台 中 地 產 X 檔 案

中古房市雖然已見回溫，但不少購屋族還在觀望，就怕房價還會再降，等待最低點浮現。台灣不動產交易中心總經理李同榮認為，最壞的時間點已經過去，「房價將在第四季觸底，而價格最多會比現在下修約15%！」

■ 房市健康調整 李同榮:第四季觸底

李同榮預估，2009上半年房價仍走跌，不過第四季左右，台北市的房價將會率先觸底反彈，其中除了預售屋開價行情較高外，中古屋呈現相對抗跌的局面，「但這波觸底後，是否代表房價會反彈？則要視經濟景氣的復甦狀況！」

而購屋族最關切的房價還會跌多少？李同榮表示，從去年第二季高點以來，全台房價平均都有一到兩成的跌幅，在房價觸底前，約還有15%的價格下修空間，因此，除了目前市場主力的首購族外，第三季換屋的購屋潮可望湧現，而這一波房價的跌幅，李同榮更樂觀認為，對市場做健康的調整，有助房市未來發展。

■ 第二季看屋 第三季尋屋 第四季購屋

年前買方觀望、賣方惜售，雙方對價格的差距，年後終於逐漸出現共識！因此，李同榮建議有意購屋的消費者，不妨在第二季開始出來看屋，第三季左右可以積極尋屋，選擇相對抗跌與保值的區域，第四季房價將築底，在最接近底部形成的時候完成購屋。

李同榮提醒，房價下修時，大家都想買在底部，問題時沒有人能完全精確的預測底部到底何時浮現，只有隨時注意經濟情勢的變化，才能跟著隨時應變，選擇最佳進場時機！

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想盡法拍屋搶便宜，又擔心買到問題屋？這是不少首購就想買法拍搶便宜的購屋族，最常碰到的大難題！建議消費者，先檢視法拍物件的產權與屋況，減少日後買賣發生爭議的機會！

■ 產權確認要仔細 屋況鑑定不可少

　　法拍最是爭議的部份，在於物件釋出的屋主，多數有債務或貸款問題，因此法拍屋最容易發生的爭議，就是是否點交完成，而已經點交的房子，也無法確保一定沒有問題，因此，消費者應該儘可能收集資料，確認房子的產權有無爭議。

此外，因為法拍屋的屋況通常不容易完全透明，因此，漏水、海砂或輻射等問題，都是必須承擔的風險，最好先透過專業人士檢測鑑定過後，再決定是否購買。

■ 乏人問津法拍屋 投標之前停看聽

　　景氣不好，不少法拍屋經過二拍、三拍才拍定成交，不過要特別注意的是，某些地段不錯的法拍屋，卻一直乏人問津，這樣的物件可能較有爭議，建議法拍族可以多打聽，不管是屋況、產權有問題，或是疑似是兇宅，投標前都應該做足功課，以免日後脫手不易，變成燙手山芋。

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去年下半年以來，低迷不振的豪宅房市，出現止跌回穩的趨勢！截至2月底為止，大台北豪宅日平均交易量，台北市比去年第四季略增2%，北縣則增加4.2%，而年後國內股市回穩、低利環境形成，市場豪宅詢問度也有漸增跡象！

■ 低利環境形成 資金轉入豪宅市場

「大台北豪宅市場目前價格，比去年高點修正了一到三成不等！」因此，永慶房屋首席房產顧問葉國華指出，豪宅產品長線投資佈局買點逐步浮現，吸引買盤進場承接，帶動市況止跌回穩；此外，現有低利環境已將資金逐漸從定存逼出，使得市場資金相當充沛，另外因豪宅價格已大幅修正，目前市場詢問度有逐漸增加的趨勢。

■ 市況止跌回穩 賣方應讓價求售

在經濟前景未明下，現階段的豪宅市場結構，仍屬明顯買方市場，另外，目前市場買方行為相當謹慎保守，若非地段佳、價格實惠，買方承接意願不高，葉國華建議，此時賣方應評估持有成本及資金需求，把握目前市況止穩時機，適度對價格讓步，才有助順利成交。

此外，近期傳出建商預售豪宅接受退訂及緩推案，顯示建商手頭資金仍充足，且願重視消費者權益及品牌形象，在未來推案供給趨緩下，將有利於成屋豪宅市場更加回穩，對於豪宅後市發展不必過於悲觀。

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金磚四區之一的中科，自2004年起房勢強強滾，只要開案幾乎賣光光，先由西屯玉門路領漲，擴及台中縣境的衛星城市龍井、沙鹿、梧棲、清水、大雅、神岡、后里，2008年7月美國爆發二房危機，局勢反轉，景氣急凍，許多中科員工休起無薪假，店面生意冷清清，新套房空置率居高不下，原先看好中科高消費力，沒想到竟比逢甲大學城還差，周邊房市跟著陷入困境，中科這塊金磚已漸漸褪色變回「銅磚」！

■ 中科房價高報酬低 去化轉手不易

人口成長住房增加，中科生活機能漸有改善，增加有Tech-Mall商店街、台糖量販店、台灣超市、黃昏市場、福科國中。中科的新成屋個案競爭多，正值交屋高?期，新成屋卻呈現房價高、出租率低，投報率低等「一高二低」去化或轉手困難現象。

例如，同在中港路上面對東海景觀的太子「劍橋四季」單坪市價約12萬元，而「喬立月河」開價18~25萬元；福林路大坪數住宅「天瀚」開價18~22萬元。

■ 逢甲商圈超保值 避買工業用地

目前銷售的新成屋住宅大樓報價帶在15~25萬元，價位比逢甲商圈預售案還貴。房仲業者直指，時機歹，購屋族很會比較，買在逢甲商圈最保險，「若是中科房子卻賣得比逢甲貴，最終會經不起市場考驗的！」

以逢甲商圈的預售案「勇建水悅」為例，位在青海路家樂福斜對面，地段很優也才開價14~19萬元！房仲業者提醒說，中科周邊最缺公園綠地，面向東海大學或牧場的景觀最有賣點，有些個案地點景觀俱佳卻有可能屬於工業用地，雖可登記公司行號、做SOHO工作室，但將來轉手較不受歡迎，購屋時應先弄清楚。

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金融風暴嚴重影響半導體產業，導致減薪裁員不斷，景氣骨牌也影響到了租屋市場！根據永勝資產管理公司統計，全台租屋違約率增加了５~20%不等，其中以南部最高，增加了20%，而違約率最高的科技產業，約有30%的退租狂潮！

■ 全台退租率10~15% 中南部科技業最傷

　　永勝資產公司分析，最近幾個月以來，全台各地退租潮都有上揚的情況，台北市有5~7%、中部大約在8~10%、南部地區最慘有大約10~20%，全台整體退租率大約在10~15%左右。其中，以裁員減薪頻傳的科技產業為退租大宗，佔了約30%，傳統產業的工業區也有約20%。

「整體來說以中南部的科技廠周邊最慘！」永勝資產管理公司副總葉碧芬表示，因為中南部的科技產業，多是北部外派到南部的電子新貴，租屋需求相當大，而裁員減薪導致許多電子新貴不是繳不出房租，就是乾脆搬回家住，房屋只好違約停租；而台北市因為人口多需求大，所以為違約率相對較低。

■ 房東降價求租 小豪宅降幅約兩成

　　除了違約率增加外，房租也下滑的幅度也越來越大，部份房東已經體認到景氣的變化，靠降租來挽留房客，以免房子租出不去更慘，否則退租率將會更高。

其中，降價最多的就是小豪宅產品，有20%的跌幅，而一般套房、雅房、公寓跌幅也有10%，葉碧芬說，景氣不好，大家會以價低當成租屋主要考量，因此，高價的挑高小豪宅，自然乏人問津。

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大環境不景氣，租屋族不是萌生退租念頭，就是想辦法找尋更便宜的房子，面對不斷流失的房客，房東該如何留住房客？專家建議，除了降低租金之外，提升附加價值，也是留住房客的好辦法！

■　房東適度降租金 總比養蚊子好

　　崔媽媽基金會租屋服務部門馮麗芳建議，當房客生起退租的念頭時，應該先了解房客搬走的原因，如果房客認為房價過高，想要換更便宜的房子時，房東可以視房東的租賃狀況，決定要不要降價，「景氣不好房客難找，適度的調降房租，多數房客會願意續租，對於房東而言也比養蚊子好！」

　　以目前來說，雅房的平均租金大約下跌了500~1000元，套房大約1000~2000元，一般公寓的也都至少跌了2000元，當房東遇到房客想搬家或是要求降價時，不妨考慮調降房租，度過景氣寒冬。

■ 勤保養多關心 房客要長期經營

　　如果因為環境太吵、環境不良等因素，讓房客想退租求去，房東也應該盡量改善，想辦法讓房子達到最好的標準。馮麗芳表示，房客是需要長期經營的，當房客遇到問題或是設備毀損時，房東若熱心快速解決，房客也會比較願意長期租賃。

　　此外，而對於租賃穩定的房客，也可以主動提出維修的協助，像是替房客更新油漆或維護保養，以提高租屋的附加價值，也可以在租屋市場競爭激烈的當下，想辦法留住好房客。

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不景氣，全台灣商圈店面空置率不斷攀升，但台中的逢甲、一中、黎明商圈，卻逆勢開紅盤，以小店面、小攤位取勝，而屬於西區精華區段的廣三SOGO商圈，更跳脫小格局，不但範圍變大且店面業別豐富多元，有百貨公司、科博館、植物園、五星級飯店、精品名店、瑜珈、運動會館、異國餐廳、書城、PUB夜店、日本超市等高級消費場所，密度之高，居台中居冠！

■ 異國風情小歐洲 住商環境超優

SOGO商圈距離七期一公里半，周邊生活機能特好，北面有科博館、植物園、金典酒店，生活圈包括全國大飯店、THE ONE大飯店、勤美天地、經國綠園道、公益路一段、麻園頭溪畔的華美街、華美西街溪畔「小歐洲區」，PUB夜店和外國餐廳林立，散發濃濃的異國情調。

從相關位置來說，SOGO百貨居中串連經國綠園道(即綠帶)與麻園頭溪畔夜店區(即藍帶，老外稱Little Europe小歐洲)，散步到精明商圈只需十分鐘，由於住商環境佳，早已成為外籍人士定居台中之首選區段。

■ 逐捷運置產 SOGO商圈「錢」景看俏！

SOGO商圈將設有B6與B7兩個地鐵站，可一分鐘直抵七期新市政中心。像新店線高運量地下鐵的藍線頭站起於東海大學，沿台中港路三段向東通往台中火車站後，再轉太平路進入太平市東平國小附近止，沿線暫定12個地鐵站，依據大台北的捷運效應，未來沿線的商圈行情，可望一路水漲船高！

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央行連連降息，房貸利息創下史上新低點，房價比起大台北地區相對便宜許多的的中南部房市，購屋效應率先發酵！根據永慶房仲集團資料顯示，台中市部份均價為7.9萬，高雄市8.4萬，成交量分別成長了3成與1成。

■ 豪宅下修2~3成 台中買氣發動

二月份台中市的成屋市場一掃上個月的陰霾，呈現「價平量增」的走勢，平均成交單價為7.9萬，成交量較上個月成長約3成，顯示年後買氣的確有回溫的跡象。

永慶不動產董事長廖本勝表示，屋主認知到未來一年內景氣難有起色，願意在價格上做較大幅度的調整，是促成二月份成交量增長的關鍵！以台中7期的豪宅區為例，二月的成交價與去年最高3、4月相比，平均下修了2到3成；而低總價物件部份，不少首購族趁著政府優惠房貸還有額度，進場挑選300萬左右3房有車位的產品，把握機會晉升有巢階級。

■ 高雄房市回溫 定存族轉店面投資

平均成交單價8.4萬的高雄，二月也出現逐步回溫的現象，成交量較1月小幅成長了約1成。「另一個比較值得注意的現象，是買店面投資的民眾增加了！」廖本勝指出，央行降息侵蝕定存族的收益，愈來愈多的定存戶乾脆把錢轉到不動產上，重新規劃手中的資金，看的是中長期的穩定租金收益，以求資產不再繼續縮水。

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