台 中 地 產 X 檔 案

景氣冷颼颼，根據台灣不動產交易中心提供的數據顯示，目前全台五大都會區的房價，平均都有一到兩成的跌幅，而過去被視為明星區位的台北縣新店市與台中七期豪宅，甚至出現了近三成的跌幅。不過，台灣不動產交易中心總經理李同榮說，「這波的房價修正已經接近止跌點！」

■ 都會區相對抗跌 釋出量大區跌幅深

台灣不動產交易中心資料顯示，以縣市來看，台灣5大都會區房價跌幅，以高雄縣市的19.06%為最多，其次是桃竹苗地區，跌幅有18.54%；房價最高的台北市跌幅最小，只有10.61%。 「從五大都會區的房價跌幅，可以窺見『強者恆強，貴者恆貴』的市場定律！」台灣不動產交易中心總經理李同榮分析，大台北的房價相較中南部的行情，相對穩定抗跌。

不過，從行政區域來分析，新店單價跌幅最大；其次是台中七期豪宅聚集的西屯區，跌幅也逼近3成；接著則是台北縣淡水，有28%跌幅。李同榮認為，這代表補漲空間越大的區域，在不景氣中，越容易呈現暴起暴落的市場行情，而供給量大的區域，跌幅也通常較深。

■ 房價修正將屆底 回歸2005年水準

「這波房價修正，不會跌破SARS時期的價格，頂多就是跌到2005年的水準！」李同榮表示，以房價最高的台北市為例，目前中古屋成交均價在每坪34萬元出頭，如果再往下修正15%，也就是跌到每坪30萬元後，就會止跌了。

台北縣目前房價在每坪16萬元左右，桃竹現在每坪9.4萬元，台中在9.3萬元，高雄在6.7萬元，都已經回到三年前的行情，除非是供給量特別大的區域，大致上都不太可能再重跌。

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全球步入零利率時代，想靠著銀行定存利息養老過活愈來愈難，在低利時代，如果選對房市投資標的當包租公、包租婆，想要有3％以上的投報率絕非難事！房仲建議，台北、台中、高雄三大都會區，是抗跌保值的保證，而價格實惠的中古屋投資，如果再透過裝潢隔間出租，利潤更是遠遠超過定存利率！

■ 低利時代 定存資金“錢”進房市

　　央行連連降息，樂了房貸戶，卻苦了存款戶，銀行定存利率剩不到1％，使得許多過去靠著利息過活的民眾只能改用房產定存，希望獲利會隨之相對較高。銀行房貸部表示，現在一年期的定存利息跌破1％，若是500萬的定存，年息收入約為4.6萬元，至少較過去短缺了9萬元之多。也就是說，定存族過去一年利息收入高達14萬元，每月的平均收入約1.2萬，但現在每月平均利息收入卻是4千元都不到，落差十分懸殊。

■ 三大都會區報酬高 隔間套房最好賺

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，以台北市為例，若是總價約為1000多萬的30坪中古屋產品，月租收入約為2.5到2.8萬不等，換算下來，平均投報率為2.2％，而高雄市30坪中古屋的收租投報率略高，約為3.3％。

　　除了北高兩大都會區可投資，台中市的30坪中古屋，月租從9000元到1.3萬之間，若購買總價不超過300萬，則收租的投報率更高達5.2％；若民眾再花點小錢，將原先3房1廳的隔間變換成4間套房，投報率最多可到8.3％，相當划算。

■ 挑選物件要注意 避開嫌惡設施才穩當

　　雖然投資房產獲利驚人，但是在挑選物件時也要特別留意，有巢氏房屋管理部副理施亮洲提醒，除了好地段、生活機能和交通便利等條件不可少，也應盡量遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施，如此一來，不論是未來要轉賣或是招租，才不會影響到房價或租金。

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樓下開店，2樓以上做出租套房，台中透天店住熱正燒！比起北部動輒上億元店面，這裡透天店住2000~5000萬元顯得「俗閣大碗」。不過，台中房價深受豪宅與中科效應炒作，許多特定商圈透店房價連動走揚，有的高低點已有2倍，房產專家提醒，「在不景氣當中，這類房產開價很高，預計收入的店面與套房租金與出租率卻是下滑的，投資報酬率不如預期的高。！」

■ 投資台中透店 先觀察附近商辦

21世紀不動產七期大都會加盟店長林晏瑩認為，台中市的消費端賴外來人口刺激，沒有景點吸引國外觀光客及陸客，靠的都只是台灣人，由於長期缺乏大型投資案、企業總部，市區商辦大樓空置率很高，全市商圈分散、範圍小，加上景氣不佳，店面生意真不好做，現在要投資透天店面時宜參考附近的商辦市場現況，對投資會有深一層保障。

透店雖具保值性，呼籲想賺租金的投資人，只選擇強勢商圈熱鬧地段，居高思危，避開未能結市的地段！

■ 台中租屋人口8% 承租方穩定度較弱

目前台中市總戶口數104萬人，租屋人口比例不到8%，相較台北市的24%差很多，而且承租方穩定度不高，經常在換房客。

林晏瑩說，雖說透天店面加套房的產品規劃深具創意及說服力，把年投資報酬率都誇大帳面化，預售時跑得很好，但真正的考驗卻在交屋才開始，現實的出租市場常令人失望，加上利息、地價稅、房屋稅、所得稅、空置期、家電家具設備折舊、第四台、網路費、管理維護費、時間成本，成本不低，也都會抵銷投報率數字。

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雖然近來店面成交量有回溫的現象，但是經濟景氣仍未見改善，承租方的租金負擔能力不足，隨時有可能因為經營不善關店造成空置，所以永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示，投資者選擇店面產品時，應先以空置率當做推算投報率的標準！

■ 空置率越高 投報率門檻應更高

李元鳳建議，投資客在投資店面時，要以商圈的店面空置率為基準，設定不同的投報率，空置率越高，投報率也要越高，才可以降低投資風險。

如果商圈內店面空置率在5%以下的，選擇店面可以2.5%至3%投報率為準、而空置率在5-10%的，投報率可控制在3%至4%之間；而如果是空置率超過10%以上的商圈，投報率至少要設定在4%以上。

■ 忠孝、士林空置率低　　投資相對穩健

　　李元鳳建，現在的景氣來說，空置率還能保持在5%左右的商圈，通常是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全。其中忠孝SOGO商圈、中山北路的晶華商圈、士林夜市商圈以及南京西路商圈等，空置率都還在5%左右，如果這些商圈中有2.5%至3%投報率的產品，就可以趁勢逢低進場。

　　另外像台北車站、公館、永和頂溪商圈、師大夜市、西門町等捷運站周邊的商圈，雖不若市中心大型商圈的高度集客力，不過卻享有交通便利的優勢，通勤人潮多，店面空置率在5-10%之間，選擇這些商圈店面時時，投資報酬率可設定在3%～4%之間。

　　而如果是人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源的商圈，空置率通常都在10%以上，這類商圈的投報率須設定4%以上，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。

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資料來源：中時房地產     回首頁

時機歹歹，台幣又貶值錢都變薄了，定存族光靠1%的利息實在無法度日，但想買股票又怕傷了老本，買店面或套房又怕租不出去，房仲建議，手握資金的投資客，如果已經不想買漲過頭的台北捷運宅，台中捷運沿線的房市，將是一下個值得考慮的標的物！

■ 買在起漲點 北客動作最積極

文心烏日綠線捷運今年十月動工，沿線站區分別為，G3松竹路舊社巷，G4北屯路舊社公園，G5興安路口，G6崇德路口，G7大雅路口，G8河南路口，G9櫻花路口，G10台中港路口，G11大業路口，G12向上路口，G13五權西路口，G14文心南五路口，G15建國北路/環中路口，G16興華街64巷，G17台鐵烏日車站，G18高鐵台中站。

「台北來客洽詢台中捷運置產相關事項漸多，台中本地人反而很少！」群森房屋台中立業店長詹淵州表示，根據台北經驗，買在捷運站500公尺範圍最有增值機會，台中人卻認為等到捷運動工或蓋好通車了再說吧，不怕漲過頭買不到，「這樣消極的態度，只是把便宜機會又讓給眼明手快的台北投資客！」

■ 先買先贏 耐得住寂寞才是贏家！

「許多投資老手都很耐得住寂寞，默默卡位！」代銷業者表示，買在別人忽視的起漲點以前，買起來出租，留到捷運通車，市民可以明顯感受到捷運的便利性，加上媒體大量稱讚捷運系統，賣出信號出現，那時候就釋出大賺差價。

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建設公司推出「可原價買回的預售案」，讓業界一片嘩然，不少人質疑銷售的可行性，政大地政系教授張金鶚更認為，這樣方式根本「搔不到養處」，因為民眾普遍看壞2年後的行情，「降價才是重點！」

■ 效應有限 房價還是重點

　　張金鶚表示，建商推出原價買回的預售案，最主要是增加民眾的購屋信心，讓民眾敢買敢進場，但是以現在的景氣來說，吸引買氣的效果可能有限，原因就在於房價還是相對過高，而且２年後房市也不被看好，相信只有少數民眾願意「賭一把」。

　　而東森房屋董事長王應傑表示，首次見到這樣的銷售手法，以往經驗多是先建後售，而原價買回的銷售方式，可能是為了要取得銀行的信任和融資放款，面臨景氣寒冬，建商無疑也是豁出去了！

■ 動工期間不能退屋 預售風險仍在

　　張金鶚提醒購屋族，原價買回的時機點是在交屋前，假設中途整體房價下跌，民眾無法解約轉買其他房屋，等於資金被套住兩年，在整體市場不景氣的情況下，買預售屋仍有風險存在，民眾購買前必須仔細評估。

　　張金鶚認為，預售屋若要吸引買氣除了要降價之外，能不能夠提供好產品與好服務才會是重點，否則再多的銷售手法，只能短暫刺激市場，長遠來看的效益相當有限。

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景氣差，購屋族態度觀望，房仲店頭為了拉抬買氣，把腦筋動到了舊客戶頭上！有房仲斥資上百萬元，將客戶名單建立了資料庫，希望利用電腦快速配對的方式，從舊客戶中迅速找到目標庫戶，工作效率提升2成以上！

■ 房市觀望氣氛濃 房仲瞄準舊客戶

　　「假設一個房仲有口袋10個客戶，3000個房仲就至少有3萬筆資料！」住商不動產總經理陳錫琮表示，只要適時掌握這些有購屋意願的就客戶，成交機率就很大，「目前資料庫中有10萬筆資料，未來可望達到50萬筆！」

　　陳錫琮表示，因為受到金融風暴影響，購屋族下手停看聽，房仲轉往舊客戶或是曾經看屋的購屋者開發，有了客戶資料庫，房仲不需要耗費大量時間去翻資料本逐筆找尋客戶資料，利用電腦就可快速瀏覽，省下不少時間，而經營有買賣經驗的客戶，成交機會也比較大。

■ 資料快速比對 效率提升2成

　　房仲人員可直接利用電腦快速比對買方需求，讓客戶資訊透明化，而有陌生客戶看屋，也直接將資料鍵入資料庫內，讓房仲人員在找尋房屋時的交易買賣時，產品的需求點將會更準確，與過去掃街抄電話相比，效率提升了2成。

　　此外，系統資料庫也替房仲管理客戶，有符合客戶要求的物件，也可以直接利用電腦系統發送簡訊，更是省下許多時間成本。

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