台 中 地 產 X 檔 案

央行降息連連，錢放在銀行只會越來越薄，現在台中最夯的投資，就是套房鍊金術！近來高報酬仲介專員，手上多是「中醫地37坪整棟24間套房滿租中，年收租200萬元退休養老免煩惱！」、「總價668萬逢甲大學9間電梯套房投報9%上滿租中」、「售1585萬地28坪絕對稀有物件東海商圈透店+ 20間套房滿租中年收租120萬」等物件，投資報酬率起碼都8%起跳，足以吸引讓投資人從電話線那端蹦出來！

■ 透天整棟產權清楚 銀貸7成起

「套房賣主才不是缺錢，而是因為有利潤才拋售！」逢甲在地的惠雙房屋福星店高專吳曜光分析，物件本身投資報酬率超高，賣主不急，邊收房租邊賣看看，買方多數在計算投報率值不值與逢低進場時機對不對，條件合的自然會成交！

單獨產權獨立套房低於15坪以下只有渣打銀行承辦，銀貸只有5成，舊式整棟電梯華廈套房，若五間各有權狀的，銀貸也只能5成，最近新建的套房都以多間合併建坪，整合成一張權狀，規避小套房銀貸難度。逢甲商圈透天改套房的物件，在銀貸上至少有七成，地段好的甚至高達8成！

■ 生活機能完善 逢甲上班族、學生客源足

目前最火紅的逢甲商圈觀察套房市場，客源充足多為上班族與大學生，涇渭分明，河南路以東屬上班族偏愛區域，上班族住套房必須寧靜、寬敞、戶數單純，不想與眾多大學生混住；最受歡迎的價位，學生套房年租約五萬，上班族約7~9萬。

吳曜光說，透天套房寬敞、設備優，無管理費、停車費，美中不足就是缺管理員，整體來說，透天套房最受租客和投資人喜愛！上班族付的租金比大學生高，租期又較穩定，透天套房轉手快還能享有增值。

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信義房屋上萬物件的聯合降價，不但在同業間引發「比價效應」，根據信義房屋統計，光2月12日單日瀏覽網頁的人次，就成長2.5倍，市場更出現「溶冰作用」，成交量大增四成六之多！

■ 比價效應浮現 看屋買屋人潮湧現

信義房屋統計，活動舉辦當周，平均每個業務員帶看人次增加8.6%，2月16日至22日當周更較2月第1周增加13.6%，若與1月中旬當週相比，平均每個業務員帶看就多了3成。

2月回籠的買氣，也反映在成交量上，根據信義房屋成交資料顯示，活動後10天台北市的成交量，就較活動前10天增加43.9%，北縣成長33.6%，整體台灣地區增加46.3%，市場交易熱絡程度明顯回溫。

■ 屋主讓價7~8% 買方出價回歸理性

信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁指出，去年底賣方普遍開價仍高，但買方出價很低，雙方對於價格不僅沒有交集，還存有「價格鴻溝」，但「賣方普遍降價7~8%後，刺激買方看屋與出價意願，原本屋主擔心若調降售價後，買方又砍價2~3成，無法順利賣到心中理想的價格，但實際上發現，屋主讓價後，買方反倒回歸理性，也較願意出價，而非試探性的大幅砍價。

以板橋的府中站商圈為例，總價500~600萬元的物件，銷售狀況特別好，信義房屋板橋府中店店長黃樹銘指出，最近買氣的確比年初好很多，加上優惠房貸的低利優惠，光上個週末，店裡就成交好幾件。

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資料來源：中時房地產     回首頁

景氣冷颼颼，過去被視為預售屋重要檔期的329，今年卻出現空前冷清，去年總銷2200億左右的預售屋推案量，今年只剩900億，大幅萎縮了近六成之多，信義房屋代銷事業部延展組主任劉東秉說，「這應該是史上最冷的329檔期！」

■ 預售屋看跌？劉東秉:還會更冷

　　劉東秉說，除了上市櫃建商必須推案，才會有財報數據之外，不少小型建商現在都選擇韜光養晦，按兵不動，因此，今年329的推案量少的可憐，「可以預見的是，預售屋價格可能又有一波小跌的空間！」

329檔期這麼冷，劉東秉分析，不代表購屋需求已經消失，主要是因為目前市場信心不足，購屋族都寧可把錢放在口袋裡，也不願意拿出來買房子，因此，建議消費者，把今年當做功課年，多花點時瞭解市場與行情，隨時準備進場購屋，「而今年的預售屋銷售數字，可能還會比去年更差！」

■ 自住客撐場 2~3房產品成主力

　　329買氣不振，就算勉強推案的建商，也在產品上做了大幅調整。過去常見的大坪數產品，現在全變成票房毒藥，銷售的主力產品變成2~3房，房市多頭時，包括三重、板橋等次級地段推出的大坪數豪宅，現在全都被打入冷宮，買氣冷冰冰。

此外，投資客退場，今年仍然是自住客撐場的局面，不過劉東秉分析，因為景氣實在太差，消費者對建商的信心也缺缺，過去以預售屋為主的大台北房市，現在出現更多「先建後售」的成屋案件，值得注意的是，過去成屋市場多是集中在區位較偏遠的次級區域，購屋族群也屬於經濟能力較差的低階購屋族，但最近連中高階購屋族群，關愛眼神也逐漸轉向成屋市場，「這顯示預售屋市場的空間，已經越來越狹窄！」

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過去329檔期，被視為預售屋的重要旺季，但今年卻一片冷清清！住商不動產總經理陳錫琮表示，受到景氣影響，裁員減薪不斷，民眾購買的能力與信心不足，329檔期的預售案量大幅縮減，加上降幅有限，預售榮景不再，反而是年後中古屋的交易量，可望高於預售屋市場！

■ 預售屋市場 每坪可望降2~3萬

　　陳錫琮表示，329房市受到景氣影響，買氣大幅衰退，而其中預售屋的買氣會更低迷，因為民眾普遍看衰預售屋的後市，加上建商得以延後推案，所以今年329的預售屋市場，將會出現空前的低迷。

　　除了量縮之外，預售屋的價格也勢必往下修正，只是下滑的幅度仍有限，每坪大約只下修2～3萬，陳錫琮表示，由於於前幾年建商取得的土地成本相當高，而且手中有大量餘屋尚未售出，加上現在融資的利息相當低，因此，短期之內，預售屋價格大幅下修的機率不高。

■ 預售屋市場急凍 中古屋出頭

　　反觀中古屋市場，陳錫琮認為，因為中古屋的屋主是獨立個體，一棟100戶的大樓，只要有１戶破盤，整棟大樓的房價就會跟著下跌，所以中古屋下修的空間比預售屋大，而在預售屋沒信心、新成屋房價居高不下的情況，有需求的購屋者，將轉向議價空間大的中古屋，陳錫琮預估，329的中古房市交易量將超越預售屋市場。

　　陳錫琮認為，第一、二季的中古屋會因為屋主拋售而出現修正，而到了第三季後，中古屋可望吸引逢低進場的換屋族，或是定存轉投資的客層進場，中古屋市場可望在預售屋市場急縮的情況下率先復甦！

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根據台中市都發處與台中市建築公會統計，2007全年台中推案總額1755億元，創10年新高，而2008年減少為1000億元，不過今年329檔期推案卻大幅萎縮約只剩100億元！

■ 低利時代來臨 轉租為買等於儲蓄

　　目前建商多以舊案新包裝、撤銷新案、停工、轉售土地或休息退場等方式對應困局，329建案大減量，未來的新屋供給變少，對去化餘屋大有幫助，讓中部房市朝正向發展。

　　雖然景氣衰退，主計處預估今年GDP負成長2.97%，有購屋需求的人仍不少，這群人若能善用史上最低利率，轉租為買增加正資產，減少現金支出就等於賺錢；而退休族群更關心「錢要能滾錢」，不能坐吃山空，本月份股市成交量常在700億水位，很明顯投資性資金已經下海了，根據經驗法則，股市會提前反映經濟現實，一旦股海賺錢，房市連動好轉，也是觀察指標之一。

■ 逢低買進！置產保本最穩當

　　但實際訪察台中首購案場銷售情況，業者雖然已經加碼送裝潢、送家電，甚至降價做誘因，成交率卻不理想，除了自備款不足與個人信用不好有關，「想等低點再買」的觀望氛圍四起，成交量始終不見起色！資深代銷業者提醒消費者，15年來，台中市的大樓價格漲幅都不大，「現在利率超低，買房子自己賺租金的確很划算！」

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房地產未來景氣看不清，土銀大幅緊縮房貸，其中對於小套房、偏遠地區、餘屋量大的地區，嚴格要求控管房貸風險，未來在房貸難申請情況下，恐會影響區域房價。

■ 套房、偏遠地區 成房貸毒藥

　　由於住宅違約率上升，金管會發函各銀行停辦高風險的指標，其中包含主面積低於15平方公尺、偏遠地區、環境複雜、餘屋量大區以及套房申貸的量大區，
明顯看壞套房、偏遠、餘屋量大地區的房價，未來在房貸申請不易的情況下，很可能會影響買氣，而造成房價下跌。

　　台灣房屋不動產研究室經理古景良表示，套房產品在過去房貸緊縮下，已經脫離市場主流，所以影響不大，反觀部份過度炒作的區域，實際的價值跟不上房價，影響將會最深。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，除了偏遠區域房貸緊縮之外，銀行對於購屋者的還款能力也更嚴格審查，未來民眾買屋不是有錢就好，維持良好信用紀錄，銀行才願意借錢給你。

■ 精華地區 領漲抗跌最好貸

　　徐佳馨還表示，所以會選擇現在進場的購屋族，於購屋貸款成數的門檻調高已經有心理準備，所以緊縮房貸對於買氣影響不大，甚至部份精華區依然有８成的貸款成數，徐佳馨表示，景氣不好也是驗證房屋的價值最好時機，選擇精華區還是最安穩的購屋選擇。

　　另外，中信房屋江龍名也提醒購屋族，房貸緊縮的當下，購屋時一定要契約中加註，「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」的條例，防止申貸不過，賠了終身積蓄。

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當華麗大器碰上簡約時尚，兩種衝突的風格卻能激盪出協調並容的火花，以輯空間設計師李湘亭極盡巧思的創意，將透天別墅單層20多坪的小空間，巧變成視覺無阻絕的寬敞設計，簡單的天地牆面，搭配大地色系的簡約現代感，客廳變成主人宴客小聚的完美空間，也讓室內設計利用極大化。

■ 低調奢華時尚風 空間機能極大化

　　「小坪數如何創造大空間，是這個設計最大的難題！」受限於坪數大小，設計師裝潢取材費盡思量，一樓廚房用穿透性十足的玻璃取代水泥牆面，不但降低了空間分割的視覺阻絕，保有室內格局的完整方正，相較開放式廚房的毫無隔離，玻璃牆面避免了油煙外流，影響客廳空氣的通透；為了隔開廚房對門的衛浴，設計師將衛浴隱藏在木質牆面後，減少了廚房、衛浴門對門的空間不適感，也讓室內看來更完整簡單，增添視覺空間上的寬敞感受。

　　喜愛在家中招待朋友與客戶小聚的主人，特別重視客廳的大器質感，李湘亭設計師利用別墅四米五的挑高空間，以弧形天花板軟化現代設計風的垂直剛硬，客廳牆面更大量採用純白大理石的低調奢華，讓主牆面與電視牆、天花板連成一氣，乾淨簡潔卻能簡單營造出空間的時尚質感，最讓人捨不得移開視線的，是挑高垂吊的義大利鎢絲吊燈，古典與現代兼容並蓄的燈飾，畫龍點睛地讓客廳品味大大加分。

　　「所謂的新機能美學，就是將空間機能與居住氛圍極大化！」李湘亭設計師將一樓各種不同的空間，透過視野延伸的巧妙設計，組合成一氣呵成的新機能空間，感覺整個房子變大變寬了，住在裡頭的人，少了壓迫感，心情也跟著微笑。

■ 量身打造機能宅 幸福溫暖無價

　　相較於客廳的時尚大器，二樓主臥加重了空間設計的華麗元素。為了突顯主人獨有的品味，臥室牆面別出心裁地選用了皮革材質，同色系的紅色矮櫃與咖啡色義大利躺椅，讓視覺呈現出協調而完整的色調，低調奢華的主人家品味，可見一斑。


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