台 中 地 產 X 檔 案

新光人壽1日以53.68億元，打敗16組人馬，標下國防部重慶南路三段緊鄰經濟部的1,332坪土地，每坪單價403萬元，創下國內住宅區土地第四高價。據了解，新壽有意再整合經濟部2,672坪土地進行都市更新，將面積擴大至4,000坪，土地成本降至每坪130餘萬元。

新壽昨天標下的土地，因面積最大，是國產局1日今年標售國有地，最受矚目一標，位於重慶南路三段與福州街交叉口。昨天共有16組人競標，這16組搶標的建商與壽險公司，包括基泰、華固、宏盛、興富發、宏普、遠雄、九昱、力麗、中華工程、元利與台灣人壽等。

新光人壽以總價53.68億元，高於底價的3.71倍得標，擠下出價40.11億元的第二高標力麗建設，兩家出價每坪差距高達102萬元；其餘。建商多出價在33億至38億元，顯見每坪240萬至280萬元是建商認同的合理地價。

新壽以每坪403萬元的「跳空價」搶標，據了解，是有意整合隔壁的經濟部2,672坪土地，一併申請都市更新，藉以擴大基地面積，也可降低高價取得的土地成本，有建商形容這是「買一送二」、「一石二鳥」策略。

消息來源透露，位於福州街的經濟部屋齡很高，先前一直有建商評估是否要介入進行都市更新，但經整體考量後仍未有具體行動，如今新壽出手買下前方土地，雙方若可攜手合作，彼此都有加分作用。

元大建設總經理黃仁勇分析，重慶南路三段土地容積率約270%，再加上都更、停車獎勵與容積移轉，每坪土地最多可蓋八坪建坪，但新壽以每坪403萬元得標，每坪房價至少要賣90萬元才有利潤。

遠雄建設已在該地後方卡位200坪左右的房地，並向台北市政府申請公告劃定都市更新範圍內，雖然遠雄未順利得標，但仍有一定的影響力。遠雄高層昨天表示，土地小不代表不能主導開發，他們有把握可以與新壽一起創造更高利潤。

戴德梁行總經理顏炳立說，吳家錄、蔡萬才等老一輩的人看得懂房地產趨勢，二大金控集團相繼出手搶地，顯然台北房價已由「點」到「線」，點燃戰火，可望引爆第四季房地產市場買氣。

據了解，新壽今年投資不動產的額度至少250億元，新壽表示，未來不動產投資重心仍以台北市為首選，包括內湖科學園區、信義計畫區與南港經貿園區等商業大樓都會積極評估購入。

【記者林淑媛／台北報導】新光人壽有意整合經濟部進行都市更新，經濟部高層官員1日晚間表示：「百分之一百零一不可能。」因為有的房舍屋齡才20年，最舊的也才30年，現在正是努力拚經濟之際，如果經濟部還有心思弄辦公房舍的事情，「會被國人罵死」；而且現在經濟部所在的土地是五年前向台電洽購，還要再付五年的土地款項，實在沒有理由參與民間企業的都市更新案。

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基於總統府及總統官邸的維安考量，台北市都市發展局公告擴大博愛特區範圍，面積擴大為原來的三倍左右，不過博愛特區擴大，外界質疑，威權時代過去，警總才把特區縮小，現在民主時代，卻反而擴大，根本是擾民開倒車，台北市長郝龍斌今天(29號)表示，博愛特區範圍及建築物高度管制，是由總統府、國安局召集會議決定的，台北市政府只是配合辦理，北市府也無從評估範圍是否合理。(林麗玉報導)
位於總統官邸旁的一品苑，因為高度可能影響總統維安，總統府邀集國安局等單位共商解決，擴大博愛特區管制範圍，從目前的延平南路、中山南路、常德街、寶慶路、愛國西路、南海路範圍，擴大為中華路、中山南路、信義路、杭州南路、愛國東路、忠孝西路，和平西路、寧波西街範圍內，面積大約擴大了三倍，台

北市長郝龍斌表示，擴大博愛特區範圍，是總統府決定，台北市政府配合辦理，而之所以擴大範圍，是國安局依照各種槍械射程評估出來的。台北市都發局長丁育群表示，擴大博愛特區，已經在8月10號公告，細部計畫預計明年2月完成。而目前新範圍內有10個案子正在申請都市更新作業，會以可以容移方式輔導。

而對於外界質疑，擴大博愛特區管制範圍是開民主倒車，台北市長郝龍斌表示，北市府無從評估範圍是否合理，不過對於民眾的反彈意見，相關的看法會反映給府方評估。

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店齡54年的永和豆漿店「世界豆漿大王」創始店，由於爆發產權紛爭，板橋地方法院28日進行法拍，地坪26.6坪的店面，法拍底價3,815萬元，最後由創始人的後代李慶餘搶標成功，不過代價是六千萬元，平均每坪225萬元，堪稱是「全台身價最高的豆漿店」。

■　　每坪225萬元　逾市場行情

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)指出，法拍第一拍是由法院委請專業估價師定出拍賣底價，通常第一拍接近市價，李慶餘以總價6,000萬元得標，超出市場行情近六成，換算土地每坪225.39萬元，應是永和商業地行情前幾名，也接近一橋之隔北市中正區住宅土地的行情。

　　住商不動產永和樂華店謝秉吾店長表示，以永和世界豆漿大王所在的永和路二段週邊土地來看，區域內成交量少，但合理價格應該在每坪130-150萬間，今日該案標出每坪超過280萬元的天價，雖然是得標者另有考量的價格，但卻也是創了永和地區土地的交易天價。

　　信義房屋永和頂溪店長林仁杰指出，「世界豆漿大王」創始店的店址位於台北縣永和路2段282、284號，將兩門號打通成大店面，若以店面的效應來估算，因頂溪站周邊從竹林路、中正路一帶的精華店面，每坪的地坪單價可達150~200萬，但由於「世界豆漿大王」本身就是集客磁場，因此每坪法拍到230萬左右，應屬合理範圍。

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搶進房市投資，這幾年十分流行的地上權宅，吸引不少投資客的關愛眼神，由於這類地上權宅，通常地處精華地段，加上價格比同區房子便宜三成左右，投資報酬率相對誘人，不過提醒一般消費者，所謂的地上權宅，所有人僅能取得建物所有權，並未擁有土地所有權，因此，銀行核貸額度較低，加上一旦折舊轉手更加困難，購買時一定要詳加考量！

■　買屋不買地 定期定額付租金

　　所謂的地上權，屬於物權之一種，地上權可設定抵押申辦房貸，不過，購買地上權的個案時，購屋人除購得建物的所有權外，並未取得土地所有權，且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。

　　權利金的支付除了以定額支付外，多按公告現值或營業額的一定比例計算，而年租金的計算，則多採公告地價的1.5%~10%給付；此外，目前地上權個案設定的租期從25~70年不等，如果並未打算將不動產傳子傳孫，地上權產品則可成為購屋時的另類選擇。

■　價殺七折超划算 核貸不易地租高

　　不過，要注意的是，地上權產品因為住宅市場中的新興產物，故房貸利率與成數需視各銀行與個案而定，若整批預售個案房貸可貸至高達七成左右，日後若轉手後房貸可能僅在四至五成間，除此更需考慮未來的轉手是否會有折舊率高、轉手不易等問題；此外，在計算房價時，千萬別忘了每年繳交的地租支出，這也是購入地上權宅應併入計算的費用。

　　早期國內知名的地上權個案，多為飯店或百貨商場，知名的個案如土地所有權人為台北市政府的晶華酒店、台北國際金融大樓、國有財產局的華航大樓、凱悅飯店、世貿大樓等。

　　此外，太平洋崇光百貨則是向塯公圳水利會設定地上權，而近兩年才逐漸出現戶數較多的地上權租賃住宅個案，如環泥建設的京華D.C、寶成建設的寶成皇家河畔住宅、忠冠建設的通化財神等，這些個案售價約為同區域一般住宅產品的七成左右，貸款成數則視個案而定，雖未有土地所有權，但因房價低於同區甚多，因此，若地點合宜往往可創造銷售佳績！

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政府6月30日放寬陸資來台購置不動產的限制已快三個月，但陸資來台購置不動產的個案未如預期般熱烈。據了解，法令放寬至今，內政部僅核准兩件自用住宅申請案，總計七年來共收到25件申請案，有八件獲准，但陸企買樓依然掛蛋。

內政部地政司地權科科長游適銘昨（28）日指出，最近三個月核准兩位大陸人士購買台灣不動產，地點分別位於基隆與桃園，申請目的是自用，房屋面積不大，且是公寓，總價僅數百萬元。至於陸企購買不動產申請仍然掛零。顯見「陸資來台」議題，至今仍「只聞樓梯響，不見陸資來」。

CCIM台灣聯誼會會長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示，陸資只能以「自用」需求購買辦公室、營業場所、廠房及住宅宿舍，顯示政府不許陸資以「投資」目的購買不動產。即使以「自用」目的購買的不動產，多餘空間也不能出租，在現有法令限制下，陸資來台投資商用不動產的時機仍未成熟。

過去數月商用不動產買氣主要是國內壽險公司、國內投資者、大陸台商、華僑及港資所推動，陸資沒有實際購買行動。

曾東茂說，就算陸資以「自用」需求購買台灣不動產，也未必會被批准。因為政府審核取得不動產權利的評估因素中，還有國安考量。地政司表示，在過去的申請案中，有一件住宅買賣申請案因位於台北市的南海路，可直視玉山官邸，被國安局以安全考量否決。

瑞普國際物業總經理劉美華表示，陸資企業來台投資須先經濟部批准，6月至今，有十家陸企獲經濟部批准來台投資，包括八家大陸航空公司、福建新大陸電腦收購台灣帝普科技，及一家北京網路公司。但這些陸企還未申請在台購買不動產。

劉美華認為，陸企來台購買做為自用的不動產需求，短期內不會出現，陸企現在是測試市場水溫，初期應會以租賃取代購買，例如幾家大陸國航來台設置辦事處。

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繼建物公設分開定價後，近日有監委提案雨遮、陽台不要登記，以此降低房價。中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨（28）日表示，登記制度是保障房地產所有權最好的方式，若監委提案廢除登記制，將造成國內750萬戶住宅市場大亂。

王光祥說，建商只是房地產業的生產者，但財產擁有者是廣大的750萬戶所有權人，假如陽台、車位通通不登記在產權裡，就表示任何人都可隨意使用他人的空間，將造成更大的困擾。

建商公會全聯會秘書長于俊明表示，雨遮、陽台不登記就好像「把汽車的後照鏡拔掉，但室內空間也不會因此變大」，目前各界一直鑽公設比高低的牛角尖，卻忽略就算把建物公設比拿掉，實際面積也未因此增加。

于俊明說，台灣房地產登記制度是保障產權所有者最有利的模式，過去很多舊大樓就常遇到地下室沒有登記，產權不清，結果無法買賣、改建，甚至被住戶無理占用，衍生出來的問題相當複雜。

一位建設公司主管表示，目前房地產常見的30%公設，光是因應建築法規而產生的面積就占20%左右，以台北市為例，一樓以上樓地板面積每超過50平方公尺就要設一個法定機車位，這個部分就占公設比11%，此外，住宅大樓每一層要設一個排煙室，就占了3%左右，還有八樓以上必須設兩個樓梯，也占2%至3%，若再加上電梯的空間5%，基本公設比就要21%。

王光祥說，陽台具有完備建物使用機能，例如洗衣、晾衣、熱水器、空調設備空間等以及避難功能，良好的雨遮設計是節能及開窗自然通風所需，具有綠建築功能，如果取消陽台、雨遮，民眾居住範圍更形狹小，也更不符合國際建築潮流趨勢，將使國人生活品質倒退。

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根據房仲業者調查，近七成購屋民眾拒絕一再追價，甚至超過三成購屋族寧砍價不加價，由於價高量縮，壓縮獲利空間，投資客逐漸退場，改由換屋族進場，平均自備款276萬元，業者預估，總價低於七百萬元的中低價位產品，將是第四季最大受惠者。

■　買方追價無力 殺價一成左右

　　根據中信房屋的宅指數秋季報告，購屋民眾對於房價的滿意度呈現今年度最低點、近七成買方拒絕追價、逾三成寧砍價不加價、短線獲利需求遲疑，驗證了第三季交易量下滑的結果。此外，H1N1疫情可能擴大的變數，成為買方期待房價下滑的主因之一；至於都更炒作效應，促使今年第三季的公寓產品需求度大增。

　　中信房屋董事長鄭余正全表示，自信能夠將賣方開價「殺到8折以下」的買方，比例為46.8%，較上一季減少10.7%，顯示買方的心態不再是「殺很大」；高達四成二的購屋族確信，議價折數在8~9折之間。

■　自備款近3百萬 總價7百萬搶手

　　另外，在自備款議題上，購屋族的自備款平均落在276萬元左右，以「100-300萬」的分佈比例較高(47.8%)，自備款金額在「總價3成以上」佔62.3%，經交叉分析後，儘管投資或自住的自備款比重皆下降，但自住客設定的購屋總價卻微幅提升，投資客的購屋總價卻下降，可以看出房價高漲，投資客評估無太大獲利空間。

　　鄭余正全表示，第三季房市雖然遇上88水災重挫台灣、優惠房貸不續辦等不利因素影響，但台灣房市的活力未減，因此Q4在傳統旺季的年終房市買氣依舊指日可待，唯買方對房價的認同疑慮與降價的心理需求，必然出現買賣雙方的價格拉鋸戰，因此，鄭余正全以其數十年的房地產經驗預估，在預算的考量下，購屋人將轉向總價約七百萬的中低價產品。

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人口快速老化，政府財政和福利政策恐無法支應龐大老年人口生活所需，衛生署提出「以房養老」的「反向抵押貸款」制度，因事涉金管會業務，主委陳沖今(28)日赴財委會提出報告，擬師法歐美國家，研議發展類似「反向抵押貸款」制度，即老人以自有住宅，抵押給金融機構，金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢，供養老人至終死為止，陳沖表示，這不是單純金融商品設計，必須與經建會、內政部及衛生署等有關部會共同研議推動，至少需要 1年的規劃時間。

金管會主委陳沖今日赴立法院財委會進行業務概況報告，金管會在報告中提及鼓勵金融機構針對不同的需求開發金融商品，例如：與相關部會合作，鼓勵金融機構可考量老年人的資金需求，研議發展類似反向抵押貸款的金融商品，或針對少子化問題，鼓勵保險業極積開發各類保障型及年金保險商品。

所謂「反向抵押貸款」(reverse mortgage)主要是指65歲退休老人，生前將房子抵押給銀行或保險公司，再由該銀行或保險公司按月支付一筆養老金，等到該老人死亡後，所抵押的房屋就歸銀行所有。  

陳沖進一步說明，有不少國家也推動過，有的成功，有的失敗，像澳洲就是成功的例，美國一開始不成功，後來經過改良過，讓銀行風險減小，政府角色增加，老人將房子抵押給銀行，銀行會固定支付一筆錢，一直到給付金額達到屋貸款價值的 95%後，就由政府介入，由政府支付老人之後的生活費用。

據銀行公會初步意見，認為此政策有 3大風險，如國人平均壽命過長、房價波動產生的價格風險，及資金流動性風險，甚至是如何處理子女繼承和防止詐欺、與對房市影響等，建議由政府編列預算補貼、或採取部分行庫配合試辦外，也須研擬相關法令配套措施，避免道德風險。

陳沖說，賣屋養老政策若單純從金融商品是不可行，金管會過去也曾研究過，但這需要其要其他部會經建會、內政部、衛生署等共同研商推動，他曾在行政院會後私下與相關單位章見溝通，大家都願意做這件事，但由於這是很精細的商品，要整個國家機制的設計與配合，而且還涉及預算編列，至少要花 1年的時間規劃。

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