台 中 地 產 X 檔 案

房仲釋出上萬筆物件降價求售，在房市持續盤整的景氣寒冬，人人都想撿便宜，但如何在方向不明的市場裡，挑選到價格合裡，未來又具有增值的好宅？建議購屋族，先從交通便利的區域挑起，如果還有學區加持，未來增值脫手、商機無限！

■ 鄰境交通樞紐 房市必勝區

　　買房子最重要的，當然就是地段的挑選，除了地段好之外，如果還能掌握交通便利的原則，那未來一旦房市爬升回穩，房價勢必也會跟著水漲船高。

　　一般來說，鄰近高鐵站、捷運站、公車站等大眾運輸系統周邊，都可算是房地產的必勝區。舉例來說，像北縣的中和，除了臨近北二高交流道，該區目前也有兩大捷運站和多班次公車路線，聯外的便利性已經相當完整，再加上景安站未來在環狀線通車後，會成為兩條幹線交會的雙捷站，屆時，多鐵共構的優勢，必然對於房價有相當大幅度的拉抬效益。

■ 12年國教推動 優質學區潛力大

　　除了好地段和交通便利是房價增值的票房保證外，隨著12年國教的推動持續進行，許多家長愛子心切，為了讓孩子贏在起跑點，家長們總是不惜重金進駐市場上的優質學區，也因如此，明星國中、小週邊的物件，每每一釋出就立刻吸引許多人關切、詢價。

　　不僅如此，國立的大專院校週邊，也是不錯的學區選擇，由於學風盛，又加上週邊往往形成特定的小商圈，所以生活機能也十分完善，成為許多人投資的首選。

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低利率時代來臨，讓許多民眾大嘆錢越來越薄，想逢低入市投資房產，卻又不知怎麼挑選適合物件？專家建議，此時如果有400萬以下的低總價物件，是千載難逢的好機會，還有選擇精華地段置產，最為抗跌。

■ 低總價物件 回漲空間大

　　台灣房屋總經理彭培業建議，如果民眾預算有限算，或是想藉此時機買屋保值，則挑選郊區附近，總價約在400萬以下的物件，是最能夠抗跌保值的選擇。

　　彭培業分析，目前大台北地區的空地越來越少，因此土地成本也相對地提高許多，就單以300到400萬的物件來說，幾乎不太可能會有太大的跌幅，因此挑選上，只要周邊的交通、生活機能等還算健全，相信未來絕對有回漲的空間，這一類低總價的物件，可說是充滿競爭力的潛力股。

■ 投資精華地段 保值最抗跌

　　若是預算交充足的民眾，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮建議，不妨往明星學區，或是生活機能健全、交通便捷的市中心精華地段尋寶，雖然房價可能還是會衝破千萬大關，但是長期看來，其保值性和抗跌程度，卻絕對是呈正向發展。
　　
　　除了選擇市區的優質精華地段，未來增值空間大，但公共建設尚未完整的地區，如北縣的三重、板橋等也可以考慮，但是在屋型方面，應挑選新成屋或是預售屋，待3到5年後，區域內各項機能逐漸成熟，也促使物件的周轉率相對提高，大大拉抬投報率。


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獨立自主的單身女性購屋，首重生活機能與居家安全！中信房屋建議，盡量選擇生活機能開發完成的區域，不但交通便利、生活方便，單身女子最擔心的治安疑慮較低，萬一將來房子要脫手，也會比較容易！

■ 居家環境單純 保障單身女安全

「戶數太多的大樓，對獨居的單身女子有潛在的安全威脅！」中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，住戶多、出入份子雜亂的社區大樓不易管理，如果大樓內有酒店等八大行業進駐，未來的轉手性及房價，也會受到影響。

此外，許多單身女性的工作忙碌，多早出晚歸，即使自己有車，也應盡量買在建設完整的已開發地區，對單身女子的安全多了一層保障。

■ 交通便利機能完整 單身女生活更自在

交通便利不但進出方便，對搭乘「小黃」或自己開車會怕怕的單身女子來說，選擇鄰近大眾捷運系統以及公車的房子，會是不錯的選擇。

胡佩蘭也建議，單身女性不妨選擇以房子為中心，向四周放射500公尺左右的機能生活圈，對於單身人口而言，簡單的吃、喝與採購民生必需用品的滿足，更是不容忽視的的生活機能。

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七期新市政中心、西屯之中科、南屯之黎明路、文心路段外來人口逆勢暴增，
為了符合湧入的就學需求，最近台中增設的中小學將正式招生，房仲業者認為，這是台中房市新指標，跟著學買房子就對了！

　　為了因應來自新市政中心、中科的學生，今年九月西屯新設惠來國小、福科國中，將首次招生；2月6日市府也將在南屯黎明商圈的惠中路與向上路文中一文小一學校預定地，各興建一所國中、國小，預計明年完工招生，可望疏緩惠文、大新兩所名校各年級破百的壓力。

　　新設學校或增減班數顯示出該區域人口數量變遷，看在房地產業者眼裡，專家解讀為區域的優化或老化，對區域發展前途更是榮枯的指標。仲介業者指出，不論店面投資人、首購和換屋族都值得參考這種數字變化的意義去做購屋兼投資，代替但憑感覺的風險。此次市教育處的設校計劃等於間接證實台中市房產價值向南屯、西屯靠攏的觀察，近一步發現，人氣偏好集中七期四周區域的特殊現象。

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退休後該住在什麼地方養老最好？中信房屋近日調查全國25~55歲的消費者，發現目前國人心中最佳養老生活區域前三名為花東宜蘭地區、中彰投地區以及台北市；其中，有六成左右(60.34%)的消費者計畫購買1,000萬元以下的養老居，還有將近三成(28.84%)的消費者，則計畫購買1,000~2,000萬元的養老居所。

■ 退休生活先規劃 45~50歲先理財置產

　　根據行政院主計處受僱員工動向調查統計結果綜合分析，55歲至64歲年齡退休者占56.0%最高，其次為45歲至54歲年齡組占33.7%。因此，中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，正值45~50歲的民眾，不妨及早進行退休後不動產理財規畫，在這波房價下修的盤整期間，依照自身的需求選定投資或自住的標的物，養屋防老！

　　中信房屋調查顯示，「一般住宅」還是民眾心目中傾向選擇的養老退休居所(占38.56%)，其次則為「鄉間別墅」占23.62%與「海景別墅」占11.55%；另外，消費者對退休養老時的環境首重「交通方便」，其次則為「宜人的氣候與美麗的風景」。胡佩蘭補充，打算針對退休生活居所進行訪察的退休族，勿輕忽「人的緣故性」，即親友聚集地附近的選擇，另外「交通便利」、「氣候宜人」、「治安良好」、「休閒綠地」、「易達醫療院所」等項目也不容忽視。

■ 低利時代 退休金定存不如買屋

　　以500萬元退休金為例，過去一年期定存利息約2.8%，一年利息收入有14萬元，但現在一年期定存利息跌破1%，為0.92%後，一年利息收入僅剩下4.6萬元，估計大幅減少超過9萬元。也就是說，目前退休的銀髮族，過去一年利息收入達14萬元，每月平均利息收入有1.2萬元；但現在每月平均利息收入不及4千元，中信房屋提醒，年近50歲的民眾，不妨開始著手保本與增值皆有利的不動產理財規劃！

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明年就是俗稱孤鸞年，這也讓許多新人紛紛搶在農曆年前完成終身大事，但如何挑選新居，卻成了新人婚後首要面對的重大課題。信義房屋總管理處不動產研究室主任蘇啟榮建議，若是預算有限的新婚夫妻，在置產時應考慮未來轉手性，若是手頭較寬裕者，則不妨選在生活機能完善的市中心落腳，雖然房價偏高，但是也相對抗跌。

■ 小坪數挑選法則 考慮轉售可行性

　　新婚族多半都是2人小家庭，所以對於空間坪數的要求也相對較小，一般建議選擇格局為2房1廳的物件。蘇啟榮分析，假設是未來2到3年內有打算生小孩的夫妻，如果手頭資金寬裕，或是可以爭取到較高的貸款成數，應盡量選擇房間多的物件，並且要將生活機能、學區等附加條件，列入購屋的考慮範圍。

　　如果是受限於經濟因素，而選擇了20多坪上下的中古物件，那麼在地段上就應該特別留意，一般來說，捷運沿線周邊宅，或是市郊交通機能方便的區域，都比較能夠保值，價格和市中心相比，雖然相對低廉，但是仍頗具市場競爭力，就算未來家中多了新成員想換屋，也比較容易脫手轉售。

■ 精華地段自住兼投資 保值最抗跌

　　若是較沒有經濟壓力的新婚族，蘇啟榮建議，不妨往明星學區或是生活機能健全、交通便捷的市中心精華地段尋寶，雖然房價可能動輒突破千萬大關，但是長期看來，其保值性和抗跌程度，都絕對是呈正向發展。
　　
　　除了選擇市區地段，也可以考慮未來增值空間大，但公共建設尚未完整的地區，如北縣的三重、板橋等，屋型方面，則建議挑選新成屋或是預售屋，待居住3到5年後，區域內各項機能逐漸成熟，也促使物件的周轉率相對提高，大大拉抬投報率。


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隨著景氣下滑，民眾對未來預售屋的信心不足，選購中古屋或新成屋的消費者大增，房仲提醒民眾，購買成屋時，一定要多花時間觀察週遭環境，最好早、晚各看一次，以免交屋後才悔不當初。

■ 白天看環境 晚上看燈光

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，已經蓋好的房子，不管是格局或是建材都可以實際去檢查，但是要注意週遭有無不當的建築，或是棟距不夠的問題；此外，採光也要特別注意，如果周邊有無空地或是其他建案正在進行，日後美麗的景色可能會被擋住，甚至明亮的採光會被遮蔽。

　　此外，房子早、晚要各看一次，白天從裡面看外面，晚上要從外面看裡面，如果開燈率低，表示空屋率高，相對影響管理收費；此外，也要注意巷弄燈光是否足夠，而暗巷太多容易產生治安死角，相對影響居住的安全品質。

　　此外，還要注意周邊有無代表八大行業的霓虹燈，因為這類行業都是在夜間營業，白天無法察覺，所以晚上看屋，一定要多注意。

■ 注意周遭噪音 留意鄰居水準

　　除了燈光外，還要注意“聲音”，因為有些地方，白天看似安靜，入夜就變成熱鬧的夜市，甚至有團體聚會的公共場；注重睡眠品質的人，可以在假日晚間到附近逛逛，聽聽有無麻將聲，或是鄰居卡拉OK的歌聲，這些會讓人失眠的噪音，也是白天看不出來的。

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2008下半年房市激烈震盪，投資客紛紛退場，自住客成為市場主力！台北縣市過去不受投資客青睞的樹林、北投出線，成為自住客的最愛；而台中北屯區、高雄楠梓區、鹽埕區等房價相對低價區，成交成績也較以往亮眼，顯示在不景氣的時代，自住客對於「房價」最斤斤計較！

■ 搶進自用低價宅 北投、樹林排名大躍進

　　住商不動產企研室主任徐佳馨分析，以區域來看，台北縣市各行政區成交排名變動幅度較大，最主要是由於台北縣市各區房價價差大，在景氣不佳，市場上多為自住型購屋者的狀況下，具有較多低價位物件，且生活機能、交通便利度仍在一定水平之上的行政區，成為自住型購屋者的首選。如台北市的北投、中正、內湖、士林、南港，台北縣的土城、樹林、淡水、三重、泰山等地，在排名上都較上半年上揚。

　　其中，台北市的北投，台北縣的樹林兩地，在排名更出現前所未有的大幅躍進，而這兩個區域都具有價格低、交通便利、生活機能完善，自住型購屋者眾，投資型購屋者少的共同特點；而中南部的區域間價差不似北部大，排名變動也不多，但相對低價的台中北屯區、高雄楠梓區、鹽埕區在成交比率上都較上半年增加，顯示「價格」已經成為下半年購屋成交與否的重要關鍵。

■ 北中南成交王 首重區位與價格

　　排名雖然出現位移，但台北市大安區、台北縣中和、台中市北屯、高雄市左營等三大都會區成交王的表現，卻穩如泰山。徐佳馨指出，四個區域可以歸納為兩大類，第一類是本身條件佳，物件類型齊全的台北市大安區與高雄市左營區，這兩區均有交通便利，區域內住屋需求高，加上產品線能夠滿足各種不同需求的購屋者特色，但大安與左營的成交都比上半年下滑，除了投資客退場原因之外，價格也是影響的原因之一。

　　成交王的第二類是生活條件中上，價格相對優勢的台北縣的中和與台中市的北屯就歸這類，這些區域生活機能不差，交通便利度也高，但房價相對優惠，景氣佳時吸納不少首購族，在景氣不佳時也成為許多預算有限購屋者的首選區。

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營建署公佈第三季住宅資訊統計，全台灣供需率達到101.47%，住宅存量超過需求11萬戶之多，部分區域房屋供給需求比率甚至超過120%以上，房仲業者表示，民眾在選擇物件時，一定要盡量選在精華區域，才可以避免景氣反轉時，房屋不容易脫手的困境。

■ 供過於求 房屋較難脫手

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，凡是供過於求的區域，相對民眾的選擇會比較多，因此，房屋出脫的時間會比精華區來的慢，甚至可能會高達3個月到半年，加上現在房貸遲繳2個月，就會被法院拍賣，供給量過大的區域的賣壓沉重，可見一斑。

　　而美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民則表示，雖然這些區域供給量大於需求量，但是房價通常都不會太高，所以雖然脫手速度較慢，但是貸款的壓力也會比較小，相對來說斷頭的機率也不是最大。

　　而斷頭屋的高危險區域，是部分非都會區又被過度炒作的區域，因為部份區域可能受到投資客炒作，房價瞬間飆高，但是遇到景氣急縮，最後持有的人賣不出去，就只好斷頭收場。

■ 精華區出脫快 注意有無過度借款

　　統計結果顯示，全台房屋供過於求，但是台北市的住宅需求還是不足，家戶數多於住宅存量73944戶，居全台之冠，這也是台北市房價一直居高不下的原因之一，由於需求量大，所以台北市的房子較容易脫手，拍賣斷頭的機會也相對較低，不過仍要注意盡量選購抗跌的精華區域，才是保值王道。

　　而精華區的房子遭到法拍，通常是因為屋主過度貸款，就是所謂的二胎房貸，有人甚至貸到三胎之多，當房子的負債超過房屋價值，這時候就不會有人願意承接，只好淪落法拍，所以提醒民眾購屋時，也要注意房屋有無過度抵押，以免無法過戶。

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金融風暴來襲，整體經濟惡化將可能帶來社會治安敗壞，因此，如何住得更安心、安全，成為選擇住宅產品的重要條件，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，管理嚴謹的「安心宅」擁有投資抗跌、自住安心的特色，是值得消費者考慮的產品！

■ 安心宅管理費偏高 詢問度卻不減

　　住商不動產台中區經理賴萬表示，以台中市來說，雖然房價與坪數屬於中等，但每坪管理費超過50元的住宅比比皆是，而這些管理嚴謹住宅並不會因為管理費用高而嚇退買方，反而因為居住安心，吸引了許多中產階級人士入住，良性循環下，社區居民條件整齊，自然讓房價擁有抗跌空間。

　　住商不動產高雄五福加盟店趙人戊店長表示，這些管理佳的大樓除了價格的保值性強外，更有指名度高，銷售速度快的優點，不論是自住或是投資都是很不錯的選擇，以高雄市某些大樓為例，除了對保全公司要求人員素質整齊，甚至管委會對保全面試，務求在大樓安全上盡善盡美。

■ 檢視大樓管理 門禁治安最重要

　　選購這類「安心宅」，徐佳馨建議，首先，可以觀察大樓是否門禁嚴格、保全自律高，會讓住戶的安全獲得高度保障，好的保全除了不厭其煩的過濾訪客，並時時留意大樓動靜外，對訪客不卑不亢；此外，大樓樓梯間、住戶門邊堆放私人雜物與否，是最能看出住戶自律與大樓管理的地方，樓梯間與電梯是否有固定維護清潔，也是優質大樓基本要求。

　　優質管理也必須要有充足的經費作後援，因此，與管理費多寡息息相關的入住率，就成為管理費充足與否的重要參考指標。另外，也可以從公佈欄中觀察積欠管理費住戶多少看出一些管委會運作的端倪。

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短短3個月，油價在從一桶145元跌到63元、台幣更是貶了10%，當股票變成壁紙，房地產還是相對保值的產品，房仲建議，在經濟不景氣、存款利率下滑的年代，抗跌性高的房地產，仍是風險較低的投資工具。

　　台灣房屋建議，若以交通為首要考量，不妨以選擇新店大坪林站周邊的房子，捷運共構大樓一坪大約40-43萬，華廈單坪約38-40萬元左右；另外，生活機能完善也是抗跌屋的要件之一，以公館商圈周邊華廈為例，單價大約28-36萬，而台北市新生國小周邊，則要價50-65萬。

　　另外，重大工程建設周邊，也是相對抗跌的地區，目前較具漲勢的區域，包括潛力十足的新莊副都心，房價約落在16-20萬之間；另外，中和景安站周邊，因為有環狀線加持，後市看漲，中古屋價格大約20-28萬。

　　除了地段與交通外，景觀也是相對保持的地區，中永和四號公園的美麗景觀，一直以來都是大家趨之若鶩的好地段。台灣房屋建議，當全球經濟部不景氣，優質的房地產，還是最好的投資產品，雖然門檻相對高的，不過跌幅也較小，民眾在挑選房屋時，還是要以好地段為優先考量。

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行政院長劉兆玄已將台中縣市合併升格為直轄市的議題，呈給層峰去決定。台中市長與台中縣議會、縣長都表示2010年是升格最佳時機，台中市議會決議也要求中央須先有配套計畫再升格，升格已經箭在弦上，台中房市能不能跟著水漲船高？台中縣市民眾引頸企盼！

■ 台中市區板塊位移西南 大里市二期勝出

　　台中市精華區板塊正快速向西南方向重劃區位移，台中市西屯與南屯、台中縣大雅、大里、烏日、龍井、沙鹿等鄉鎮，都已成為中部地區房市蓬勃發展的區域，房地產開發動向其實有脈絡可循，這些鄉鎮正是緊貼著中彰快速道、中山高、環中路、高速鐵路、中二高等重要交通動線一路發展；大里市由於生活四號高架的便利性極可能直接編作台中南區，其價值倍增的機率很有想像空間，尤其大里二期重劃區特別火爆。

■ 倒吃甘蔗！七期周邊三區域跟漲

　　台中七期開發已近尾聲，其地王價位已經底定，七期生活機能最欠缺的是體貼小市民生活之便，例如買香菸、吃蚵仔麵線等樂趣，都只能到週邊南邊的黎明商圈、北邊的逢甲商圈、東邊的五期大業國中、大新國小等區域消費。這三個區域的房價水漲船高，價量齊揚一直連動成長，最夯的莫屬行政院中部辦公室、黎明國中、國小、惠文完全中學形成的低密度綠化程度高的黎明文教住宅區，本區交通上緊貼高速公路、中彰快速道、環中路、高鐵站，動線最佳南來北往省時方便，坐擁七期所有的美好，卻不必付出太昂貴的房價。

■ 押寶水湳經貿園區 長期看俏！

　　最值押寶的應該是水湳經貿園區，它將是未來台中直轄市市區最後又最大規模的頂級開發計畫，它不但會長期強力加持逢甲大學周邊房產價值，更可以與七期新市政中心南北串連，長期看好新興的12期重劃區，與未來藍綠捷運沿線的中港路二段、青海路、惠來路三段、弘孝路等新光三越與交通轉運中心對面的區塊。

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外國人來台居住，喜好公園綠地、河濱公園等優質環境，不過，這類優質住宅的價格通常不低，但為了追求品味生活，這些離鄉背景的外國客，寧可多點預算，就是不想犧牲居住品質。

■ 天母大直陽明山 外國人最愛景觀宅

　　以台北為例，一般外國人最熟知的天母，因為中山北路六段很早就有美國學校及日僑學校設置，外國人的密度堪稱全台第一高，天母的新成屋，平均每坪80~110萬，但如果買20年公寓，每坪價錢可以下到45~55萬，相對划算；而台師大商圈，因為緊鄰語言學校，也有不少外國人出沒，這裡20年以上公寓，價錢更平易近人一些，每坪約38~50萬；而陽明山建業路上，有英國、法國、德國學校，加上陽明山好山好水、空氣清新，也是老外居住的首選區，別墅平均藥價3500萬~3億不等；而視野遼闊的水岸豪宅區大直，假日可以在河濱公園騎腳踏車休閒，大直街還有私立道明外僑學校，成為外籍科技新貴的最愛。

■ 價廉物美！外人聚居台中科博館、高師大

　　出了台北市，台中也是不少外國人喜愛的居住環境，外國人居住密度較高區域，以美術館到科博館、植物園這塊帶狀區域為主，因為這裡有外國人最重視的綠地休閒空間，每坪約18~25萬與每坪約10~12萬的中古屋房價，比起台北市價廉物美，十分受到外籍人士喜愛；而大坑別墅區，則號稱是台中的天母，生活空間較為舒適，加上房價不高，也聚集不少外國人來此定居。

而高雄市學區最好的區域—高雄市立文化中心及高師大，則是日本人聚集較多的區域，20年中古屋，每坪單價只要10~12萬，新成屋每坪開價也只要20~35萬。

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跌跌不休的股匯市，再替台灣房市場雪上加霜，整體消費信心渙散，只剩下現金充足的人，默默計算著下一個賺錢的標的。房仲業者建議，自住客與長期投資客此時可以選擇台中無敵A咖區域地段，肆機進場搶反彈。

■ A咖七期八期 B咖逢甲水湳經貿園區

　　台中業者表示，今年年底之前七期的大樓豪宅價位，仍將處於微幅下修狀態，主因是買氣渙散、供給增加，目前2字頭單價的七期，已經是完全的買方市場。正因為如此，房仲認為，七期是千載難逢的A咖，趁現在危機入市，雖然未必能買到最低點，但絕對是相對低點！

　　而逢甲水湳經貿園區，則被視為台中房市的B咖。七期新光三越對面水岸邊惠來路三段與弘孝路已經悄悄竄紅，往北直達該園區的中央公園預定地，它比台北大安森林公園大上三倍，眼光獨到的建商已經推出新案，如勇建建設「勇建水悅」首購住宅、興富發建設「赫理翁」豪宅、佳茂建設先建後售精品套房案等三案，大量吸引有識的自住客長期投資客進場卡位。

■自用客衡量財力 大樓別墅兩相好

　　若是完全考慮自住，俗閣大碗便宜房子不要光在市區找，郊區也有不少優質標的，台中市郊區與台中縣交界處有，很多透天別墅新成屋500~900萬元；都會型生活型態的自住客，專家則建議買在市郊區邊上的B咖地段的大樓。

　　房仲認為，市區別墅高不可攀，無法套利，不建議投資，自用客衡量財力，在市區要捨別墅買大樓；在郊區就要反過來，要捨大樓買別墅。

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在少子化的趨勢下，現代小家庭的父母都把孩子當寶，為了讓孩子能夠進入知名學校就讀，許多家長們紛紛搶進明星學區買屋設籍，像是北市的中正區和大安區，以及北縣的海山學區，都是有高升學率支撐房價的超夯學區，近年來房價最高漲幅達2成2。住商不動產總經理室專案主任徐佳馨提醒，買屋前，應先確認地段的學籍，和提前在規定的時間內入籍，才能順利入學。

■文教區呼聲高 中古屋價高達60萬

　　中正區、大安區不僅是著名的文教區，也是北市房價最高的區塊，這兩區當中，又以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋價從兩年前的每坪單價40多萬，一路漲到60萬的天價。

　　徐佳馨分析，龍安國小的學童可選擇就讀升學率高的金華國中，或是有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況。另外，像中正附小、弘道國中等明星學府，還擁有鄰近捷運中正紀念堂的絕對優勢，讓房價硬是比同區的國語實小再多出近1/4，每坪價格約在45到55萬上下。

■板橋海山學區最抗漲 房價倍數漲

　　除了北市的文教區外，像板橋的海山學區也是北縣首屈一指的明星學區，不僅升學率是北縣完全中學的前幾名，且該區從國小、國中到高中都位在漢生東路上，如此「一次到位」的優勢，吸引了許多首購族和新婚族在此置產。

　　不僅能夠讓孩子在熟悉的教育環境下求學，還可省下大筆的通勤費用，加上鄰近新板特區，讓海山學區的房價持續加溫中。周邊不論是新成屋、預售屋或中古屋，房價漲幅幾乎都呈倍數成長，新成屋、預售屋的行情約在每坪40到45萬，而10到15年的中古公寓，每坪則是約25萬上下的價格。

■距離近不代表同學區 租屋6年才能入學

　　過去曾經有民眾買在明星學校的周圍數百公尺內，但該地點卻不屬於明星學校的學區，導致假學區的買屋糾紛。徐佳馨提醒，千萬不要以為住得越近，是就讀明星學校的保障名額。建議想在明星學區周邊置產的父母們，在購屋前，可先向鄰居或鄰里長詢問，詳細確認房屋所在地的學區歸屬才有保障。

　　依據法令規定，需連續租住滿6年以上，才可申請入學。而依據一般學校新生入籍的時間規定，應在每一學年度開始的前一年的12月31日之前，取得房屋所有權狀，才有得以在當地學區就讀的資格，換句話說，如果家中有小孩想升學，至少也要提前1年左右，就已經將戶籍遷入，才能夠確保就讀的資格。

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交通便利一直以來都是投資者購屋的首選，但是隨著投資客退場，自住客紛紛出籠，現在的買屋者，首選的地區，已經從交通，擴大至優質的住宅生活圈。

■有交通還不夠 機能更要完善

根據中信房屋統計，以往有高達7成民眾最重視「交通便利程度」，但是隨著台北市交通的逐漸成熟，房市的著力點不再只是交通，取而代之的，是有49.26%的民眾，開始注重「生活周邊的環境」，打敗以交通為首選的26.89%。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，會有這樣的情況出現，主要的原因在於台北市的交通日益發達，不論是捷運、公車或是高速公路，彼此的串聯越來越容易，所以交通在民眾的眼中已經不是訴求，而是基本配備，所以有近5成民眾認為，交通便利之外，生活機能的優質商圈，才是他們心目中的首選。

■最愛生活圈距離 民眾：步行5分鐘

調查結果也顯示，有53.15%的民眾認為，距離生活區300-500公尺住家最好，因為走路只要5-10鐘，卻可同時享受寧靜的住家生活與便利的生活機能；住的過近反而是少數，只有18.17%，顯示現在的購屋民眾，漸漸重視生活品質。

此外，還有15.8%的網友認為，良好的居住環境是評斷是否為幸福城市的首要條件，第二點才是交通便捷，再來則是治安狀況。由此可見，交通便利、距離生活機能約300-500公尺的地點，已成為自住購屋者心目中的首選區域。

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大專院校9月開學潮，也引發校園周遭熱門商圈的投資熱！信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，近期多數商圈都出現店面空置率過高的情況，不過在一片不景氣聲中，與大專院校比鄰而居的週邊熱門商圈，卻逆勢開出紅盤，成為熱門的投資標的。

■口碑行銷帶商機 大學商圈報酬率達4%

包括北部熱門的台大公館商圈及師大商圈、中部逢甲商圈、台南成大商圈、高雄高醫商圈，因為學生消費需求穩定，口碑行銷奠定店家商機；加上M型社會結構，平民化消費成主流；而特色店家獨樹一格，也形成聚落鮮明與多元商品選擇，因此，商圈內總是有絡繹不絕的消費人潮。

這類商圈可不只侷限在大馬路旁，以台大及師大商圈為例，巷弄小店成為學生們最愛探索發掘新事物的景點之一，像是汀洲路、師大路、泰順街等都是商圈內具指標性的消費區域。蘇啟榮說，近期市場上雖然出現許多看空的雜音，但大學商圈的租金行情與店面詢問度，仍維持相當水平，平均來說，租金報酬率可接近4%左右的水準。

■學區商圈轉型 北中南發燒

以師大商圈為例，龍泉街每坪租金行情為6千至1萬元、投報率在4％至4.8％之間，較和平東路上店面每坪租金行情3千至4千元、投報率在3.5％至4％間來得高，也成為收租型客戶的理想標的。

中部的逢甲夜市商圈，位於逢甲大學方圓1公里之內，小吃特色獨具、物美價廉，不管是平常日或假日，人潮都擠得水洩不通；台南火車站周邊的北門商圈，挾交通之便，且鄰近成功大學，具備固定的消費客層，因而發展出包括百貨商場、飯店、電子產品等多樣化的消費消費場所；位於三民區內的高雄高醫商圈，週遭則有坎城電影院、家樂福、麥當勞，消費族群廣，也成為店家投資主要標的物。

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【張家銘╱綜合報導】
台中市為盆地地形，地理位置未臨海，區域內也無大型河川流經，因此景觀住宅產品均為面向大型綠地、公共設施、綠園道等。其中，面大都會歌劇院第1排的「一品花園」，開價每坪55~65萬元，以景觀加上地段條件，寫下台中房市新高價，顯見景觀優勢對於房價的加分效果。

美景加持
台中市景觀住宅產品集中在擁有大片綠意、大棟距的地段，包括早期的科博館、美術館、經國園道等，到現階段最紅的7期重劃區內，有大都會歌劇院預定地與市政綠園道，新興熱門潛力區段則為7期南側的文心森林公園，以及8期重劃區的豐樂公園。

景觀區段房價躍升
7期市政綠園道是台中市房價最高的區段，市政綠園道由2條綠園道呈十字型交會，是台灣相當少見的規劃，南北兩側各為台中市政府，與台中市議會大樓未來遷址預定地，西側則有大都會歌劇院預定地，東側為台中市警局所在地，是未來台中市發展核心所在。

順天建設副董事長王忠正表示，市政綠園道無論是住宅棟距、道路路幅，及園道的大面積綠地，都是型塑優質住宅區的條件。目前園道旁預售案每坪40萬元起跳，寶輝建設規劃興建的「一品花園」，每坪開價55~65萬元，創台中市房價新高。

科博館、美術館為台中市早期知名景觀住宅區，前者面積約4萬坪、後者約3萬坪，除展館主體建築外，園區內遍植綠樹與草皮，周邊住宅享大片綠意景觀，以及長距離的棟距，園區還提供清新空氣與充足的遊憩機能。

商業活動少適居住
不過，這2個地段因位處市區精華地段，發展較久，周邊少有土地可供開發，新案較少，尤其是第1排的位置，目前僅科博館旁有新案「山璞植物園」，單價34~44萬元。

文心森林公園佔地2萬6000多坪，位於7期重劃區南側，由向上路、文心路、惠文路與大墩七街包圍，在台中市面積僅次於台中公園，採開放式無圍牆規劃，園區內除各式遊憩設施與植披外，還有戶外圓形劇場，定位等同於台北市的大安森林公園。
由於文心路將有捷運綠線行經，並位於5、7、8期台中市3大重劃區交界，地段優越。新業建設副總經理穆椿權表示，文心森林公園特區人口居住密度低，商業行為較少，適合純住宅。

今年4月已有精銳建設「海德1號」，與國泰建設（股票代號：2501）「森林觀道」公開，是首次有正對文心森林公園的個案推出，視野與棟距是主要賣點，位於公園西側的「海德1號」開價每坪35~50萬元，寫下文心森林公園周邊新高價；東側的「森林觀道」則開價每坪30~40萬元，由於地段佳，國泰建設發言人陳仁澤表示，公開後1個月左右就已完銷。

豐樂公園位在8期重劃區，面積約1萬8000坪，公園中心有人工湖泊，周邊散布52件台中市歷屆露天雕塑大展優秀作品為最大特色，附近的COSTCO量販店在去年底開幕後，補足當地採買機能，公園第1排推案「惠宇澄峰」，開價每坪28~39萬元為目前最高。

精華綠園道 新案屢創高價
台中市少見林蔭大道，反而是綠園道縱橫於市區之間，房價表現不遜於北、高的林蔭大道。
台北與高雄林蔭大道路幅寬敞，多為6~8線道，中間穿插2排種植大型樹木的區塊，主要著眼於交通的功能性；台中市綠園道的路幅與北、高的林蔭大道相當，不過為求較高的綠覆率，綠園道多為4線道，園道中間為大片綠地，並規劃有自行車道。

大樓單價已達30萬
台中市精華的綠園道旁，可開發土地少，房價屢創新高，美術園道、經國園道旁的大樓預售案，單價已有30萬元水準，市政園道「總太東方帝國」每坪最高開價也達55萬元，育德園道預售案「惠宇仰森」，開價最高每坪30萬元，不但創下當地房價新高。

信義房屋美術館店專案經理林冠佑表示，台中市的綠園道呈現帶狀、連貫的分布，從美術園道經過美術館，往北延伸到經國園道，再以市民廣場為轉折，串連科博館、植物園連接到育德園道，這些綠園道周邊是在地中部人購屋時的首選地點。


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【林大正╱台北報導】
台中、高雄房市轉熱，新建案價格狂飆，精華區段中古屋行情看漲，尤其是位處成熟商圈，擁有綠意景觀的住宅區段，房價更是節節高升。台中市自然科學博物館與國立台灣美術館，並稱舊市區2大綠地，周邊串成的綠園道首排，擁有景觀的舊大樓與別墅，更長期受投資客青睞；另外知名學區維持高人氣的逢甲、一中商圈，周邊店面也值得長期持有。

行情看俏
台中市西屯區因主要百貨商圈與市政建設的西移，造成舊市區所在的中區、北區快速沒落，不過，少數人氣不墜的商圈與公園綠帶周邊，相對仍是高房價保證；包括大樓和兼具店面價值的透天產品，部分屋齡逾20年，依然搶手。
住商不動產住商不動產加盟事業處台中區經理賴萬表示，部分新舊建築的外觀差異太大，中古屋要能維持房價利潤，只有靠地段彌補。

科博館店面效益可期
以熱門的科博館與國美館為例，從健行園道、經國園道一路往南，連結到南區的忠明園道，平均80~100米寬的綠蔭大道2側的景觀大樓，去化速度均相當快。21世紀不動產台中市政中心加盟店經理高珮雲指出，美術園道旁是著名的咖啡街，氣氛頗佳，部分園道第2排屋齡12年左右的大樓如「貝多芬園邸」，不僅房價抗跌，裝潢後每坪可提高2~3萬元不等。
高珮雲表示，綠園道與2大館區本身景觀條件太吸引人，像國美館附近有些屋齡15甚至30年以上的舊公寓或連棟華廈，所有權人太多，加上市區還有大幅釋地的空間，改建機會小，且會有附近巷弄的景觀落差，買下來裝修後出租，會比賺取價差更具獲利空間。

購屋前打聽建商品牌
建商品牌的影響也相當明顯，投資客宜先打聽。中信房屋漢口加盟店經理陳曉倩舉例，如龍寶、惠宇等建商，綠園道附近有些個案從潛銷至交屋前，就換了好幾次約，顯示投資客不斷換手。
陳曉倩表示，未來科博館將興建立體人行空橋，拉攏中港路南北區域的往來，屆時附近的店面效益可期，投資客不妨長期持有。
此外，北區的一中商圈和逢甲商圈，都因為附近有學生消費族群支撐，套房與店面產品當道。賴萬分析，近幾年台中市人口呈現正成長，商圈享有便利機能，自然受到年輕的上班族或學生歡迎；例如一中商圈有投資客買進舊公寓或透天，改裝成套房或雅房，每月租金5000~8000元，平均報酬率可達6~9%。

逢甲旁房價年漲1成
而逢甲商圈套房近5年逐漸以大樓為主，愈接近校門口的租屋需求愈高。賴萬表示，逢甲商圈最大優勢不僅套房租賃與店面需求穩定，著眼點還是在於2009年旁邊12期重劃區開放興建，與水湳經貿園區的開發為中長期的利基，預估未來每年房價漲幅至少1成，也是西屯區僅次於7期之後，較具發展潛力的區段。
例如福星路、逢甲路一帶，處於逢甲商圈核心路段，過去1~3房產品預售時每坪即有14萬元以上的實力，除了投資客互報好康引發搶駐心理外，後期發展潛力，才是推升區域房價的主因。

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【郭及天╱台北報導】
房價、物價雙雙高漲，購屋人應如何購屋？台灣房屋首席總經理彭培業以「煮一鍋湯，溢出來的東西，也會雨露均霑。」來看高物價、房價時代的首購族購屋行為，他說目前房價佷多地方都貴了，所以購屋不是買「好的區域」，而是集中資金買「趨勢會變好的區域」，特別是「A級地段旁的B級建築」。

核心區房價快速拉高後，買不起房子的民眾開始向外尋找標的，新一波帶動周邊房價的現象，將更為明顯。
彭培業舉例，例如信義計劃區旁的吳興街，和南港旁的汐止、永和旁的中和，都是因為核心區房價偏高，能夠受惠「房價外溢」效應的區域，此外首購族如在台北縣的三重、土城、新莊等地，還是能發掘到房價較合理的區段及房屋。

公設比低房屋價值高
目前桃園市不少新推案的房價偏高，不妨到房價較低的中壢SOGO海華商圈尋找房屋；台中市7期重劃區房價漲太兇，很多豪宅新案價格直創新高，但位置相距不遠的中科，投資價值就浮現。彭培業說，「好的區域」房價難以高攀；但「趨勢變好的區域」卻還能有享受增值的機會。

彭培業說，因為新的營建法規限制，未來新大樓住宅的公設比只會愈來愈高，在高房價時代，「公設比低」的房屋價值會更形浮現。在台北市，以40坪的房屋、每坪50萬元、總價2000萬元的住宅大樓來看，公設比只要多出5個百分點，就等於多花100萬元在買公共設施。彭培業表示，目前不少民眾因為建商形塑廣告，而多買了許多用不到的設備，事實上多數的公設實用性並不高。

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