台 中 地 產 X 檔 案

雖然房市不景氣，不過法拍屋市場交易量不增反減，根據104法拍網的統計，去年第4季的成交量甚至比第3季衰退了約90億，而成交的價格則大約在市價的8成以下，呈現量縮價平的市況

■ 拍物件量縮 北少南多兩極化

　　根據104法拍網統計，97年第3季全台的法拍屋交易總額為293億，不過到了97年第4季，卻小幅滑落到206億，法拍數量不若預期中的多，其中台北市士林地方法院約有1455件，而台北地方法院1160件、板橋2293件，而高雄地方法院高達7417件，台南有約7000件之多，由此可見，大台北都會區的房屋，還是比較容易脫手。

　　104法拍網總經理籃茂山表示，雖然第四季的房地產景氣較第三季差，不過可能是受到央行降息連續，以及今年過年較早的影響，法拍的交易量並沒有爆增；而法拍的物件仍以中古屋居多，新成屋由於正進入交屋高峰期，流入法拍市場的案件不多，是否會增加下半年將是重要觀察期。

■ 產品依舊搶手 市價8折以下可成交

　　雖然第４季法拍成交量下滑，不過年後買氣稍稍回溫，好的物件競爭相當激烈，像是最近在新生北路3段釋出的商務套房，15坪的新成屋，樓中樓格局，月租金可達2萬元，年前底價470萬乏人問津落入第三拍，年後卻吸引14組人馬搶標，最後以513萬拍定，超越第二拍的總價。

　　新生北路目前的房價大約在40萬上下，若以513萬換算每坪單價約34萬，只有市價的75折而已。籃茂山表示，大多物件至少都會流到2拍或是3拍，有點交的房屋，成交的價格大約在8折以下，算是持平的情況。

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租屋市場也受景氣波及！根據信義房屋調查，台北市不管是住家或店面的租金，都出現直直落的現象，尤其以店面產品的下修幅度最大，幅度超過兩成，獨立套房平均租金也降了超過8%。信義房屋建議包租公、包租婆，要縮短房子的空置期，減低荷包的失血，應掌握「可短期租賃」、「租房不設限」、「設備升級」及「降價求租」等四大包租策略！

■ 市場供過於求 「短期租賃」度小月

「近來租屋市場開始出現供需失衡的狀況！」信義房屋網路經營經理蕭政華分析，定存利率直直落，不少人改做包租生意，不守利息賺房租，但碰上裁員減薪潮，不少上班族捲舖蓋回家靠爸媽，退租的情形日趨普遍，使得租屋市場供過於求的情況愈來愈嚴重。

因此，以往嫌麻煩而不願提供短期租賃的房東，紛紛開始讓步，接受短期房客，寧求有再求長。以台北市獨立套房為例，去年12月只有約11%的房東願意開放短期租賃，但到今年1月份卻已倍增至有21%的房東願意接受短租；而住宅、雅房、店面等類型的出租物件，可接受短租比例也不低。

■ 吸引租客！「租房不設限」、「設備升級」

過去房東挑房客的租屋市場，如今變成租方市場，因此，以往有不少房東，因怕語言無法溝通而不願出租給外藉人士、因擔心房屋狀況而不開放飼養寵物，建議房東不妨將租屋條件放寬，吸引更多租客上門。

此外，根據信義房屋網站租屋頻道的待租物件分析，蕭政華也發現，現階段房東也比較願意下重金投資，以降低空置率。根據統計，現在擁有「全配」的套房比例愈來愈高，約有17%的房東提供了傢俱家電等「全配」設施，包括洗衣機、電視、冰箱、冷氣、第四台、寬頻網路等一應俱全，讓租屋族不需額外增加租賃成本，只要提一卡皮箱就能入住。

■ 租金急凍！房租紛紛「降價求租」

近四個月以來，台北市各類型物件出租平均單價皆呈現下修趨勢，其中以店面影響最大，單坪租金甚至大幅下降了23%之多，可見不少房東體認到，與其讓店面空置，不如降價求租、先租先贏。

其次，以單身上班族為主力的獨立套房，下跌約8.5%；住宅也跌了約7.8%；平均租金最低的雅房則較不受影響，下修幅度不到2%。

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張瑞傑╱台中報導】
透天店面相對保值，台中市有不少精華路段或商圈，都有店面產品推出。業者指出，只要地點、路段佳，透天店面的年投資報酬率幾乎都有3~4%以上，且折舊率比大樓、透天別墅低，尤其是發展成熟的商圈，單戶店面總價可達3000~5000萬元，在房地產市場上一直是不敗的保值產品。

保值產品
房地產市場以住家為主，不過有少部分建商針對精華路段，推出店面型產品，一般可分成透天店面或大樓店面，其中透天店面依照路段特性不同，又分不同類型的產品，包括「純店面」、「透天店住」。

透天店住為1樓店面、2樓以上為住家，通常2樓規劃標準客廳、餐廳與廚房空間，3樓以上為臥室，由於兼具自住、投資的「雙重效益」，可攻可守，在市場上很受消費者青睞。

學校商圈報酬更佳
純店面產品，即指完全無隔間的店面，除了1或2樓作為賣場空間，3樓以上則為倉庫使用，此類產品單純投資使用，過去只出現在稀有性高的精華路段，而近年來台中市精華路段推案以大樓為主，因此純店面的透天產品已逐漸被透天店住取代。

部分業者看好學生商圈的穩定發展，近3年也開始流行在各大學院校周邊，推出透天店面加學生套房的產品，1樓作店面，2樓以上規劃6~10間的學生套房，包括中台科技大學、嶺東科技大學、台中技術學院等校周邊，都出現過此類產品，目前銷售中個案如「一中街1號」、「柏凱金店王」、「東山旗艦」等。

部分個案為強調店面與住家的雙重使用效益，把1樓店面、2樓住家或套房區隔出不同動線，以進出不受干擾為訴求，例如西屯路「碧益宏觀市政」，1樓與2樓以上的住家完全分離。

不少重劃區因人口逐漸移入，商業機能、店面效益慢慢增強，因此建商在主要幹道兩側也推出不少透天店面產品，如10期重劃區東山路、軍功路、松竹路、11期崇德路、崇德11路、9期的十甲東路、8期文心南五路、永春東路等路段，都有不少店面產品推出。

除了臨路型的透天店面外，近幾年也出現不少大型商店街式的透天店面個案，利用增闢「內店街」增加商業機能，並將消費群引進，如一中商圈的「益民一中商圈」、「一中街1號」、「東興批發大市」，台中縣沙鹿鎮的「靜宜1街」、「世紀富裕國」等。

「一中街1號」業務副理邱詔量說：「一中街的店面特性屬於集中式的發展模式，商家十分密集，因此單戶店面可再分割成2~3個單元出租，加上自成一格的小型廣場文化，店家的效應將更多元化。」

適合保守型投資人
住商不動產中區經理賴萬說：「透天店面在不景氣的時候，年投資報酬率至少3%以上，比定存利率高、也比股票、基金風險低，折舊率比大樓、透天別墅低，因此十分適合理財觀念保守的民眾。」

賴萬表示，由總價來看，台中市以12~20米路、屋齡10~20年、地坪20~25坪、總價約1500~3000萬元的透天店面接受度最高，適合小吃、服飾業、髮廊等人潮易聚集的產業。商圈愈成熟，代表人潮多、出租率高，產品地坪也會愈小、總價愈高，如逢甲、東海、一中商圈，單戶主力總價3000~5000萬元。

若道路中央有分隔島，就表示車潮快，商家一般人潮較少，則適合公司行號、工作室等靜態性質的業種，主力總價為1200~2000萬元。



資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

景氣差，因為失業繳不出房貸的人越來越多，銀行公會決議，大幅放寬「房貸紓困」條件，原本失業半年才可以申請延長房貸寬限期，現在放寬至失業一年內也可以申請，而且每人不限申請一次，最長貸款期限，以不超過30年為限。不過房仲業者認為，要搶救房市，最好全面開放延展寬限期，一來可減緩房貸戶的心理壓力，二來銀行也可減少斷頭風險！

■ 全面延展寬限期 裁員減薪都保障？

失業勞工在申請房貸本金緩繳時，原本規定須取得勞保失業給付等相關證明文件，但為了符合實務需要，公會決定勞工只要提供離職證明、定期契約證明文件，及勞工行政機關出具的離職證明文件等，就可以提出申請延展房貸期至30年。

　　但是，21世紀不動產總經理王福連卻認為，許多產業除了裁員外，也開始大放無薪假，有些只能領到最低工資的房貸族，連失業補助都領不到，經濟壓力也不小，他們也是銀行斷頭的高風險族群，「如果能連這些族群也照顧到，全面放寬延展寬限期，不但可以減少房貸族被斷頭法拍，更能減低銀行的龐大呆帳！」

■ 延展30年寬限期 小心利息增百萬

　　王福連也表示，在雷曼兄弟破產後，金融海嘯橫掃全球，各國開始去槓桿化，導致資金破洞產生，所以各國以降息的方式，避免不良信貸持續擴大；而延長房貸以避免斷頭、法拍，或是各種降息政策，可以減少民眾不敢消費的心理壓力，避免經濟再度惡化。

　　不過，民眾申請延展寬期時也要注意，假設貸款500萬為例，利率3%、本息攤20年，每個月需支付27730元，但是轉換成30年，每個月繳納21080元，少繳6650元，看似減輕不少負擔，但是換算下來，30年卻要多繳近百萬元利息，所以建議房貸族，還款能力提升後，一定要盡快償還本金，縮短還款年限。

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交屋旺季來臨，不少購屋族將搬進新家，一圓成家夢！不過辛苦存了一輩子的錢，終於有了自己的窩，如果因為點交不仔細，住進去之後才發現買到問題屋，可就得不償失了！SGS專業房檢師丁志翔提醒，交屋時，有關「水」的設施一定要仔細檢查，以免日後發生漏水問題，到時候建商或屋主不認帳，修補起來麻煩可就大了！

■ 簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏

　　有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所，丁志翔建議，驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住，並放滿水測試會不會漏水；而乾溼分離的浴廁，也要實際用蓮蓬頭開大水量，去沖洗各個角落的交接處，因為往往漏水的地方，就是與水泥的交界處；而浴室與廚房的地板排水口，也要實際用水測試使用情況。

　　此外，浴室的馬桶也是檢查重點，因為如果馬桶漏水就是24小時不停歇，很容易就流失大量水費而不自知，丁志翔建議可以自備紅墨水倒在水箱內，過一陣子在檢查馬桶有無流出紅色的墨水，就可以測試水箱是否密封。

■ 抓漏大漏洞 冷氣孔、窗框測試不可少

　　除了浴室廁所之外，往往會被裝潢包裝的客廳冷氣排水孔，日後萬一出現堵塞，拆除將浪費大筆室內裝潢費用，因此，交屋時要特別注意，一定要實際測試有無漏水，以免造成後續的困擾。

　　另外，房間的窗緣如果施工不當，也很容易就會造成漏水，所以一定要檢查窗框與水泥間邊，有無用矽利康做好防水，否則雨水很容易滲到室內，影響入住後的居家品質。

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台中市繼南屯觀光魚市場與企鵝、海生館定案動工，位居北屯的十期重劃區文中六用地獲德國Melchers集團相中，擬建經營滑水纜繩公園Ski Park，市府更計劃成案後再蓋觀光纜車攻上大坑山頂，打造國際級遊樂區帶動大坑風景區觀光，創造工作機會與商機，有效繁榮區域房市。

■ 滑水纜繩公園新景點 可辦國際滑水賽

台中市根本沒有高級觀光景點，舊的遊樂場凋零，現在得以引進國際級觀光產業集團到台中投資，不但為台中市創造新景點並可舉辦國際滑水賽事，一舉數得。

台中市工策會總幹事王瑩表示，德國Melchers集團在全球投資有百處遊樂區，業者更在巴黎成功創造人工海灘美景，希望在在台灣找氣候宜人、交通樞紐的都會打造人工海景，台中雀中?選。人工湖深達1米半，一旦簽約動工，半年可完成硬體設施，一年內對外開放營運，不定期舉辦國際滑水賽事，預估吸引每日3千入園人數。

■搭觀光纜車不必到貓纜 台中大坑就有！

市長胡志強樂觀其成，他表示，若該集團決定落腳北屯十期文中六用地4.4公頃，將配合利用滑水園區纜繩設備，興建觀光纜車通往2、3公里外的大坑，打造國際級遊樂區帶動大坑風景區觀光。台中市觀光導遊協會理事長黃定國說，把閒置荒地開發成國際級新景點，絕對能有效刺激觀光客，也較能開發出深度旅遊。

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房市買氣冷，不少房市專家都認為，這是因為市場信心不足，而根據國土規劃及不動產中心第四季住宅需求動向報告也指出，目前台灣五大都會區的購屋綜合信心指數，已經降到50分，創下92年第二季以來的新低點！

■ 買賣價格差距仍在 潛在購屋族仍觀望

購屋信心從上季出現反轉後持續下修，近期與未來房價信心分數，都呈現看跌狀態，其中以台北縣與台中縣、市，對房價信心更顯不足，政大地政系教授張金鶚分析，「這隱含現有房價可能因買賣雙方認知差距過大，而有強烈下修的壓力！」

但房價到底還能下修多少？從住宅需求的角度來看，約87%的購屋搜尋者，看跌第四季房價，這意味著在這群潛在購屋族眼中，房價還有下跌空間，他們認為近期房價平均下跌幅度約為20.2%，但未來還有23%的下跌幅度，換言之，這些還在觀望的潛在購屋族認為，房價未來還有一波跌幅，他們短期內進場的可能性也大為降低。

■ 議價空間增一成 物件搜尋期少0.6個月

潛在購屋族群還在停看聽，但第四季已經購屋的消費者，卻出現搜尋物件期較上季減少的情況，第三季平均看屋時間長達6.2個月，第四季卻只要5.6個月，值得觀察的是，平均議價空間，也從上季的9.8%，增加到了10.2%，這表示賣家讓價，的確讓市場小幅回溫。

此外，已購屋的消費者中，首購自住的需求持續增加了六倍之多，也創下92年以來的新高紀錄；而法拍屋市場的需求量也出現增加趨勢，張金鶚提醒，「這可能是房市下滑的警訊！」

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儘管最近房價已經出現鬆動，看屋的來客也明顯增多，但市場上仍呈現看多買少，觀望氣氛濃厚的味道，台灣房屋總經理周鶴鳴說，觸底時間還是要看房價回跌的程度而定，「至少得比去年高點跌個2~3成，才算合理行情，房市也才會開始觸底回升！」

■ 房市回春！底部約在今年第二、三季

　　周鶴鳴以92年ＳＡＲＳ後的情況為例，之後房市行情一路看漲，至今走了近五年的多頭市況，投資客個個賺的荷包滿滿，現在行情下滑，顯示房價已經出現過度不合理的漲幅，不過房價要跌回92年的價格，已經不可能，因此，周鶴鳴認為，目前最合理的跌幅，約落在94年左右的房價，也就是取高點與低點的中間值，「比去年高點跌個2~3成，房市也才會開始觸底回升！」

　　以目前的房價來看，已經比去年的高點將了約一到兩成，推估下來，房價應該還有衣到兩成的跌幅，才有可能催出買氣，也讓購屋族開始心甘情願拿出現金買房子，「而從目前的買氣與市況看來，時間點應該約落在今年的第二、三季左右！」

■ 好物件不寂寞 不用降價也一屋難求

　　不過，周鶴鳴也提醒購屋族，如果一定要買在最低點，小心得不償失！「現在已經是相對低點，手握現金的人，已經可以考慮進場！」周賀鳴說，房地產是不可替代的商品，根據二八定律，約有兩成的人，會在房市相對低點先進場，而這些口袋較深的買家，通常比較在意購屋品質，換句話說，剩下八成的人，會等房價底部浮現才購屋，「但這個時候好的物件已經缺貨，消費者可能會面臨有錢也買不到好房子的窘境！」

　　好區位的物件永遠不寂寞，只要可替代性低、釋出量也低的房子一釋出，幾乎就立刻被相中賣出，「以台北市為例，鄰近信義與東區商圈的國父紀念館附近，不但生活機能成熟，捷運幾乎就在門口，呈現供不應求的客層，根本不用等房價跌，成交一樣搶搶滾！」

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