台 中 地 產 X 檔 案

從民國92年購進七期土地推出，「觀心」個案，至「觀鼎」、「總太花園廣場」、「總太東方帝國」以及今年第4季將推出七期南側新案，總太建設始終深耕七期房市，並持續締造其品牌力。
　一直在第一線銷售的總太建設董事長特助許和益指出，從「觀心」個案，每坪開價18萬元至「觀鼎」25萬元、「總太花園廣場」28萬元，到「總太東方帝國」每坪單價45萬元起，七期房價確實一路飆漲，不過受惠最多的不是地主，因土地皆是早期成交，反倒是投資客脫手獲利高，成為大贏家。

　以總太建設四個案子客源分析，許和益說，「觀心」和「觀鼎」個案已購客戶中，台商佔了一半、其餘則為醫生和自營商。到了「總太花園廣場」多數為台商，而北客也開始搶進了，至於大坪數規劃的「總太東方帝國」個案則以上市櫃老闆和高階主管居多，北客也逐漸增加到2成。

　他也坦承，七期客戶嘗到房價倍增的甜頭後積極搶進，因此重疊客戶多，一人擁有幾戶房產的現況相當普遍。近年來，總太建設也深耕這批客戶，透過每週一次的球敘，加強與客戶聯繫，並從中了解個案優缺點，做為規劃新案的參考。

　許和益說，這些企業主的年齡層在50歲上下，子女多半在國外就學，家庭成員約2-3人，因此豪宅總戶數應控制在百戶內，社區力求單純；至於室內格局房間數為2-3房，客廳一定要大尺度，頂級客戶選擇個案時，首重地段、安全管理、建材、尺度和公設，最實用公設為宴會廳、泳池和Loungbar，而女主人則偏愛專業級教學廚房。

　面對七期的未來，許和益說，七期一定會更好，因其為中部政商中心和交通軸線核心地帶。但是由於土地價格節節高漲，每坪房價已推升到4、50萬元，新建商要進來推案，除非採先建後售推案，否則很難在激烈競爭中立足。

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內政部營建署委託國土規劃及不動產中心，調查上半年住宅需求動向，五大都會區民眾對房價的信心大幅上揚，去年第四季僅五十分，今年上半年卻提高到一百一十四點九分，顯示市場對於房價後市信心大增。

不過，計畫主持人政大教授張金鴞表示，購屋民眾雖對於未來房價及租金看漲，但短期看法分歧，顯示不確定變數仍高；財力不豐的人，現在買房未必是好時機。

台灣房屋總經理彭培業也說，這項調查是六月時做的今年上半年的市場信心，但八月後因八八水災的心理衝擊，以及兩千億元優惠房貸用盡不再續撥，房地產市場觀望氣氛近日明顯升高，投資人對於房價後市仍應審慎看待。

另外，調查顯示，今年上半年的「房價占家戶年所得支出的比率」為六點六五倍，低於去年第四季的七點一倍。因受去年下半年金融海嘯波及，國內房價在去年第一季創下新高後，即逐步下滑；今年上半年的房價所得比，是近兩年新低。

由於所得沒增加，新購置住宅的民眾多以中古屋為首選，全台六成以上選擇不滿卅坪的住宅，其中北市近五成民眾購買未滿廿坪產品。

住宅動向調查原本是每季公布，今年起改為半年公布。去年第四季僅五十分，創下這項調查實施七年以來最低紀錄。而今年上半年股市與房市都出現大逆轉，綜合信心分數「破百」，表示看好者居多。

依調查，五大都會區新購住宅者，對未來一年看漲者達到百分之五十八，看跌則僅有百分之十四。

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中部頂級豪宅指標個案「聯聚信義大廈」26日開盤，推案建商打破傳統房屋銷售模式，仿照精品業採「限時限量」制，每月只開放三戶銷售，預料將帶動中部豪宅市場比價效應。

值得注意的是，「聯聚信義大廈」每坪單價65萬至75萬元，每戶總價1.3億至2.6億元，創中部房價新高。業界預期，隨台中縣市合併升格、台中新市政中心明年啟用，未來台中豪宅有機會向每坪100萬元大關挺進。

位於台中新市政特區的「聯聚信義大廈」，全棟大樓規劃25層，每戶178坪至356坪，目前只剩九戶住宅可售，今年中開放預約看屋以來，累計有100餘組客戶排隊等屋。

聯聚建設董事長江韋侖表示，限時、限量，就是希望提升銷售過程的服務品質，尋找最優質住戶；有意願購買的客戶，必須先經過聯聚建設的篩選，排定參觀個案日期與參觀人數。

住商不動產西屯店長陳俊雄指出，大都會歌劇院即將完成發包，遠東購物中心也正興建中，鄰近一級地段如大都會歌劇院周邊、市政綠園道第一排房價，逐漸站穩每坪65萬元以上。

陳俊雄說，聯聚信義大廈由於獲邀參觀人數有限，讓人充滿神秘感，市場一度有競標的流言傳出。這次業者採限時、限量銷售模式，預料將再度引起市場矚目。

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預售屋買賣糾紛歷年來爭議不斷，消保會昨天通過預售屋買賣契約範本及應記載不得記載事項草案，近期將由內政部公布後上路。消保會指出，此次修正幅度頗大，預期將衝擊預售屋交易市場。

預售屋買賣契約範本規定，業者需在契約中揭露交易資訊，包括主建物、附屬建物及公設三部分的分配比例及個別價格。消保會認為，主建物、附屬建物等構造成本、功能都不同，購買價格也應有所差異。此次規定上述三項須分開標價，打破以往全數視為同一價格的方式，以防虛坪灌水。

過去房屋登記面積容許百分之一以下的誤差，消保會指出，未來只要出現坪數差異，業者或消費者就需提出補償金額。

消保會表示，以一百坪房屋為例，最後實際面積若為九十九坪，建商就需退還一坪費用。相對來說，若實際坪數為一百零二坪，消費者就需多付出兩坪金額，但超出的坪數若達總面積的百分之二以上，消費者最多付出百分之二的坪數金額。

為配合中央銀行利率調整，此次修法將買方遲延利息由萬分之五單利，下修為萬分之二。消保會指出，預售屋若需轉讓，除配偶、直系血親免收手續費外，賣方收取的手續費應以房屋總價千分之一為上限。

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內政部營建署24日發布上半年住宅需求動向調查，結果顯示，全台五大都會區房價綜合信心分數，自去年底的50分，大幅成長至114.9分，房市景氣由空翻多，並有近六成民眾看好未來一年的房價。

不過，由於房價持續攀升，不少人只得往較偏遠的地方移動，或選擇屋齡較老、面積較小的房子，導致居住狀況變差。依昨天調查顯示，全台有36%的人覺得買房後的整體居住條件，反而比買房前差。

由營建署主導的住宅需求動向調查，向來被視為房市景氣重要指標，今年上半年新購置住宅者約有7萬4,717戶，欲購置住宅者則有25萬2,590戶，其中已有六成、約15萬3,274戶開始找房。

今年上半年全台房價綜合信心分數114.9分，租金綜合信心分數103.9分，均高於100分，顯示市場氣氛轉佳。其中，台北市短、中期分數都超過120分，居全台之冠，高雄房市短期信心最不足，僅95.6分，整體信心分數呈現由北往南遞減，但受訪者對未來一年房市走勢亦有信心，分數達116分。

對未來房價的看法，有58%的新購屋者（即過去半年內剛買房者）看漲未來一年房價，看跌者僅14%；欲購置住宅者則有55%看漲未來一年房價，看跌者占31%，較分歧。

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假若把行政院長吳敦義提出的「庶民經濟」套到國內房市，對於普羅大眾而言，大多數人購買的「庶民宅」該是什麼模樣？內政部營建署公佈今年上半年的住宅需求動向，結果發現，絕大多數民眾的新購住宅首選是中古屋、坪數小於30坪、平均單價17.51萬元、平均總價約600萬元。

■　全台議價空間一成 自住需求支撐房市

　　內政部營建署委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心，調查全台五大都會區上半年的住宅需求動向，結果發現今年一至六月份購屋的民眾，五成五都是首購自住，其次是兩成二的換屋自住，兩成一為投資需求，顯見房市基本盤仍以自住需求為主。

　　調查顯示，五大都會區(包括台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市)的平均議價空間大約一成左右，其中又以台北市的11.76%議價空間最大。平均看屋期間近四個月，大約看過五至六個物件後，才會決定是否下手買屋，在各地區以台北縣看屋期間最短、看屋的件數也最少，顯示台北縣成交速度相對較快。

■　主流產品20-30坪 平均總價600萬

　　今年上半年在五大都會區購屋的民眾，平均購屋坪數為35.02坪，平均每人居住面積為12.5坪，不過大多數人購屋的坪數為20至30坪之間，佔三成二，坪數小於20坪的購屋群眾也不少，居次佔三成左右，有能力購買50坪以上的人數比例不到一成。尤其在高房價的台北市，四成七的北市購屋族，購屋坪數都不到20坪，足以證明小宅產品在台北市仍具有相當大的需求。

　　五大都會區的平均購屋總價599.56萬元，平均每坪單價為17.51萬元。在上半年購屋的民眾，購屋總價集中在600萬至1,200萬元之間，佔兩成二。進一步分析各都會區的購屋總價，台北市平均房價比其他縣市高，有14.48%購買1,200萬元以上的產品，桃竹縣市、台中縣市與高雄縣市購屋總價較低，三成以上購買總價300以下的房屋。

　　預估未來半年的房價趨勢，35.81%的購屋族認為「小幅上漲」，不過另外有31.03%購屋民眾認為，近期房價將會看跌，足以顯見，購屋民眾對於近半年的房價看法相當分歧。

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千萬別以為在同一地區，房價應該都差不多，根據房仲業者統計，台北市信義區松勇路，是全台最貴的一個路段，每坪成交行情120萬元起跳，同樣位於信義區的吳興街600巷，每坪房價卻不到30萬元，價差高達4.48倍。不過全台房價價差最大的地區，位於台中市西屯區，最高與最低房價差距，可達6.46倍。

■　台中西屯價差最大 新竹縣市價差最小

　　台中市房價高低差最大前三名行政區，依序為西屯區6.46倍、南屯區5.50倍、西區4.77倍。其中西屯區也是全台房價高低落差最大的行政區，七期內的市政北五路為最貴路段，每坪成交均價34萬~50萬，代表建案為「聯聚信義」，成交單價50萬~60萬；最便宜路段為靠近中科的福聯街、福瑞街，成交行情6萬~7萬，房價高低差6.46倍。

　　相對來說，全台以新竹縣市的房價差最小，新竹市東區的房價差為2.60倍、新竹縣竹北市2.33倍、新竹市北區2.13倍。新竹縣市最貴路段座落於新興區域、水岸景觀、商圈成熟發展區域。以新竹市東區為例，最貴路段是大學路，正對交通大學，平均單價在19萬~20萬；最便宜路段在明湖路底的大樓華廈，平均價位7萬~8萬，同樣在新竹東區，價差2.6倍。

■　松勇路120萬起/坪 全台最貴路段

　　至於台北市房價高低差最大的行政區出現在信義區，最貴路段為豪宅林立的松勇路，每坪成交行情120萬~140萬，代表建案有信義富邦、台北花園(地上權)、冠德領袖；最便宜的路段為吳興街600巷，由於距離信義計畫區稍遠、巷弄深、住宅老舊，每坪成交行情28萬~30萬，房價高低差4.48倍，居台北12個行政區之冠。台灣房屋首席總經理彭培業表示，口袋夠深的投資客可買在松勇路，因為超級豪宅每坪喊價已到300萬元，松勇路的房產未來仍有相當大的增值潛力，若是買在吳興街600巷，儘管沒利多的想像空間，至少保值抗跌，也是自住型購屋族不錯的選擇。

　　彭培業表示，台北市各行政區最貴的路段都是知名路段，譬如中山區的水岸豪宅明水路(60-120萬)、大安區的仁愛路(90-120萬)、信義區的松勇路(120-140萬)；此外南港區的園區街(40-60萬)、大同區的民權西路(38-41萬)、內湖區的金湖路(50-70萬)，皆因為捷運加持，房價表現亮眼。

　　相反地，台北市最便宜的路段，譬如北投區泉源路(14-16萬)、中山區民族路(24-30萬)、信義區吳興街600巷(28-30萬)、南港區研究路三段(18-20萬)，這些路段的共通點就是距離熱鬧商圈較遠；此外，士林區葫蘆街(18-19萬)過去是低漥淹水區，中正區的廈門街(25-30萬)、萬華區的環河南路(18-20萬)都是舊五金家具集散地、老舊建物群聚，環境因素導致房價表現相對弱勢。

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房市回溫，不少人開始找屋投資，不過要提醒購屋族，購屋前一定要依照產品與區域屬性，了解未來有沒有人會承接，否則被套牢就得不償失了。

■　地段仍是王道 先看大環境

　　許多人礙於資金，遂選擇較偏遠的地區購屋，殊不知房地產最重要的就是人會不會聚焦，房仲業常流行一句話，大安區土地無法搬到外縣市。這也說明地段的無可取代性，擁有好地段，就是投資的第一步驟。

　　房價之所以漲，是因為大家都想要，精華區投資者眾，房價自然居高不下，反觀，地段差之產品，由於失去投資客聚焦，房價自然無法支撐，這是永遠不變的道理。

■　了解產品特定　掌握購屋族群

　　　近期捷運共構的標售案屢創區域高價，原因就在於產品的特色鮮明，享有交通便利性，不怕沒有租客上門，投資客自然趨之若鶩；優質學區、公園周邊宅亦是同樣道理。

■　自己有所疑慮 別人也會懷疑

　　如果你在投資前，發現對風水、座向有疑慮，未來接手的人也會跟你有同意的困擾，通常不是無法成交，就是反映在房價上，所以投資房屋時，千萬不要輕易妥協。

■　投資大眾產品　回歸供需面

　　　投資房市最重要就是回歸到供需面，需求越多房價自然越貴，越沒人要接手的產品，房價自然下跌，所以投資房地產，盡量以大眾產品為首選，例如交通便利、格局方正等產品，未來轉手才有增值空間。

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