台 中 地 產 X 檔 案

今年正值房市低迷，但卻也同時進入一波交屋熱潮，民眾的裝潢預算被迫緊縮，要如何運用最少的預算打造出喜歡的居家空間，也成了設計師和屋主共同的難題，是日式簡約？還是個性普普風？民眾不妨先參考網路和工具書，事先做功課，才可以和設計師有效溝通，打造出心目中理想的居家環境。

■ 善用網路、工具書 多樣風格看分明

　　現在的資訊相當發達，業主不妨在裝潢前，先從相關網站上搜尋到相當豐富的資訊，以「網路居家王」為例，它除了貼心地將每位設計師依照個人擅長的風格分類，也提供互動看板的服務，讓屋主的疑惑能尋求到專業的協助。另外，更可以24小時隨時線上觀看設計師的作品集，讓屋主只要動動手，就能輕鬆閱覽每一個案例。

　　除了網路的便利性不容小覷，坊間也推出許多室內設計相關的工具書或是雜誌，提供多元的小知識供屋主們做為參考，但是專家也建議，在挑選設計師前，應花點時間和設計師做進一步的溝通，才可以避免事後若出現認知差異時，後續追加工程的麻煩。

■ 提出idea 「設計顧問」幫你圓夢

　　景氣不好，居家裝潢的預算大幅減少，以往60、70萬的預算更是直接腰斬，手頭緊的民眾，不妨考慮找「設計顧問」來進行規劃。民眾只需要將自己的預算和喜歡的設計風格，和設計顧問加以討論，就可以省下一大筆裝潢費用。

　　一般來說，設計顧問提供的服務包括規劃室內空間和協助採買傢俱，雖然和不能和設計師們的精心規劃和完整的空間配置相比擬，但是卻是俗擱大碗的好選擇，也因此獲得不少小家庭的青睞，而且省去木作和師傅的工錢，也可以將入駐時間縮短到10來天，低預算一樣可以創造出夢想的居家！

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曾經最紅火被喻為台中金磚4區的七期、八期、中科、國家美術館，碰上房市景氣下滑，開始掉漆失色！其中以真假豪宅混雜的七期，下跌情況最為嚴重；
去年上半年就購入的投資客叫苦連天，中科則受景氣之累，房市受挫；相較之下，以自住客為主的國美館與八期，行情相對穩定得多！

■ 七期真假豪宅充斥 供過於求去化慢

　　七期仲介業者分析指出，早期沒人想像得出七期會成為全國最大豪宅聚落，台中豪宅代銷業對豪宅市場，發展出獨門的階梯行銷模式。第一手買主即台商與特定投資群，從土地開發到預售期，就個案出資做股東，正式公開時宣佈銷售已破若干成數，烘托賺錢氛圍，旋即調高售價，一邊高調廣告，一邊做DS直銷給目標客層即有錢的親戚、生意上的人脈與外圍投資客，既神秘又順銷，整盤人跟著代銷一案接一案做。

利之所在，吸引更多建築同業加入搶錢行列，七期抵費地搶標成單坪200萬元，預售價隨著成本喊到60~70萬，不過，旁邊卻有殺聲陣天，只賣2字頭的豪宅成屋個案！真假豪宅充斥七期，買方難辨，許多物件被轉售數次，去年上半年買的人就住高點套房！

■ 八期、國美館自住客居多相對穩定

而在西屯中科，造鎮式的美套房、中小坪住宅強烈吸引想賺租金的包租公和基層員工，但景氣太差中科失色，房市受挫嚴重，但仲介業者認為，「景氣好轉後，七期與中科仍然強勢，買方宜多加留意逢低進場時機！」

從供給量觀察，國美館附近建地稀少，新大樓戶數不多，八期限低密度開發，別墅為產品主力，客層多為自用，投資客佔極少數，兩者房價比七期缺乏操作題材，如此一來兩區行情反而掉得少，顯得相對穩定。

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房市買氣不振，過去房市多頭這幾年，賺的荷包飽飽的不動產經紀人，現在全都哀鴻遍野！雖然信義、永慶等大型房仲，依然在大舉徵才，不過這一波景氣急凍，受傷最深的，卻是市場上約45%的獨立品牌，入不敷出，不少獨立品牌店家乾脆拉下大門，暫時歇業避鋒頭，等景氣回暖，再捲土重來！

美商易而安不動產總經理黃鵬(言希)說，目前市面上的品牌房仲約佔55%，不過仍有約45%的獨立品牌，鎖定社區在地客層，以長期深耕經營的方式維持營運。

　　房市多頭時，這些獨立品牌仍有不少固定市場客層，但碰上金融大海嘯，這些資本與資源相對薄弱的獨立品牌，卻首當其衝，根據統計，去年下半年以來，房仲店頭倒聲頻傳，其中約15%是大型加盟品牌，不過高達30%的獨立品牌，擋不住這波景氣寒流，紛紛不支倒地。

這些撐不住的獨立品牌房仲，除了了經營不善，直接關門大吉外，其實有不少人乾脆先歇業停工，避開這波房市不景氣，等拜景氣反轉再開工，其中也不乏有獨立品牌業者，先轉進知名房仲店頭，充實銷售經驗。

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大墩路為5期重劃區主要道路，與7期重劃區新市政中心僅相隔文心路，沿線商家聚集，為機能成熟的生活圈，房價卻較7期便宜許多，大墩路指名大樓每坪20萬元以內，產品以3~4房為主，由自住型客群支撐房市，距離大墩路不遠的文心路、中港路分別有規劃中的捷運綠線、捷運藍線，房價具抗跌優勢。

大墩路為5期重劃區主要生活圈，沿線有大墩廣場、家樂福、麥當勞、屈臣氏與便利商店等，大墩路與向上路口有萬壽棒球場，可滿足食衣住行需求，5期重劃區與7期重劃區僅文心路之隔，生活機能卻比7期重劃區成熟。
大墩路北起中港路，南至南屯路，大墩路往北轉中港路西行，可銜接中山高中港交流道，往東可達台中火車站，文心路規劃中的捷運綠線、以及中港路捷運藍線，使大墩路發展更具潛力。

3~4房最受歡迎
永慶不動產台中東興加盟店經理許國珍表示：「大墩路屬於成熟生活圈，受到自住型買方青睞，可支撐該區房市交易，目前市場上少有投資客介入，房價抗跌。」此區3~4房比套房受歡迎，行情也較高，指名大樓每坪至少11萬元以上，套房社區單價則在8~9萬元之間。

此區因區段條件佳，跌幅有限，以「寶佳麗」為例，景氣佳時每坪均價約15萬元，現在每坪均價約14萬元，僅下修約1萬元，跌幅在1成以內。許國珍指出，大墩路生活機能強，房價比7期重劃區便宜，7期重劃區指名大樓至少25萬元起跳，大墩路單價最高指名大樓「惠宇敦品」每坪15~20萬元，全區零店面。其他熱門社區還包含「寶佳麗」、「采固卓越」、「寶璽公園爵邸」等。

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【陳建徵╱台中報導】
擁有寬廣市區景觀的大樓住宅，是許多人購屋選項之一，台中市有多處路段享有居高臨下、眺望市景的優勢條件，尤其西屯中科及世貿地區是市景住宅群聚處。業者認為，市景住宅房價較一般住宅高1~2成，但保值性高、未來轉手快，目前每坪13萬元起就能買到全新市區絕景房。

市場搶手
大台中地區略呈盆地地型，都市周圍山陵環繞，由山陵高處俯瞰台中市區，有多處絕佳景觀的眺望點，其中以台中市西、南屯區大肚山台地沿線可及性較高，尤其中科園區設立後，帶動建商推案，中科及世貿地區近年來出現不少訴求市區景觀的市景住宅大樓。

保值性高轉手快速
信義房屋台中區協理黃伯堯指出，在市區的大樓只要高度夠高，多半就具有市區景觀，但視野可能只有局部，台中市7期重劃區雖然有不少高樓，但因建物密集，不一定每棟大樓都有視野景觀，中科及世貿地區的幾處路段，因位居大肚山上，具備全面性的廣闊視野，與7期高樓豪宅的視野不同。

順天建設副董事長王忠正說：「台中市具備居高臨下、完整市區視野路段並不多，工業區一路因道路前方有高度落差，整排道路沿線都具有開闊的市區景觀，是難得的地段條件。」

中科及世貿地區市景住宅的主要路段，包括工業區一路、中港路三段等地，另外福林路沿線因面對低矮的透天建築，也形成新興的市區景觀點，部分路段除了東向的市景外，更同時擁有南向或西向面對東海牧場，雙景觀是地段優勢，也是建商的重要訴求。

想擁有市景，必定要付出略高的代價，王忠正表示，同一棟大樓，有景觀的景觀房，每坪約較無景觀房高約1.5~2萬元、約1~2成，但景觀房仍較受歡迎，銷售速度較快。

愈高樓層愈受歡迎
黃伯堯也認為，在成屋市場流通的市景住宅，有景觀與無景觀的價差最高約達2成，但「有景觀一定比較好賣、而且景觀愈稀有愈好賣。」「天瀚」專案經理王建騏說：「擁有市景的住宅，愈高樓層愈受歡迎，有許多客戶是因為視野景觀而購買，而且售出順序是由高樓層依序往下賣。」

工業區一路的「愛瑪市」、「順天視界觀」等案，都同時面向台中市區及東海牧場，而且都有部分戶別同時擁有前後雙景觀，客廳及主臥面向台中市、次臥則面向東海牧場，強調白天看萬坪綠地、晚上看市區夜景。

中港路三段的「喬立月河」，面對東海牧場，但部分戶別也有市區景觀或雙景觀。國安一路、福林路口的「天瀚」，則是面向東向的台中市區及北向的中科園區，各戶3面採光，多數戶別同時具有雙景觀。

各市景住宅案開價由每坪13萬元到每坪25萬元，產品類型則從首購型2房、3房住家，到百坪以上大4房豪宅都有，「愛瑪市」則為複式4米2挑高產品。

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台幣走貶、央行連降息，不少錢進銀行的定存族，已經悄悄將錢轉往商辦市場，根據房仲業者統計，２月份的商辦買氣激增，比起去年12月增加了3成之多！

■ 央行連降息 定存戶錢進商辦

台幣貶值，銀行閃電降息，讓定存利率普遍跌破1%，手握大筆資金的客戶開始轉向具備固定收益的不動產，其中已有租客的商辦大樓，成為不景氣年代的置產好選擇！信義商仲發現，最近尋找固定收益型的買方，比起去年12月份增加了3成之多，甚至還有部分租金收益約4%~5%的商辦大樓，買賣方正積極洽談中。

　　「在低利、價格走跌的環境下，新的一年將是商辦投資不錯的時機點！」永慶房屋商仲事業部黃增福協理表示，農曆年前的北市商辦均價為每坪36.5萬，延續了去年第四季的價格水準，呈現價平走勢，整體來說，北市的中小型商辦交易並無明顯的衰退跡象。

　　而回顧民國92年SARS期間，央行利率只有1.375%，當時店面一片蕭條，空置嚴重，就是在這樣的時空背景下，有些投資人開始佈局店面，97年房價大漲後都賺了不少，而觀察目前的商辦環境就有當年店面投資的影子。

■ 選對標的增值快 投資商辦有撇步

　　信義商仲執行協理林彥宏提醒，投資商用不動產要注意區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大原則。其中，「區位」與「增值性」最為關鍵，因為好的「區位」容易出租，投報率較高；而「增值性」就看購入的價格未來是否有增值空間，以目前商辦平均價跌兩成五來看，搭配收益率後，多數的辦公室買點都已浮現，尤其目前台北市市中心精華區，單坪售價3字頭就可以買到，比起住宅而言，絕對具有價格吸引力。

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景氣不佳，投資房地產，更要買對好地段，並選對進場的時間點！根據台中市去年公告地價漲幅最大的前三名，西屯漲14.3%、南屯漲12.5%、北屯漲9.9%，而根據信義、住商、永慶房屋統計，去年台中市10年內屋齡房價跌幅最低前三名，南屯跌4.8%，西區跌8.4%，南區跌10.4%，其中最大跌幅竟也是西屯，高達21%！

■ 南屯利多不斷 單元2、3、4自地重劃區掘起

統計顯示，南屯已取代西屯成為台中房市一哥，相較其它屯區更穩定保值。長期以來建商開發南屯應有盡有，包含自住用的首購大樓、換屋大樓、豪宅、豪墅、到投資用的透店、樓店、學區套房。

　　南屯本身地理條件佳，房價「平易近人」故吸引多數新移民定居，人口成長，建設不斷，例如惠中路與向上路口的國中、國小本月又將動土；公共建設與觀光商機方面，台中魚市場15日動土增蓋觀光魚市，又將現址改建企鵝、海生二館；農地重劃方面，黎明新村周圍單元2、3、4自地重劃區規劃有低密度高級住宅區、大型交通轉運中心，南屯黎明路二段為中心，沿線地形地物已然脫胎換骨，一直延伸到烏日高鐵站。

■ 南屯的「金牛角」 黎明商圈當紅

位居南屯的黎明商圈興起之初，幾家重量級建商興建大量首購屋，有名的個案如「三采藝術園區」、「中友生活家」、「中友綠園邸」都蓋在黎明新村，即前省府辦公室現行政院中部辦公室旁邊，沿著黎明路二段大量興建，近年來少量多案累積下來，終於造就了黎明商圈。

對多數移居台中市外來人而言，黎明是他們的第一站，日後換屋還是挑這區塊住，商圈大樓房價平穩，店面與透天別墅相當保值；生活機能完善、交通便利、環境清幽、就學就醫方便，黎明商圈稱得上是台中市最牛的區域，南屯是新移民們的新歡兼舊愛！

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資料來源：中時房地產     回首頁