投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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台北市預售屋平均房價在2009年第三季站上60.1萬元,大安區更是正式突破9字頭,達到90.8萬元一坪的平均房價,60.1與90.8萬元兩個數字,雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。

2008年台北市預售屋房價,受下半年金融風暴的衝擊,房價『開高走低』,一直到2009年的3月份起,住展風向球燈號才從連續5個月的藍燈(谷底衰退),轉為代表衰退注意的黃藍燈。

北市預售屋房價從2008年的59.9萬元,回檔至2009年第一季的58.1萬元,下跌幅度3個百分點,第二季的房價57.6萬元,較第一季的跌幅更縮小至0.8個百分點,跌幅愈縮愈小,第三季隨著房市進入928黃金檔期,第三季房價石破天驚的正式站上6字頭,創下歷史新高,北市房價可謂正式擺脫盤整的格局,率先表態反彈。

從住展雜誌最新發佈的2009年房價報告中得知,台北市12個行政區房價與2008年比較,2009年平均房價較2008年上漲的區域有信義區、大安區、松山區、南港區與大同區等5個行政區,其他7個行政區的跌幅從最小的百分之1.4至最大的百分之18.9個百分點不等,其中北投區的跌幅最小(跌1.4%),士林區的跌幅最大(跌18.9%)。

漲幅前三名,分別是信義區的24%、大安區的14.9%及松山區的9.6%,三區正是台北市市中心的第一環,突顯出的是市中心房價高的抗跌性與強的補漲力道,其中大安區的平均房價更衝上95.2萬元一坪的歷史高點,離每坪百萬的房價只差4.8萬元。

北市豪宅聚集的大安區與信義區,除了大安區房價直逼百萬大關外,信義區也直追在後,每坪房價為83.7萬元,而有上海機場與松山機場直航利多的松山區,在2009年的表現也愈來愈強勢,房價上看7字頭。

雖說北市前三名漲幅的房價表現亮眼,惟以2008年與2009年台北市12個行政區的整體平均房價來觀察,2009年的平均房價為58.8萬元,較2008年的59.9萬元,出現的是下跌1.1萬元、下跌1.8個百分點的市況。

從2009年北市房價出現『小跌』來看,央行總裁彭淮南擔心房市過熱或泡沫化的情況並沒有發生,應該說台北市只是少數幾個特殊產品的豪宅熱賣熱銷,及少數建商喊價喊過頭下,意外的成了『民怨』的第一名。

2009年3月房市回溫以來,台北市的土地標售一再創下新的記錄,市中心土地更在供給量稀少,及都市更新速度慢如牛步下,加上亞洲資金行情的出現,使房地產成為資金追逐的標的,於是台北市市中心的土地,不管是大面積的也好,小面積的也罷,都成為壽險業及建商搶獵的標的,台北市住三的土地已創下一坪462萬元的天價,在土地價格屢創新高下,大安區的房價直逼百萬的行情,自然成為建商與香港、首爾、上海、北京等大都會房價較勁、較價的指標區域。

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【文/范世華】

  台灣人口出生率降低以及「少子化」的情形為當今眾所周知的普遍問題,但是如果沒有透過官方正式的住宅資訊統計數據來說明,很多人還會誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重,我在近期課程或講座中發現,關心房地產以及實際想購屋的學員之中,仍然不乏有人還有這樣的看法,更何況一般的消費者,恐怕還有更多人仍然也會抱持著這樣子的觀念。這是由於過去的歷史印象還停留在消費者目前的認知當中,誤導了當前市場上對於房價認同上的錯誤判斷,如果大家還在期待一個不存在的事實(餘屋量過大),短期內在價格上會有大幅的修正,其結果可能會令人失望的。

■ 房地產供需失衡的「餘屋」印象

  過去「餘屋」的問題,是在民國86、87年間全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」,引發建商「搶建」的風潮,由於短期間房地產爆量的超額供給而產生「市場性泡沫」。不過這已歷經了十餘年的時間了,這種長時間被房市所套牢的陰影,使得在當時許多中產階級購屋者,現在已成“父執輩”的身份,連帶影響了新一輩的年輕人,無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理,普遍社會大眾也仍然停留在既定的「舊印象」當中。

  至於「出生率」問題,出生兒是否為目前房市供需市場上的有效或實際需求者?也是社會大眾對於台灣房地產供需問題,值得探討以及有待釐清的部份,在我先前所出版的著作《房事的祕密》一書之中也早有充分的說明。

■ 當前「市場性泡沫」不存在

  以目前台灣的住宅存量以及家庭戶數相較,「住宅供給率」在民國95、96年即為101%的數據來看,相當於每100間的房屋標的,平均最多只有1間的是沒有人登記戶籍在內的,如果再加上近兩年代表房屋“開工”之「建造執照」以及代表“完工”之「使用執照」數量又逐年下降,要說台灣房市會因為「餘屋」而導致市場泡沫的情況,這其實是很大的謬誤。

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給,大過實際的需求,才會發生價格上的崩跌,如果要將這個疑慮再一次套用在目前台灣的房地產,實在是說不過去的。

■ 未來「價格性泡沫」的隱憂

  當前應該要探討以及關心的,是有關於失業率升高與物價上漲同時出現,有沒有產生嚴重的「停滯性通膨」現象;房地產供需應該要區域性的平衡,101%的「住宅供給率」看似平衡,但是北部供不應求、中南部卻供過於求,如果區域性的產業發展和就業機會的不平衡問題持續擴大,是不能根本解決民怨以及貧富差距問題的。

  另一方面「豪宅」問題應該健康地處理,而不是單純打壓或者限制資金來台,如果台灣沒有提供更好的產業環境和投資機會,富人不去投資開發產業、創造就業,資金還是會一再擁進房市,如此一來我們未來所要擔心以及可能要面對的,將是另一種金融與房地產連結在一起的「價格性泡沫」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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不少購屋人想在年底買房子,不過多數區域都有房價過高,價格混亂的問題,要如何在混亂的市場買到好房子,房仲業者教您怎麼做最省錢。

■ 市場價格高 議價技巧多

  房仲業者表示,中古屋由於屋況差異,同樣一棟的價差甚至可達1至2成,幅度不可謂不大,在議價上本持「三多一低」原則,即「多」收集週邊市場資料,「多」看多比較,對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件,在不傷和氣的狀況下 「多」批評,並以銀行貸款成數「低」為說辭,往往能先一步取得議價空間。

  此外,根據熟悉不動產經紀業作業的市場人士透露,目前市場上裝潢待售的中古屋,多半為投資客所託售,這類產品的開價往往超過市場一成以上,購屋人碰上這種「裝潢屋」或「精裝修房」,不妨大膽出價,如果運氣好,也許真的可以撿到便宜。經常在各大仲介公司網站搜房的「宅男」、「宅女」們,不妨多留意託售期超過兩個月以上的標的,此類標的屋主有時不耐久候,往往折價賣出的意願也會較高。

■ 省完房價找貸款 專案配合好利來

  購屋不妨慎選規模較大,與特定銀行有專案合作的仲介業者,因為同樣的購屋人及同樣的購屋標的,銀行對專案合作的仲介公司所推薦的物件往往會提供較市場高出1至1成5的貸款成數以及較市場低一碼至三碼的房貸利率,對於購屋壓力龐大的薪水階級而言,著實不無小補。

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台中捷運烏日文心北屯線(綠線)10月初舉行動土大典,終於為中台灣發展開啟嶄新一頁,加上台中縣、市將於明年10月合併升格為直轄市,房仲業者認為,勢必對大台中區房價漲幅推波助瀾!

 據中信房屋內部資料統計顯示:台中市交易量11月較10月增幅逾5成,中古住宅房價也一路攀升,中古住宅平均14.71萬,11月價格也較10月漲了近10%,皆顯示台中市房地產市場將邁入新紀元。

 中信房屋中彰投區域中心經理楊乾意說,台中捷運綠線施工,將增加沿線房市話題性,尤以南北兩端及靠近文心路、中港路附近房地產增值潛力較高,初估約有2成上漲空間,縣市推動的16項建設,也將深深影響台中縣的大雅鄉、大里市、豐原市、太平市、烏日鄉、沙鹿鎮等6個鄉鎮市房價,預估上述區域房價持續看漲,漲幅將超過10%到20%。

 住商不動產台中區經理賴萬指出,台中捷運烏日文心北屯線預計興建18個車站,起於北屯頭家厝附近之捷運機廠,高架路段經松竹路、北屯路、文心路、文心南路、建國北路至高鐵台中站,預計2015年完工,依台北捷運經驗,捷運站區周邊住宅在通車前後增值度在3成以上,目前台中捷運住宅價格還未真正起漲,捷運通車的經濟效應,值得期待。

 另外結合縣市合併升格等利多,太平洋房屋中區商圈資深協理許嘉裕說,在縣市合併升格確定後,台中7期新市政中心住宅價格漲幅高達15%至20%,如今捷運綠線動工,7期房價上揚的連鎖效應將沿該區塊再向周邊擴散。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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台北房價下半年漲很多,但M化狀況嚴重。根據統計,台北市12個行政區的預售房價中,只有信義、大安等5個最主要市中心行政區房價持續上揚。其他7個行政區的預售房價都走軟,士林區的跌幅最大,約回檔18.9%。

台北市預售屋平均每坪售價在今年第3季站上60.1萬元,大安區更突破9字頭,達到90.8萬元一坪,雙雙改寫台北市預售屋房價的歷史新高。

不過從住展雜誌最新發布的2009年房價報告中顯示,與2008年比較,台北市12個行政區未來一年預售平均行情比去年上揚的區域,僅有信義區、大安區、松山區、南港區與大同區等5個行政區。信義區全年上揚24%,勇奪台北市漲幅之冠。亞軍由大安區的14.9%搶下,至於第三名則是松山區的9.6%。

大安區的平均預售房價衝上95.2萬元一坪的歷史高點,離百萬大關只差4.8萬元。

房地產業者表示,以今年指標的大安豪宅案「吾疆」為例,預訂本月底將正式動工。吾彊每戶規畫約185坪,搭配6個平面車位,每戶3億元起跳。沒作太多廣告,20戶可銷戶卻於2個月內全部售完。其中90%以上的訂戶都是台商。還有人一次買好幾戶,合計逾12億元,手筆不亞於近日以大買「帝寶」聞名的康師傅集團魏家兄弟。

若把觀察範圍拉到全台北市,台北市12個行政區的整體平均房價,去年是59.9萬元,今年反而下跌了1.1萬元,到58.8萬元。

中正區、內湖區、中山區、士林區更出現話題不斷,但買盤無力支撐的市況,房價下修都逾一成。

住展雜誌研發長倪子仁表示,從2009年北市房價出現「小跌」來看,台北市只有少數幾個特殊產品的豪宅熱賣熱銷,但少數建商喊價喊過頭,不過整體市場泡沫化的情況尚未發生。

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第四次江陳會場景將拉到台中市中港路裕元花園與福華飯店,這裡就是西屯區中科房市核心區,新建大樓與高檔別墅佈滿台中港路沿線,近年來這一區拜「金磚四區」口號之賜而炒高行情,開價曾高過逢甲商圈。現在交屋後轉手的樓價反轉,首購大樓與仿製七期豪宅的大樓去化非常緩慢。台中房市指標的七期,正值豪宅爆量交屋期造成房價盤跌,「其他三區」也被拖累敗陣下來,唯有「正市區」傳統的逢甲、黎明、精明、SOGO、一中等商圈保有主流價值,而守住基本盤,慢慢地購屋者發覺東區或北區、南屯嶺東偏低的房價反而有誘因,今年賣座最好的新成屋案都位在這些區塊!

■ 分散市場策略 專攻台中北、東區

  當眾多建商恐慌地搶進西屯、南屯熱門區塊開發個案時,勝美、親家、春虹等建商則採分散市場經營北區或東區,這些傳統舊市區類似北勢的萬華區、大同區,一樣走過繁華留下老舊市容,卻缺乏都市更新價值,住慣這區域的人或工作於此的外地人,想買新房子定居卻沒有任何個案,突然出現「時上 TOP」、「勝美學」、「東京市」新成屋大樓案,果然造成一時搶購,在非常不景氣的氣氛中獨樹一格,賣座堪稱前幾名,銷售率雖稱不上「滿分」絕對可被稱為「佳作」。

■ 擺脫包裝手法 精品薄利行銷奏效

  業者指出,熱門區塊土地貴、開價高、競爭者多,購屋族冷靜下來市場被迫反轉走跌,建商風險更高。不如到久無新案的老市區找有主題的精華地段推案,硬體上把大樓當作豪宅來蓋,建材配備升等不寒酸,軟體的社區管理走E-HOME強調科技化、人性化與住家安全,開價低一些、合理一些自然得到回響。業者坦言,降低房價吸客與商品促銷一樣性質,都是對抗不景氣不得不的做法。

  台中市證券業者分析指出,都會區僅少數區塊地價被炒高,整體房價卻炒不上來,反映三個問題:第一,台灣理財管道不足、不穩定,炒短線投機心態濃厚;第二,游資過多無管道消化,因害怕通貨膨脹而優先購地保值;第三,所得降低人民缺乏安定感而減少消費,富人圈對台投資信心不足,無法創新就業機會。專家說,未來台灣整體房價表現應密切觀察國民所得是否增加、失業率是否降低而不可只觀察「經濟成長率」高低。

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20年前台灣錢淹腳目,全台房價暴漲,造就轟動一時的「無殼蝸牛運動」,如今僅大台北都會區房價獨強、房價所得比高達11.4倍。當年參與無殼蝸牛運動的人士觀察,政府默許財團高價標購土地,放任投資客短期買進賣出墊高房價,政府無所作為、還為房市加添柴火,是小市民無力購屋最大元兇。

民怨累積
在20年前無殼蝸牛「夜宿忠孝東路」睡在買不起的忠孝東路上,而上周,國泰人壽斥資29.9億元買下忠孝東路錢櫃SOGO館,每坪土地已漲到1059萬元。不只商用大樓夯,連老舊房屋也有人搶著要,日前國有財產局標售忠孝東路二段老公寓,1坪賣到103.9萬元,今年政府又陸續放寬陸資來台購屋門檻,讓無殼一族愈看愈心驚。大台北房價所得比達11.4倍,代表雙薪家庭須11.4年不吃不喝才能買得起房子。

財團標地未受約束
綜合今年房市出現3大怪現象:首先,民眾收入減少,但部分區域房價已高於去年高點;其次,財團與建商爭相標地,造成土地原料高漲;此外,房市投資客搶購精華區住宅,賭一把兩岸互動回溫或都更的投機財。

台大城鄉所退休教授華昌宜,正是當年無殼蝸牛運動的智囊團成員,他回顧當年對政府的訴求,包括透明房屋交易資訊、長遠住宅政策、約束財團投資房地產、公平稅賦制度,如今一項都沒達成。

華昌宜舉「房屋自有率」為例,並非指家戶擁有的房屋比例,而是根據房屋權狀登記為「自有」比例,因此很多人擁有2、3間房子,卻有很多家庭沒房子。目前台灣房屋自有率高達87%,無法反映真相,建商卻以「房價漲、87%家庭的財富也增加」為理由,意圖阻止政府讓房市回歸正常化。

「應課重稅防囤屋」
此外,台灣房屋持有成本相當低,同樣1000萬元的房子,在美國每年房屋相關稅費可能多達數十萬元,但在台灣只要繳幾萬元,華昌宜表示,很多人買2~3間房子卻空著不使用,等待5~10年的增值,囤屋造成房價居高不下,「其實針對第2屋、第3屋課徵更高稅率即可解決,但政府卻怕得罪建商。」

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示,日前政府想以「興建平價住宅」來解決高房價問題,其實是20年前走過卻失敗的老路子,莊孟翰指出,台灣住宅供給率已逾100%,如何讓住宅資源更平均分配才是重點。

台北市雙薪家庭購屋負擔
備註:雙薪家庭年收入,根據主計處統計歷年來個人平均薪資乘以2;台北市30坪房價是根據住商不動產、信義房屋歷年台北市平均房價乘以30
資料來源:行政院主計處、住商不動產、信義房屋

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中部金字塔頂端的有錢人,現在流行買建地! 11月16日新光三越商圈惠中二街、市政北二路角地,成交創天價300萬元/坪; 11月26日市府將開標逢甲商圈邊12期重劃區(俗稱金條特區)抵費地,領標份數超出4,000份,地政處還加印4,000份應急!建商與土地投資客競相搶地,足以顯見房市M型化已然成形!

■ 7期地價飆漲居冠 逢甲商圈串連七期

  本月26日預期會出現高價搶標抵費地的12期,就夾在雙核心裡面。所謂雙核心指『七期新市政中心』與『水湳經貿園區』。大台中市的中心點台中市府市政廳正位於惠中路與文心路板塊,距離新光三越與遠百旗艦店僅有200米,新光三越土地已連三年被公告為地王,可見其核心實力。

  新光三越對面惠來路三段延伸到底就是開發中的『水湳經貿園區』(以下簡稱水湳),是台中未來十年市政建設最重要的大項目,政府商圈市調資料顯示逢甲商圈人氣最旺是全台唯一持續擴展的商圈,夾在新光三越與水湳之間的「逢甲商圈」板塊擴大連接到七期新光商圈與12期金條特區,三者匯串人潮錢潮一氣呵成!台中超高價土地爭奪戰皆發生於此!更加印證雙核心發展理論。

■ 地價漲翻天 房價不動如山?

  根據台中市仲介業成交資料顯示,市面上新舊自用住宅大樓量體大,房價表現疲軟,高價搶地行為,僅在富人圈發生,投資土地求取利潤本是商業理財行為,不管一般社會大眾喜不喜歡、觀感如何,都會區土地、黃金與原油三者狂飆的道理是類似的,小市民無需過度恐慌。觀察目前線上首購大樓價位,新成屋或預售案都競爭慘烈,不論地段優缺,價格帶落在10~13萬元為多,顯現地價與房價脫鉤的事實。

  目前新大樓房價非常友善,與十幾年前比較甚至更便宜,「東京市」、「勝美學」、「親家時上top」、「歐夏蕾」,南屯「勝美市、「順天視界觀」,十期「家在 e起」,北屯「日安花園」,綜觀銷售時程稍長表現平順。台中市建築投資公會市場資訊委員會主委鍾尹堂認為,台中房市走過多年榮景,目前稍為盤整,無須太過度擔憂外在環境變遷,建議準備進場的購屋族,把握台中城市發展主軸方向。鍾尹堂推薦鄰近七期地段,具有生活機能、有優秀學區、大公園、交通好接近中彰快速道、高鐵、中山高等要道條件,並且慎選建商要求造屋品質。

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台中市政府昨下午召開明年度公告地價作業公聽會,新光三越連續三年蟬連台中地王,地價最低的為北屯區的七八七區段;各區地價普遍下跌,僅北屯區因捷運開工等利多因素,微幅上漲百分之零點零九。房地產業者評估,七、八期及北屯區房市景氣漸回溫,未來二、三年適合進場長期投資。

穩居寶座
昨天公聽會吸引上百名業者與民眾到場關心。中市地政處地價科長湯深厚說,地政處去年九月至今年八月查估,地價最高的地方是西屯區惠國段四四二區段,即新光三越,公告地價與去年相同,每坪為五十七萬八千元。

房市買氣衰退20%
市場價格去年一度飆升到每坪二百二十萬元,今年略回檔到一百八十萬元。地價最低的北屯區七八七區段,每坪則僅一千二百多元。
湯深厚指出,公告地價原本就比現值低,今年僅十期、十二期的部分有微漲。全市地價平均下跌百分之零點六九,東區跌百分之三點一八最多,其次為中區跌百分之三點零一,主因為商圈外移市區老舊,交易不熱絡;七個行政區地價下跌,唯北屯區逆勢上漲百分之零點零九,除捷運開工帶來的利多,廍子區段徵收、十期重劃、「單元十四」自辦重劃接連啟動或完成,也產生帶動作用。

地政處長曾國鈞分析,受金融海嘯影響,中市房地產買氣比去年同期衰退百分之二十,消費者購屋意願偏低,市場整體供應量大於需求量,但七期、十二期仍熱門,土地市價跌幅有限,有些熱門地段甚至飆漲。

「園道周邊最抗跌」
「二十一世紀」不動產七期店協理李品瑢說,今年下半年房產市場回溫,九月以前低價產品買氣好,現在反以高價地段或豪宅交易較熱絡。

七期平均地價介於每坪一百五十六萬至一百八十五萬元間,房價每坪介於二十萬至三十萬元間,尤以園道周邊最抗跌,未來看漲空間大的地段包括七期、八期、北屯的十一期,及逢甲附近的十二期。

台中市明年度公告地價漲跌
查估時間:去年9月~今年8月
地王:西屯區惠國段442區段(新光三越),每坪57萬8千元
各區漲跌幅度:
˙南屯區下跌0.15%
˙西屯區下跌0.02%
˙北區下跌2.13%
˙南區下跌1.93%
˙西區下跌1%
˙東區下跌3.18%
˙中區下跌3.01%
˙北屯區漲0.09%


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在兩岸經貿、投資將愈趨開放等利多情勢下,壽險業今年以來加碼不動產金額,合計至少已有640多億元,創下歷年最高;多家壽險業者仍有計劃繼續買進,房市買盤支撐力道強勁可期。

光是國泰與富邦這兩家標竿壽險公司,目前就手握1,500億元以上的銀彈,準備繼續伺機「錢進」房地產市場,加上保險業投資單一不動產限額規定鬆綁,有利更多保險資金湧進房市。

根據統計,今年前八月整體壽險業台股投資部位雖然回升了1,012億餘元、達到約4,662億元,較前年底的持股高峰5,534億餘元,尚有八、九百億元的差距。

不過,截至8月底,整體壽險業不動產投資金額將近有3,610億元,較去年底增加了399億元,改寫新高紀錄。

這項統計還不包括新光人壽10月以近54億元標到重慶南路土地,以及斥資115億元買進內湖亞太經貿廣場三棟大樓,以及三商美邦人壽9月間也以10.7億元、標到三功國際大樓等多筆交易。

業者尚在接洽中的案子,隨時在等著成交。

年底前,壽險龍頭國泰人壽董事會已授權給董事長蔡宏圖,在163億元額度內買進不動產,預料近期就應會拍板定案。國泰人壽打算將不動產投資比率由目前的5.5%左右拉高至10%,估計至少還有千億元資金在隨時待命中。

另外,今年使勁衝進內湖科學園區,大舉加碼不動產的新光人壽,不但順利達成在內科擁有十棟商辦大樓的「十全十美」計畫,還有意在年底前繼續執行150多億元額度的投資計畫。

今年以來搶進不動產市場最慓悍、累計買進金額已達269億餘元的富邦人壽,也計劃將不動產投資比率由目前的5%再拉升至10%,未來至少還有五、六百億元可投入的空間。

富邦金控總經理龔天行指出,未來不動產投資將會鎖定兩大類型,即立即可以出售或出租,或者可供開發型的不動產,在開發後再予出售或者收租,至於收租型不動產投資,富邦期待收益率能夠接近4%。

壽險業潛在買盤威力著實不容小覷,業者預期,以台北地區為主的精華地段不動產、尤其是商用不動產,未來買盤銀彈充沛無虞,行情將持續看俏。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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房貸利率位處歷史低檔,讓許多手邊有錢、有閒的投資人動了想買房快速轉手賺價差的念頭,再利用銀行前幾年可以繳息不繳本,利用槓桿倍數,付出少少資金就有機會賺到買賣價差,看似報酬很誘人,但實際上是否真是如此?專家表示,購屋前一定先釐清業者高報酬率的計算方式,避免掉入數字遊戲迷失中。

■ 年租金除上房價 兩套算法搞清楚

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,以年租金除以房屋售價計算投資報酬率,是最傳統也是最適用的投資公式,可明確與其他投資工具做比較,讓自己做出正確投資決策。

  以總價120萬、年租金7.2萬的套房為例,不貸款情況下租金投報率為6%;但若貸款8成、利率2.6%,並選擇三年還款寬限期,年租金扣除利息後淨收入為4.68萬(7.2萬減掉2.52萬),投報率立刻縮水為3.9%,此時再與定存及其他投資工具比較,看該不動產值不值得投資。

■ 自備款代替房屋總價 風險隱憂要注意

  也有些人計算投報率,喜歡用自備款代替房屋總價,如此計算投報率就會自然「變大」,以上述案例來說,該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%,獲利結果當然令人心動。基本上這種算法沒有錯,但很容易讓購屋人忽略其背後隱藏風險。

  住商不動產企研室主任徐佳馨說,萬一三年內房屋沒轉手賣出,三年後要開始本息均攤,自己能力是否有辦法負荷,以及房價如果崩跌,手上房子是否有保值、抗跌效果,值得要做此投資的人三思。

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台中土地重劃區已經來到第14期,加上250公頃水湳經貿園區開發計劃,合計高達 1,400公頃,加上目前禁建中的中科特定區,台中市的建地供給非常充裕,如果再將台中縣境的重劃區加入計算,可以想像未來新台中市的新興區域、優質地段要多少有多少!這關係到購屋置產的保值增值問題,檢視過去許多台北人買文心路大樓,結果慘遭套牢的經驗,當時的文心路沿線可是台中最新、最好的區段,時至今日仍然是捷運綠線,為何投資在文心路還是「住套房」?這與買錯房沒有挑到保值宅有關。

■ 西、南屯猶如大安信義 北屯區好比中山大同

  如果要將台中各區域跟台北市作對比,以顯示區域熱門程度的話,房市最夯的西屯、南屯就像大安區、信義區,北屯、北區猶如中山、大同區,西區像中正區,南區像士林、八期像內湖,10期像北投,11期像文山區,中區與九期像萬華,七期新光三越周圍就像是信義區的市政府!

  來自台北的代銷業者私下表示,從北部建商到台中投資開發成功就可以觀察一二,蓋在西屯與南屯幾乎萬無一失,若選買舊市區的北區或中區也只能買緊臨主幹道的土地。

■ 買別墅求保值 重視生活機能買大樓

  仲介業者統計中古屋成交行情,幾乎所有地點好、生活機能強的透天房屋,都有保值效果,而市區大樓產品能維持不折舊就算賺到了;位於西屯或南屯市區強勢區段的別墅,從民國九十四年到今年,四年內漲幅超過一倍。大雅鄉市區久樘「法國莊園」別墅案專案經理黃金揚表示,台中郊區透天別墅房價每年上漲,在大雅鄉經營別墅社區多年看到一個事實,很多客戶認為屋價應該回跌的想法根本是錯的,反而越早買越省錢。

  代銷業者銓信廣告徐志彰也提供觀察,台中市的首購型大樓出現「均價」現象,即不同行政區、不同商圈、生活機能不同,成交價格帶卻出現集中情況,表示首購族重視工作,遷就工作地點而就地定居,同時希望購屋總預算控制在500萬上下,各屯區很多首購新案開價很少能超過單坪15萬元,知名品牌建商頂多添價1萬元。

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經歷全球金融風暴的無情摧殘,內外銷景氣低到不行,台灣房市跟著步入寒冬,好不容易熬到今年四月,台北房市率先回溫,中南部卻未能同步,台中329春季檔預售屋案幾乎掛蛋,連平時最大多頭的建商也不敢逆勢推案!不得已只好採潛銷、預約售屋低調測試買氣,最後928秋季檔也順延至10月、11月才開賣。淺碟子的台灣房市,實際受惠於資金效應與通膨預期因素,建地交易開始活絡、台北的豪宅價跌無可跌。

■ 「壓抑」房價成共識 房產投資宜謹慎

  房產業者包括三圓建設與鄉林建設都視此為無謂的「利空」,不尊重市場機制,而是利用政府政策影響房價。很難想像自由市場經濟的台灣社會,居然還有官員暢言「壓抑」房價!業者認為房屋自有率高達87%的房市,可經不起人為利空摧殘,市場經濟的供需平衡,恐怕會因為政府作空立場而橫遭破壞!

  事件至今雖見行政院長吳敦義出面表示,不會貿然去做,房產增稅必須等到經濟確定回穩才考慮。但無風不起浪,敏感的房產投資人,此後對投資置產必然會更加小心,整體風波像對剛才回溫的房市飽以老拳,觀察後續發展,政府政策可能長期偏空,或會以課稅手段糾正房屋投機、或以增加房屋供給量壓抑房價。

■ 官學打壓風聲起 台北衝擊大於中南部?

  探究事件過程,導因於上周央行總裁彭淮南提醒各家銀行業者謹慎房貸操作,接著經建會邀集學者開會討論房市對策,初步方向為,減輕自用住宅稅負、提高非自用住宅稅率、地價稅土增稅與房屋稅考慮按市價課徵,不動產交易所得可納入資本利得課稅,避免投機炒樓。立法院財政委員會於同日通過「房貸分級制度」建議案,將對5,000萬元以上豪宅與商辦採取房貸利率分級措施,財政部長李述德表示,考慮由公股銀行率先建立房貸分級制度。

  中部地區房市復甦腳步遠落後於大台北,房價也未再創新高,更談不上炒作!台中房市即將回春之際,利空風聲再起,對投資房地產作為理財獲利項目的人來說,看似一種口頭警告,更像是一種無端懲罰。大台中買氣或購屋信心是否進一步被衝擊?台中業者表示,台北的房屋包括店面、豪宅、豪墅與商辦總價很高,受消息面與政策面影響程度很大,中南部投資理財型房屋市佔比不大,例如台中市首購產品多為自用,影響應該不大,但可觀察已進場位於中港路、七期豪宅等預售案與大地坪休閒別墅買氣如何,再作進一步判斷!

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每年進入11月以後,由於想要結婚的新人、想要換屋的民眾,都會在此時展開看屋,房市都會出現一波旺季效應。

今年是否也如此?信義房屋認為,一切得看「房價」臉色。如果房價能如10月微幅下修或維持平盤,成交量就可望擴大。

包括住商不動產、台灣房屋、信義房屋等大型仲介統計10月業績都顯示,10月全台成交量大約成長約一成,不過北市相對疲弱,各家房仲結果不一,有的略有成長,有的則是呈現明顯衰退,較9月下滑1成以上。

信義房屋統計各地區房價變化,10月份除了台北市之外,其他縣市房價呈現小幅下修的情況,顯示目前市場買方略勝於賣方,賣方讓價,成交就能加快。

這種情況又以桃園最為明顯,根據信義房屋成交統計,以桃園10月份成交件數較9月多出將近三成,買氣全台之冠,不過平均成交單價卻下滑1成,從每坪11.9萬來到10.7萬元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,10月份成交量增的現象顯示今年傳統旺季買氣有撐,不過今年房市在低利率及資金行情帶動下,房價快速回升,引發央行關注以及市場對升息的預期,也為接下來的房市變化投下變數。房價變化,將成市場發展主要關鍵。


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房地產業者昨天表示,政府若將提高不動產交易稅制,恐怕會打壓全民財富,建議只針對房價過高的特定區塊,或交易頻繁的特定族群比較合理。

房地產業者還說,央行總裁彭淮南日前提出「房價太貴」論,最近市場上的投資氣氛的確馬上降溫。由於全台房市交易已連月在高檔盤整,政府部門相繼對高房價開刀,不但投資客會縮手,連中長期購屋可能也會退場觀望等降價,在需求減少下,市場交易量可能進一步下滑。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,房地產交易稅率計算基礎,若擬由現行的公告現值改變為交易價格,最先要解決的,就是政府要如何取得真實的市價,又如何認定買賣雙方真實的交易價格。

徐佳馨說,稅基計算的基礎若要改變,將有數以百萬計的屋主受到影響,範圍非常廣大,政府一定要作好通盤考量,設計一套符合公平正義的制度,否則問題可能更多。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,目前不動產相關的地價稅、房屋稅、增值稅及綜所稅中財產交易所得,都是以政府公告現值和評定現值為基準,如果調整或是納入資本利得來課稅,交易頻繁的投資客受衝擊最大,甚至可能會暫時退出市場。

遠雄企業團副總經理蔡宗易認為,政策若要針對交易所得課資本利得稅,影響的將是全台的每一城鎮,建議政府若要讓不合理的高房價回歸基本面,應該只針對特定區域或是特定族群。

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政府抑制房價動作日益明顯,工商建研會理事長賴正鎰上午呼籲,政府應回歸市場機制,不要在市場景氣剛復甦但還不明朗之前,就展開打壓房市措施。他說,連共產黨都已回歸市場,台灣更應該尊重市場。

工商建研會今天舉行「國是午餐會」,邀請行政院長吳敦義出席,賴正鎰在接受記者訪問時,作上述表示,他也當面建請行政院長吳敦義,政府不應打壓房市。

賴正鎰表示,政府對房地產一向只有兩個政策,一是打壓,一是不打壓,但這兩個政策都是不對的,新政府不應回到從前。

他說,房市和車市一樣,汽車有賓士、有BMW,也有裕隆,民眾可以就需求去做選擇,房子也有各種不同的選項,出了台北市,一坪12、3萬元的比比皆是,不能用台北高房價來看全台灣,祭出一些可以影響全台房價的政策。

他表示,事實上即便是台北市也只有少數個案,配合全球不同層級的人士,不同消費族群,而有較高的房價。但是這些個案不超過5個,總戶數也不超過200戶。

賴正鎰說,政府要為了振興經濟,努力招商,希望台商回流,現在台商資金在政府號召下,回到故鄉,買了一些房子,房價上漲,結果政府就說市場在炒作,在哄抬房價,要打壓市場,但這樣會使人民對政府公信力產生懷疑,以後要怎麼相信政府?

他強調,現在提出要打壓房價的學者,完全不了解市場現在唭是經濟發展自然現象,沒有炒作行為。學者一味要求政府作出各種措施,只會對房市造成嚴重後果,而房價下跌,對目前高達8成8有自有住宅的民眾,也是不公平的。


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信義房屋松仁店店長程正信:今年農曆年後,房市買氣開始轉佳,大台北地區成交愈來愈熱絡,房價也不斷墊高,不少買方眼睜睜看著房價漲上去,陷入「不知是否要不要買房」或是「想買,卻買不下手」的困境中。

其實,展望未來房市走向,幾乎已無利空消息,在這種情況下,我建議買方在考量物件未來性之後,大膽出手。

已經有太多的數據、太多的案例證明房地產是最保值、最穩健的投資工具,而且長期來看,多是漲勢,如今利率水準又是歷史新低,在資金成本不高的情況下,買房納入資產配置,是合算的。

而且,近來大台北房市強強滾,就連新流感疫情也阻擋不了,照目前態勢來看,房市可說是沒有任何利空消息、沒有跌的理由,想買房的人,應在考慮未來性之後,儘快行動。

如何考量物件的未來性?首先,得看所處的地段有無題材,例如是否有重大公共建設,或是新的交通利多,近來土地價格屢創新高,也是題材之一。

其次,則是物件本身的條件,如設計規劃佳、建商品牌好、管理周全,都能為房價加分,另外如近日最熱門的都市更新題材,也可留意,看看物件的土地持分是否有特別的高,若有,也是一大優勢。

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一般的「首購族」在選擇購屋時的考量,首先多半會顧及到預算問題,所謂的「首購」,一定是由「無殼」變為「有殼」的第一次購屋行為。既然是第一棟房子,將來一定會面臨換屋的過程,因此買房子所要擔心的問題,其實不只是現在的價格,買房子真正應該要顧慮的事情,在於房子以後要賣的時候,價格會是多少?

  針對這個問題,除非是您現在不買,要不就是打算買了一輩子都不會再換屋,否則若是碰上了結婚、就業……等情形,在當前房價居高不下,卻又得要面對非買或非換不可的即時需求情況之下,除了預算問題,謹慎選擇「價值型房產」,更是在高檔行情之中選購房屋的必要原則。

■ 以租金收益計算房產價值

  最容易評定房地產價值的方法,就是以房屋的租金和總價來做比較,台灣普遍的算法,是以「租金報酬率」來計算,簡單說就是一年的租金收入除以房價,也叫做「租金收益率」。租金的收益與報酬率愈高,表示該房地產標的所附帶的價值愈高。

  另外也可以用「租金房價比」來計算,它是直接用一個月的租金和房價來相比,例如:一坪的租金1500元,房價一坪45萬,租金房價比即為300。(這是一般在大陸或是國際經濟學者所習慣使用的算法)租金房價比愈低,表示房價回收期愈短,購買該房地產的資本效益愈划算。

■ 兼具「增值」與「保值」

不管使用什麼方式計算,以相同的計算基礎,在購屋前,先比較過相同地區、相同類型的房地產租金收益價值,選擇「價值型房產」,在行情持續「增值」的情形之下幅度會更大;反之,若房市下跌,具有相對「保值」的房地產,在未來換屋時,也能夠保有較佳的轉售條件。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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假若把行政院長吳敦義提出的「庶民經濟」套到國內房市,對於普羅大眾而言,大多數人購買的「庶民宅」該是什麼模樣?內政部營建署公佈今年上半年的住宅需求動向,結果發現,絕大多數民眾的新購住宅首選是中古屋、坪數小於30坪、平均單價17.51萬元、平均總價約600萬元。

■ 全台議價空間一成 自住需求支撐房市

  內政部營建署委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心,調查全台五大都會區上半年的住宅需求動向,結果發現今年一至六月份購屋的民眾,五成五都是首購自住,其次是兩成二的換屋自住,兩成一為投資需求,顯見房市基本盤仍以自住需求為主。

  調查顯示,五大都會區(包括台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市)的平均議價空間大約一成左右,其中又以台北市的11.76%議價空間最大。平均看屋期間近四個月,大約看過五至六個物件後,才會決定是否下手買屋,在各地區以台北縣看屋期間最短、看屋的件數也最少,顯示台北縣成交速度相對較快。

■ 主流產品20-30坪 平均總價600萬

  今年上半年在五大都會區購屋的民眾,平均購屋坪數為35.02坪,平均每人居住面積為12.5坪,不過大多數人購屋的坪數為20至30坪之間,佔三成二,坪數小於20坪的購屋群眾也不少,居次佔三成左右,有能力購買50坪以上的人數比例不到一成。尤其在高房價的台北市,四成七的北市購屋族,購屋坪數都不到20坪,足以證明小宅產品在台北市仍具有相當大的需求。

  五大都會區的平均購屋總價599.56萬元,平均每坪單價為17.51萬元。在上半年購屋的民眾,購屋總價集中在600萬至1,200萬元之間,佔兩成二。進一步分析各都會區的購屋總價,台北市平均房價比其他縣市高,有14.48%購買1,200萬元以上的產品,桃竹縣市、台中縣市與高雄縣市購屋總價較低,三成以上購買總價300以下的房屋。

  預估未來半年的房價趨勢,35.81%的購屋族認為「小幅上漲」,不過另外有31.03%購屋民眾認為,近期房價將會看跌,足以顯見,購屋民眾對於近半年的房價看法相當分歧。

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經濟景氣不佳,消費者的荷包扁扁,購屋預算也跟著縮水,據有巢氏提供的統計數據,台北市民的平均購屋預算為1001-1500萬元,台北縣為501-800萬元;另從買方需求的角度來看,921地震後崛起的公寓產品,開始黯然失色,買方指名購買的比例不到一成,華廈及大樓產品,才是民眾最愛的購屋產品!

■ 中低價宅需求高 大安、內湖拔頭籌

  根據有巢氏買方所填寫的購屋資料顯示,有意選購台北市房屋的民眾中,總價預算以1001-1500萬元的價位居多,約佔28%;其次為總價801-1000萬元之間的房屋,約佔23%。至於台北縣的購屋民眾,則較易接受總價501-800萬元的房屋,達45%以上;其次為總價500萬元以下的房屋占36%,總計800萬元以下的房屋便佔去八成以上。

  購屋預算雖然縮水,不過消費者最想買的台北縣市十大熱門購屋區域,卻以房價最貴的大安區拔得頭籌,佔16%以上;其次為台北市郊的內湖區,約有超過11%的人希望在內湖定居;第三名為生活機能齊備的永和市,需求比例也在10%以上。

■ 平實住宅大樓 購屋族最愛

  921地震後,不少民眾對低樓層、逃生便利的「公寓」產品特別獨鍾,但根據89年的統計資料表示,指名購買「公寓」的消費者,只剩不到一成,這顯示住宅大樓與華廈,已重回消費者購屋時的最愛。

  景氣愈差,消費者購屋愈斤斤計較,除了反應在購屋預算上之外,更重要的是能買到物超所值的房屋,因此,現階段的購屋族對購屋區域、產品型態、居家品質等,都是精挑細選的,中低總價的華廈產品,成為這波不景氣的搶手貨!

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