台 中 地 產 X 檔 案

資料來源：中時房地產     回首頁

利率頻頻調降，讓許多定存戶叫苦連天，想轉投資高投報率的店面，卻又不知如何選擇，房仲建議，如果想提高店面的租金，或是降低空置的風險，不妨考慮先把店開好再出租，其中又以加盟連鎖店最划算，如果地點合宜，還可望爭取到額外的投資經費。

■ 路寬、店深應注意 加盟連鎖店好處多

台灣房屋副總謝萬雄說，想投資店面，可用自己創業的角度下去找適合的點，這種尋點方式，雖有點不按牌理出牌，但也因為形同自己開店，所以多評估了市場的接受度和適合經營的產業別，如果資金足夠，也不妨先把店開好，再轉租給房客，如此一來，想拉抬租金的幅度也勢必容易許多。

不過謝萬雄也提醒，基本的店面投資原則一定要留意，像是靠馬路的店面，路寬最好在15到20米之間，以免車子呼嘯而過，過門不入；另外，店面深度也不要太深，免得多花本錢，又無經濟效益。

投資店面經驗豐富的全國不動產董事長葉春智說，最簡便的方式，就是直接找各行各業連鎖店中的「展店部」來對自己的店面進行評估，不論是美髮、洗衣、超商、餐飲，或是和食衣住行都可以接洽看看，請業主們來評估，如果對方覺得合適，就會投資，如此一來，不僅會有額外的資金注入，租金也能大幅拉高。

■ 分租店面 易造成反效果

葉春智提醒，有些房東在租金拉高後，為了多收租金，就把一間店面隔成兩三間，但實際上，店面必須有一定的格局，太小了，往往生意就做不起來，而一旦有一間長期空置，其他店面租金往往就會下跌，總收入反而減少。

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景氣差，失業率大增，讓許多有微薄積蓄的小市民在面臨裁員危機後，想自己創業當頭家，但要如何選擇好店面招來人氣，帶來錢運？房仲建議，不論是想自己創業或是投資店面，都應該從互補或是反向的面向思考，仔細觀察周邊店面的類型，才可以開創好的銷售成績。

■ 先選類型再選地點 互補效應開發客源

想要自己當頭家，選好地段、好店面，是相當重要的一個環節，台灣房屋副總謝萬雄建議，在挑選店面之前，就應先想清楚，到底要賣些什麼，要賣給誰。這可以從兩個方向思考，一種是觀察當地什麼店多，就開什麼店，因為店多，就表示該地區有一定的客源，另外，則是反向思考，什麼店少，表示當地缺乏該種店面，就開那種店。

除此之外，也可以從互補的角度去做為評估店面類型的標準，比如說，如果周遭賣鹹酥雞、炸雞排，或是碳烤類的小吃攤多，那不妨就可以考慮開一家飲料店或是冰品店，因為吃了油炸類的食物，往往會口乾舌燥，想要搭配冷飲的機率大大增加，這樣的互補概念，也會間接開發出新的客源。

■ 計算來往人潮 統一發票見端倪

在想清楚要開什麼店後，一定也需要粗估該店面的來往人潮，了解主要消費族群分布情形，和消費價位，方便產品的定價。傳統的計算客量方式，都是在路口或鄰近的便利商店門口「按馬表」，來一個按一下，謝萬雄提供一個小撇步，他說，只要早上到超商買一條口香糖，晚上再買一次，然後從統一發票上的編號回推，就可以算出一天來客量。

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景氣寒冬，企業裁員的效應擴大，北市辦公室市場出現嚴重「退租潮」，不少人將商辦移往租金較低的台北縣；此外，更有不少縮編的公司當起二房東，乾脆將多出來的辦公空間，分租給其他公司，以降低公司經營的管銷成本。

■ 租金太貴！北市商辦外移北縣次級商圈

跟據仲量聯行統計，光台北市近三個月已退租面積高達1.3萬坪，是去年全年退租坪數的3.3倍，預估全年退租面積將達2萬坪，創八年新高，預估今年租金降幅高達15%到20%，明年租金還會再跌3至5%。

儘管如此，相較台北縣的次級商辦商圈，台北市的租金仍屬高價位，當企業面臨裁員減薪的窘境，寧可選擇搬到汐止、五股等次級商辦，先降低每個月的租金開銷，讓企業經營成本降到最低。

■ 企業瘦身後分租 降低每月管銷成本

此外，因為企業瘦身後，需要的辦公空間不如以往，因此，不少公司雖然還沒有搬到較遠的北縣次級商圈，可能也必須將辦公空間分租給其他公司，同樣也可以降低企業營運成本。

值得注意的是，在目前經濟渾沌的狀況下，為留住企業租戶，不少房東不但同意了分租這種非市場慣例的要求，連降低租金支出，以留住企業租客，都成為現在商辦房東不得不然的方法之一。

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雖然近來店面成交量有回溫的現象，但是經濟景氣仍未見改善，承租方的租金負擔能力不足，隨時有可能因為經營不善關店造成空置，所以永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示，投資者選擇店面產品時，應先以空置率當做推算投報率的標準！

■ 空置率越高 投報率門檻應更高

李元鳳建議，投資客在投資店面時，要以商圈的店面空置率為基準，設定不同的投報率，空置率越高，投報率也要越高，才可以降低投資風險。

如果商圈內店面空置率在5%以下的，選擇店面可以2.5%至3%投報率為準、而空置率在5-10%的，投報率可控制在3%至4%之間；而如果是空置率超過10%以上的商圈，投報率至少要設定在4%以上。

■ 忠孝、士林空置率低　　投資相對穩健

　　李元鳳建，現在的景氣來說，空置率還能保持在5%左右的商圈，通常是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全。其中忠孝SOGO商圈、中山北路的晶華商圈、士林夜市商圈以及南京西路商圈等，空置率都還在5%左右，如果這些商圈中有2.5%至3%投報率的產品，就可以趁勢逢低進場。

　　另外像台北車站、公館、永和頂溪商圈、師大夜市、西門町等捷運站周邊的商圈，雖不若市中心大型商圈的高度集客力，不過卻享有交通便利的優勢，通勤人潮多，店面空置率在5-10%之間，選擇這些商圈店面時時，投資報酬率可設定在3%～4%之間。

　　而如果是人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源的商圈，空置率通常都在10%以上，這類商圈的投報率須設定4%以上，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。

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台幣走貶、央行連降息，不少錢進銀行的定存族，已經悄悄將錢轉往商辦市場，根據房仲業者統計，２月份的商辦買氣激增，比起去年12月增加了3成之多！

■ 央行連降息 定存戶錢進商辦

台幣貶值，銀行閃電降息，讓定存利率普遍跌破1%，手握大筆資金的客戶開始轉向具備固定收益的不動產，其中已有租客的商辦大樓，成為不景氣年代的置產好選擇！信義商仲發現，最近尋找固定收益型的買方，比起去年12月份增加了3成之多，甚至還有部分租金收益約4%~5%的商辦大樓，買賣方正積極洽談中。

　　「在低利、價格走跌的環境下，新的一年將是商辦投資不錯的時機點！」永慶房屋商仲事業部黃增福協理表示，農曆年前的北市商辦均價為每坪36.5萬，延續了去年第四季的價格水準，呈現價平走勢，整體來說，北市的中小型商辦交易並無明顯的衰退跡象。

　　而回顧民國92年SARS期間，央行利率只有1.375%，當時店面一片蕭條，空置嚴重，就是在這樣的時空背景下，有些投資人開始佈局店面，97年房價大漲後都賺了不少，而觀察目前的商辦環境就有當年店面投資的影子。

■ 選對標的增值快 投資商辦有撇步

　　信義商仲執行協理林彥宏提醒，投資商用不動產要注意區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大原則。其中，「區位」與「增值性」最為關鍵，因為好的「區位」容易出租，投報率較高；而「增值性」就看購入的價格未來是否有增值空間，以目前商辦平均價跌兩成五來看，搭配收益率後，多數的辦公室買點都已浮現，尤其目前台北市市中心精華區，單坪售價3字頭就可以買到，比起住宅而言，絕對具有價格吸引力。

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目前有意購屋的民眾，多數抱著撿便宜的心態，只想利用這波景氣危機，一面砍屋價一面砍仲介費，目前房市似乎只認同「降價」才是硬道理！台中房市去年下半年以來，成交量始終一厥不振，價格也跟著直直落，目前房價持穩的區域，只有逢加商圈與新光三越週遭。

■ 汰弱擇強！逢甲、新光三越商圈最穩定

「今年成交物件，比去年減少很多！」東森七期大師店店東高振益指出，開春後看屋人氣回籠，買方只想買便宜，成交不易，從交易資料顯示，地段論依然有效，逢甲商圈與新光三越周邊地段，房價持穩成交率高。

位逢甲商圈的惠來路清海路區塊，有3家大型預售案正在推動；逢甲商圈店面最具抗跌性，成交價約在開價的9成，次要區段小街或巷內樓店面，高出租率者議價空間15~20%，低出租率者20~30%，例如30坪樓店若開價500萬，可能以430萬元成交，月租金行情約在12000~18000元。

■ 危機入市！發掘店面好時機

店面投資人認為，銀貸7成並無特別緊縮，景氣不佳，房市前途看法兩極，才是挖寶店面的好時機，屋主看空房地產，才肯釋出好地段的物件求售；至於七期，因為未到投資價位，多暫不進場，但仍看好七期豪宅後市。

投資客表示，主營七期豪宅的仲介店已收掉6、7家，大樓豪宅價格高低點反差很大，恐怕下半年仍有下修機會；但是反觀七期大地建坪別墅因物稀為貴，市面少有轉售，價值居高不下，雖不適合投資，卻值得收藏自用。

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低利率時代來臨，保值性高的店面嶄露頭角！欣元商仲建議，附帶租約的店面，空置率在3﹪以下，租金報酬率在3~5﹪之間的產品，都是當前店面投資賺錢的金雞母！

■ 景氣冷！北縣市店面空置上看20%

　　受景氣所累，去年下半年起，零售消費市場直直落，眾多商家營業額大幅下滑3~5成，連知名連鎖店也倒聲頻傳，光台北縣市倒閉的店家，保守估計至少有800-1000家，不少店面商圈空置率因而大幅攀升，少則10﹪，甚至達20﹪以上。

　　欣元商仲也發現，年初北市有些知名商圈的空置率也意外飆高達10﹪以上。昔日的超級戰區，站前及西門町整體商圈的空置率已達10﹪；公館商圈自水源市場至基隆路之間，至少有10家空店面；通化街空置率也達12﹪；知名辦公商圈如敦化、南京、松江等空置率分別有13﹪、14﹪及18﹪；最慘的是天母商圈，空置率則達20﹪，一直居高不下，預料在2-3年內難以改善！

■ 低空置高報酬 十大商圈金雞母

　　欣元商仲調查，空置率在3﹪以下，租金報酬率可達3~5﹪的商圈，包括石牌、萬芳醫院、東區、微風廣場、永康街、士林夜市、民生西路、南京西衣蝶、民權西及民生圓環等10個熱門區域，都是目前投資客進場的獲利保證，而十大商圈中，目前只有永康街、民生圓環兩個商圈捷運尚未通車，可見交通加持，仍是店面投資的重要依據。

　　其中石牌、石牌路二段及萬芳醫院、興隆路三段的店面空置率是0﹪，拔得頭籌！欣元商仲總經理焦文華分析，前者有榮總醫院的加持，後者有萬芳醫院及三所大專院校的效應，現在都沒有空租的店面，即使不景氣也一店難求。

　　至於東區及微風廣場商圈，去年分別有3~5間空置店面，由於地段佳，又是百貨及捷運商圈，空租店面短期就有人承租，永康街則是餐飲大本營，又有觀光客的加持，其他如士林夜市、民生西路、南京西路、民權西路、民生圓環等商圈，多數時間的空置率大多維持在5﹪以內，是投資進場的首選地段。

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定存利率愈來愈薄，靠利息賺錢實在太辛苦，中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，夜市商圈因為消費額偏低、受景氣影響較少，店面的投資報酬率相對偏高及穩定，如果周遭再有大學院校加持，投資商機無限！

■ 大學院周邊夜市 套、雅房行情俏

　　中信房屋江龍名說，建坪約35坪、土地約20坪的夜市透天產品租金行情，以「基隆夜市」的9%租金投報率表現最好，土地每坪價格可達100~150萬；以公寓產品為主的「師大夜市」及「士林夜市」，因為有學校的加持，二樓以上的部份多規劃成套房或雅房出租學生，每月房租在8千至1萬2之間，以30坪的公寓隔成3至4間套房計算，月收入可達3.2萬-4.8萬之間。

「台中逢甲夜市」則是勇奪“最具投資價值夜市”，中信房屋江龍名說，逢甲夜市多隔間套房，可創造9-10%的租金投報率，單一樓層一戶變更為多戶套房或雅房，可為租金投報再下一城。

■ 夜市週邊噪音大 住宅環境較吵雜

不過，中信房屋提醒，夜市的價值以店面為主，吵雜聲響與交通擁塞必然對住家房價產生負面影響，江龍名副理建議，住家與夜市範圍的理想距離為至少步行10分鐘，當然其中排除了不怕吵、愛熱鬧的大學院校的學生租屋需求。

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如何在五花八門的產品中，挑選績優股？以店面投資來說，首要關鍵就是挑選人潮群聚的區域，此外，充分了解商圈資訊，以及掌握市場行情也都是事前的準備課題，只要把握交通便利和精華地段的原則，投資店面也可以輕鬆簡單！

■ 店面首重格局地段 詳讀合約不吃虧

　　店面產品和類型五花八門，但不論是在成熟商圈，或是潛力商圈的店面，其面積大小約在20到40坪之間較剛好，格局方正也是不可或缺的要素。此外，周邊空租店面的數量、未來增值性、適合業種、人潮與來店客比例等評估點，都是決定租回報率的重要關鍵。

　　在店面位置的選擇上，越能夠吸引目光、進出便利的物件，越容易讓顧客進門光顧，因此，一樓店面產品是最佳選擇，尤其是三角窗位置，通常都會有大批人潮湧入。至於二樓店面雖是不得已的選擇，但通常價格較為便宜，因此，若有三角窗位置，且獨立進出口的物件，也是不錯的選擇。

■ 陰陽街難集市 租金最高差一半

　　所謂的「陰陽街」，就是指在同一條路上，陽面的店鋪生意興隆，陰面這邊卻門可羅雀。會形成陰陽街的原因，可能是道路過寬、緊鄰永久性空地，如公園、學校，或是商圈周邊有、老舊社區占據阻隔等情況，使得同一條路上，兩邊可開發的狀況不一，而連帶影響到商圈的整體發展。

　　東區是全台北「陰陽街」效益最明顯的地段，自從主打精品路線的微風廣場進駐與SOGO同側的單號地段，更是加速帶動人潮往SOGO復興館這一頭聚集，造成對街的「陰面」商家數量銳減，店面租金部分，最高還差距了5成以上，也使得對街的商機只能改走大眾化的餐飲路線，來力求生機。

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隨著台中縣、市明年將合併升格直轄市，腹地廣大的中部人口6百萬，加上居於台灣中心點且擁有國際海空港的優勢地位，也是目前距廈門大三通最近的距離，種種條件，賦予台中商辦需求極高的發展空間！

■ 把握不景氣 適時進取好標的

　　台中市區中港路一段、二段商辦大樓林立，大多數為銀行、證券、保險、投資公司、媒體承租。產業外移，貿易、海空運、直銷業家數銳，影響大坪數的出租率，空置率逐年增加，許多中小型公司不重門面，改以巷子內透天厝做公司，建坪7、80坪租金只需2、3萬元，還可以兼做倉儲、宿舍，省錢又好停車。

基於租金收入穩定，台中建商與人壽公司把握不景氣，適時進取好標的，轉作包租公。台中市新市政中心目前有2場A級商辦正在興建，一個位在文心路二段新市政廳旁「順天經貿廣場」，只租不賣，另一案位於市政路目前結構體中的「市政都心廣場」；台中港路2段有全新拉皮的興富發RICH19，也是只租不賣，遠雄人壽在中港路段精誠路口圈了塊地預備蓋辦公樓，另外位於台中港路1段由國泰人壽標下的原廣三Sogo二館正在改裝做出租辦公樓。

■ 中古商辦單坪6萬元 最看好捷運物件

關於行情，仲介透露，台中二中附近大雅路上有15年中古高級辦公樓成交價單坪只有6萬元，而且銀貸額度很高。目前台中市租金最高的辦公樓位於公益路一段，單坪租金仍在千元以下，房仲指稱，未來最看好文心路沿線捷運站區商辦大樓，其次台中港路2段靠近七期區段。台中商辦市場長期受投資人忽略，反而暗藏商機。認為現在介入台中商辦風險低投報高，是投資店面之外，另一個好標的。

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景氣有多差？數字會說話！失業率從五月份的3.84％攀升到11月的4.64％，其中大學以上失業率更高達5.25％，不少人開始考慮開店當老闆，台灣房屋首席總經理彭培業建議，創業者除了要挑選新興產業，還要抓住市場潮流，並瞭解區域行情，因為租金可能是小本創業所必須負擔的最高成本部份，一定要審慎思考！

■ 瞄準聚集經濟 補教、3C最賺錢

　　望子成龍、望女成鳳，再怎麼省，父母也不會省孩子的教育經費！每到晚上六點跟九點，不少補習班、安親班附近街道都嚴重塞車，這表示含有教育概念的補教業仍然具有市場。台灣房屋建議開設地點，以車站、學校附近為佳，以台中的德安百貨為例，涵蓋台中縣與台中市消費人口，加上歷史名校中興大學、台中高農、台中家商等圍繞，讓復興路補習班林立，就是設置補習班的絕佳地點。

　　台灣房屋園區分公司副總莊秋芳則表示，科技業面臨大幅裁員，許多科技人朝向自行創業發展，但這些被裁員的科技新貴，大部分手頭上還保有資金，提醒準備創業的民眾，若是要鎖定3C商品，最好是面寬五米以上的店面，面寬夠寬較容易吸引目光，此外，停車也是必須考慮的問題，以新竹光復路為例，商圈雖然人潮充足，但停車問題受到是店家的詬病，所以在開店之前要先考慮停車位是否充足。

■ 緊鄰百貨商圈 女性商品店家首選

　　此外，百貨公司週年慶爆滿的女性血拼人潮，不論景氣與否，證明「好好寵愛自己」的女性商品，市場依舊存在，這類女性商品的店面創業者挑店面時，雖然不能跟百貨公司抗衡，但可以沾沾百貨公司的光，以台北市為例，東區SOGO商圈是首選，另外，五分埔與晶華酒店附近商圈，都是經營女性商品的絕佳地段！

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時機歹歹，不少房市投資客退場，但隨著買氣逐漸回溫，手頭有多餘資金的投資客，該把錢放到哪裡，才不會被通膨給吃了？台灣房屋總經理彭培業建議，「現在投資店面正是時候！」

　　彭培業說，921過後，當時根本沒有人敢買房子，他當時就預言，店面投資的報酬率較高，因此，要求當時的北區房屋各店頭，趕緊將人力與資源放在店面上，果然，921過後，店面市場大熱，「買賣房地產，就是跟時間對賭！」

　　「店面是目前最強的貨幣，比歐元、美元更好！」放眼2009市場，彭培業再度看好店面市場，他強調景氣不好，失業率高，創業率也高，現在不少人開始轉向做小生意，等景氣起反轉，彭培業預估開店人數還會再增加，不過，目前的主力產品，還是集中在總價3000萬以下的中低價店面。

　　而新年度開始，台灣房屋也開始將各店頭營業主力，放回店面市場，就是看好兩岸三通後的連鎖效應，希望景氣翻轉，再創佳績！

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根據行政院主計處表示，2008年11月失業人數為50萬7千人，失業率從五月份的3.84％攀升到11月的4.64％，不少人轉而興起自行創業的念頭，但景氣實在太差，該怎麼聰明開店賺錢，可得好好評估，能省則省！

■ 本小利豐！低價店業績逆勢成長

　　景氣冷，消費者購物花錢意願低，小本經營的低價店面最夯！最近標榜39元、49元的店家，業績逆勢成長近一成，月營收超過百萬，成為不景氣下賺錢的行業之一；而小吃、早餐店類小本經營的行業，因為價格便宜，也不受環境影響，仍受到消費大眾的青睞。

　　因此，低價概念的創業業種，投資門檻低，風險也相對較低，低價概念的創業具有「本小利豐」、「回收快」的優勢，因此是許多創業者優先考慮的行業。

■避開高租金店面 分租避險最划算

　　小本經營的店面該如何挑選?台灣房屋基隆仁愛特許加盟店店長許崇銘建議，「可避開租金過高的店面，往鬧區內租金較低的地方找！」同一條街的店面租金有高有低，以基隆廟口為例，租金行情每坪大約3,500-4,000元，店面售價從3000萬至8000萬不等，一條街通常以中間段價格較高，但還是依照店面的條件或位置而定，例如愛三路附近麥當勞旁就曾經有成交兩億元的紀錄。

　　台灣房屋不動產研究室表示，低價概念的店面比較不需要太大的空間，最重要的是以廟口、夜市、車站等人潮聚集地區為佳，甚至可以用考慮分割時段的方法，以兩個業種合租一間店面，如此可以節省店租、降低成本與降低風險。

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景氣急凍，各行各業連鎖店上半年還能維持營收持平或小幅下滑，但自下半年起，營收平均下滑2-4成不等，尤其第四季有8～9成公司停止展店，退店、降租的市場消息四起，包括中興百貨、衣蝶百貨、唯客爾、文華麵包、丹比喜餅等，都不敵景氣，紛紛傳出歇業倒閉的消息，其餘撤店最多的行業，包括服飾、家電3c、麵包、影音光碟、汽車展示及中式餐廳等。

　　2008上半年原本整體店面市場還算活絡，Ａ級地段產品交易不多，屋主惜售，下半年起受整體不景氣影響，8成以上客戶縮手，交易量僅剩高峰期的1成；二、三級店面商圈，自下半起空置率大增，空置率普遍有1-2成。

　　受到下半年起各行各業營收普遍下滑2-4成的影響，各大連鎖店開始積極向房東降租金，整體租金降幅達1至1.5成之間；不過，Ａ級商圈及捷運商圈今年影響最小，空置率低，還是有連鎖店搶進，但高租金每月達50萬以上的店面卻仍乏人問津。

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下週行政院將討論「健全房地產市場新方案」，而陸資來台購買不動產可望大幅鬆綁！有業者看好每年可增加3~5萬件的交易量，在大陸經營超過16年的信義房屋認為，標型的商業不動產，因具備彰顯實力，收益穩定、長期增值的價值，短期有機會吸引陸資眼光！

■ 陸資來台購屋 商辦熱住家冷

　　過去幾次陸商大規模來台探路時，對投資台灣住宅市場興趣不高，相較之下，商用不動產就是陸資較感興趣的項目，尤其是飯店、渡假村等投資項目，陸商因看好香港的開放陸客觀光自由行的經驗，可能在台灣上演，加上台灣的資金借貸成本遠比中國便宜，因此陸資對於飯店等商用投資項目特別感興趣。

　　「停留時間、房貸、資金來源等限制條件的放寬，將有助提升台北等都會區房市在亞洲不動產市場的能見度！」不過，信義房屋發言人陳文祥也指出，當前受到國際金融風暴衝擊、景氣衰頹的影響，大陸企業致正面臨營運困難的挑戰，部份大陸房地產業者更認為，今年下半年後大陸房市將有機會逐季回溫，陸資佈局大陸房市的機會較大。

■ 陸資投資商辦 地標型產品當紅

　　因此，目前台灣除了地標型的商業不動產，因為具備彰顯實力，收益穩定、長期增值的價值，短期有機會吸引陸資之外，在房市景氣走向未明朗之前，要吸引陸資的大舉投資可能性不高。

　　此外，陳文祥表示，基於兩岸企業交流的需求，辦公產品的交易可望隨開放腳步加快而逐步增溫，至於飯店等商用不動產，也將因兩岸直航、陸客觀光人數增加等因素，成為當紅商品。

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經濟景氣低迷，民眾消費力大減，連店面商家業績大幅滑落，連帶影響店面市場的投資意願，永慶房仲統計，2008年大台北地區的店面市場明顯呈現上熱下冷的行情，97年第四季的成交均價相較於97年第二季的高點下跌了27%，因此，永慶房屋店面事業部經理李元鳳建議，投資人選擇店面產品時，應掌握543原則，才能在景氣寒冬逆勢開出紅盤！

■ 選擇店面標的 空置率5%以下最保險

　　「98年店面市場上半年持續下修，下半年有機會止跌回穩！」李元鳳建議，投資人在選擇店面產品時，應掌握「不景氣下店面投資543」原則，選擇符合『空置率在5%-6%以內的商圈』、『投報率要求在3%-4%以上』、『商圈店面價格已經下跌2-3成左右』等三個條件，控制投報率、降低投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的收益。

　　「空置率是決定租金穩定性很重要的因素！」李元鳳分析，在目前不景氣的影響下，許多商圈的店面空置率都超過了一成，甚至接近兩成，而在這時候空置率還能保持在5%左右的商圈，通常是聚客力較強的商圈，因此選擇這些商圈投資也就相對安全，像忠孝SOGO商圈、公館商圈、中山北路晶華商圈、士林夜市商圈、西門町商圈、南京西路商圈等，空置率都還在5%左右，出租穩定，都是投資人可以優先選擇的區域。

■ 店面下跌已深 投報率3~4%可投資

　　在找到商圈後，接下來就要找值得投資的物件，在央行持續降息的情況下，目前一年期定存利率僅剩1.5%左右，因此如果能找到投報率在定存利率2倍以上的店面，大概就值得投資了，也就是投報率在3%以上的，有4%以上當然更安全。

　　此外，依照過去幾次的房地產景氣循環經驗，房價自高檔回檔2~3成左右大概就會落底，因此如果能夠找到商圈內店面價格相較於近年來的高點已經回檔2~3成的物件，買進後再跌價的風險也就相對較低。

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央行再傳降息兩碼，短短幾個月，累計降幅已達1.15%，面對股市低迷，定存利率越來越低，握有資金的投資者該何去何從？房仲建議，不如轉投投報率動輒4.5%的商辦市場！

■ 定存轉投商辦 投報率約4.5~5%

　　信義商仲主管林彥宏執行協理表示，央行近幾個月來，累計降幅已達1.15%，銀行目前的定存利率已低於1.5%，大額定存更低於0.5%，讓許多定存戶直跳腳，相較現階段的商辦租金投報率，普遍高達4.5%~5%，扣除掉房貸利率之後，正利差約2.5%~3%，假設手上有三千萬的資金，選擇買商辦大樓出租，每年收益至少多30~50萬元的收益，投資效益明顯高於定存利率。

　　此外，行政院將考慮放寬陸客來購買不動產，信義商仲認為，陸客可望因為兩岸三通、陸客觀光人數增加等因素，選擇投資商辦產品，在利率下滑以及商辦的前景來看，2009年可望讓商辦市場再創選後高峰。

■ 大三通效應 機場周邊置空率低

　　根據信義商仲第四季的季報顯示，台北市平均空置率最低的商圈，是敦北民生商圈，只有4.18％，而空置率最高的商圈，則是為站前西門商圈，有12.69％；而廠辦部分，去年有34.6％的大型交易集中在內湖區，25％集中在松山區，兩區的比重明顯增加，而敦北民生與松山內湖，就位於大三通的松山機場周邊，由此可見，兩岸三通的逐漸明朗，也帶動廠辦與商辦熱度。

　　此外，2008年的大型交易，幾乎都是本土壽險業的天下，總計金額佔了41%，主要還是看重商用不動產的長期收益與穩定性，所以預估2009年壽險業也將會是商辦市場的主力買盤。

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金融海嘯來襲，造成股市重挫、房市低迷，欣元商仲調查中、大型連鎖店2009年的展店計畫，發現明年度中、大型連鎖店展店趨於保守，展店總數只有往年高峰期的一半，其中以走平、低價的民生必需產業為主，非民生必需品等產業大都態度保守，不但停止展店，甚至裁撤賠錢的分店。

■ 八成連鎖店暫停展店 唯餐飲業一支獨秀

　　「長期經營各行業連鎖店以來，不曾遇過這麼差的景氣！」欣元商仲總經理焦文華表示，今年下半年幾乎有8成以上的連鎖店停止開店，而收店、頂店的數量更是不計其數。

　　欣元商仲調查15家較具知名度的中、大型連鎖店，今年開店總數約在520~
590家之間，大台北區約佔280~320家之間，和前2年比較，總數減少了將近一半，行業以平、低價的民生必需品產業為主，其中又以餐飲業最為積極；在停止或保守開店的行業別調查分析，多數為非民生必需品的相關產業，如麵包、蛋糕、化妝品、汽車展示、影音光碟、瘦身美容、補教業、中式餐廳、服飾業、書店、家電3C等行業。

■ 連鎖店經營困難 店租主力10~30萬

　　以超商而言，前幾年四大品牌每年可開出600~800家店，今年大約只開出200多家分店，明年展店目標約在200~300家，因市場飽和及景氣不佳，超商已連續二年開店總數不到以往的一半；至於展店較積極的全聯社、康是美、中華電信、王品及漢堡王，其餘如屈臣氏、大學光學、三商、爭鮮、85℃、吉野家等公司，則較往年開店數保守許多；另外，家樂福量販店及台北旅店等走平、低價、量販的公司，受景氣影響較小，則持續展店。

　　「未來一年的景氣恐難樂觀！」焦文華指出，中、大型連鎖店展店能承受的租金，除家樂福、台北旅店特殊需求者除外，單店月租金超過30萬以上，大多不考慮，月租金主力大都落在10~30萬之間。

　　停止或保守開店的連鎖店10大行業別中，今年度新增加了麵包、蛋糕、化粧品、中式餐廳、服飾業及家電3C等產業，其中以麵包、蛋糕及服飾業最慘澹；服飾業已經持續2、3年不景氣，投資成本高、租金高，營收下滑3、4成；其他如化粧品、中式餐廳、家電3C等行業，營收平均下滑2~4成不等。

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全球景氣低迷，民眾消費力驟減，不少店面生意下滑關門歇業，連消費單價低的夜市店租也受到波及！房仲調查發現，全台夜市店租9~11月較1~6月平均下降約10.54％，台灣房屋首席總經理彭培業指出，不景氣失業率飆升加上店面租金降幅大，正是自行創業的最佳時機！

■ 時機歹歹！饒河街夜市店租跌18%

　　根據台灣房屋不動產研究室調查發現，北市饒河街夜市店租降幅空間最大，降幅高達18.18％，其次是景美夜市降幅約14％，基隆廟口夜市降幅11.76％，全台最大的夜市商圈士林夜市降幅9.8％；降幅最小的是中部最大夜市商圈逢甲夜市降幅約3.13％，受到這波不景氣影響衝擊最小，其次師大夜市店租降幅僅6.25％，降幅空間也不大。

饒河街夜市地處八德路四段，沒有捷運經過，停車位也不足；另外，饒河街馬路中間是攤販，店面騎樓也擺攤，民眾消費大都集中在中間的美食攤販，使得騎樓旁的店家生意較為清淡，因此店面租金也呈現下滑趨勢；而士林夜市面積大，店面釋出量多，選擇空間也大，加上釋出主要是離夜市精華區域較偏遠的地段，過去兩個禮拜就會被租走的店面，現在要拉長到一個月，待租期拉長，租金議價空間也拉大。

■ 抗跌金店面 逢甲、師大夜市最保值

而中部最大的逢甲夜市，租金降幅全台最少，台灣房屋分析，逢甲夜市商圈店面只要一貼出頂讓紅單，就一堆商家前來詢問，房東絲毫不擔心店面租不出去，因此在店租價格上，沒有太大的讓步空間。

此外，降幅只有9.8％的師大夜市，主商圈龍泉街旁的泰順街、師大路巷內商圈仍有膨脹現象，有些一樓住宅轉手後被改成店面出租，報酬率都不錯，另外，師大夜市鄰近台電大樓捷運站三號出口，交通非常便捷。

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