市場行情」，注重申請貸款者的還款能力，且要確實做到對貸款申請者收入核實。

華南銀行也明白表示「不歡迎投資客」。華銀對投資客的定義是「名下擁有三棟不動產」，除貸款成數最高不能超過六成五，貸款利率亦採各段（分段式房貸）一律加碼零點三個百分點，且不提供寬限期。

第一銀行表示，若申請房貸者已經跟三家金融機構往來、房貸筆數高達五筆者，即視為投資客，貸款利率加碼約零點五個百分點。

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大陸主要城市近期房價狂飆的情況，連房地產巨頭也直冒冷汗。大陸房地產龍頭企業萬科董事長王石坦承，目前房地產市場已經產生泡沫，而且泡沫終將破裂，萬科為此已經提前準備。

　上海「東方早報」報導，王石說：「目前大陸二三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔心這種泡沫向二三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經濟時代。」

　王石表示，日本房地產泡沫破裂之前，地價已經可以把美國買下來，而按照現在北京、上海的房價來看北京、上海總體地價，「我們現在也有這種趨勢，這是很可怕的。」

　SOHO中國首席執行官張欣稍早接受路透訪問時也曾表示，目前中國房地產市場存在嚴重泡沫，二線城市泡沫較北京、上海更大，在寬鬆的貨幣政策下，未來中國房價將繼續上漲。

　王石說：「如果外界說萬科踏錯步了，我非常高興。我高興慢半拍，這是對明年、後年的準備。」

　王石的擔憂顯然有所依據。「東方早報」引用上海市房地產交易中心數據顯示，上海漲幅最高樓盤1年內上漲120％，有4個樓盤全年漲幅超過100％。其中，萬科旗下位於閔行區浦江鎮的「翡冷翠園」是今年上海漲幅最大的樓盤，今年第4季成交均價為每平方公尺70,950人民幣（下同），較第1季均價每平方公尺31,686元上漲了123.9％。

　上海灘花園則是漲幅最大的公寓，其2期「外灘九里」10月底上市成交的均價高達每平方公尺68,913元，比年初上海灘花園1期的售價每平方公尺32,878元上漲109.6％。

　王石表示，房價的快速上漲無疑會給房地產企業帶來短期利益，但不管現在怎麼好，這個泡沫總是會破的。為應對市場突如其來的變化，萬科要做的是不追求暴利，不做價格領跑者，而是研究如何滿足市場中最基本的剛性需求。

　大陸房地產市場在中國政府去年底推出的多項扶持政策支持下，迅速走出危機。不過目前樓市的回暖程度已超出預期，抑制房價的措施也相繼出爐。中國財政部等5部委本月17日發佈通知，要求開發商拿地首付款比例不少於5成，且分期繳納全部款期限原則上不超過1年，等於大幅提高了開發商拿地門檻。

資料來源: 中時房地產     回首頁

【江碩涵╱台北報導】
房地產市場買氣旺，根據內政部營建署統計，今年全台第3季建物買賣移轉棟數為11萬1946棟，相較上季增加11.07%，住宅供給率100.58%，相較上季減少0.46%；全台都會區中，餘屋數最多的是台北縣，餘屋79567棟，住宅最短缺的是台北市，短缺76348戶。

北縣區域發展不均
內政部營建署昨公布全台第3季住宅供需統計，全台總家戶數為777萬7527戶，比上季小增0.73%；主要都會區中，家戶增加最多的是新竹市，較上季增加1.1%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，由於竹科各大科技公司經營逐漸回穩、吸引不少人進住新竹，第3季在新竹成家立業的人的確比上季多。

全台以台北縣住宅存量最高。蘇啟榮說，台北縣熱門地區仍供不應求，但較偏遠地區交通建設、公共建設尚未發展完善，餘屋供給過多，如淡海新市鎮等區域，即便降價恐怕也無人願意進住，住宅存量已成為一個區域發展是否均衡的指標。

中市餘屋量第2多
台中市、桃園縣餘屋量分居2、3名，餘屋量分別達73977戶、59964戶，蘇啟榮分析，台中除了幾個較熱門的區域，如七期重劃區、國立美術館、八期重劃區等，其餘外圍地區目前也供大於求；桃園縣因尚無明確的建設與開發，不少地區仍未有人進住，形成強者恆強、弱者恆弱的狀態。

台北市房屋供給量明顯偏低，目前短缺76348戶，住宅供給率僅92.12%。蘇啟榮分析，台北市軟硬體設備都比其他城市強，不少人都想進住台北市，成為全台房屋供給最不足的城市。

資料來源: 蘋果日報     回首頁

西門町1坪50萬熱銷 中南部也蓋樓
中市熱舞台明年動工 南市中國城都更 北市豪宅熱銷

【蔡孟妤、陳宇軒、楊茲珺╱綜合報導】
老一輩熟悉的老舊戲院，近年敵不過外商影城而熄燈號，由於老戲院多位於市中心商業區，成為建商眼中黃金地。去年上市建商基泰建設買下士林光華戲院，預計2年後推豪宅案，中南部也有建商買下戲院搭配都更獎勵，改建住宅大樓。業者表示，民眾對老戲院有感情，銷售常能創佳績。

回憶加分
老戲院多蓋在人潮集中的商業用地，但近年外商影城來台攻城掠地，年輕人逐漸轉移休閒娛樂陣地，北市西門町、士林及永和都出現凋零的老戲院。

中市純住南市商住
基泰建設去年以6.2億元買下士林光華戲院現址及土地，基地約200多坪，且已向北市府申請，將整個街廓劃定為都更用地，基泰代理發言人李秋雲說：「希望周邊地主可以參與都更，讓基地達1000坪，產品更有價值，流程至少要2、3年。」

西門町則有中國戲院改建成「阿曼TiT」，去年底開賣、今年上半年完銷，每坪成交價45~50萬元，創區域新高。新聯陽廣告經理施孝文表示，戲院多位於商業氣息重的區域，規劃大多是樓下商場、樓上住家，民眾對老戲院有感情，原址改建常能為建案加分。

戲院改建風由北往南吹。台中市柳川西路的樂舞台戲院成立於1919年，90年代拆除即荒廢做停車場使用，2008年由鉅泰建設買下，預計明年農曆年後推出「鼎泰風華」建案，規劃地上15樓大樓，開價未定。

台南市中西區中國城戲院、南都戲院都傳出即將改建，位於西門路與友愛街口的南都戲院進度最快，北部建商巨唐建設已收購周邊10多戶，並向市府提出台南市首件民間自辦都市更新案，總面積近700坪，業者持續溝通最後1戶「釘子戶」，中，打算蓋住商混合大樓。

南市府盼建商投資
建於70年代、位於中正路底的中國城商場，過去曾有多家商店、小吃攤販和中國城戲院，但近年已榮景不再，有如廢墟，影響中正商圈發展，台南市府已將其列為指標性都市更新案。

台南市政府都市更新科科長謝文娟說：「中國城商場產權複雜，爭取所有權人同意區段徵收及都更，若順利完成，可釋出大筆開發土地，吸引建商投資興建，徹底改變舊商場容貌。」

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景氣是否復甦，從大型連鎖店的展店家數能略知一二。根據商仲業者表示，八成大型連鎖店針對明年的展店計畫已經出爐，預計在新的一年，全台展店總家數將突破1,100家，創下近三年來的展店新高紀錄，低迷不振的店面租金可望補漲，業者預估漲幅約5至10個百分點。

■　商家積極展店 創上萬就業機會

　　根據欣元商仲調查，大型連鎖店在2010年的年度展店計畫，就已出爐的八成大型連鎖店，其中20家知名代表性的公司，全省展店數將突破1,100家，創下近三年來的開店新高紀錄，另加上中、小型連鎖店的全省展店總數將上看兩千家。

　　其中展店最積極的前10大行業，分別為超商、超市、房仲、咖啡、餐飲、女裝、藥妝、速食、量販店及飯店，以一家店所需求的人力，保守有10~15人計算，預估可創造2~3萬個就業機會。

■　店面商圈受惠 租金補漲5至10%

　　欣元商仲總經理焦文華表示，自今年9月起至12月中旬，整體連鎖店營收普遍成長五個百分點至一成五左右，由於民眾的消費信心恢復，連鎖店也開始積極展店，就超商而言，前三大品牌明年展店總數目標為660家，將是今年的三倍之多。

　　焦文華表示，大型連鎖業者的展店動向，將牽動中、小型業者的開店意願，預料未來一年內，全台都會區的一線、二線店面商圈，都將直接受惠，租金將會補漲5﹪~10﹪，店面空置率將大幅降低至5﹪以內。

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