台 中 地 產 X 檔 案

知名建商舉辦國內首見的網路競標新成屋活動，凡是獲得授權碼的民眾，即日起至10月6日截止，可在網路標購取得資格標，就有機會低價標得位於台北縣林口的85坪豪宅，市價三千萬，起標價一千八百萬元。

■　雙車位+百萬裝潢 豪宅市價三千萬

　　遠雄建設為了歡慶四十周年，史無前例推出網路競標活動，標的是遠雄大未來僅剩的一戶85坪新成屋。這間豪宅擁有雙主臥、前後陽台、全室採光、景觀視野良好，光是露台就有六坪大，市價約三千萬元，起標價一千八百萬元。為了提升民眾競標意願，遠雄建設加碼提供平面雙車位，以及耗資約兩百多萬的無毒環保裝潢。

　　這項網路競標活動分三階段進行，只要是遠雄建設事前遴選的VIP貴賓，就會收到授權碼邀請函，自9月25日至10月6日期間，憑藉授權碼在活動網站參加網路標購，凡是取得資格標的競標者，必須在10月15日親臨接待中心參加現場競標，每一個級距100萬元起跳。

■　林口餘屋多 買屋投資宜審慎

　　遠雄大未來位於台北縣林口的文化三路與仁愛路口，總計364戶，坪數75至127坪左右，表定價每坪30萬元。遠雄建設聲稱，由於台北縣升格直轄市，加上機場捷運的利多加持，目前幾近完銷階段。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，遠雄這個建案已交屋一年左右，實際成交價每坪約15萬元上下，至於周邊屋齡十至十五年的中古大樓，每坪成交價介於10至13萬元不等。由於家樂福大賣場進駐，已形成不錯的生活機能，使得這個區段的房價比其他區段抗跌，不過林口餘屋過多，投資型買家應多加考慮。

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澎湖觀光博弈炒得沸沸揚揚，原以為澎湖縣民為求經濟發展，應該會大力支持開設賭場，沒想到公投結果，跌破專家眼鏡，看好澎湖發展，大手筆投資買地蓋飯店的業者，在賭場預定地周圍買地，造成地價狂飆近10倍，現在幾乎被套牢！

■　飯店投資成泡影 業者叫苦連天

　　澎湖爭取了廿多年的觀光博弈，公投失敗，一夕夢碎，首當其衝的幾處大型觀光度假村開發案，更是面臨嚴重挑戰，過去三年內，美國哈利士、澳洲皇冠、美國ＭＧＭ、澳門金沙、馬來西亞成功集團等紛紛跨海探路，就是相中澎湖未來發展的遠景。而目前已著手完成土地整合的，包括湄京風櫃度假村、大澎湖國際度假村、金沙灣國際度假村、第三漁港度假區開發計畫的達步施福澎公司等，就等著觀光博弈一通過大展身手，如今希望落空，投資已經進行一半，未來發展態勢，備受關注。

　　福朋大酒店的總經理張翔閎說，原本預計要在澎湖蓋雙子星式的飯店，目前整地已經完成，地基都看得到，當初打算投資50億元，現在已經砸了5億，「蓋到一半的酒店還不能停，只能撐下去！」

■　投資客遭套牢 澎湖房價回歸基本面

　　各家房屋仲介業者一致表示，未來三個月內澎湖地價、房價勢必崩盤。賭場落腳澎湖的預定地白沙鄉後寮村，地價從1000多元，飛漲到接近萬元，預期公投會過關的投資客幾乎被套牢，甚至傳出有人開始面對融資壓力。

　　「短期間澎湖的房價，一定會大幅受到衝擊！」澎湖群森房屋經理詹廷龍說，這些具指標性的國內大型投資業者，恐將束手束腳滯留觀望，大戶縮手，小戶自然跟著走；政府應該盡速協助澎湖覓出一條新生路。

　　房還有仲業者私下表示，土地價格將是第一波連鎖效應，原本各處大型投資基地附近的土地接連被熱烈炒作，早年澎湖棄如敝屣的農地狂飆三、四倍，一坪五千元變成兩萬元，這下子，澎湖的土地開發又淪落黑暗期。

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維護權利
「少數服從多數」的民主法則在都更案裡造成不少糾紛，說穿就是權利分配不均。目前北市、北縣府皆已通過「針對釘子戶公權力將強行介入」法令，地主與實施者協商的過程中，更應注意維護權利。

有意見立即提出
地主與實施者談都更時，最易遇到雙方對價值認定的標準不同。北市府都更處處長林崇傑說，協商過程中地主要充分表達意見，勿貿然簽名，公開展覽期間也要盡量表達意見；若地主與實施者有異議，會進行個案審議，也請不動產估價師公會重新鑑價修正。估價師公會研究發展委員會主委郭國任提醒，估價無放諸四海皆準的公式，會因估價師立場、見解不同有所出入。

林崇傑說，地主不應只站在自己立場計算價值，房地產價值會因時間不同而改變，若房地產行情下滑，實施者也有風險，「不能因房地產行情高漲，就覺得實施者賺取暴利。」為解決民眾針對權利價值的認同差異與不滿，都更處正研擬權利變換的評估標準及費用提列的估價原則，預計今年底提出法案，若順利通過年底即適用，彌補現行法令的缺失。

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嚴格說起來，台灣至少有半數以上的人，是沒有受過任何相關理財教育的，因為除了大學或技職的商學科系，才會有所謂的會計學或經濟學的學分或課程。而教育體制在辦理這些商學科目的原始用意和方向，是在訓練職業上的工作技能競爭力，而不是生活上的應用，因此大部份的人對於理財的觀念，其實都是在家庭或其他環境的接觸中因習慣而養成的，不同環境的接觸所建構出的理財觀，就會有很大的不同，這也就是為什麼每個人在談理財、談金錢觀念，於認知與觀點上都會有很大差異性的主要原因。

■　從小培育理財觀

　　由於沒有正確的理財標準規範，以往中國人對於財富上的固有觀念就是「儲蓄」，努力賺錢和存錢就是唯一的理財方法，所以並不重視什麼是所謂的「金融」，而當金融發展得愈成熟，銀行的商品愈來愈多、愈來愈複雜，金融型態商業化之後，許多人因為信用卡、現金卡的問題衍生出許多卡債的問題，「卡奴」的問題影響了整個社會層面的時候，政府才開始重視到理財教育問題的重要性，開始要規劃小學的理財課程，希望理財的觀念能夠從小紮根做起。

■　房產投資的進修管道

　　「理財」不只單只是金融和收支的範疇，「房地產」也是「財富」的一環，就份量來說它所占的比例更重，為了補足正規教育體制中，對於房地產教育資訊的不足，目前現有的房地產相關教育課程，能夠接觸的管道，大致上有幾個部份：一個是「不動產仲介及代銷公會」所舉辦的「不動產營業人員」課程。另一部份則是各大專院校所附屬的在職教育機構，如文化大學、實踐大學等教育推廣中心；清華大學附屬的「自強基金會」等，除了提供專技普考「不動產經紀人」、「地政士」資格證照考試之法規課程外，另一方面也提供符合市場的實務性課程，讓未必想從事不動產行業的一般民眾，也可以輕鬆了解房地產，以補足在學校裡不曾學過的房產知識。

■　房產教育的重點

　　未來，教育當局在規劃「理財」正式課程的同時，有關「房地產」的基本教育，對於產權認識的概念，主建物、附屬建物、公設等坪數的計算，要讓它成為普及性的知識，對於市場的價格判斷依據，就不會如此紛亂了。當消費者都擁有普遍的市場認知與價格判斷能力時，自己就可監督，這樣一來市場會更加公平而透明，日後也可以避免類似像公設比問題，所引發監察院彈劾內政部這樣的情況或爭議一再發生了。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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最近週末假日翻開房地產專刊，一定有這樣的發現，新建房產不再標榜房子有多好、交通有多便利，而是在廣告就大剌剌的標明，鎖定北部的投資客進場，還強調「今天買屋、明天收租」，讓不少北部客好奇，買屋收租有多好賺？

■　專人招租收租 幫房東打理大小事

　　這個忍不住讓人多看兩眼，打電話問個清楚的房地產廣告，是位在台南成功大學旁的一棟新建大樓，主體大樓已經完工，業者仿效北部酒店式管理的模式，找來資產管理公司，針對周遭包括成功大學，南台科技大學，台南大學等五間大學院校的學生，將樓層打造成五星級的學生豪華套房，再以飯店式管理，幫屋主從裝潢、招租、打掃、簽約甚至連收租後，還可直接匯款到房東帳戶。

■　鎖定北部客 號稱投報率7%

　　業者在廣告大膽的鎖定北部投資客，打出「南屋北賣」的口號，聲稱只要自備一百萬，就可以買下三套房加上一車位，年收入號稱可達29萬。業者強調，今天交屋，明天收租，投資報酬率可上達7%，但房地產業者觀察，附近雖然學校多，但民宅空屋也多，房屋是否能順利出租，攸關投資者能否順利回收資金。

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行政院消保會24日審查通過「預售屋定型化契約」修正草案，新增預售屋應羅列主建物、附屬建物、公共設施三部份的坪數與售價，對於坪數誤差小於1%，買賣雙方「互不找補」的現行規定，也改採「有誤差就找補」取代，預計最快十月中旬就能施行。房地產業者認為，此舉有利於資訊透明化、防止建商虛坪灌水，但可能導致單價提高、買賣雙方為了「坪數誤差」爭論不休。

■ 預售屋買賣新規 有誤差就找補

權狀三十坪的預售屋，扣掉三成公設比，也就是九坪的大小公設，實際坪數絕對不是二十一坪，而是大約二十坪。為何會這樣說？因為現行預售屋交易明定，坪數誤差在百分之一的範圍之內，買賣雙方互不找補。

為了杜絕建商趁機虛坪灌水，行政院消保會審查通過的「預售屋定型化契約」修正草案，不僅規定只要有誤差，即使小於百分之一也應該找補；並且新增規定，賣方應該清楚標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數與價格，讓購屋民眾一眼就能看出，到底花了多少錢買公設。

■ 搭配計價機制 避免買賣紛爭

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮舉例，比方在台灣常見的露台，通常以房價的三分之一計算，這是長時間下來，市場產生的經驗值。一旦新的規定施行上路，預售屋的交易不僅要經歷市場磨合期，恐怕主建物的單價也會隨之提高，尤其是「有誤差就找補」可能引發更多買賣紛爭。

「網路地產王」總經理鄭弘杰表示，如果誤差0.1公分，十公尺長的牆面，誤差就是一公分，幾乎是百分之一的誤差，這個「互不找補」的誤差，是為了讓買賣雙方有一個「緩衝」。不論是「切分計價」或是「有誤差就找補」，平心而論立意良善，但如何讓建商、代銷商、房仲以及購屋民眾，能快速建立一套完善的計價機制，主管機關絕對不能等閒視之。

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近幾年來，即將晉級直轄市的台中市「轉大人」越作越成功，市府積極改善市區交通，台鐵的高架捷運化將在10月16日開工，北屯松竹站到太原站的主體工程先行施作永久軌道，工期一年；緊接將興建高架路橋松竹站到大慶站、台中車站與橋下工程，預計2014年完工；高架之後，即可整平被鐵道分割的地面與美化景觀。生活四號高架快速道路明年再通車，太平與台中東區、北屯的交通將大為改善，對人口稠密的東台中與老舊區的中區恢復生機，並可望帶動包括太平市、大里市、大坑廓子地區的進步繁榮。

■　鐵路高架捷運化 台中火車站三鐵共構

　　在地建商大毅建設看好東區發展，幾年前首先在沒落的台中公園旁蓋一片高級透天別墅，當時並沒人太看好，主要原因是當時的時空背景，台中心市區不斷向西屯、南屯擴展，七期、八期、中科，甚至連南屯嶺東都成為房市大亮點，建商與購屋族都互相認同這種趨勢發展，靠山區交通動線很緊繃的台中東區、太平、北屯大坑因此被市場冷落好一陣子。

　　來自桃園的春虹建設在公園與火車站之間蓋了幾棟大樓，最近新完工的「東京市」戶數多達600戶，成為台中秋季檔期最大量體，將由世界鴻公司包銷該案，取名東京市象徵時尚進步。當地仲介業表示，台中火車站附近極缺新成屋大樓，高架捷運化的台鐵為太平、台中東區和中區帶來新希望，未來加上台中港路藍線地下化捷運通到火車站，台鐵、紅線藍線捷運齊會，火車站成唯一的「三鐵」共構車站，勢必如同台北火車站與板橋火車站重現熱鬧景象，進步繁榮應該可期。

■　交通動線立體化 台中邁向國際新都會

　　「跟著政府走」最能保障房地產投資，台鐵高架化捷運化的改善工程作得很好，交通動線立體化將有效徹底解決老問題，帶動地方繁榮，市民也注意到其它新興區域的發展，例如台中機場與高鐵站的聯外動線，希望增加環線呼籲增加高架化、地下化、快速道等立體化交通重大建設，打造寬大的格局，引領台中市早日成為國際都會。

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楓樹社區為台中市知名的示範社區，區內農村住宅氛圍濃厚，近年來推出不少換屋型別墅，集中在楓樹巷附近，「上楓樹」規劃獨棟、雙併別墅，各戶強調至少有10坪庭院空間，「佑晟綠築」採用Low-E隔熱玻璃等多項節能建材，為台中市少見的綠建築別墅。

環境單純
楓樹巷位於台中市南屯區楓樹社區內，區內有濃厚的傳統建築聚落，永春東二、三路沿河堤種植整排的楓樹，並設有南屯溪自行車道，生活機能單純安寧，楓樹巷附近有規劃中的鎮南休閒專用區。由永春東二路轉環中路，可銜接中彰快速道路、中二高烏日交流道以及高鐵台中站，交通動線便利。

面寬5米產品為主流
區內目前有「佑晟綠築」、「上楓樹」、「打里摺楓堤」、「敦峰楓爵」等案陸續完工，面寬5米主流產品之主力總價約1500~1800萬元。
東森房屋台中豐富加盟店經理楊青峰說：「楓樹巷鄰近8期重劃區，加上交通動線優勢，且房價比8期便宜200~300萬元，因此吸引不少換屋客。」除本地客外，另包括烏日、彰化與霧峰的外地客源。

「上楓樹」規劃面寬5~7米的獨棟、雙併別墅，可停2~3輛車，各戶均有10坪的庭院空間，總價1638萬元起。
「佑晟綠築」部分戶別有電梯，各戶採用Low-E隔熱玻璃、醫療級中央集塵系統、頂級過濾淨水系統等配備，是台中市少見的綠建築別墅。

周邊整體外觀不一致
「上楓樹」戶戶有側院、前院，在同區段屬於較少見的規劃，產品格局與外觀建築風格接受度均高；「佑晟綠築」強調綠建築規劃，建材等級較高，2案產品各有特色，不過楓樹巷附近仍有傳統聚落混雜，整體外觀較不一致。 

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