台 中 地 產 X 檔 案

對於首購族來說，光是要選中古屋或是預售屋，就已經想破頭？但是中古屋物廉價美，是許多人購屋優先選擇。就像所有的二手商品，不僅價格比新成屋便宜、有議價空間，又不像預售屋看不見摸不到，總是冒著一定程度的風險；特別是如果想要在好地段買房子，中古屋的價格往往可以便宜一大半，所以也難怪在3月份，中古屋的成交量逆勢成長65％。

■ 購置成本低 土地持分比較多

　　由於中古屋有會有折舊的問題，所以以台北市信義區為例，新成屋一坪單價動輒50萬的起跳，豪宅建案更是飆到每坪破百，但相對於同地段的中古屋，可能只有約30到40萬的行情，若不是非得搶購黃金地段，北市更有每坪20多萬，500萬就能入住的中古屋，購屋族壓力減輕不少。

　　此外，以中古屋來說，相對於新成屋的公設比要小的許，不僅實際真正室內使用的坪數自然就比較大，所以土地持分較多，其中像是公寓型的產品，還可以變更規劃做為重疊別墅，將來翻新改建的機會比較大，公設比也更低，管理費的負擔也更輕。
　　不過，中古屋也有一定的缺點，例如在地價稅及增值稅的方面負擔，會比星成屋要來的多，樓層低的話，寧靜度相對的也會較差，整體的安全管理比較難維持，也因為傳統的設計，如果需要設置活動空間或是公共及會場所的話，必須要另覓其他地方。

■ 頭期款至少3成 裝潢費另計

　　中古屋的房價雖然比新成屋、預售屋來的便宜，依照屋齡、屋況與地段的不同，少說也是7到8折的價格，不過也因貸款成數不如預售屋，所以頭期款要準備比較多，大約是總價的3到5成，對於手頭緊的購屋族來說，是需要考慮的因素。

　　不過，中古屋雖然有直接入住，不需像預售屋一樣要等個好幾年，但是裝潢費用可能相對驚人，因為中古屋有許多老舊管線需要處理，屬於半全面性的修繕，所以至少要預留房屋總價的10到15％的裝潢修繕費用。

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「329檔期」已經悄悄的上場，業者促銷花招盡出，包括原價買回、零利率、送雙B轎車等動作不斷，房仲建議，面對業者諸多促銷花招，還是要回頭仔細檢視三大重點：房價的合理性、地段機能完備性及建商的財務狀況！

■ 小恩小惠別在意 房價合理才重要

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，今年房市「329檔期」除了有舊模式的送裝潢、送汽車等大放送之外，最特別的還有原價買回、零利率補貼、消費券放大抵房價等過去從沒看過的促銷手法。

張欣民指出，在房市不景氣的當下，業者之所以使出諸多促銷手法，最關鍵問題大多是房價賣不動，才需要其他誘因來吸引潛在買家進來，因此購屋人面對業者的促銷花招，第一個重點是去檢視其房價的合理性，畢竟業者促銷手法能給的都是「小恩小惠」，主要是要掩飾其房價的不合理，但如果買的房價不合理、偏高，一旦房價不敵景氣一滑落，損失可能就更大。

■ 保障購屋權益 白紙黑字最重要

以「兩年200萬的零利率補貼」為例，兩年下來業者補貼給購屋人的利息最多不超過5萬元，但若買下房子後房價一坪下跌1萬元，30坪房子就賠了30萬元，真的是得不償失！所以在景氣前景仍不明之際，購屋人第一個動作就是不要管業者的促銷動作，而是先去檢視其房價的合理性。

而「原價買回」的促銷手法，張欣民認為應該要有完整的配套，例如信託或是履約保證機制，對購屋人的權益保障才會比較完整，在銷售上的幫助力道也會比較強。否則，萬一建商不敵景氣宣告倒閉，再多的保證、優惠或是贈品都沒有意義了，而就算業者提供再多的優惠或贈品，還是要檢視個人在正常情況下的還款能力，才不會做出錯誤的決定。

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房地產業者宣稱國內房市已經度過寒冬, 不過究竟支撐房市的力道為何? 根據中信房屋最新出爐2009年第一季宅指數顯示, 由於定存利率一降再降, 房地產躍升成為第三名抗跌保值的投資理財工具, 進而使得不少投資者趁機進場撿便宜, 危機入市成為支撐房市的主要力道; 購屋的議價空間也回歸理性, 議價成數大約七至八折左右。

■ 房地產保值抗跌 躍升投資理財第三名

　　中信房屋委託創市際市場研究顧問公司, 針對國內第一季房市的調查研究發現, 過去消費者投資理財的方式以定存為主, 如今因為銀行存款利率不斷調降, 導致現金為王的觀念產生微妙變化。

　　調查顯示, 僅有30.6%的受訪者認為, 現金存款最能抗跌保值; 28.8%的受訪者偏好黃金或是貴金屬; 值得注意的是, 房地產以20.1%躍升成為抗跌保值的第三名。

■ 危機入市=房市基本盤 議價空間回歸理性

　　中信房屋董事長鄭余正全表示, 觀察這份宅指數可以得知, 危機入市是今年第一季房市基本面的主要支撐力道. 危機入市的族群擁有下列三項特徵: 個人月收入六萬以上, 家庭月收入十二萬以上, 或是可動用資金五十萬以上。

　　這個族群偏好房價七百萬左右的產品, 購屋目的以自住型60.9%為大宗, 尤其在新竹與台南地區最為顯著. 至於投資型的購屋人佔了28.8%, 五十歲以上的家庭主婦比其他職業的族群, 更傾向藉由投資房地產抗跌保值. 此外房價的議價空間不再殺很大, 逐漸回復七到八成的理性議價成數。

　　中信房屋樂觀看好國內房市走向, 利基點在於危機入市族群的搶便宜投資心態, 以及63.7%租屋族打算在近期之內購屋, 這兩項利多因素將使得第二季的購屋需求穩定攀升。

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購屋族備足銀彈攻台中，北區首購型新成屋案傳來捷報，「勝美學」、「時上TOP」，在沒有促銷噱頭情形下成交量穩定增加，看在搞0利率送家電裝潢促銷活動的其他同業眼裡，特別稱羨。台中房產投資圈人士表示，不管建商賣500萬或5000萬元房屋，這種時機勢必要動作快降價搶客！建商應儘早開出購屋人願意買的價位。投資客一語道破台中預售與新成屋市場冷淡的主因「建商開價仍高，購屋族拒絕接受」。

■ 衝業績「銷」愁！部分建商開始降價

「時機這樣差，勉強湊錢來買，別人才多少…，你們家的太貴」，接待中心的對話不輕鬆，客戶一個比一個精、對行情很「窗光」，擺明不降價就不買。本身是商人的投資客李先生認為，台中的大樓蓋太多，一個人想看房子隨時有超過20棟可看，建商「ㄍㄧㄥ」價錢不但不聰明還可能誤事，一票房子賣不動，小心留來流去留成愁。

資深代銷業者謝先生表示，市場敏感度高的建商多半是銷售出身的，建築業景氣反轉有時候快得沒道理，先賣先贏衝業績，降價只是少賺，卻能保本經營。

■ 七期投資客佔8成 降價求解套

一位專在七期買豪宅的投資客透露，市場傳言七期還有大利空，最新成交的某些品牌豪宅，價格也挺不住愈賣愈低。七期豪宅結構中加成屋戶數超過2千戶，須花好長時間轉售給自用客，屋主大換手以後才有商機。

投資圈人士說，房價取決於經濟實力，若經濟不改善，失業率居高不下，整體房價還會續跌，建商預售不佳，手頭留很多成屋，很快就變中古屋，會壓垮財務，七期豪宅大庫存的特殊現象，建議必須強效降價解決。

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景氣差，租屋糾紛也大增！根據崔媽媽基金會租屋法務部門調查，光在2008年12月就接獲高達30件關於房客詢問退押金的案件，1月15天內，就有22件關於押金返還的案件，近一個月內，一天法律服務量，五件中欠租就有三件，其中第一位為「終止租約」，約佔27%，「押金返還」名列租屋案件投訴第二位，有16%；「欠租」排名第三，約有9%。

■ 房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

崔媽媽基金會建議，如果房客一有欠租行為，房東應先口頭催繳，如果房客還是不繳租金，超過兩個月以上，就可以先發存證信函明定一定期限內給付，存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式，最後就是房客的積欠總額，包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷，沒有任何回應及解決此事的誠意，建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成，則寄發第二次存證信函，載明依民法第440條請求終止租約，如果房客仍置之不理，房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書，至法院訟訴輔導科，說明情事，訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東，在訴訟期間內，因尚未合法終止租約，故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電，否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪，且房客可請求依民事求償相關損害賠償。

■ 房客退租 不得以押金抵扣租金

許多房客遇到租約期滿，無法續租，房東不退押金，有些房客，認為自己租期滿了，房東可能不肯退押金，就覺得可以不用繳租，讓房東就扣押金就好了。

但其實在法律上押金與租金則分屬二個不同的契約行為，租賃契約中之租金，是用以支付租賃物之使用、收益；而押金則是用以擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子，所以在法律上為避免房客損害房屋，造成房東求償無門，故押金除經房東同意抵扣租金，否則不得以押金抵扣租金。

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房市持續盤整，現在正是進場的好時機，但是要如何去頭砍尾地殺價，卻是一門很深的學問，讓專家來?你，怎麼樣才能以最划算的價格買到心目中理想的好物件，讓你輕輕鬆鬆達成成家的夢想！

■ 比較+毒舌一起用 拉大降價空間

　　俗話說得好，「貨比三家不吃虧」，比較法雖然耗時，但卻可以讓購屋者對於選定區域內的各個案更了解，且能夠挑出個別案場的優缺點，有利於殺價。但是建議貨比三家的同時，也別忘了發揮毒舌的功力，在房市正冷的此刻，試著找出小毛病，如嫌棄浴室沒開窗、廚房太小，單層戶數太多等，應該都可以再壓低一點價錢。

　　若是真有屬意的物件，不妨採用「以虛擊實」的方式來砍價。所謂的「以虛擊實」，就是拿附近的其他銷售個案，來攻擊目前自己屬意洽談中的個案，舉例來說，洽談中個案有的缺點，鄰近個案卻都沒有，而且房價還更便宜，就可以和銷售人員談妥降價幅度，否則就到他案去簽約，或是可出示自己已在他案下小訂的收據給銷售人員看，讓銷售人員知道你購買的意願度，來藉此達到降價的意圖。

■ 虎頭蛇尾+團購 房價保證更優惠

　　如果你不擅於喊價，那就試試「虎頭蛇尾」法吧！所謂的「虎頭」，就是指一般預售屋個案在正式公開前的潛銷期，因為在這個階段，為了衝高預約組數，並營造公開後的簽約人潮景象，都會給購屋人比較好的議價空間，還有優先選擇條件較好的房子；至於「蛇尾」即是業者銷售已近尾聲，剩餘戶數不多的階段，此時房價都會比較好談，殺價空間自然更大。想購屋的民眾，應多留意建商推案，把握這兩個精華時段，殺價、撿到便宜非夢事！

　　團購購屋，也成為時下年輕族群的省錢成家妙招，如果能找到三五個志同道合的朋友一同前往議價，或是請專業的房產網站代為協商、詢價，絕對比單打獨鬥好，也絕對能夠買到更優惠價格的房子。

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信義房屋上萬物件的聯合降價，不但在同業間引發「比價效應」，根據信義房屋統計，光2月12日單日瀏覽網頁的人次，就成長2.5倍，市場更出現「溶冰作用」，成交量大增四成六之多！

■ 比價效應浮現 看屋買屋人潮湧現

信義房屋統計，活動舉辦當周，平均每個業務員帶看人次增加8.6%，2月16日至22日當周更較2月第1周增加13.6%，若與1月中旬當週相比，平均每個業務員帶看就多了3成。

2月回籠的買氣，也反映在成交量上，根據信義房屋成交資料顯示，活動後10天台北市的成交量，就較活動前10天增加43.9%，北縣成長33.6%，整體台灣地區增加46.3%，市場交易熱絡程度明顯回溫。

■ 屋主讓價7~8% 買方出價回歸理性

信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁指出，去年底賣方普遍開價仍高，但買方出價很低，雙方對於價格不僅沒有交集，還存有「價格鴻溝」，但「賣方普遍降價7~8%後，刺激買方看屋與出價意願，原本屋主擔心若調降售價後，買方又砍價2~3成，無法順利賣到心中理想的價格，但實際上發現，屋主讓價後，買方反倒回歸理性，也較願意出價，而非試探性的大幅砍價。

以板橋的府中站商圈為例，總價500~600萬元的物件，銷售狀況特別好，信義房屋板橋府中店店長黃樹銘指出，最近買氣的確比年初好很多，加上優惠房貸的低利優惠，光上個週末，店裡就成交好幾件。

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房市買氣冷，連帶影響租屋市場！根據崔媽媽基金會調查，租屋市場幾乎是停滯狀態，有許多房東已經開始降價求租，議價空間有2成之多，現在正是轉租或是與房東要求降價的好時機。

■ 房東降價求租 仍乏人問津

　　崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳舉例，有間位在中正區的房子，原本可以租3萬8千元，可是遇到金融海嘯的襲擊，不要說出租，連上門看的客戶都沒有，一路調降租金到2萬9千元，才有租客上門“看看”，最後還是覺得租金太貴，到現在還租不出去，讓房東相當著急。

　　新店也有間40坪的房子，原本租金2萬5千元，最後只用2萬元成交，房東表示，景氣太差，低價出租總比空著養蚊子好，只能撐過這波景氣，什麼都好商量！

■ 議價空間2成 租客市場來臨

　　「租屋已經變成租客市場，這時候正是租客轉租，或是向房東要求降價的好時機！」馮麗芳表示，現在消費者可以用同樣的租金，租到更好的房子，或是找到價錢更便宜的房子，租屋議價空間拉大至2成，原本1萬5千的套房，可望在1萬2千元就可以成交。

　　此外，馮麗芳建議，想換租的民眾，可以先找到想要的房子後，向原房東表示希望可以降價，並且以誠懇的表示，如果價格合宜的話會長期租賃，如此就有很大機會可以降低租金，但是要注意，千萬不要還沒找到房子，就貿然向房東以搬走為由要求降租，以免屆時找不到理想中的房子，又要被房東趕出門，賠了夫人又折兵。

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年前入厝，是中國人買屋置產的傳統觀念，不過住商不動產企劃研究室統計，今年過年當月的成交量創三年同期最低，但是議價空間卻是近三年同期最高！

■ 成交量雖創新低 市場交易趨穩

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以近三年的過年當月表現來看，今年同期成交量比去年同期少了2成6，比前年同期更是縮了2成9，創下三年來最低的紀錄。

但值得慶幸的是，今年新年當月成交量和新年前一個月相比，雖然略有下滑，但卻是三年來差距最小的一年，顯示市場由於投機客出場，買盤以對自住者為主，讓市場趨於穩定，不再無量下跌的指標出現。

■ 議價空間創新高 低價成脫手王道

而與過去三年同期相比，今年的議價空間最大，顯示想「換現過年」的賣方願意更進一步讓價，創造出買賣合意的「黃金交叉」。但2009年新年當月與前月的議價空間，卻出現微幅縮小，徐佳馨分析，由於房貸利率低，減輕了部份賣方的壓力，加上賣方主動往下降低開價，讓議價空間連帶縮小。

而在有誠意賣方不斷修正開價的狀況之下，各區域合理價應該在年後逐漸浮現，買方可以多加留心。

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台中房市近況如何？不景氣聲中，卻仍有三個民間自辦重劃區紅火登場，分別為寶成集團主導的第1單元（位於西屯），長億集團富有開發的第2單元（南屯），惠豐順開發的第3、4單元（南屯）。2010年將陸續交地，這些重劃區沿著筏子溪、中山高、中彰快速道及高鐵軸線南北走向，靠近7期、8期與中科，前景看俏，更加速未來台中直轄市區發展重心再進一步向西屯、南屯板塊位移。

■ 500萬元總價成主流 5000萬豪墅照買不誤

　　東森中科東大店協理鍾坤海表示，中港交流道以西的中科為例，中古屋大樓總價500萬元以內的交易仍然熱絡，7成銀貸350萬元，正好適用2000億元優惠房貸案年利率約2.7%。

　　首購族都是考量房屋總價，由於近年來中科大樓漲幅少而別墅漲幅多，新成屋房價與中古屋差距很大，因此保守型的購屋族就選擇大樓中古屋；新大樓成屋方面，為搶年輕首購客層，建商也紛紛採取低自備或含裝潢、送家電、家俱吸引買氣。

　　頂級房市則出現豪宅下課豪墅接力的現象，購屋思想回歸基本面，認定別墅保值的頂級客層，熱中7期西側或8期好市多附近全新完工的獨棟雙併豪墅，價格帶在4000~6000萬元之間照買不誤。

■ 七期仲介店淘汰 豪宅自住客進場測價

台中七期內的房仲業者已經收掉10家以上，顯見豪宅交易困難程度，東森大師店東高振益指出，逢低買進的情形逐漸增多，手握現金的自用客戶都在積極看屋，不景氣時可挑的物件多、議價空間較大，為安全和殺價，他們偏向剛才交屋的大樓，不喜看預售案或結構體的，他們認定綠十字園道、新光三越周邊的最好，尤其第一線建商的物件更可抗跌增值，現在進場撿便宜正是時機！

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有錢沒錢，娶個老婆好過年，加上明年碰上孤鸞年，不少新人都急著年前完婚，房仲調查新人購屋意向，發現高達7成6的新人最在意「房價高低」，其次有六成重視「近工作地點」，其餘則關切「生活機能與交通便利」「周邊公共設施」 、「社區管理」等條件。

■ 景氣差 新婚首購精打細算

　　調查顯示，76.4%的準新人認為，「房價高低」是購屋第一考量條件，台灣房屋不動產研究室表示，受景氣影響，失業率攀升，許多企業輪休、無薪休假致使所得減少，再加上銀行貸款成數的限縮，更讓準新人購屋更精打細算、顧自己的荷包。

　　其次，為了節省開銷，多數準新人認為新婚前幾年，在空間上的使用並不會有特別的要求，即使空間小一點也可以接受，「近工作地點」也成為新人的第二考量條件，佔64.6％；另外，過去被視為購屋首要考量的「生活機能、交通便利」，現在因為景氣不佳，卻成為新人們考量的第三條件；59.1％的準新人在意的第四要件是「周邊公共設施」，選擇周邊有綠地、公園、運動都或是圖書館等公共設施旁，不但可以享受政府公共建設，還可以購得較大坪數的住宅。

■ 新婚購屋四部曲 視家中成員而定

　　台灣房屋首席總經理彭培業建議，準新人購屋一定要先做好財務規劃，如果礙於經濟條件之限制，其實不妨先考慮購買坪數小，總價較低的產品，接著再做好5至7年家庭成員增加後的換屋計劃，未來再考慮有自主性、隱私性，且能同時照料年邁家長的房子。

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10月份房地產的短暫回穩，依然抵擋不了金融海嘯的重擊，根據房仲統計，11月全台灣的房市，都出現量縮價跌的現象，房市的盤整期可謂正式開始。

■ 轉移連月低檔 北市單坪下滑4%

　　根據信義房屋統計，11月份的整體成交量，較10月小跌1.62%，平均成交價每坪22.7萬，比起10月份，每坪跌了1.1萬，全國平均住宅成交總價，更來到777萬，創下今年新低價。

　　而永慶房仲的資料也顯示，除了台北市每坪成交單價下滑了４％之外，中南部也出現「價跌量縮」的情況，台中11月的總體成交單價為8萬元，與10月相比微降1.2%；而高雄也下修至8.4萬一坪，交易量少了2成。

　　而根據內政部11月底公佈的買賣移轉件數，全台10月份僅2萬6984件，連續三個月皆低於2萬6千多件的低檔水準，顯示外在景氣對房市買氣產生明顯的抑制效果。

■ 賣方開始動搖 房市下修開始

　　信義房屋指出，近期在中正區總價1500~3000萬元的物件，詢問度明顯增加，信義房屋仁愛杭州店店長陳振富指出，原本每坪70萬元的大樓，現在出現約60萬元的交易記錄，甚至有精華路段的舊公寓，520時每坪可成交約48萬元，現在都修正到每坪43萬元，整體中正區房價與高點時相比，平均房價已有15%~20%的修正。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，原本預期這些願意讓價的屋主，應該多屬急於變現的急售客，但是實際接觸後發現，屋主售屋的心態，是看到未來1~2年房地產明顯回升的機會不高，想趁年底還有買氣時趕快脫手。

永慶房屋總經理葉凌棋也表示，目前大台北地區房市所面臨的最大問題，在於民眾對未來經濟發展信心不足，及對目前的房價仍有偏高的疑慮；而永慶不動產董事長廖本勝也指出，台中市和高雄市的住宅市場，傳統上都是以自住型的買盤為主，在這波房地產修正過程中，中古屋的部分大都已經回到過去的房價水準，因此對於有自住需求的民眾來說，應該把握現在的低利環境，擇優進場。

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景氣急凍，房價信心指數也創下新低！根據國土規劃中心及不動產資訊中心公佈的最新調查顯示，今年第三季的整體購屋者房價綜合信心指數為56分，是91年第二季開始調查以來的最低點，政大地政系教授張金鶚認為，台北縣市的房價還要再跌3成左右，而以去年底為起點，房市衰退期恐怕還要5~7年！

■ 買賣價格認知落差大 議價空間下探三成

　　雖然市場冷颼颼，剛出爐的調查卻發現，平均搜尋看屋時間，從上季的5.7個月，延長到6.2個月，但目前房市成交的議價空間，卻只有一成上下，與目前的景氣現況有明顯落差，導致房市買氣不振，張金鶚評估，「接下來連台北縣市都有可能下修到3成左右！」

　　房價居高不下，議價空間不足，調查顯示，購屋者期望的購屋價格落在300~600萬，但目前市場成交均價卻高達636萬，買賣雙方對價格的落差，成為目前房市急凍的關鍵因素。

■ 購屋族看衰房市 優惠房貸僅治標

　　調查也顯示，七成以上的已購屋者看跌明年同季房價，未來購屋主力的搜尋購屋者，更有八成二看跌本季房價，相較上季的四成一，大幅增加了將近一倍之多，創下91年第二季以來的新低點，可見這群潛在購屋族的消費信心降到谷底，未來購屋意願也大受影響。

　　此外，有近半的搜尋購屋者認為，政府優惠房貸對購屋意願有很大影響，只有23%的消費者表示，購屋意願完全不受優惠房貸影響，而已購屋者的購屋壓力指數1.88，與搜尋看屋者1.99的壓力指數，較上季也呈現略減趨勢，這可能也是受到房貸利率降低的影響，不過張金鶚提醒，房貸減息只能治標不治本，現階段的問題在於房價依然過高，消費者現階段要購屋，還是應該三思而後行。

■ 政策救房市？張金鶚:不如資助租屋族

　　而政府祭出八大方案救房市，在張金鶚看來，政策的干擾，反而讓第四季仍止不住下跌力道，原本將走衰3~5年的房市，可能延長到5~7年。張金鶚分析，政府端出的政策利多，全都衝著建商而來，一般購屋的消費者根本未蒙其利，反倒因為建照延期、利率下修等政策，讓建商有更多子彈撐住房價不降，讓消費者購屋信心大跌。

　　「最壞的時間還沒到！」張金鶚建議購屋族，後年才是購屋最佳時機點，而
調查顯示，有四成的人則選擇暫時租屋，還有四成的人自認買不起房子，因此，張金鶚認為，政府與其搶救建商，還不如將錢拿來補助真正弱勢的租屋族，否則只白白圖利建商，有失社會公平正義。

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從二次房貸到雷曼兄弟破產等國際金融危機，所引發台股狂瀉的市況，連帶影響到台灣的房地產市場，許多投資人陷入前所未有的恐慌，戴德梁行總經理顏炳立認為，取回現金，等待好的標物再進場，是當前最佳的投資策略。

■ 儲備資金 靜待市場變化

在由經濟日報所主辦的『金融海嘯下的不動產趨勢』專題演講中，顏炳立認為，目前全球經濟環境不佳，包括房地產、股市及基金的投資報酬，都呈現負成長的慘狀，許多投資人因無法當機立斷，導致損失，但他也表示，在這種市場環境下，保有越多的現金越穩當，以現階段台灣的房地產市場來看，目前僅在台北市中心的房價，仍呈現相對抗跌，因此選擇優質地段、環境，加上評估合理價格及投報率，是投資房地產的四大法則。

在520之前，不少投資人手握龐大的房地產，就是期待選後的上漲空間，但事與願違，碰上全球金融風暴，加上大陸開放政策效果不如預期，造成市場有行無市，顏炳立強調，大型的土地標售案自七月份信義聯勤案後，已呈現急凍的狀況，也代表預售、成屋市場將面臨價格調整的趨勢，一些地段規劃不佳的豪宅不但首當其衝，降幅也可能最大，而成屋、中古屋市場也會有同樣的下修機會，直到買賣雙方對成交價格的認知趨近。

■ 看數字做決策 別急著下手

這一次的金融風暴，可能是讓財富重新分配的時機，投資人可以透過對價格、報酬率等數字的分析，找出風險較低、投報率高的標的，顏炳立也建議，現階段的投資方式，最好能以自有資金為主，去檢視自身的資產和負債比例，不要再透過高財務槓桿來操作，保留高收益的資產，賣掉沒有空間、收益不佳的資產，秉持挑好物件、等待市場變化及分析收益的三大原則，才有機會在逆境中脫穎而出。

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金融海嘯席捲全球，全民資產大縮水，根據永慶房仲調查發現，有七成民眾購屋預算減少，只有28%的民眾購屋預算未受到景氣影響，其中超過六成民眾購屋預算落在200萬至800萬間。

■ 房貸利率創新低 首購換屋皆進場

雖然購屋族荷包縮水，但另一個調查卻顯示，認為現在該「危機入市」的民眾，佔了49.6%，而認為「還要再觀望」的民眾佔了46.2%，兩者呈現五五波之勢。永慶房仲集團市調研展部黃增福協理分析，央行近一個半月連續降息四次，降幅達3.5碼，加上2000億政府優惠房貸利率已經降到2.425%，創下近兩年來最低，有意購屋的民眾增加，現在就等屋主降價，買方才會出手購屋。

此外，調查也顯示，「首購族」和「換屋族」佔市場83%，黃增福分析，全球經濟衰退及股市大跌，先前充斥市場的投機客只能退出市場，現在進場的消費者，是真正有購屋需求的首購族和換屋族，這也讓房價相對具有支撐點。

■ 購屋預算大縮水 200~800萬成主力

調查結果顯示，超過六成民眾購屋預算落在200萬至800萬間，其中，以401到600萬最多，佔了22.9%，其次是201萬到400萬，佔了20%，第三名是601萬到800萬，佔了18.5%。

其中，兩成二的台北市購屋民眾，預算約為601萬到800萬；兩成五的台北縣購屋民眾，主要預算約在401萬到600萬之間；中部地區購屋民眾的主要預算為401萬到600萬，佔了28.6%；南部地區民眾的主要購屋預算則為201萬到400萬，佔了34%。


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又到了繳地價稅的季節！每年報稅過後，台北市都會出現新地標，到底買在哪裡，地價稅的增值空間最大？成為不少投資客最關心的問題，房仲建議，選擇新興重劃區或是屋齡越新、公告地價尚低的精華地段，都是未來看漲的重要標的，只要眼光夠精準，購屋增值賺錢不是夢！

■ 早期發展商圈沒落 信義區新大樓看漲

　　根據96年的公告地價數字發現，台北市公告地價貴的區域，都是較早發展的商圈，包括台北火車站、西門町、中山北路一帶，其中西門町的公告地價從83年、86年的高峰，至96年呈現遞減下滑，顯示商圈逐漸沒落；倒是摩天高樓多的地方或新興重劃區，地價成長速度都非常驚人，公告地價上漲幅度也會加快。

台灣房屋副總謝萬雄指出，台北市地王迄今還是台北火車站前新光三越摩天大樓，週遭的大亞百貨、壽德大樓則一路緊追在後。不過，如果從投資觀點來看，公告地價每平方公尺271,000元的101大樓，比公告地價每平方公尺317,824元的新光三越大樓價低，但樓地板面積、高度都超過新光三越大樓，建築物屋齡也比較新，相對價值就會被突顯出來，也比較值得投資。

■ 投資新興重劃區 未來增值潛力佳

　　而新興重劃區因為周邊建物慢慢蓋起來，公告地價沒有舊重劃區來得高，從節省地價稅的角度來看，新興重劃區就值得進場投資。

　　以南港重陽重劃區溫哥華花園為例，公告地價每平方公尺24,800元，但內湖二期重劃區閱讀歐洲，公告地價每平方公尺60,264元，內湖二期重劃區公告地價較重陽重劃區多了2.4倍，雖然新興重劃區目前生活機能比較差，但現在進場投資，未來生活機能上來後，地價增值的潛力也比較強，獲利也相對較高。

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房市買氣不振，正是進場買房子的好時機，此時議價技巧就顯得格外重要，台灣房屋不動產研究室研究員邱太煊建議，看屋前最好先做功課，不但要了解區域行情，大膽開價，看中喜歡的標的，還要勤打聽，知己知彼才能買到好價錢！

■ 掌握賣方情況 大膽出價

　　股市大跌，有不少人為求現金週轉，希望能趕快把房子出脫，邱太煊認為，這個時候就是最好的議價時機，民眾在看屋時，可以與房仲多聊聊，了解賣方賣屋的原因為何，如果急於求現的話，不妨大膽出價，從市價的７折開始開價，說不定可以撿到便宜。

　　另外，由於現在市場價錢過於混亂，部份區域甚至出現一坪20萬的落差，民眾想要撿便宜之前，一定要勤作功課了解區域行情，再以最近成交行情做為出價的依據，成交的機率就會比較大。

■ 團體議價空間大 殺完單價殺總價

　　網路地產王總經理鄭特滽表示，房市冷正是團購買屋最好時機，民眾可以多找幾位網友，一同與建商談判，以量制價，不但可以省錢，更可以省去議價的時間；另外，住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，民眾在議價時，要先從每坪的單價開始殺，殺完單價再殺總價，就可以買到更優惠的價格。

　　回溯選前的賣方市場，賣方甚至連價錢都不願意開，更別說議價了，而現在景氣反轉為買方市場，才是真正有機會買到便宜屋的時候，危機入市買屋，一定要勤做功課、大膽出價，才是上策。

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房市不景氣，但對於自住者來說，反而是個換屋的好時機，逢低買進，現在不少換屋族進場撿便宜，不過專家建議，不同的換屋族群有不同需求，換屋時前除了注意房價之外，更要注意生活機能。

■ 以小換大 用距離換取空間

　　換屋需求通常發生家中空間不夠住時，像是結婚、生子，或是為了照顧父母
方便，需要更大的空間，這時候就會有換屋需求，中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，換屋最大的問題就是資金的問題，通常資金足夠的人，會在習慣生活的周邊找尋更大的房子，而如果資金不夠，可能就要移往非精華區域尋找標的。

　　像是北市往北縣或是桃園基隆移動，價錢落差就很多，以台北市平均1200萬的價錢來說，在中永和地區可以買到大約40-50坪的房子，更遠點的林口三峽甚至桃園基隆，還可以買到透天厝，是用距離換取空間的換屋方式。

　　江龍名建議，雖然以同樣的價錢，換到了較大坪數的房子，但可能因此失去居住在市中心的生活便利性，因此，換屋前一定要衡量工作的地緣性與生活機能；此外，往市中心外圍開始移動，雖然以小換大，可以有更寬敞的居住空間與品質，但不同區位的房子，未來的增值性也不同，換屋前也要多觀察比較。

■ 以大換小 以價錢換取品質

　　還有一種換屋模式就是以小換大，原本一家人同住的家庭，在小孩紛紛成家立業後，留下來的兩老不再需要這麼大空間，就會出現新的換屋需求，不動產研究室副理江怡慧表示，通常這類的換屋模式，會挑選坪數較小的兩房產品，區位則鎖定交通便利，生活機能佳的精華區，像是中永和的捷運站、大安區、台師大附近，用同樣的價格換屋，雖然空間變小了，但是生活品質卻大大增加了。

　　江龍名提醒，換屋時有「先賣後買」與「先買後賣」的方式，依每個人的財務狀況不同而有所區別，先賣後買比較不會有資金上的壓力；而先買後賣，就需要較多的資金，不過要賣的房子有較多時間處裡，價錢也可能會談的比較好。

　　不管是以小換大還是以大換小，一定要注意考量到安全管理面的問題，另外，生活機能是否完善、交通便利還是換屋的首選，一定要多加注意。

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買氣跌宕谷底，自住客大舉進軍房市，換屋族成為市場上的購買主力，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，由於換屋族資金較充裕，選屋多半從空間、增值性，和生活機能等三大面向著手，因此反而對於中古屋的接受度較高。

■ 大換小、小換大 提升品質最重要

　　根據近來的房仲調查結果指出，目前市場上的買方，約有8成左右都是屬於自住型客戶，其中換屋族約佔37％。徐佳馨解釋，和首購族相比，換屋族的經濟能力明顯穩定，因此在這一波不景氣中，換屋族才是真正足以支撐市場的購買主力。

　　一般來說，換屋族又可分成大換小、小換大兩種，有些是因為孩子長大需要更多的空間，另一種則是因為孩子成家立業而想換個小坪數的居家環境，雖然對於空間的需求不同，但是換屋族最在意的，不外乎是提升生活的品質。徐佳馨說明，有不少換屋族在面臨第二次購屋時，會盡可能完整建構自己對於家的夢想，所以提昇生活品質，也成為購屋的主要考量。

■ 換屋最愛中古屋 重增值性、生活機能

　　除了提升生活品質的需求外，換屋族對於未來增值性和生活機能也相當重視，就以目前大台北地區來說，增值性高和生活機能完善的區域，多半較少推出新建案，也因此換屋族對於中古屋的接受度，甚至比預算充足的首購族還要高，但是在坪數的需求上，還是仍以中、大坪數為主。

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儘管房地產不景氣，但房價仍在高檔，許多新婚夫妻都在煩惱該不該買屋，就怕買了之後房價還會繼續下修，崔媽媽基金會執行主秘黃小黛表示，這時候不如先租代買，渡過景氣寒冬。

■ 選定區域 先租看狀況

景氣寒冬該不該買屋，讓很多新婚夫妻大傷腦筋，崔媽媽基金會執行主秘黃
小黛表示，如果擔心房價買了會下跌的話，建議不妨以租屋代替購屋。

　　因為大約在年初左右，有許多大案量的區域開始陸續交屋，新屋的案量變多，投資客原本想轉手賺一筆，沒想到景氣反轉，買氣緊縮，許多投資客賣不出去，乾脆高掛租屋牌，填補房貸缺口，這時候先租代買，一方面可以掌握區域行情，對於生活機能也能藉機適應，過一陣子再買也不遲。

■ 眼光放遠 長時間規劃

　　而住商不動產企研室主任徐佳馨表示，可以先勾勒出幾年後想買的房子大小、位置，之後再決定要租哪裡；此外，租屋之後一定要訂下購屋目標，長期規劃後續的買屋計畫表，千萬不要因為租屋壓力小，就莫名其妙把錢花光，這會失去原本想要買屋的價值與意義。

　　另外也提醒民眾，如果只是要純自住不投資的話，只要手頭資金足夠，還是可以挑選機能好的地區購屋；但如果手頭資金不夠，千萬不要貿然買屋，尤其建議房貸款不超過總收入的1/3，以免繳不出房貸而遭斷頭。

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