台 中 地 產 X 檔 案

最新統計今年北台灣預售套房案急速萎縮，預估全年推案戶數僅3130戶，與2006年房市正熱、全年推1萬5285戶的盛況相比，萎縮8成。地產專家表示，套房與豪宅市況為房市榮枯的兩大指標，今年預售市場僅豪宅表現一枝獨秀，套房推案量與銷售狀況平平，顯示房市景氣尚未復甦。


銀行貸款仍不足
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，2004年房市復甦，2006年套房建案總戶數高達1萬5285戶，至2008年顯露疲態、套房案量萎縮至4959戶，今年1~9月套房戶數僅剩2355戶，推估全年戶數只有3130戶，創近6年來的新低點。

倪子仁表示，2005~2006年景氣正好時，大坪數豪宅與小坪數套房特別好賣，但隨著房價愈來愈高，台北市套房單價也飆高，失去低總價優勢；例如大安區15坪套房竟然也要逼近1000萬元，加上銀行緊縮房貸成數，投資客不能以高槓桿方式買套房，建商也保守因應。
永慶房屋南西店店長林彥魁表示，最近銀行對套房貸款成數比去年下半年稍放寬，從5~6成增加到6~7成，但仍比一般住宅7~8成低；以前銀行僅承作室內面積10坪的套房，現在面積也放寬為權狀10坪，稍稍激勵自住型買方，但沒有投資客支撐，套房買氣仍不如以往。


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搬過家的人都知道，從收拾家當到重新整理，整個搬移的過程不但花費時間，更常常讓人忙亂的喘不過氣來，崔媽媽基金會建議消費者，最好提前一個月開始準備，並慎選信譽良好的搬家公司，並詳讀合約內容，以免事後引發雙方糾紛！

■　提前一個月準備 詳閱搬家合約書

　　崔媽媽基金會建議，最好從搬家的一個月前開始準備，並慎選合法搬家公司，而合法搬家公司應有搬家三合一驗證，包括「搬家業者營利事業登記」、「搬家契約書」、「廣告宣傳物」，消費者可到經濟部全國商工行政服務入口網，查詢搬家公司的營利事業登記，並注意搬家公司名稱與契約書上是否相同。

　　此外，崔媽媽提醒消費者，評估搬遷物件的數量，可透過搬家的合約書上所附的「搬運物品清單」，其中除了搬運物品的項目、數量、尺寸外，也有記載是以車計價的方式或是包價方式，搬遷契約書是否寫的夠仔細，都要問清楚；此外，是否需要搬家公司提供打包、清運垃圾、窗型冷氣拆卸及上架服務，這些都需要在估價時告知搬家公司。

■　留存收據、契約書 提防不當加價

　　有些不肖業者，先在電話上估價時，以低折扣吸引消費者，到府後將物品搬到車上時，卻又「坐地起價」向消費者抬價，崔媽媽基金會表示，因此簽約時要特別注意契約書中，是否以不顯眼的字體表示「工資另計」。而在搬遷地點自停車至住宅間的步行距離，應有不同收費標準，通常步行距離在20公尺內，多數業者不會收費，但有些公寓大廈從地下室到大門，須換2次電梯，搬家公司就會收取一些費用。

　　「消費者真的急著搬家，最好將彼此所說的交易內容錄音下來！」律師張寧洲建議收據也應保留，一旦發生糾紛便可舉證，此外，不可在搬家之後，還要應搬家公司的要求，簽訂書面契約，這些都屬不合理的做法。

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什麼讓婚姻最有保障？房仲業者電訪發現，無論已婚或未婚，有高達6成民眾認為，擁有房子能讓婚姻更有保障。調查也顯示，新婚夫妻結婚後，有4成1將房子登記在女方名下，房貸負擔4成4是由男方扛。

■　婚姻保障No.1 結婚前後大不同

根據信義房屋調查，已婚、未婚者對於婚姻的保障，認知略有不同，73.6%未婚族認為，存款是婚姻的最大保障，其次是健康佔70.3%，有66.7%單身族選擇房產，小孩是婚姻的保障，僅佔27.5%。相較之下，已婚族則以健康為首選佔84%，第二是存款比率為71%，再來是小孩及房子，分別佔了62%左右。

另外，分析不同學歷族群，對於婚姻保障的認知也大不相同，擁有研究所學歷的受訪者，最看重房子的程度居冠，比率為77%；大學學歷的族群較注重存款比率，高達8成；高中畢業卻是以健康為首選。


■　四成已婚族 男方承擔房貸

對於已婚族來說，婚後最重的負擔莫過於房貸，顯然男方在這方面負擔較大。調查顯示，已婚男女當中，有44%表示購屋房貸由男方負擔， 45%則是雙方共同承擔，女性獨立支付僅佔5%。

在房產登記方面，42%已婚族將房子登記在女方名下，另外有32%則是登記在男方名下，雙方共同擁有佔18%。

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房價居高不下，動輒千萬，甚至逾億，但是目前購屋契約、權狀載明事項有限，特別是公設、附屬建物等虛坪計算上，民眾總是看得「霧煞煞」，稍不留神，房價可能就變相加價五、六成。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮舉例說，小王以總價一千六百萬購買二七.六八坪的花園大廈，換算每坪為五七.八萬元，但由於主建物加陽台僅有十七坪，實際可使用坪數僅占總購買面積六一％，如此一來，小王真正可使用面積的房價等於暴增至每坪九四.一萬元。

業者利用各名目，乾坤大挪移，變著戲法，提高獲利方法，大致可分為六大類：

(一)雨遮、花台、屋突等全部面積灌入虛坪：依建築法相關規定，雨遮、陽台、梯間、機電設施等面積，只要不超過一定面積，可不計算在容積內，但有些不肖業者將雨遮、花台等數量、面積擴大，全部灌入虛坪，賣給民眾。

(二）「小公」灌入主建物：有業者會將「小公」如樓梯間等面積登記在主建物的室內面積內，表面上看起來，公設面積會減少，室內面積增加，感覺民眾賺到，其實不然。

(三)車位附屬空間灌水：有些建案，建商將車位以「個」為單位賣給民眾，但是卻讓社區所有住戶，分擔車道和車位附屬空間。

(四)陽台灌水：把陽台外推，將主建物坪數納入陽台面積，讓民眾誤以為公設比較低。

(五)車位算入主建物面積問題：購買車位時，若權狀上車位屬於公設，在估算房地產市值時，應先扣除車位坪數，計算出建物的市值，再加上單獨車位的市值，才是正確估價標準。

(六)中庭花園魚目混珠：中庭花園大部分為法定空地，不應列入公設面積，列入公設面積計算部分，須其上方有大樓本身結構的頂蓋，像是地下室羽球場等。但許多民眾誤以為社區內的露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園、曬衣場與人行道等都是公設，自家公設比大些是應該的，但是這些設施其實都不屬公設範疇。

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台中縣海線地區不動產市場近年來不斷加溫，從事不動產仲介人數增加3倍以上，房市雖熱絡，但買賣交易也要慎重，以免引起糾紛造成後悔。

海線地區包括沙鹿、梧棲、清水與龍井等4鄉鎮，內有台中港、清泉崗機場等海空設施，還有中二高、西濱等高速公路，沿線有不少交流道，離高鐵烏日站也不遠，交通很方便，加上有弘光、靜宜兩大學，還有光田、童綜合兩大型醫院，生活機能強，在兩岸關係解涷下，不動產市場行情看漲。

許多仲介公司近年將海線做為重點發展地區，以沙鹿鎮最明顯，約有15家進駐，另有許多代書、土地掮客紛紛投入市場，建設公司也不斷推案，沿路都可看到巨型賣屋廣告，交易量很熱絡。

中信房屋營業員陳柏傑表示，雖然買賣不動產的管道多，但消費者還是慎選，畢竟房屋買賣動輒數百萬元，不是筆小數目，最好交由有交易安全制度的仲介公司負責，萬一有問題，也不會有紛爭。

他表示，有制度化的仲介公司，不僅物件資料齊全，有實景照片供參考，還錄影做成光碟影音介紹，有意購買的民眾不用往返奔波，累的半死還看不到心目中理想房屋。

他說，目前在海線以總價400至600萬元的透天厝最搶手，如果屋齡新，地坪約在20至25坪，屋齡較久可買到25至30坪，以在文教區或住宅區較佳，沙鹿地區因交通便利，附近又有中科與台中等工業區，是投資熱門地區，如果有好物件，民眾不妨參考。

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華南銀23日標售兩筆不動產，其中較受市場注意的4,566坪「南港工業地」吸引逾十組人馬競標，但因競標者認為底標32.65億元過高，最後無人出價而流標。

華銀南港工業用地容積率300%，平均每坪標價達71.5萬元，華銀解釋，71.5萬元的底價是涵蓋五年後改為商業用地的開發效益，未來將參考附近交易價格，於10月中旬再次標售。據了解，昨天領單競標南港土地的潛在買主包括富邦人壽、新光人壽、國泰人壽和國華人壽等。

至於華銀長春路143號長春金融大樓（原三功國際大樓）標售底價9.78億元，最後依市場預期，由掌握該大樓逾半產權的三商美邦人壽以10.7億元得標，換算一樓每坪單價118萬元，車位單價260萬元，二樓以上每坪61.7萬元，溢價率約9.4%，華銀預估交易利益約8.8億元。

若加上華銀上周標售南昌路獲利4.29億元，華銀近期處分土地利益合計達13.09億元。

瑞普國際物業總裁曾東茂表示，長春金融大樓的所有權分屬三商美邦人壽（約58%）、華南商業銀行（約36%）和投信投顧公會（約6%），個人地主則持有12個車位。三商美邦先前是在2007年12月取得該大樓，當時每坪交易價約51萬元，兩年來已上漲兩成。

曾東茂說，三商美邦人壽取得華銀持有該大樓部位後，可以整合大樓產權，更有效執行對大樓有利的管理及出租策略，有助增加整棟大樓價值，也符合壽險公司近期積極布局商用不動產的投資策略。

至於華銀南港土地，台灣房屋不動產研究室執行長邱太 煊分析，這塊工業地面積相當大，且以周邊土地行情每坪約68萬元至80萬元來看，華銀底標每坪71.5萬元並不算貴，流標最主要的原因應是土地卡了一塊45.98坪的畸零地（所有權人為昇航汽車貿易公司），未來整合恐付出上億元代價；其次是華銀目前已將該土地租給Honda汽車為維修廠，租金每月約125萬元，租期至2014年6月，讓潛在買主有疑慮。

華銀強調，內部會詳細討論新底標價 ，不排除有降價空間。新底標價，將有多大的降價幅度呢？華南銀表示，會經過內部詳細討論後再公布。

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台灣金融資產服務公司24日將第四度標售陽信銀行不動產債權，總額達新台幣3億多元。市場人士認為，由於擔保品多數位於南部且非都會區，得標情況有待觀察。

金服拍賣官林雨利表示，今日將標售的不動產債權共93件，債權總金額達3億多元，大多是陽信銀行先前併購高新銀行承擔的擔保品，原本件數達百件，先前三次標售共處分13件，標售金額近1億元，已處分物件多半是高單價且地點較好的擔保品。

金服表示，今天標售的擔保品八成以上是100萬到200萬元的物件，約一成物件價位在500萬元左右，金額達千萬元以上的只有八件。市場人士認為，由於高單價且具發展潛力的擔保品在先前三標已處分完畢，本次標售金額可能較低。

市場人士表示，這些擔保品多座落高雄縣與屏東縣，非高度發展都會區，增值空間相對有限，加上部分擔保品位在林園、大寮、六龜等八八水災受災地，可能影響標售行情。

此外，金服受協商資產管理公司委託，將於10月9日標售台灣民俗村4.49億元債權，目前至少有四組投資人表達興趣。據了解，協商資產管理公司幕後大股東為德意志銀行，該公司在民國92年標購交通銀行（兆豐國際商銀前身）90億元整批不良債權後，已陸續處理並獲利。

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中央銀行雖停止降息，但房貸利率持續走低。央行昨天公布，8月分台銀、合庫銀及三商銀等五大銀行新承做房貸利率為1.723%，較7月下降0.037個百分點，再創歷史新低。

對於房貸利率再創新低，官員指出，因內政部已停撥優惠房貸，預計未來房貸利率可望隨之止跌。

不過，8月分五大本國銀行新承做放款加權平均利率為1.302%，較7月分的1.292%，微幅上升0.01個百分點。官員解釋，主要受週轉金及消費性貸款利率上升影響。

但央行強調，如果不含國庫借款，8月分五大銀行新承做放款加權平均利率是1.397%，較7月分的1.513%下降0.116個百分點，顯示銀行放款利率持續走低。

在各項放款方面，央行官員表示，8月分五大行新承做放款利率，除週轉金貸款和消費者貸款逆勢上升外，其餘均走低。其中，週轉金貸款利率利率為1.203%，較7月上升0.011個百分點；消貸利率2.714%，較7月上升0.024個百分點。

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