台 中 地 產 X 檔 案

盧金足／台中報導

台中市府打出百億救中區，有新創舉！計畫收購兩條舊街，展開「拉皮接骨」整型回春計畫，由市府經營茶餐廳、特色商店，市長胡志強說「有人潮就會帶來錢潮，還怕其他商家不來？！」以後升格成立台中銀行，考慮以貸款支持想在中區開店的業者，振興中區商機。
　商圈轉移後，以前曾是台中市黃金地段的中區，中正路、自由路、繼光街的商店，張貼出租、代售紅紙條，不少店家關門大吉，更有老舊建築，不堪歲月摧殘，成為危險建築。

　盼遠百舊址降租金 活絡商圈

　自從議長張宏年提出「百億救中區」計畫，市府也展開為中區打強心針方案，其中風光一時的遠東百貨舊址，遭遇三次祝融之災，閒置數年，終於有人想承租利用，只是未獲遠東集團答應。

　胡志強獲悉後，主動寫信給遠東集團董事長徐旭東，去年寫第一封信沒有回音，最近他又寫第二封信，希望遠東大樓能降租金，活絡中區商業活動。

　市府投入百億資金，又要大手筆收購中區一到二條舊街的創舉，胡志強說，老舊建物有的還保有日據時代建築特色，是文化城珍貴資產，只要進行「拉皮、接骨」手術，讓有巴洛克風格、文藝復興特色的建物重新回春，變成最有情調的商店街。

　從點擴大到線 重拾市區榮景

　胡志強表示，如果能把整條養蚊子的舊街買下來，或收購閒置大樓，不管拆除後成為廣場，或對老舊建物拉皮整型，就能讓中區從一個點擴大為線，成為繁榮的新契機。

　市議員李中說，中區無法拯救起來，是因土地公告現值比市價高，降低建商投資開發意願，縣市合併後，院轄市可以自訂都市計畫法，如能將中區容積率移轉到其他十四個單元，就能成為業者投資中區的最大誘因。

　經發處長朱惠蘭表示，台中縣市合併後，市府會評估成立市銀行的可行性，在不賠錢、不抵觸中央母法的前題下，研擬讓想來中區開店的業者，獲得貸款支持。


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【劉朱松／台中報導】 

 
    　台中縣市合併升格為直轄市，對台中縣市民來說，一則以喜；一則以憂。喜的是，可繁榮大台中；憂的是，直轄市因要概括承受台中縣市政府負債，短期內可能沒錢可建設。對此，台中市副市長蕭家旗說，將規畫縣市界土地面積2平方公里（200公頃）辦理市地重畫再出售，預計可籌措約600億元，用來還清債務。

    　以96年度台中縣、市政府的負債來看，台中縣政府總負債金額為520億元；台中市政府為52億元，上述龐大的債務，合併後的台中直轄市都要概括承受。

    　蕭家旗說，未來台中直轄市的開源作法，包括將規畫「2平方公里」的市地重畫案、明年清理縣市公有土地可出售數量、爭取中央將部分公有地，交由直轄市政府開發，例如，台中干城商業區及原水湳機場的國有土地。

    　不過，台中直轄市未來尋找具有開發價值的土地，不僅要送交直轄市議會通過，最後還要內政部點頭支持該項都市計畫變更案才行。

    　至於處分重畫區抵費地方面，蕭家旗說，台中市第12期重畫區土地的開發基金，是由市府平均地權基金與7期重畫區重畫基金，先行墊付約22億元，作為12期重畫區的開發費用，在12期重畫完成之後，台中市政府手中分得的12期抵費地總面積約4.4公頃。

    　為歸墊上述基金的借款，蕭家旗透露，台中市政府預定11月間，擬將手中的12期重畫區有些抵費地，先拿出來試賣，加上12期重畫區土地，民間已開始移轉，屆時，市府的12期重畫區抵費地的拍賣價格，將成為當地土地買賣的參考指標。

【新聞來源：中時電子報】

【劉祈相/台中報導】
　　根據台中市地政處資料顯示，已進行中的公辦與自辦8個新重劃區，面積高達923公頃，若加上預計2011年動工的第14期重劃區229公頃，合計高達1,152公頃，將釋出建地面積852公頃、公設面積 882公頃，最快2011年完工交地。以上僅是目前台中市的部分，若加上台中縣的重劃區，這表示明年的新台中直轄市將有更多的新建地釋出，提升生活環境與房價地價的影響巨大，市場人士與購屋族對新重劃區的看法不一，呈現兩極看法。

■　供過於求 建地為何上漲？

　　若按照經濟學供需理論，台中市建地藉由新重劃區的大量釋出，似乎並非由住宅的大量需求帶動，而是台中市府的計定政策落實執行的成果，按理說土地多價位應該變便宜連帶新房屋造價成本可望減少，因此它可以壓抑房價漲勢；不過，台中新屋房價仍呈微幅上漲，幾年過後就出現折舊跌價。

　　市場人士表示，土地買賣或囤地的獲利，說不定好過造屋出售，因此建地在建商與地方實戶的強力需求下，變成賺錢標的物。一直等到加工建屋出售時，新屋市場的供過於求才合乎理論，引導台中房價相對台北顯得特別的平穩。從七期豪宅的房價由預售時高點到交屋時跌落，可見一般。

■　餘屋去化慢 房價難保值

　　台中市區4.、5、6期已發展成熟，7期、8期、10期、11期、12期雖已多年發展空地仍多，現在單元 1.2 .3、8、14刻正進行，明年大致上可以完工，緊接著又要開發單元6、7第13期的229公頃，預計2013年完工與單元9、10、11第14期的402公頃預計2013年完工。

　　土地開發超速、建地房屋蓋那麼多到底要賣給誰？民眾真能因此獲得便宜一點的房價？仲介業者私下表示，由於買賣中古屋為主，體會到台中房價不易上漲甚至買幾年後跌價。應該與新屋市場又多又快的超量體有關。

　　代銷業者坦言，重劃區開發過快建地取得太容易，大小建商進行市場肉搏，房價受到壓抑，對購屋民眾有好處，但壞處是因每年新屋大量完成，人口成長緩慢房屋需求低，房屋太多保值性很差，特別是大樓住宅。對照土地取得非常困難，必須做都更的台北房市，30幾年老公寓的增值性讓人羨慕！

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儘管台中市重劃區陸續開展，但舊市區精華區土地，建商同步透過都市更新改變城市景觀，使得台中市都市相貌更加多元化。

　台中市不動產估價師公會理事長楊祥銘分析指出，目前該會會員業務中，有七、八成以上從事法拍和企業融資消費金融估價業務，另外則從事市地重劃如都市更新或土地開發業務。他說，前兩者受景氣影響深，後者較輕微。

　不過要從事都市更新案件，台中市比台北市難多了，因台北市土地取得不易，房價又高，若以中古屋每坪3、40萬元行情，開發後新大樓每坪單價達60萬元，中間利潤高，地主和開發商有利可圖，雙方才有開發意願。反觀台中市房價便宜又有重劃區大片土地可使用，建商無利可圖，根本沒意願進行都更案。

　但是楊祥銘也表示，中部地區歷經九二一大地震後，很多災後倒塌大樓被迫重建，加上建商看中市區精華區優質地段，近來也出現了都市更新案。包括位於五權南路「總太願景」個案，即將在今年第四季推出，另外惠國建設也正在整合位於西區美術館周遭土地，房價好的老社區已成了建商都更的標的物。

　他認為，過去縣市政府不想積極介入都市更新案，主要是鑑於都更需拆除舊房子，難免引起民眾抗爭，屆時不但市府團隊受挫，且縣市議員受民眾委託阻撓，使得都更案更加窒礙難行。不過，現階段有些精華區土地巷道僅2、3米，且當地已達數十年未進行建物或土地交易，為了活絡景氣，地主意願強，建商開始出面整合，使得自劃都更案出現曙光。

　對於台中房市的未來發展，楊祥銘持樂觀態度。他說，包括經建會的景氣燈號、優惠房貸額度迅速減少，以及信義房屋的網路調查，都出現民眾購屋意願增強。另外就台中市部分，市政府土地標售業務順利，部子重劃區土地脫標率提高，且地價回升，顯示出建商開發意願強，再加上銀行放寬建商土建融額度，房市榮景可望重現。

資料來源：中時房地產

都市更新可以讓房價翻漲好幾倍，不過想要老屋變金屋，除了地段要好外，土地的容積率也相當重要，因為不同的容積率，都更後所分配的坪數面積也不同。

■　商業用地 容積率較高

　　房仲業者表示，想要投資都更屋，就要挑選容積率越高的土地區分，容積率越高，改建之後的面積也越高，假設「商一」土地的面積為200坪，建蔽率是55%、容積率是360%的話，可蓋出720坪的樓板面積。

　　但是如果土地區分為「商四」用地的話，就有800%的容積率，與「商一」相比，就多出880坪的樓板空間，住戶可以分配到的面積比例也越多，所以想要投資都更屋的話，盡量選擇容積率越高的土地區分。

■　地段精華 仍是關鍵

　　除了之外容積率之外，投資都更屋還要注意地段、屋齡、樓層數、土地持分等，尤其地段要精華，像是日前就有銀行業者與住戶合作改建，由於地段精華，房屋改建後房價翻漲一倍多。目前像是中正、中山、松山、大安等區，都是相當不錯的投資地點。

　　另外，屋齡越老舊都更的機會越大，像是老舊公寓就是很不錯的投資標的，因為公設少、土地持分高，都更整合也比較容易。

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北縣、台中縣市、高雄縣市才通過升格沒幾天，台南縣市也傳出升格的好消息，不過房市是否也會跟著就此跟著水漲船高？房屋業者表示，房屋的增值與否，除了攸關地段與生活機能之外，最重要的關鍵還是在於基本的供需。

■ 投資房市 供需仍是關鍵

　　過去幾年房價漲幅最大的區域，大都落在台北縣市，像是南港、信義區等，在過去曾經是雜草一片的信義區，沒想到居然成為台灣目前房市最火紅的區域之一；南港也因為經貿園區與三鐵共構的加持下，躍升近幾年來最火燙的投資標的，不過這種景象，有只有在台北才看得到。

　　根據資料統計，台灣的自有住宅率超過85%，不過以台北市而言，住宅需求依然大於供給，以致於房市供不應求，房市自然逐年攀升，再加上建設的加速推動下，10年來部分地區房價漲了一倍，反觀桃園、台南、新竹等縣市，過去10年以來，大多數地區的房價漲幅都不超過5成。

■　升格不代表需求 經濟、就業為觀察指標

　　由過去的經驗可以知曉，房市的漲幅，除了交通與建設之外，供需才是最重要的關鍵，而供與需要如何平衡，就在於經濟是否復甦、是否有足夠的工作機會？經紀好人民自然有能力購屋，經濟要好，失業率就必須下降，失業率的下降與否，就要觀察是否有足夠的工作機會被提供出來，而這也是縣市合併升格直轄市後，最需要面對的問題，也才是房價支撐的重要關鍵。

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被外界視為是簡易國土重劃分的「升格審查案」，台北縣、台中縣市、高雄縣市已通過內政部的升格審查，此舉對於三縣市政府與居民而言，不僅是喜事一樁，更攸關房價漲跌走向。 房仲業者認為，台中捷運綠線將在十月動工，預定民國104年通車，房市動能最佳，將呈現跳躍式成長，成為三都升格的最大贏家。

■　台中房產動能大 縣市合併大於二

　　台北縣、台中縣市、高雄縣市升格為直轄市後，不但統籌分配款增加、人事擴編、法定地位提升外，建設軸線也會隨著道路重新規劃而逐漸翻轉改變，21世紀不動產總經理王福連表示，原先的「縣」與「市」交會處，將會是率先起漲的熱區。 台灣房屋首席總經理彭培業認為，三都升格以台中縣市最被看好，因為台北縣的升格題材早就提前炒過，台中升格後的房市動能優於高雄，預估未來台中房市將呈現跳躍式成長。

　　台灣房屋調查，台中市除了西屯區、西區、南屯區的中古屋房價落在10至13萬元之間，其餘的中古屋平均房價介於10至13萬元左右，預估台中縣市合併之後，台中市房價將成長一至兩成。 台灣房屋不動產研究室經理古景良表示，台中縣市合併的效果是一加一大於二，其中受惠最大的是台中縣，尤其是高鐵台中站的烏日鄉最受矚目，平均每坪房價7至10萬，預估未來漲幅三至四成。

■　北縣升格行情 板新莊房價上攻

　　稅收及統籌分配款大幅增加，是縣市升格最實質的益處，對於台北縣而言，未來重大交通建設，譬如捷運環狀線、淡海輕軌、捷運三鶯線等，皆可陸續執行。 太平洋房屋副總經理李珠華認為，台北縣板橋、新店、新莊看好度最高，板新特區具備四鐵共構優勢、新店裕隆廠「造鎮計畫」已進入實質開發階段、新莊副都心擁有捷運通車效益。

　　信義房屋統計，1999年台北市平均房價每坪22.59萬元、台北縣12.86萬元，台北縣市房價差距76%；2009年第一季，台北市平均房價每坪36.08萬元、台北縣18.67萬元，兩者相差93%，由此可見台北縣市房價落差日益擴大。 信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，台北縣可望因為升格，提升居住品質，進而縮減台北縣市房價差距。

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號稱台灣史上最大面積的民間自辦重劃區正如火如荼進行！由「富有土地開發股份有限公司」承攬的南屯單元2黎明自辦市地重劃區，面積足足有186公頃、地主2600人、開發總經費高達66億元台幣，富有已獲得台灣土地銀行(主辦行)、新加坡星展銀行、板信、上海、永豐、合作金庫等6 家銀行3年期融資，聯貸金額新台幣18億元。

■　興農人壽出資10億 2600名富翁誕生

　　富有土地開發公司的主要股東之一為興農人壽，出資10億元參股，黎明重劃會自 2008年3月12日成立， 12 月5日動工至今過程順利，各界皆看好黎明重劃區開發後的增值力與爆發力，預計明年6月底交地後，地主可回收 50%建地，每坪市價粗估25~30萬元，屆時地主變金主，重劃案將替台中市製造出2600名大富翁！

■　蘊釀新七期 高質量豪宅特區

　　富有土地開發股份有限公司董事長傅宗道致詞表示，單元2黎明重劃區位居台中市正中心，堪稱史上最大面積的民間自辦重劃區，光搬遷補償費就高達19億元，因為面積過大，地主眾多，開發初期竟一度不受外界看好！

　　單元2緊臨高鐵、中山高、環中路、特三號道，交通四通八達，沿黎明路、市政路緊鄰七期，東北側鄰接黎明新村、永春東七路、黎明路等人口密集區，重劃區規劃大面積公園與8公頃中部客運轉運站，往來台中工業區、精密機械園區、中科、國際機場、台中港至為便利，明年完工交地，可提供興建低密度、高質量的豪宅別墅，將成為台中房市新七期！

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今年台中市「轉大人」喜事多多，第一，升格直轄市之事胸有成竹，八月底將可放榜；另有十月初步動工的文心－烏日高架捷運綠線，台中市進入捷運元年；第三，看好台中經濟前景，中部的台商和上市公司多以個人名義大量買進建地。

　　就像台中市原本是台灣二線城市，現在渴望翻身，各個重劃區發展也有同義之處，原本不紅的區域或許會因為以上諸多因素而改變，這就是商人眼中的商機，例如重劃中的南屯單元2、逢甲旁的12期，新市政中心四周，被認為最有機會！

■　締造中部科技走廊 中科欲凌駕竹科

　　外地人對台中市的印象多半限於西屯中科、逢甲夜市、東海大學、七期，是「吃喝玩樂」城，太陽餅、餐廳、汽車旅館、酒店等！殊不知近年來台中發展如日中天，企圖晉身工商大城，八月放榜有望升格直轄市作台灣第三個大都會區。

　　台中市地處台灣地理中心，所轄幅員廣闊氣候溫和舒適，山海平原物產豐富，中部的中彰投雲林苗栗城鄉人口達600萬人，擁有國際港口機場，近年來積極發展科技工業，再結合中部厚實的傳產工業，企圖以大肚山中科園區打造成中部科技走廊，黑馬之姿欲凌駕竹科之上，以工業硬實力留住人才資金，並持續發展原有基礎的文化觀光軟實力，讓小市民的店頭餐飲服務業維持繁榮。

■　盼緩開發重劃區 優先建設捷運網

　　根據中科官方資料，中科目前發展稍挫，從業員工接近2萬名，到位資金設備與產值持續增加，外加大肚山沿線的台中工業區、南屯精密機械園區1 .2期開發，台中市升格後經費倍增，將可望在官民投資雙引擎起動下，大力增加環市立體交通動線與城區捷運線，使城郊(原台中線為郊)發展合體化，讓城鄉落差拉齊，原台中市所謂郊區(北屯大坑10期、北屯11期、南屯楓樹里、南屯嶺東)與原台中縣熱區(太平大里烏日大雅潭子)可獲進一步整併。

　　台中市官方對台中房市的期待又是怎樣？市長胡志強曾經在東風衛視主席劉長樂率大陸地產大亨到訪台中，被建商邀約作極短時間的參觀豪宅時，憤然撇清關係表示，市府不炒房地產也希望建商不要炒！老市民期待台中市將是一顆發亮的新興都市，盼望第一，未來直轄市府能創造更多商機與就業機會藉以吸引人才資金，第二，優先興建立交道、大眾捷運網改善城鄉差距，第三，應檢討並放緩重劃區開發速度。

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稅季來臨，稅務單位提醒民眾，如果自辦市地重劃而無收益者，地價稅可望全免，而未來重劃區完成後，地價稅還可減半徵收兩年。

■　自地重劃 可省最多

　　為促進土地利用與發展，政府會以積極採取公辦市地重劃或鼓勵區域民眾自辦市地重劃方式來辦理，桃園縣政府地方稅務局表示，民眾的土地如果參與重劃，土地稅方面是有減免優惠的相關規定。

　　該局指出，重劃地區內的土地，在辦理重劃期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，地價稅可以全部減免；於重劃辦理完成以後，自完成之日起地價稅還可減半徵收2年。

■　免稅優惠　排除營業使用
　　
　　不過要提醒民眾，如果土地在該重劃期間內仍提供營業使用，例如原來已建有房屋、工廠仍繼續使用，或土地上供營業人營業使用的話，則不適用此優惠，仍得繳納地價稅。

　　另外，如果辦理重劃期間，土地雖因使用而不能享有免徵地價稅，等到土地重劃辦理完成後，仍然還是可以適用減半徵收2年的規定。除此以外，土地參與重劃，因進行重劃時間均相當長，為保障土地所有權人之權益，稅法也規定，土地於重劃完成以後第一次移轉時，土地增值稅還可以減徵40%，以鼓勵土地所有權人積極配合政府土地政策之實施。

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中山高中港交流道與五權西路交流道之間的黎明路段沿線，台中南屯單元 2、3、4自辦重劃區工程都已如火如荼進行中，原為市區農地，重劃後地主可分配50%建地，粗估每坪地市價高達25~30萬元！

　　這些土地使用分區多數屬於第二種住宅，可興建高級別墅社區，尤其富有土地重劃公司正在執行的單元2、3重劃區內土地面積最大，因緊臨七期八期精華區，論地段、價值與人氣都是最佳的，被業內視為「奇貨可居」！其中南屯單元4重劃目前由惠豐順在執行，另外位於西屯的單元1正由寶成集團旗下的土地公司執行。

■　單元2、3、4公設優 工業區就業機會多

　　單元2、3、4臨烏日高鐵站、高速公路、特三號道交通四通八達、周邊將設有中小學、五公頃大公園、中部最大客運轉運站、筏子溪畔公園、企鵝館、海生館、觀光魚市場、超市、醫院一應俱全，緊鄰台中工業區、南屯精密機械園區、中科台中基地，就業機會眾多，預計明年完工時，南屯單元2、3、4自辦重劃區無疑將成為大台中直轄市最閃耀的新星！

■　重劃區周邊置產 房價省一半

　　房仲業指出，以別墅而言，假若購買黎明商圈的黎明新村透天厝約500~700萬元，自行拆除重建取得新使用執照，蓋4樓半使用坪數100坪計算，含舊屋總成本約需900至1200萬元，仍可貸款7~8成，若將來買在單元2、3高檔別墅社區，行情價預估約在2500萬元以上，並須月付社區管理費。

　　若是大樓住宅，買在黎明商圈中小豪宅新成屋單價在20萬上下，10年內普通大樓約每坪約10~14萬元，因單元2、3屬住二的容積率建蔽率適合蓋別墅不適合蓋大樓，商圈內幾無超出1000坪大面積的基地可建大樓，要住新大樓可能只能買到嶺東忠勇路商圈，房價比黎明商圈省一半。

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台中市升格直轄市進度現已經將改制書上呈內政部審核中，最慢九月底可以揭榜，大眾相信除非重大意外發生，台中應該篤定升格。建設業者關心台中縣境的市鄉鎮房市商機，百姓則更關心門牌改為台中市後，自己的財產是否能更值錢？ 根據過去台北市改制的經驗，小鄉鎮改為台北市轄區，房地產價值倍增，是否也能套用到現在的大台中？ 縣市民眾對此產生了莫大的關注與期待。

■　逐「工業園區」而居 北台中房價漲2成？！

　　除了中市西屯中科與南屯精密機械園區發展良好之外，台中縣境具有工業增長潛力與工作機會的鄉鎮有后里鄉中科后里園區、豐原市豐洲科技園區、大里市仁化工業區、大雅鄉中科特定區等最為鮮明。

　　民眾為找工作職缺都會隨之而至，工作穩定進而置產安家，帶動住宅與生活機能直接需求。 對房產開發商而言即是商機，有台中建商樂觀預期1~2年內北台中縣(豐原、后里)房價至少漲2成。

■　房仲業：升格必漲 保守派：尚待觀察

　　房仲業者引用台北市改直轄市之後，文山區與深坑鄉的房價差2倍對比，說明台中縣的一線衛星鄉鎮如大雅、大里、太平、烏日、沙鹿的房價最有機會上漲。 當地不同看法的保守派卻認為，城市房地產發達的基本要素是正面的經濟實力、人口、消費力與土開政策。

　　台中縣市合併的時機點、中部經濟消費實力、中縣市人口數、土地重劃開發速度都應被併入考量，除人口整併多達255萬人屬於正面，其他三項因素都不太有利房價上漲，尤其土地重劃過速，因此，不宜過快下定論，需更細心進一步觀察台中房市變化。

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「地方制度法」修正案經立法院三讀通過，只要人口數超過一百五十萬的縣市都有望升格，截至目前包括台北縣、台中縣市、台南縣市以及高雄縣市，都有機會搭上升格順風車。 房仲業者建議，投資客提前佈局，把握兩大原則，長期獲利相當可觀。

■　複製「台北改制」經驗 台中升格漲幅20%

　　三十一年前，也就是民國57年台北市改制前，台北市文山、內湖、南港、士林以及北投區，在當年都隸屬於台北縣，後來劃歸為台北市後，房價漲幅天差地別。 以文山區的木柵、景美為例，改制前房價跟深坑不相上下；改制後，文山區的房價已經漲至深坑一倍以上。 住商不動產企研室主任徐佳馨直指，擁有「富爸爸」直轄市的光環，房價漲勢相當可觀。

　　在這波升格當中，以台中縣市的動作最快，連帶使台中縣鄰近鄉鎮房地產價格蠢蠢欲動。 由於台中烏日、太平、大里、潭子、大雅等鄉鎮市，建地每坪最低不到十萬，最高未達18萬。 一旦順利升格，房價即使不能比照台中市，至少能再漲兩成，趨近台中市房價八成左右。 徐佳馨表示，台南縣的永康、仁德、新營，高雄縣的鳳山、岡山等地，都可能因升格受惠。

■　掌握2原則 提早佈局穩穩賺

　　無論是台中縣市或是台南、高雄，只要升格為直轄市之後，財政困窘的難題獲得紓解，進而獲得更多資源，促進地方繁榮建設，對於提振房價勢必有所助益。

　　徐佳馨提醒投資客，提早進場佈局最好把握兩大原則：一、共享生活圈：最先受惠的必是成熟的周邊區域，以台中市升格為例，房價最先喊漲的地區是烏日、太平、大里、潭子與大雅。 二、重大交通建設：台中烏日因為有高鐵加持，房價漲多跌少；此外台中、高雄捷運線區段，也是風險低、保值佳的投資物件。

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投資房市，除了靠轉賣出租賺錢之外，現在買都市更新屋，也成為一種新興的房市投資策略！由於老舊社區的坪數實在，一旦經過都市更新後，房價一夕暴漲，舊屋馬上變金屋。

■ 注意土地區分 建坪越高獲利越多

　　投資都更屋，一定要選對區域，因為都市更新案之所以迷人的原因，在於改建後，不但房價翻漲，坪數也可能隨之變大，不過投資都更案時，一定要注意土地的使用區分，到底是住宅用地還是商業用地？因為會有建蔽率與容積率的不同，容積率越高，建坪就越大，改建後當然也分的越多。

　　通常來說，商業區會比住宅區高，因為商業區的容積率從商一的360%到商四的800%不等；而如果是住宅區的話，最多也只有300%的容積率而已，容積越高獲利就越高，所以在選擇投資標的時，商業區是最好是投資標的，讓你的老屋輕鬆變金屋。

■ 都更整合越快 獲利越快

以目前來說，台北縣政府所推動的都市更新，有五大熱區，包含板橋、新店、樹林、汐止、永和等，在去年度(96)已完成都市更新的先期規畫，預計在97、98年度接續辦計畫擬定以及相關的變更和招商程序。

　　而都市更新最困難的地方，在於整合不易，因為許多更新案，往往規模過大，所以拖了10年以上都尚未整合完成，所以民眾在投資都更標的時，盡量選擇整棟公寓在4樓以下的房子，因為戶數少、產權也相對單純，整合速度也比較快；另外要盡量避開店面與高店租的路段，以免屋主為了賺租金而整合不易。

懂得過濾標的後，再查詢公告地價，有穩健成長的區域，就是可以考慮的產品。投資都市更新案，最重要的就是要整合迅速與高倍獲利，民眾一定要掌握這兩個準則，才可以手中的老屋「麻雀變鳳凰」。

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景氣不佳，房市冷清，政府加快腳步推動都市更新！2009年開始，營建署將陸續檢討修正都市更新相關法規、加速政府為主都市更新招商投資，並協助輔導民間都市更新案儘速實施。

　　為加速都市更新，營建署將針對簡化作業程序、增加獎勵誘因、國有土地參與更新機制、強制更新及其他排除投資障礙等部份，檢討修正都市更新條例及相關子法。此外，營建署也將加速政府為主都市更新案招商投資，並針對已選定20處政府為主優先推動都市更新案，成立專案推動小組，推動招商作業；98年成立中央都市更新基金，支應政府為主都市更新案招商作業所需經費，並且已由公務預算撥充基金4億元，未來視實際需要逐年編列。

　　除了公部門本身的腳步加快，營建署也將協助輔導民間都市更新案儘速實施，除了由內政部營建署及各地方政府提供單一服務窗口協助外，更新案件因地方耽誤未處理時，內政部將召開都市更新審議會逕行審議。

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現在多數人老把不景氣掛在嘴上，但台中市居然還有接待中心買氣滾滾，業主招呼客戶忙得不亦樂乎！在台中南區自辦重劃區有個五層樓別墅，6房4衛，開價1000萬元，在本週二天假日看屋數高達五十餘組，成交也有五組，真是羨煞同行！

■ 台中南區價廉物美　換屋首購族最愛

　　多年來南區房價水準一直保持溫和穩定，新別墅1千萬元有找、新大樓單坪10~15萬之間，五年來漲幅最小，遠不如西屯、南屯甚至烏日，風水輪流轉，現在時機歹歹，購屋族反倒開始認同南區。

　　近六年，業者在南區默默推案的建商，包括順天、大城建設、鄉林、佳泰、久樘、親家、林維等等；今年下半年看好南區最新推案的有生活家建設、國雄建設，業者之所以有信心，是因為南區不但地價合理，開發成本相對較輕，加上南區生活機能與交通環境已經徹底改善，購屋族也因房價相對便宜願意下手。

■ 優質生活環境 自辦重劃區補漲空間大

　　南區最紅火的區段之一，是台中高工旁的自辦重劃區，區內擁有棋盤式道路規劃、街廓整齊等人造優勢，加上地段又與八期同路毗鄰，土地價值被低估，未來具備補漲空間。

　　自辦重劃區屬於民間自行提出的城市發展計畫，將地下電纜化、電信地下化、排水系統一致化及道路規格化等做為公共設施，並串聯崇倫公園、健康公園、中興大學、東峰公園等大型開放空間，塑造南區市民最佳的休閒遊憩主軸，並開啟最好的生活環境。

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