台 中 地 產 X 檔 案

房價高漲，不少民眾暫時打消購屋念頭，決定以租待買長期抗戰！根據最新統計，近期準備租屋的民眾有54%計劃5年內購屋。地產專家建議，租屋期形同購屋前的備戰狀態，應努力存自備款、將租金支出控制在所得的1/4內，並盡早租入未來想置產的區域，也可參考區段的「租屋CP值」，大安區為全國CP值最高區段，代表房價遠高過租金、入租超划算。

精打細算
根據內政部住宅需求動向最新調查，不管是新租屋者、或是欲租屋者，各有51%與54%的租客期待5年內一圓購屋夢，而且有66.99%的新租屋者是因為「買不起房子」而租屋，顯然高房價是壓抑購屋行為的主因。《房地產賺錢筆記》作者王派宏認為，想及早脫離租屋生活，一定要從控管金錢與慎選租屋地段下手。

主計處統計，國人1~7月平均薪資約4萬3836元，若扣除掉獎金或分紅，一般經常性薪資僅3萬5647元，單身貴族若守住1/4原則，控制月租金上限為8911元。時下年輕人買3C產品常考量其CP值（cost/performance成本與效能），其實租屋市場也可以CP值衡量。

北縣可選新店板橋
租屋CP值計算方式是將單坪房價除以年租金，倍數差距愈大代表該區租金被低估，代表房客可以用較低成本入住優質地段。但若願意犧牲短期的租屋空間，不妨選擇租屋CP值高的地段。

永勝租屋執行長徐銘達表示，租客與購屋者思維大不同，租客只看眼前房屋條件，「賣房子可以賣三通題材或施工中的捷運，但房東卻無法以相同理由調漲租金。」他建議同樣預算可入租房價超漲、租金卻追不上的區域，以台北市為例，大安區、中正區、信義區、南港區與松山區名列CP值最高的5大區域，新店、板橋、永和則是台北縣前3名。

中南部「租不如買」
相較之下，中、南部購屋者則因為低利、低房價雙低因素，專家建議「租不如買」，台灣省仲介公會理事長林金雄認為，台中仍買得到每坪7~8萬元中古屋，若有自備款還是買屋比較划算。永慶不動產高雄區經理楊政曉表示，9000元預算在高雄美術館、農16、或河堤社區可租到大樓2房，也因房價便宜，總價僅250~300萬元，不少新婚族租屋2~3年就可存到自備款買屋。

簽長約降租金
租客經濟較弱勢，因此租屋市場的租金行情有一定極限，而且也不如房價反彈迅速。房東與房客本來就是利害對立的雙方，房東吃虧、代表房客佔便宜！目前是房客市場，房客要把握機會跟房東殺價，議價方式包括簽長約、或是一次繳半年、1年租金，把房租支出節省1~2成存自備款也很不錯。

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【文／范世華】
　　依目前房地產市場的租金與房價行情相比較，部份位於台北市房價高漲地段的住宅，租金可能一個月不用3萬元，就可以承租到價值2000多萬的純住宅了！假設以年租金36萬除以2000萬元的房價，租金報酬率才僅有1.8%，這對於目前的承租戶來說，以低於銀行貸款的利率成本，同樣能享受高品質的居住環境，這又何必多費工夫去買房子呢？

■　景氣因素導致租金、房價背離

　　一般正常情況，當租金成本高，購屋貸款的利率較低的時候，會促使有住屋需求的消費者由租轉買，購屋的意願提高，刺激買氣。不過以目前房市行情發燒但經濟景氣卻低迷的背離現況來看，相對於房價急漲的速度，是消費者薪水增加速度所遠遠追不上的，再加上租屋消費者對於未來經濟和所得收入的不確定性，續租的議價空間加大，造成某些地段的房價水準高但租金收益率卻偏低的情形。

■　租金收益與資本價差的風險

　　若選擇投資或置產在這些高房價的精華地段區域，降低租金報酬率的收益性，未來的獲利和風險可能僅能期待在房價上，是否能再續漲創造資本的差價。因為以目前銀行平均不到2%的房貸利率條件，由於租金成本相較更低，即使房貸利率再調降，要促使該區現有的承租戶成為未來的潛在買方，就地由租轉買，可能並沒有什麼太大的誘因。因為市場上房價的總金額仍居高不下，會不會在這一時享用了低利，但是未來卻賠了房價，倒是值得留意的！

■　「二線城市」保值性房產的選擇

　　不過若換個角度，如中永和、新莊、土城、淡水等位於「二線城市」的區域，仍有許多房價僅500萬，租金收益卻可達到每個月一萬元以上的舊公寓，以年租金12萬除以500萬計算，租金報酬率就有2.4%，這對於由租轉買的自住需求消費者或是保守收益收租的投資者來說，倒是個不錯的選擇，若要以低利率來補貼購屋的成本，以房貸條件20年期、利息1.875%來計算，每100萬元的「本息平均攤還」月付金為5000元（利息由1563元開始逐月遞減），租金10000元若拿來做為貸款的月付金，等於便宜200萬元買這間房子。除了計算貸款自住的成本比承租要划算之外，若選擇購入可分租的物件，還可以請別人出一部分的錢來幫您「存房子」。

　　因此若換算房價的租金報酬率與銀行貸款利率相比，如有較高的租金報酬率，表示可以有較好的支撐條件可以維持房價基本的保值性，在現階段房價高來高去，不知如何挑選具有價值性的物件之下，懂得「租金報酬率」如何去換算，不失為一種評定房價的好方法。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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「有土斯有財」的觀念普遍存在於華人社會，常見退休族奮鬥一生後，手上坐擁2至3間房產，1間自住，其餘給小孩結婚成家或收租維生；但投資各類收益型不動產仍存在不同風險。專家分析，店面租金收益高，不過最高核貸成數僅5成，投資門檻相對提高；反觀學生套房的購屋總價低，民眾能輕鬆當包租公，不過供給量卻持續增加，投資人要加強管理，才不易被市場淘汰。

「最怕遇到房客自殺」
店面、學生套房之外，一般住家也是很普遍的收益型產品，太平洋資產管理公司總經理張欣民說，投資一般住家最要注意的是承租方背景，一般住家的承租方不像店面、學生套房單一，屋主在篩選房客時要多費心，除要確定承租方能穩定交租外，還要留意個人行為，「最怕遇到房客自殺，房屋變成凶宅，未來轉手時困難度增加。」
新興的收益型產品酒店式公寓，因為租金高，多數承租方是商務客，素質較佳；但酒店式公寓有代租代管服務，租金雖高屋主卻不能全拿，稀釋了投資報酬率，多數酒店式公寓的投資報酬率僅3~4%，不如其他產品。

租金維生「綽綽有餘」
家住北市今年62歲的的郭太太，是靠收租維生的退休族，目前在士林區擁有4間房子，除1間自住外，其餘2間住家及1間店面都出租。
郭太太說，以前只要戶頭存到一筆整數款項，就會拿去買房子，「畢竟把錢放在銀行只會愈來愈薄，買房子看得到比較實在，以後房子還可留給小孩」，現在靠租金當生活費，每月有超過7萬元的淨收入，夫妻兩人日常生活花費綽綽有餘。

收益型產品投資須知
店面：投資門檻高，租金收益也高
．多數核貸成數僅5成，銀彈須備齊
．避開空租率高的商圈

學生套房：總價低，同質性產品多
．供給量持續增加，設備及裝潢佳，才能好出租
．避免招生不足的學校
一般住宅：最普遍的收益型產品
．房客類型多元，管理要多費心
．較少代管服務，屋主需親力親為

酒店式公寓：新興產品，租客素質高
．多數皆有代租代管服務，稀釋投資報酬率
．總價高，銀彈須備足

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最近週末假日翻開房地產專刊，一定有這樣的發現，新建房產不再標榜房子有多好、交通有多便利，而是在廣告就大剌剌的標明，鎖定北部的投資客進場，還強調「今天買屋、明天收租」，讓不少北部客好奇，買屋收租有多好賺？

■　專人招租收租 幫房東打理大小事

　　這個忍不住讓人多看兩眼，打電話問個清楚的房地產廣告，是位在台南成功大學旁的一棟新建大樓，主體大樓已經完工，業者仿效北部酒店式管理的模式，找來資產管理公司，針對周遭包括成功大學，南台科技大學，台南大學等五間大學院校的學生，將樓層打造成五星級的學生豪華套房，再以飯店式管理，幫屋主從裝潢、招租、打掃、簽約甚至連收租後，還可直接匯款到房東帳戶。

■　鎖定北部客 號稱投報率7%

　　業者在廣告大膽的鎖定北部投資客，打出「南屋北賣」的口號，聲稱只要自備一百萬，就可以買下三套房加上一車位，年收入號稱可達29萬。業者強調，今天交屋，明天收租，投資報酬率可上達7%，但房地產業者觀察，附近雖然學校多，但民宅空屋也多，房屋是否能順利出租，攸關投資者能否順利回收資金。

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馬婉珍／台北報導

9月開學季，就讀中南部的同學，返回租屋的賃居處，卻發現因八八水災、造成租屋處淹水，租處家當全部損失，且淤泥滿地、門窗破損，無法居住，律師指出，租屋處因不可抗力因素而淹大水，不可歸責於房東，可要求房東修繕或終止租約，但房東並無賠償租客私人財產損失責任。
　律師張寧洲表示，若風災造成租賃處毀損達不堪使用，例如房屋的門窗全部毀損、滿屋淤泥堆積等，租客可依據民法第423條，提出與房東協商終止租約。

　崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳指出，租屋處因風災淹大水，屬不可抗力因素，不可歸責於房東，所以房東並無賠償租客私人財產損失責任。

　依據民法規定，租屋處的修繕責任，應由房東負擔，包括房屋硬體結構的隔間、牆壁、窗戶等，也應負擔當初提供家具或設備的修繕更新等責任，以利租客居住使用，但不涵蓋租客的電腦、衣物等私人物品。

　而馮麗芳也提醒，租客發現房屋需要修繕時，應盡早告知房東，並與房東約定在一定期間內修復完成，如一周內、半個月內等，以免造成居住使用的不便性。

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試問，在房地產市場當中，哪種產品房價低，又具有高投報率？目前業界把焦點鎖定在「地上權住宅」產品，如「京站」即是一例。房仲業者表示，地上權住宅因為房價低，不僅可讓預算有限的無殼族入住，更讓斤斤計較的投資客有利可圖，預計未來精華地區的「地上權宅」，勢必如雨後春筍相繼出現。

■　「台北花園」身價高　每坪至少80萬

　　根據住商不動產統計，全台北市最知名的地上權宅共有七處，依屋齡新舊排列，分別是：「京站」、「南京333」、「東京凱悅別館」、「台北花園」、「南京東錄」、「京華DC」以及「寶成河畔皇家」。

　　剛落成的「京站」位於承德路，緊鄰台北火車站，每坪推案價35萬元，目前成交價位落於32至38萬元之間。屋齡最高約十五年的「京華DC」以及「寶成河畔皇家」，分別位於龍江路、塔悠路，目前價位每坪各是30-33萬與26-28萬元。位於信義計畫區松勇路的「台北花園」，儘管屋齡大約十年，仍擁有每坪80萬元以上的身價，這與當初42萬推案價相較，漲幅一倍以上。

■　地上權宅50年　投資收租高報酬

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，地上權產品一向不為國人所喜愛，因為沒有土地所有權的地上權宅，直接挑戰民眾「有土斯有財」的觀念。以目前台灣的狀況來說，多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開；另外，雖然沒有土地所有權，但每年仍需繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。

　　徐佳馨表示，地上權宅的接手度不佳，市場流通性也不好，屋主多以出租方式獲利，藉高租金攤平房價成本，實際拿來自住者不多，除非像「台北花園」這類坪數大、位於高級地段、又與周邊價差極大的個案，才有自住者較多的狀況，建議投資民眾，必須將增值空間、銀行利率、自身條件做綜合考量，避免貪了便宜，得了懊惱。

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每年一到七八月，又有大批社會新鮮人踏入職場，在離鄉背景打拼事業之前，一定要先租屋，找好安身之處。 房仲業者建議，社會新鮮人租屋時，應該先請房東「驗明正身」，預防「假房東、真詐財」；至於房東帶看屋時，應該謹記四大防護措施，以確保自身的人身安全。

■　社會新鮮人租屋 請房東驗明正身

　　坊間曾經發生「假房東、真詐財」事件，讓房客白白損失押金和頭期租金。 太平洋房屋行銷部建議，承租人在簽約之前，應請房東出示房屋稅單，提供所有權狀或調閱建物登記簿謄本，以確認對方是如假包換的真屋主。

　　假使屋主委託第三人處理房屋出租，應請代理人出具委託書；不過要留意的是，如果租到金拍、銀拍或法拍屋，有可能在租期未屆滿就被強制驅離，因此最好調閱建物登記簿謄本，看清楚他項權利部份是否有查封註記，如果民眾委託房仲租屋，則可尋求仲介事先過濾。

■　租屋帶看引殺機 房東四大防護措施

　　今年三月，台北市士林德行東路曾經發生屋主自行於網路租屋，引來精神異常男子隨機行兇的殺身之禍。 因此不論是房東或房客，提醒您看屋應做好安全防備，在看屋過程中，雙方至少有2人結伴同行，以保障自家生命及財產的安全。 「網路地產王」建議，挑選合法、合格的房仲業者租屋，可避免上述憾事發生的機率。

　　假使包租公、包租婆自行透過網路出租房子，一定要做好四大防護措施：1.不在網頁上揭露屋主或房東全名，也不載明房屋詳細地址；2.先在電話中初步了解承租人的身家背景及租屋動機；3.約帶看屋時，先約在附近超商或公共場合為宜；4.約帶看屋時，最好雙方都有人在場陪同。

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景氣不佳，很多失業族負擔不起房租，紛紛打包回中南部，不過，如果租約還沒到期，不少房東為了保障自己的權益，會扣下提前解約的房客押金，專家建議，如果不得不退租，如果剩下的租約期限不多，可先動之以情，請房東體諒自己的經濟處境！

■　註明提前終止租約 房客退租依法有據

　　立詳法律事務所律師盧天成說，房東與房客訂立定期租賃契約，房客想提前終止租約，如果雙方於契約內，有約定房客有提前終止租約的權利，則房客只要依約通知，就可提前終止租約，若雙方未約定有提前終止租約之權，則房客必須獲得房東之同意，才可以提前終止租約。

　　若房東不同意房客提前解約，房客提前結束租約則算違約，房東可依契約內所訂的違約罰則處理。如雙方契約未規定違約罰則，房東可以房客提前解約造成財產損失，例如無法馬上找到下一個房客租屋，導致一個月的房租損失為由，向房客請求賠償。

■　提前解約先告知 動之以情可轉圜

　　不過，法理不外乎人情，如果經濟狀況真的出現問題，不得不退出，專業租屋房仲李小姐建議，最好先告知房東，如果剩下的租期不多，也可以跟房東商量，能否看在過去準時交租的情分上，將押金全數退回。

　　「真的完全沒收押金的房東，其實並不多！」租屋房仲說，其實房東更怕碰上惡房客，動輒幾個月不交租，房東擔心請神容易送神難，因此，態度誠懇、語氣真誠的溝通，是成功解約退租的不二法門。 此外，如果真的要扣押金，不妨跟房東商量，按照違約月數的比例扣，雙方各讓一步，也避免租賃雙方不得不對簿公堂的窘境！

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時機歹歹，不少人包租公、包租婆，轉進租屋市場套利，不過，景氣不佳，如果不小心碰上欠租不還的房客，不但賠了夫人又折兵，更是請神容易送神難！律師建議，遇到積欠費用的惡房客，只要到法院填妥支付命令聲請書，一旦法院認定理由成立，即會發出支付命令給房客，衍生的費用也可一併聲請對方支付。

■　備齊欠款證明 書面聲請即生效

　　李太太將畢生積蓄買了一棟舊公寓，隔成三間套房後出租上班族，每個月收租兩萬多元的收入，不但可以拿來繳納房貸，還可以有一筆為數不小的收入，不過，碰上了這波金融大海嘯，房客紛紛退租不說，還有房客乾脆趁著房東不注意，偷偷打包行李回南部，積欠的兩個月房租也石沉大海，讓李太太大嘆：錢難賺！

　　「凡是所有金錢的債務，都可以向法院聲請支付命令來催討！」立詳法律事務所律師盧天成指出，聲請支付命令只要附上如水電費、房屋修繕費，以及請求支付命令衍生之相關費用、收據、發票等欠款證明，都可以用做聲請支付命令的證明，並以書面方式，向房子所在地的地方法院聲請，甚至完全不用開庭審理。

■　合約詳填戶籍地 租屋糾紛有根據

　　盧天成說，一旦法院收到聲請後，只會書面審理，一旦法院認為理由成立，就會直接核發支付命令寄給對方，而聲請費用為1000元，比透過訴訟更便宜，如果房客在收到支付命令20日內提出異議，就進入訴訟程序或調解程序，但房客倘若沒有異議，支付命令等同於確定判決效力，可就對方的財產進行強制執行。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名也提醒房東們，與房客在簽約時，最好在合約上寫下雙方的戶籍地地址，同時在雙方合約的行使期間，務必保留相關支出花費等單據或文件，萬一未來雙方因租賃問題衍生金錢糾紛，屆時就有證明可向對方求償。

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央行利率低，不少人將存款用來買屋收租，投報率比定存高出不少，不過卻有不少人擔心，一旦房屋收租後，房屋稅也會增加，為此稅務局表示，要視出租後房屋的實際使用情況而定。

■　商用與自用 落差2.5倍

　　稅務局表示，房屋稅的收法，是依照實際的使用情況而定，一般用房屋是依照房屋現值課徵1.2%，而非住家之房屋，如為營業用者是3%，或是私立醫院或是自由職業事務所為2%，人民團體及其他非營業用者為1.5%，最高與最低，落差2.5倍。

　　不過民眾無須擔心，稅務局表示，如果房屋出租他人仍當作住家使用的話，就可繼續按住家稅率課徵房屋稅，而如果是出租供營業用的話，就必須改採營業稅率課徵。所以建議投資者買屋轉租前，不如了解租客的用途。

■　鄉下房屋稅較貴？ 稅務局：依現值而定

　　近期稅務局接獲不少民眾質疑，為什麼鄉下地區的房屋稅，會跟台北市的差不多，甚至超過？稅務局表示，房屋的現值是依照面積乘上房屋標準單價後，再計算折舊率以及地段率，並不是依照房屋買賣交易的均價計算，所以市價與房屋現值並直接關聯。

　　稅務局進一步解釋，決定房屋標準單價的因素包含有，房屋用途、構造及總層數三種外，另外，樓層的高度、獨院式房屋或簡陋房屋等亦會增減其房屋標準單價。所以，房屋樓層數與造價成本成正比，樓層數愈多，建築造價成本愈高，而房屋標準單價愈高，相對地所負擔的房屋稅也愈重，所以即使台北房價比鄉下高好幾倍，但是所繳交的房屋稅可能差不多。

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交由代租業操刀，可省去找租客的麻煩，降低空租期，但由於代租業者的品質參差不齊，專家建議，除了找有口碑的業者，在委託代租前，最好也先將支付成本問清楚，才不會被額外收取諸多費用，讓投報率大大降低。

■　服務項目問清楚 保證出租期看仔細

　　時運不動產公司負責人陳偉文說，在找尋代租業者前，應先問清楚服務項目，比如說是否有含保全、管理等服務，免得屆時任何服務都得花一筆錢，再剝一層皮。

　　永勝資產管理公司業務副總葉碧芬說，以永勝為例，與委託代租的客戶簽約時，大多會在合約上載明3個月內的約定時間，幫客戶將物件順利出租。 然而，有些業者並未表明在多長的期間內出租，只用「租出去才收服務費」等話術來模糊焦點。 台灣不動產交易中心經理莊文樹也提醒，空租期間的房貸利息、管理費等，仍必須自行負擔，應找有口碑的代租業者較安心。

■　投報率相對降低 租客身分難掌控

　　雖然找代租業者，可以大幅縮短空租期，但是投報率也往往會被壓縮。 以北縣套房為例，假設花200萬元買下一棟套房出租，月租金1. 2萬元，投報率約7％，但若委由代租業承攬，則投報率約降至5％。

　　房地產業者指出，代租業的模式，由於尚未有一套定型化契約規範，因此雙方簽約內容可能不對稱，就算屋主表明承租方只能是學生身份，但由於是代租業居中協調，所以屋主並不能完全掌握租客身份，屋況也無法隨時掌控，這其中的風險，也是屋主需要多加注意的部分。

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前幾年建商一窩蜂推出小套房預售案，如今出現交屋潮。 台北市區套房出現超額供給，又逢出租市場蕭條，套房屋主多面臨難以出租的窘境，主打「租屋」、「物管」服務的公司興起，提供包租或代租代管，鼓勵屋主「以租代售」，一方面縮短空置期、也降低賠售斷頭的機率。

■　代租代管興起 多方包裝添價值

　　據台北市建管處統計，台北市近半年新核發使用執照高達9631戶，而又以台北縣淡水、三峽、林口、三重的新成屋數量最為龐大，這其中更有不少是2年前套房預售案，原本打著如意算盤，想做包租公的屋主，如今卻面臨難以出租的窘境。 根據永勝租屋觀察，房東想出租，租金必須先讓步，降幅約10％，不然就是提升配備。

　　安杰物業管理陳品峰表示，唯有提高附加物件的價值，才能維持租金不跌以及降低空置率，以陳品峰經手的大直「良茂羅馬」為例，不僅裝潢、設備一應俱全，還貼心提供住戶早餐、打掃等服務，讓小小的15坪套房，每月租金都至少維持在5萬元以上的水平。

■　新屋附裝潢 大大提升投報率

　　景氣差、空置率大增，許多屋主面臨招租不易的問題。 以租屋服務起家的永勝資產管理顧問公司執行長徐銘達表示，替住戶提供代租服務是未來的趨勢，「以租代售」更是房市解套的良藥，「過去建商會認為，房子被住過之後就舊了，價值也就相對降低，但對投資客來說，才不管房子新與舊，投資報酬率才是重點！」

　　舉例來說，屋主張先生為了避免出租不易，交屋前就開始裝潢房子，結果16.3坪套房順利以1.8萬元出租，雖然整體花費為，總價326萬元加上40萬元的裝潢費用，但是換算下來，投資報酬率仍高達5.9％。

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景氣冷，不少精華地段的店面高掛招租的紅單已經好幾個月，就是等不到租客上門詢問，不少焦急的房東，就算降租求售也是等無人！房仲建議，碰上景氣寒冬，房東不妨在價格上保持彈性，或是效法美國零售業的「百分率租金制」，才能創造房東、房客雙贏的局面！

■　降價、分租 店面招租求生路

　　景氣不佳，各大商圈的店面空置率不斷攀高，很多店面一關下鐵門就是好幾個月，甚至一整年都找不到租客，即使在出租狀態中的房東，也都面臨到房客要求調降房租，否則退租的壓力，最近甚至連大型連鎖超商，也以不降租就退租，來強迫房東降租，更有不少三角窗的店面，退而選擇二線店面，這讓不少靠租金維生的店面包租公們急的直跳腳！

　　店面租不出去，不少房東開始選擇放下身段，降低租金吸引租客，或是將店面切割成小單位分租，只是，租金一旦調降或是切割成小單位，將來要想再調高租金就不容易了，有的房東甚至降租金了，卻還是留不住房客，美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議，國外行之有年的「百分率租金制」，是房東可考慮的一種彈性租金模式。

■　百分率租金制 創造雙贏

　　所謂「百分率租金制」(percentage rent)，是普遍使用在美國零售通路不動產的一種彈性租金模式，業主先與開店的承租商家商議一個稍低的租金，讓商家可在店租成本稍輕的情況下生存，隨後再依其營業額達到轉虧為盈時，按一定比例調高租金，將來營業額成長超過某一標準時，再按一定比例調高租金；如果業者面臨經濟不景氣，租金也可循此模式往下降，可說是一種房東與房客雙贏的租金調整模式。

　　以空置前租金是10萬元的店面為例，如果改以每個月5萬元租給商家，雙方約定業者營收達200萬元時，店租就自動往上加其營收的2%（200萬*2% = 4萬），屆時店面租金每個月就可調高到9萬元，與先前的月租金差異已經不大，當然如果業者未來營收可能更高，仍可以不同級距的營業額來調高租金。

　　張欣民說，表面上看來，房東降價求租，似乎是吃了虧，但在景氣不佳的年代，讓承租的店家活下來，房東也不用擔心空置而毫無收入，等到景氣回溫再提高租金，不失為雙方共體時艱度小月的好方法！

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近一、二年來，房地產市場價格高漲，都市精華地帶若非一屋難求，房仲業者表示，近年來購屋壓力大幅增加，升斗小民想要買屋越來越難，買屋不買地的地上權住宅，以及只買租賃權的使用權住宅，在近年來，成了當紅炸子雞！

■　地上權住宅 投報率高

　　只有房屋產權而沒有土地所有權的房子，近來也頗受青睞。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，目前台灣目前多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開，所以一般住宅地價隨著房價漲，但對於地上權住宅來說，隨著土地承租期限將屆，價格將會越來越低，是地上權住宅風險較大之處另外，而每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。

　　不過，目前由於這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，自住與出租都方便，加上多以套房形式呈現，總價不高，但有高投報率，是許多投資客或資金有限消費者所考量的物件類型。

■　買下租賃權 不怕惡房東

　　除了地上權住宅外，使用權住宅直接將買屋由投資行為轉為消費行為，這類建案的價格更低，但因為住戶只買到50年租賃權，所以45年期滿時就得無償搬離，對於購屋者來說，由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押。

　　住商不動產企劃研究室建議，這類住宅對使用者的保障較弱，如果想要作為投資之用，隨著未來房貸利率走揚，勢必壓縮獲利空間，這些都是消費者在購置這類物件時所必須考量的。

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低利時代來臨，投資不動產成為許多人期望穩健致富的選擇，其中，成為每月固定收益的包租公、包租婆，是許多投資者的主要作法之一，不過，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，一定要把待租期與相關耗材的支出，一併計算進去，至少要超過5%，才有利可圖！

■　學區、捷運宅 出租投資套利最夯

　　成為包租公、包租婆，主要有兩種方式，一是購買成屋或是中古屋，短期內即可實現租金收益；另一種方式是購買預售屋，以10~20%自備款，換取未來1~2年約1~2成增值性，搭配建商優惠付款條件，進入門檻通常更低，投資報酬率通常較高，若房價增值性不如預期，出租更是「進可攻、退可守」的投資方式，加上銀行利率仍處於低檔，包租公、包租婆的每月進帳收益，仍是相當有吸引力的投資方式。

　　「買屋首重區位！」徐佳馨說，想要成為包租一族，並非買了房子就可以順利出租，學區及企業密集區段或是捷運沿線，仍是投資的不敗地段，住商不動產企劃研究室提醒包租公、包租婆們，隨著房價與利率走升，及市場預售套房產品陸續完工進入成屋市場，未來投資風險提高，此外「客源多寡」及「利率走升程度」，都是避免投資「住套房」的重要觀察指標。

■　 轉屋空置、耗材支出 也應計入投報率

　　一般來說，實際的投資報酬率，並不是單純的以租金去換算，還包括了可預期的裝潢等相關費用，以及不可預期的轉租成本，如轉租時的空置期，以及房客在租屋時的水電等相關耗材，零零種種的費用加總後，算出實際的金額，超過5%進場才較能保障獲利。

　　除了外在環境之外，物件本身的條件也相當重要，一般來說，為了一方面能夠租到好價錢，另一方面降低房屋的空置期，除了裝潢之外，許多房東還附家具、網路等，這些都是房東必須承擔的資本，因此，在高額租金的背後，成本上往往所費不貲，這是想要成為包租一族時所必須仔細考慮的！

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儘管房市未全面止跌回穩，台中中古屋房市在四月份的表現卻很亮麗，在台中理財型的物件指的是店面與整棟透天套房，大學校區與主商圈的小型樓店和整棟出租套房，只要打出高租金報酬率，交易特別快，甚至常見當日看屋當日簽約的熱況。正當預售市場忙於去化一兩年前推案餘屋之際，中古屋市場的理財型物件開始受到新入行的投資客青睞，這個現象房市專家解讀為物件的「良性換手」，有利於房市後市發展。

■　房客租金負擔輕 低總價店面好出租

　　台灣經濟基本面尚未改善，失業率走高近6%，小吃攤與連鎖店吸收很多失業人口，開實體店創業的人很多，需要的店面面積不求大，設點在台中主商圈非主要幹道，租金相對省很多，30坪以內小面積樓店好找，月租金不超出20000元的很好出租，對屋主而言，坪數不太大的低總價樓店出租快、空檔期短又能保值，長期換算下來租金報酬率反而比大店面好太多。特殊時空背景也造成台中市主商圈非主幹道 30坪以內小面積樓店意外爆紅，無論出租出售都成當紅產品！

■　租金數百萬最穩 不畏高價強力收購
　
　大台中地區大學多達17家公私立大學及科技大學，學生外宿人口眾多，學校成為套房集中地，近年來建商熱推整棟透天套房或是一樓當店面二樓以上當套房的店墅。學生套房一次收足半年租金，學生比上班族流動性稍高，但麻煩事比較少，這類套房特別強調高租金報酬率，年毛租金報酬率抓在7%就有誘因，並搭配代租代管公司替房東處理業務，年服務費是租金一 成，只要地點好，退休族很多人捧場，東海、逢甲、中興大學附近最多這類產品。

　　一棟透天套房幾十間，租金豐厚，多半以高價託售，因屬非自用住宅用途，雖有出租合約證明收入，銀貸可能不到8成，買方最好備足3成以上才容易成交。例如東海大學成交一棟透天有80間套房，成交8000萬元年收700萬元，毛租金報酬率高達8.7%，自備款加仲介佣金高達2600萬元，自有資金回報率高達25%。現買現賺租金，在不景氣當中整棟套房儼然成為絕佳理財工具。

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看好網路租屋市場，相關網站如雨後春筍相繼成立，主攻預售屋與新成屋的「網路地產王」，為了搶攻市場並回饋網友，自本月20日起，推出全新租屋刊登功能與服務，並以低於現今網路租屋市場行情一成的費用，在不景氣的時代為消費者看緊荷包。

■　包租族看過來 刊登廣告現省一成

　　「網路地產王」自20日起推出的租屋刊登服務平台「網路租屋王」，光是在收費部份就略勝一籌，時下收費的租屋網站，刊登一則廣告收費200元，「網路租屋王」為了服務包租公、包租婆，刊登每一則招租廣告只要180元，足足便宜一成費用。

　　租屋達人顏先生在大台北地區擁有三百多間套房，簡單的說就是一般人所謂的「包租公」，身為全職包租公，有效率管理物件以及降低成本是一門重要學問。 以顏先生名下三百間套房為例，假若全部在租屋網站刊登招租廣告，費用成本六萬元；反之若轉到「網路租屋王」刊登租屋廣告，廣告成本立刻省下六千元，長期下來相當可觀。

■　租屋詐騙頻傳 「網路租屋王」嚴把關

　　景氣差、詐騙案件頻傳，尤其是標榜免收費的租屋網站，很有可能成為歹徒伺機行騙的管道。 房仲業者表示，歹徒若是假冒屋主，最常以「假出租、真詐財」方式行騙，甚至有可能一屋多租，造成多人上當受騙。

　　「網路租屋王」為了杜絕租屋可能衍生的弊端，多了一道把關手續，聯手與房仲店東、代理商共同過濾、嚴選物件，期許網友透過「網路租屋王」租賃房子，不但便宜、快速又安全！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣急凍，低利時代來臨，現金在手的民眾紛紛放棄高額定存，轉而積極尋找可保本、增值商品，也因如此，許多菜籃定存族搖身一變就成了包租公、包租婆。雖然投資房市，長期看來的確是抗跌又增值，但房仲業者也建議，投資不動產可不能馬虎大意，應先考慮實際的年收益率，才不會押錯寶！

■　投資看報酬率 自住考慮機會成本

　　中信房屋副總經理劉天仁說明，民眾可以用年收益率的概念作為挑選不動產的第一原則。 至於所謂「年收益率」，就是年淨收益與價格比，換句話說，投資型產品收益率幾乎就是淨租金年報酬率，而自用型產品則以機會成本的概念來評估。

　　舉例來說，小王是外出打拼族，在台北市租房子，每個月要繳2萬元的房租，因為受到目前房價盤整、房貸低利率，以及政府優惠房貸等諸多誘因，讓他決定購買同區域總價約為1,000萬的3房中古屋。 若是將每月2萬元的房租，假設成為小王固定要積蓄的存款，則若是小王選擇以購屋來取代存款模式，其年收益率高達2.4％，和目前銀行0.83％的平均利率相比，整整多出1.57％，也就是說，買屋可以讓小王至少多賺10多萬的利息。

■　買屋不馬虎 地點最重要

　　永慶房屋黃增福協理也指出，影響不動產價值因素有以下幾點，如：物件坐落地點、周邊環境、生活機能與交通設施等因素，而收益率高的不動產，代表具備上述因素且條件較好；相對地，收益率差，即表示上述條件因素有所不足或缺乏，因此消費者在此時此刻挑選不動產投資時，更應該著重年收益率，以確保達到保本增值的目的。

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受到景氣影響，現在的租客預算有限，加上資訊流通便利，租客對於房子的要求也越來越高，崔媽媽基金會主任黃小黛建議，想要讓房子容易出租，除了價錢不能太高之外，設備是越齊全，出租的機率也越高！

■　略低於行情價格 出租更容易

　　崔媽媽基金會主任黃小黛表示，景氣不佳對租客來說，眼前最重要的就是價錢，只要價格便宜，絕對不怕租不出去，但是要如何訂出合乎市場邏輯，又不違背投報率的價錢，就得花心思多問多比較。

　　房東不妨可以多加利用方便的網路，查詢同樣條件的房型價格，就可輕鬆了解市場的租屋行情，接著只要用低於行情1~2千的價格出租，出租率就會大大提高，景氣不好的當下，用稍低的價格出租，絕對會比空著養蚊子來得好。

■　設備完善 增加出租率

　　黃小黛說：「寬頻與第四台，幾乎是每位房客的基本要求！」除了價錢之外，設備也是租客評估的重點，有許多的租客都把這兩項條件，當作價錢外的第一要素，所以想要提高出租率，除非價錢具有相當高的優勢，否則提供設備越是齊全，出租率就越高。

　　投資達人張淳淳說，她的房子一定要有對外窗，書桌、床組、電視、冰箱等家俱一應俱全，讓房客省去買家具的麻煩；而且每間套房都換上液晶電視以及獨立的洗衣機，為的就是提高賣相，吸引租客上門。

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房地產不景氣，過去兩年買下套房、店面準備收租的投資客慘遭「套牢」命運；而腦筋動得快的房東開始主動出擊，想出另類招租攬客策略，不讓房子閒置養蚊子。

■　分時出租 輪班使用效益高

　　近來全台出現不少整條街店面待租的市況，過去流行過的「迷你店面」又重出江湖。 除了切割店面盛行，輪班制的分時出租也是對抗不景氣的新撇步。所謂的「分時出租」，就是將一個店面分為2至3個時段，租給不同業種，早上可賣菜、中午晚上可賣快餐等。

　　台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，「輪班」出租的店面，多半都座落在次級地段商圈，而且以出租給餐飲業居多，例如早上賣早餐、中午賣便當、晚上賣滷味及宵夜等，雖然有時要共用生財器具，極不方便，但分時出租的店家，主要是以時間換取金錢，提高店面營運績效，房東每個月的租金收益也會比單一招租至少多出1倍以上。

■　外牆租賃衍商機 租金更豐厚

　　邱太煊指出，不僅店面招租的還有房東將腦筋動到騎樓的柱子，像是捷運公館站一號出口的周邊，就可看到柱子櫥窗出租，約1公尺乘1.5公尺，可供攤販販賣皮件、小飾品等。 由於那邊的柱子櫥窗屬於店家所有權人，因為權狀面積含騎樓屬於私人，景氣好時，一根柱子兩面櫥窗可以租3萬元，現只剩1萬元，但這種價格也已經等同於一間小套房的租金。

　　就以台北市基隆路、信義路口的「世貿Tower」來說，因為坐落在信義計畫區旁的三角窗，堪稱是全台北市人潮、車流匯集量最大的區塊，所以相較之下，大樓外面的電視牆反而更加搶手，成為廣告主爭取承租的標的。

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