台 中 地 產 X 檔 案

根據永慶房屋所作的最新調查，台北市民眾對「未來是購屋時機」的比重，已連三季下滑。永慶房屋總經理葉凌棋說，顯示台北市房價再往上揚有壓力，未來房地產將進入個案表現，而非全面大好。

調查發現，52％受訪民眾認為，政府補貼房貸利息是最能協助購屋的政策，支持興建平價住宅的則有43％。而45％民眾表示，影響今年房地產表現關鍵，在於ECFA是否順利簽定。其次是台股表現、開放陸資來台投資移民與失業率狀況。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，高房價是大台北地區才有的獨特現象，台中、高雄都屬於豪宅個案表現，稱不上房價全面上漲。目前北市市中心房價高漲是屋主惜售，導致市場釋出量嚴重不足。

莊孟翰表示，政府興建平價住宅只是在跟建商爭利，很多國宅陷入滯銷窘境，部分國宅位置偏遠、乏人問津，施工品質差，飽受批評。他認為，政府施政重點應擺在捷運線的興建與重劃區的開發腳步，加速捷運通車時程與公共工程品質。

葉凌棋說，在市場資金輪漲輪動效應下，北市高房價會迫使原本想在北市購屋的民眾往郊區房價相對便宜地區移動。他看好安康、深坑、中和、土城、三重、蘆洲、汐止等地，有補漲5％到15％空間。

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民調列為首惡的高房價問題，到了新的一年仍是民眾關心焦點。房仲認為，今年房價漲跌的關鍵，首推房貸利率升息，將會澆熄部分熱錢投入房市。學者援引香港簽定CEPA的前例，推估台灣一旦與中國簽訂ECFA，房價攀升在所難免，問題在於房價飆漲的幅度多寡。

■ 民眾購屋心態矛盾 房價漲跌3關鍵

　　永慶房屋調查顯示，「不看好未來半年為購屋時機」的民眾，從前兩季的22%，連續上升至37%；換個角度詢問「何時是進場購屋的最佳時機？」，卻有49%的民眾認為，2010年上半年是進場的好時機，兩個類似的問題，卻得到矛盾的結果。永慶房屋總經理葉凌棋分析，高房價讓民眾對於購屋卻步，但又深怕未來房價只會漲不會跌，才會有這樣的矛盾心態。

　　至於今年的房價是否持續攀升或是向下修正？信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，關鍵在於「利率、資金、房價」。蘇啟榮認為，低利環境助長了去年的買氣，預計今年央行升息已是在所難免，儘管外界預料升息幅度不大，但仍會影響資金行情，至於房價已重回2008年總統大選時的高點，不少建商研判，大台北的南港、內湖、文山與新莊等地，將會有指標個案挑戰區域行情。

■ 借鏡香港經驗 台北房價易漲難跌

　　淡江大學產經系副教授莊孟翰以香港經驗為例，1997年香港回歸，每平方公尺房價狂飆至14萬多港幣，2003年暴跌至6萬多港幣，房價幾乎對半砍；不過在同年六月簽訂CEPA之後，香港房價在五年內飆漲兩倍之多，2008年每坪暴衝至258萬新台幣 去年十月更飆漲至歷史天價，每坪約新台幣280萬元。

　　莊孟翰認為，台灣與中國簽定ECFA已經是大勢所趨，未來房價將如同香港模式往上飆升，不過漲幅不如香港劇烈，畢竟台灣與中國還是不同的政治實體。至於外界擔心的泡沫化問題，莊孟翰表示，台北市的房價頂多下修一成五，不太可能出現泡沫化，反倒是台北縣的板橋與新莊較令人擔心，未來的房價漲幅空間相當有限。

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大台北房價去年快速回漲，多數地區現已回到甚至超過海嘯前水準，房市是不是泡沫化，今年泡泡會不會吹破，已成學者和業者爭論重點。政大教授張金鶚說，大台北房市泡沫早已形成，目前市場風險和房價一樣，都是居高不下。

張金鶚表示，房市泡沫與否，主要看國民所得、租金及房價相對應情況。過去幾年所得並沒有增加，租金更是不漲反跌，按理說房價應該下修，但實際上房價卻年年升高。當民眾所得無法支撐房價，多數人已買不起房子，泡沫已然形成。

至於泡沫到何種程度，張金鶚指出，之前學界所做的研究顯示，房價泡沫指數約在27~38%之間，也就是實際房價高出合理房價約2到3成；不過由於大台北去年又漲了一波，估計現在房價泡沫指數約已到3~4成。

他說，這種現象主要是國內游資泛濫所造成，民眾實際需求在降低，但因投資客大批湧入下，房價仍不斷上揚。但這是一種假性需求，只會把市場泡沫愈吹愈大，萬一資金潮轉向開始撤離，泡泡就會被戳破，屆時後果難料。

張金鶚表示，他也認為泡泡突然破掉的可能性並不高，比較有可能的情況是，在市場機制下，慢慢地一點一點消下來。但比較令人擔心的是，如果民眾今年仍然過度期待，繼續把泡泡吹大，未來就得花上很長的時間才能把危機解除。

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新的一年來到，房地產業者近來紛發表看法，在預估兩岸今年持續開放，國內景氣可望持續復甦下，業者對今年大台北住宅市場多表樂觀；除了豪宅將延續熱度外，酒店式公寓、郊區大坪數住宅一般預料也會有不錯表現。

台北市代銷公會理事長王明成表示，台北市雖人口在外移，但目前住宅存量和家戶數比較，整體仍短缺7萬多戶，豪宅供給尤其不足，在景氣回溫，企業開始陸續在賺錢下，今年豪宅的需求仍會很大，市場依舊活絡，房價則欲低不易。

大隱建設董事長張裕能也認為豪宅仍是今年大台北房市重點，主要是看好資金回流以及後金融海嘯時代掀起的實物投資風氣。他認為位於北市周邊精華地段、價格偏低的豪宅今年也有機會崛起，因為在有錢人眼中，被低估的、具有稀有性的產品，就具有投資價值。

台灣房屋首席總經理彭培業則認為，前一波景氣衰退已逆向推動頂層住宅需求。由於金融海嘯，高資產對金融商品目前大多戒慎恐懼，在股市漲高下，有錢人將逐步把從風險性資產轉向較具防禦性的不動產，豪宅依舊看好。

另外他也預估未來一年城鄉養老產品會逐漸熱門，主要是在台北出生的第一代現正進入退休潮，他們很多人目前多住在老公寓、舊大樓，面對爬樓梯、住宅漏水等問題，亟想換屋。通常他們的老房現在至少有1500萬元以上價值，拿6、700 萬到郊區買大房子，身上留有千萬現金，是最好的打算。

全國不動產董事長葉春智較看好收益性不動產，他認為，兩岸簽訂ECFA之後，之前政府陸續開放的陸客觀光、直航、陸資來台，效應將會加快浮現，直接受惠的產品除豪宅、商辦外，具有較佳管理的套房或酒店式公寓也會在今年受到重視。

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2009年即將倒數計時走進歷史，房地產業者紛紛展望2010年房市發展。房仲業者公佈最新房市民調顯示，由於經濟成長率由負轉正、失業率下降，近三成民眾看好明年第三季的房市景氣，假使明年股市持續翻紅、就業市場好轉、兩岸經貿交流明朗熱絡，大約四成民眾預估，明年底的房價將大幅上揚。

■　購屋首選在北縣 中低總價受青睞

　　根據中信房屋的冬季宅指數報告，受訪民眾對於高漲不下的房價，已經連續三季表達不滿，只好將購屋地區從台北市中心轉至台北縣，導致台北縣躍升為全台居民未來的購屋首選，比例佔兩成左右；至於打算在台北市購屋的人數居次，僅佔一成三左右。

　　平均購屋總價從第三季640萬元，微幅下滑至613萬元，尤其是總價不到五百萬的房子最受青睞，比例高達四成以上，其次才是價位介於五百至七百萬元的物件，顯示中低價位產品仍是買方的主流市場。

■　建築貸款餘額創新高 月增154億

　　受訪民眾認為，明年景氣與房價雙雙看升不看跌，預估2010年第三季將是景氣反轉的關鍵期，超過四成民眾預估，明年第四季房價將大幅上漲。中信房屋董事長鄭余正全表示，台北市電梯大樓每坪均價，從年初不到40萬元，年底已站穩45萬，顯見房地產相當抗跌保值，不過失業率、兩岸互動、股市表現以及通貨膨脹，都是牽動明年房市的重大變數。

　　另外，被建商視為房地產景氣指標之一的「建築貸款餘額」，11月9914.99億元，較10月9760.89億元，增加154.1億元，增加金額創下近兩年來新高。台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，11月建築貸款餘額大增，預測12月建照核發數將挑戰今年新高，顯示建商看好2010年不動產景氣，因此卯起來拚命推案。

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房市傳來好消息，內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向，景氣對策訊號比上季上升3分，燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈，轉為黃藍燈。至於未來市場，領先指標呈小幅上升情況，預測明年景氣大致維持現況。

主持這項研究的政大教授張金鶚表示，兩岸關係持續改善，主計處預估2010年經濟成長率4.39%，讓不動產市場出現回溫，不過，過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂，他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

建研所今午表示，第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，較上一季上升3分，燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。

建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查，建商多認為是負面，不過代銷仲介則認為是正面，對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款，45%廠商認為對房市有正面影響，負面不到一成。

建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法，詢問廠商預估明年上半年房價，結果顯示，近4成認為會下跌，36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季，認為房市景氣轉好或不變達到8成，占絕對多數。

建研所表示，未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題；至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

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2009年接近尾聲，回首今年的房地產新聞，「10大民怨之首，都會區房價過高」是房仲業者的首選，其次，「建物與公設分別計價」、「1生1屋，土增稅繳10%」都有業者認為影響重大。

台灣房屋不動產分析師邱太 (火宣)指出，根據網路票選2009年重大房地產新聞，結果由「十大民怨，都會區房價過高」這則新聞奪冠。

他分析，高房價為民怨之首的新聞事件持續發燒，儘管政府打算增加房屋供給量來抑制房價，但效果似乎緩不濟急，房價依舊往上走。尤其是今年民眾將不動產作為投資理財工具的比率，較3年前增加了15%到20%，房市恐有過熱現象。

永慶房屋也認為「十大民怨之首，都會區房價過高」勇奪年度新聞的第一名，而且從這則新聞中顯見「買不起房子」是許多人心中的痛，雖然為了抑制高房價，政府頻頻出招，不過遏制效果尚未浮現，市中心房價依舊節節攀升。

另外，明年5月起施行的「建物與公設分別計價」，也就是預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物，以及樓梯、走廊等共有部分（即公設）須在契約中分開標示面積及售價，也是永慶房屋與住商不動產所推薦的2009重大房市新聞。

永慶代銷事業處副總吳金銘表示，這項政策實施後，對預售屋銷售上並不會產生太大衝擊，因為建商無論採取何種方式定價，最後還是會回歸到以總價計算來處理。不過，也有房仲業者認為，這項政策改變實施30餘年的房屋預售制度，也將顛覆長久以來建商和民眾購屋習慣。

至於「一生一屋，土增稅繳10%」新措施，也就是名下僅有一戶自用住宅的民眾，不論換屋幾次，在出售時都可適用10%土地增值稅的優惠稅率，也有房仲業者認為是相當重要的房市新聞。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，這項作法讓民眾可以根據本身的居住需求做適度換屋的決策，不再受限於法令稅率問題。這樣的作法不止可以刺激一手市場的房屋銷量，也有助於二手市場房屋交易。

除此之外，「忠孝東路2段都更老公寓，每坪飆破103萬元」、「央行連續降息9碼半，創歷史新低」、「捷運內湖線通車，房價衝高3成」等新聞，也都有房仲業認為是今年房市的重要新聞。


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大陸萬通地產集團董事長馮侖上周悄悄來台，與台灣企業家進行一場閉門對談。面對兩岸房地產熱潮，馮侖直言，兩岸房地產業者經過一年多交流，他結論是，雙方還是「咬合不上」。
　
大陸住宅市場吸引力大

　他認為，大陸住宅市場，吸引力仍比台灣大；不過，台灣在稅收、產權、外匯若可以與大陸接軌，陸商借助台灣在商務不動產經營開發經驗，或許可以發現兩岸在不動產的投資機會。

　他說，大陸業者主要從事住宅開發，沒有商務不動產經營開發經驗；因此，台灣不動產業者，若可以協助陸商在此從事觀光或旅館等商務不動產經營開發，或在不炒高房價的情形下，兩岸合作開發少量住宅商品，從這樣思維出發，也許可以發現兩岸不動產的投資機會。

　上周低調來台參加一場研討會的馮侖說，從去年兩岸關係緩和後，他隨大陸第一批所謂富豪團來台考察台灣房地產後，這是他第8次來台，但是，大陸房地產在經過這一年多的交流，「期待的結果，未如預期」、「兩岸房地產仍然咬合不上」。

　他說，台灣地產同行，歡迎且急迫希望兩岸有合作機會，這種急迫期待，也反映在台灣的房地產業者股價上。可是，台灣市場並不大，再加上台灣政府審慎腳步，許多法律未落地。

10年內陸商成全球最大

　包括僅允許大陸業者買現成的建物，但並不開放大陸不動產業者買土地，還有大陸不動產業者持股30%的上限，再加上民眾擔憂陸資炒作房地產，都讓兩岸房地產業者在經過這一年交流，雙方還是咬合不上，反觀大陸地產市場未來10年內潛力，對企業投資，仍具強烈吸引力。

　馮侖說，大陸目前房地產市場約有3兆人民幣，其中2兆1000億是住宅，而大陸這七、八年來的不動產快速成長，目前大陸已經有6萬家地產業者。其中，萬科集團市值高達1200億人民幣，是全球全值最大的住宅公司，幾乎是美國三大住宅公司的總合。以大陸住宅不動產發展，未來10年，他相信全球最大的住宅公司，至少有大半以上是大陸業者。

台灣住宅市場已飽和

　反觀台灣，他認為，台灣住宅發展已經有一段時間，市場已經飽和，台灣政府又限制陸資不能買地，因此，陸資來台投資房地產，興趣並不大。萬科集團總裁王石就直言他對台灣投資房地產市場沒興趣。

　另外，陸資對台灣房地產投資意願不高的另一個原因，他分析，大陸地產業者的商業模式仍相當本土化，沒有對外擴張的經驗，也是影響陸資來台投資主因。

　他說，大陸地產仍是以住宅為主要產品、他們對能快速吸納住宅的市場，最感到興趣，從歐美地產發展經驗也可以發現，發達國家的地產市場，已經逐步轉為商務不動產經營開發。
　
台地產商經驗有吸引力

　因此，兩岸之間的房地產投資機會，他認為除從少量做一些住宅產品，滿足大陸部分消費人士需求外，就業者角度，台灣房地產在商務不動產的開發經驗，仍有吸引力。

　例如台灣在制度，稅收、產權、外匯等制度，若能與大陸市場相接，用這些制度，做些產品賣給大陸，這樣又能解決台灣人民擔心陸資炒作房地產憂心，也可以滿足大陸市場的需求。

　另外，大陸業者對台灣飯店、旅館等商務型的不動產開發十分有興趣，大陸地產業者可以借助台灣的商務不動產經驗，也有助陸資來台投資，類似這樣思考，會發現兩岸在不動產投資仍有機會。

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房地產迅速回溫，部分大型建案作業趕不及年終搶客，靈活的小型建案迅速掘起，有的以單一銷售中心聯賣區域建案，靈活促銷。市場買氣也橫掃至過去相對冷門的購屋管道，例如法拍屋、政府標售、與台灣金聯的物權等，地產業者提醒，法拍屋撿便宜機會大、但風險也較高，民眾仍須做足功課再進場。

管道增多
今年房市變化跌破不少專家眼鏡，原本上半年喊卡的大型建案，下半年來不及推出，市中心內小型建案因此受惠，銷售紛傳佳績，例如鄰近大安森林公園的「大安御品」，僅規劃12戶10~22坪住家，2個月內銷售只剩1戶，成交價每坪站上85萬元；中正區「長吉御苑」18~36坪，共21戶，成交均價56萬元，也已熱銷9成。

公家標售屋變搶手
「長吉御苑」專案經理陳永昌表示，近來位於大安區、信義區、中正區的小建案賣相尤其佳，隨著政府近年標地價格竄高，未來推案大多推豪宅或是單價破百萬元，導致民眾恐慌而掀起搶購潮。

不過，小建案多隱身巷弄內、基地面積也小，常常只能吸引區域客上門，有建商乾脆在主幹道上搭建較醒目的接待中心，把鄰近的小型建案集中銷售，更具廣告效益，台北市建商知遠實業與展悅建設都有類似作法；以知遠實業為例，在中山區、北投區都設有「新好宅概念館」，裡面提供周邊3~5個以上建案資訊，民眾不用舟車勞頓到處看屋。

北市新案減少，也使得過去冷門的購屋管道反而暴紅，像是國有財產局、台灣銀行、台灣鐵路局等公家機關，今年標售房產進帳不少。就連過去專門承售銀行不良債權、物權的台灣金聯資產公司，日前也大動作公開標售500多件物權、1000多件債權，最後成交25件，現金回收30億元。台灣金聯總經理廖錫勳表示，未標售出去的房地產仍歡迎民眾私下洽詢，可直接與台灣金聯議價購屋。

法拍屋潛在成本多
法拍屋因為法院不擔保屋況瑕疵，過去被視為風險最高的購屋管道，不過近期仍時常出現投標室擠滿人潮的現況，山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟提醒，法拍屋雖然底價開得比市價還低，但法拍屋潛在成本多，包括搬遷費、代墊利息費用以及裝潢費用等，投標時千萬不要因為現場人潮而瘋狂加價，以免以為賺便宜其實損失更大。

資料來源: 蘋果日報     回首頁

房市傳來好消息，內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向，景氣對策訊號比上季上升3分，燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈，轉為黃藍燈。至於未來市場，領先指標呈小幅上升情況，預測明年景氣大致維持現況。

主持這項研究的政大教授張金鶚表示，兩岸關係持續改善，主計處預估2010年經濟成長率4.39%，讓不動產市場出現回溫，不過，過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂，他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

建研所今午表示，第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，較上一季上升3分，燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。

建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查，建商多認為是負面，不過代銷仲介則認為是正面，對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款，45%廠商認為對房市有正面影響，負面不到一成。

建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法，詢問廠商預估明年上半年房價，結果顯示，近4成認為會下跌，36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季，認為房市景氣轉好或不變達到8成，占絕對多數。

建研所表示，未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題；至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

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媒體報導央行擬對台北縣市、台中七期、高雄美術館祭出信用管制，央行上午雖否認，但政大教授張金鶚表示，針對少數高房價地區降低房貸成數，是有效的、簡單的、也最溫和的防止房市泡沫手段，如果央行能夠這麼做，他個人是很支持的。

張金鶚表示，目前國內房地產市場主要是因為一些少數個案、地區房價高漲，連帶使周邊中古屋水漲船高，產生泡沫風險，如果不做出一些因應措施，最後一定是全民受害。

他說，市場上現在充滿不安氣氛，一點風吹草動，大家就擔心受怕，而從歷史經驗來看，一旦泡沫吹破，除了現在買房子的人會慘遭套牢，銀行也會是最後一隻大老鼠，最後一定是全民損失。

張金鶚表示，銀行如能採取金融管制，降低房貸授信成數，對防止房地產泡沫是很有效的方式，當年房價高漲，引發無殼蝸牛運動時，政府就是透過銀行降低成數，才讓房價緩慢降下來，顯見這種方式是相對溫和的政策手段。

他分析，目前不動產市場主要是資金行情，但資金投入必須在周轉成本和降價成本中作比較，如果資金面受到壓抑，投資客必須拿出更多的資金，付出更大的成本，就會退場，市場也因此會產生骨牌效應，房價就會合理修正，風險就能降下來。

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國內房市有無泡沫化憂慮？中央銀行總裁彭淮南透露，昨天在理監事會議「有詳細的討論」，初步結論是：房地產價格是局部性的上漲，不是普及的上漲。

彭淮南未正面回應房市是否泡沫化，他解釋，央行研究結果顯示，目前國內房地產上漲，是局部性的上漲，依國際貨幣基金（IMF）報告建議，對於局部性房價上漲，「不適於拿大棒子來打」，應採取選擇性措施。他也表示，銀行界已經注意到這個問題，特別是囤積性的購屋，銀行也開始審慎處理授信。

彭淮南說，據他了解，銀行對於購買第二棟以上的購屋者，貸款成數已往下降。

全球景氣脫離金融海嘯衝擊，在量化寬鬆政策下，亞洲各國均面臨資產價格暴漲、資產泡沫化的問題，近來包括香港、中國、新加坡等地，陸續出手抑制房價繼續上漲。

而國內北部局部地區的房地產價格上漲，有無泡沫化之憂慮？彭淮南說：「我們的觀察是，房地產的價格上漲集中在台北市，其次台北縣、接下來就是台中的七期，其他地區有些地方的房地產價格是非常非常便宜。因此，他強調，「我們會注意房價局部性上漲的現象。」

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大陸主要城市近期房價狂飆的情況，連房地產巨頭也直冒冷汗。大陸房地產龍頭企業萬科董事長王石坦承，目前房地產市場已經產生泡沫，而且泡沫終將破裂，萬科為此已經提前準備。

　上海「東方早報」報導，王石說：「目前大陸二三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔心這種泡沫向二三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經濟時代。」

　王石表示，日本房地產泡沫破裂之前，地價已經可以把美國買下來，而按照現在北京、上海的房價來看北京、上海總體地價，「我們現在也有這種趨勢，這是很可怕的。」

　SOHO中國首席執行官張欣稍早接受路透訪問時也曾表示，目前中國房地產市場存在嚴重泡沫，二線城市泡沫較北京、上海更大，在寬鬆的貨幣政策下，未來中國房價將繼續上漲。

　王石說：「如果外界說萬科踏錯步了，我非常高興。我高興慢半拍，這是對明年、後年的準備。」

　王石的擔憂顯然有所依據。「東方早報」引用上海市房地產交易中心數據顯示，上海漲幅最高樓盤1年內上漲120％，有4個樓盤全年漲幅超過100％。其中，萬科旗下位於閔行區浦江鎮的「翡冷翠園」是今年上海漲幅最大的樓盤，今年第4季成交均價為每平方公尺70,950人民幣（下同），較第1季均價每平方公尺31,686元上漲了123.9％。

　上海灘花園則是漲幅最大的公寓，其2期「外灘九里」10月底上市成交的均價高達每平方公尺68,913元，比年初上海灘花園1期的售價每平方公尺32,878元上漲109.6％。

　王石表示，房價的快速上漲無疑會給房地產企業帶來短期利益，但不管現在怎麼好，這個泡沫總是會破的。為應對市場突如其來的變化，萬科要做的是不追求暴利，不做價格領跑者，而是研究如何滿足市場中最基本的剛性需求。

　大陸房地產市場在中國政府去年底推出的多項扶持政策支持下，迅速走出危機。不過目前樓市的回暖程度已超出預期，抑制房價的措施也相繼出爐。中國財政部等5部委本月17日發佈通知，要求開發商拿地首付款比例不少於5成，且分期繳納全部款期限原則上不超過1年，等於大幅提高了開發商拿地門檻。

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回顧今年房市交易熱絡，精華區預售個案發燒，不過北市整體預售市場卻呈兩極化走勢。例如信義區較去年價漲24％、達每坪83.7萬元，大安區甚至飆破90萬元、達95.2萬元；但其他行政區的預售案似乎未沾光，今年北市整體預售均價，甚至較去年小跌1.8％達58.8萬元。

　根據住展雜誌的調查，今年北市預售屋單價行情在第3季突破6字頭大關、站上60.1萬元後，統計至12月中旬，因各國政府提出「房市過熱警訊」的影響，北市預售均價回檔至每坪58.8萬元，甚至較去年的59.9萬元小跌1.8％。

　住展雜誌研發長倪子仁指出，去年北市預售屋房價，在下半年受到金融風暴的衝擊，房價呈現「開高走低」，直到今年3月份才微幅攀升，第3季因陸資來台、股市熱絡等效應，再加上房市928黃金檔期開跑，激發北市預售房價迅速反彈，整體均價飆升至60.1萬元，大安區更站上90.8萬元，雙雙創下北市預售均價的歷史新高。

　不過倪子仁認為，由於今年景氣仍未完全復甦，且自11月份開始房價飆漲過速，政府提出「房市過熱」警訊，因此讓買方追價力道不再，也使北市預售均價回檔至58.8萬元，甚至低於去年59.9萬元。

　由住展雜誌的調查可見，北市預售市場呈M型化的走勢，精華區房價狂飆、第2圈區域卻小幅回檔。精華區預售屋持續上演補漲行情，以大安區為例，預售均價已攀升至95.2萬元、續創新高，信義區則達83.7萬元、漲幅24％居冠。

　而精華區預售案的銷售激情，驗證出市中心的房價抗跌性，甚至展現強勁的補漲力道，但似乎未能帶動其他區域的漲勢，有7大行政區的預售均價修正1成左右，尤以士林區跌幅18.9％最大，目前均價是63.4萬元。

　房地產業者分析，去年以來，豪宅產品在市場上大行其道，屬於北市士林區的中山北路2段至7段，隨處可見豪宅推案，但由於富豪階級仍偏好在指標豪宅區域置產，如大安區、信義計劃區或大直等，足以彰顯財富表徵，因此讓士林區開價過高的個案，進入小幅修正的局面。

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兩岸持續經貿開放腳步，元大金控營運長林武田16日表示，未來在台資、陸資與外資這「三資匯聚」下，台灣房市景氣中長期看好；戴德梁行總經理顏炳立說，近來富人搶買豪宅、法人搶土地跟商辦，出手之積極，只能用「嘆為觀止」形容，在土地稀少、供不應求的情況下，台北市房價沒有下跌空間。

由台灣大學中國大陸研究中心、台灣大學金融研究中心、台灣金融教育協會和本報主辦的「兩岸金融研討會」昨天有一場題為「陸資開放對台灣金融與房地產的衝擊與影響」綜合座談，兩岸房地產業者都發表對房市走勢的看法。

北京蓮禾地產董事長范志淩說，中國大陸房價飆漲的原因，在於民間資本極多，充裕的資金追逐相對稀缺的房子，即使政府出手進行宏觀調控，也管不到民間資本與「黑色收入」；比如說，他在大慶賣房子八年，不貸款、一次付足的買方就占了五成，由此可見，民間資金非常多，這使得中國大陸房價每調控一次，就漲一次。

台灣房屋首席總經理彭培業說，金融監理合作瞭解備忘錄（MOU）已通過，未來資金調度更為便捷，勢必流入台灣，在這樣的期待下，台北如今的平均房價已達每坪43.5萬元，突破去年總統大選後的高點40.5萬元。

此外，遺贈稅調降，也讓不少資金流進台灣房市，冠德建設董事長馬玉山說，目前信義區豪宅案「冠德遠見」的買方，有25%是因為遺贈稅調降而把錢匯回台灣的，另外有25%的買方是回流台商，純本土的資金只占五成。

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現在是不是購屋的好時機？十之八九都認為，目前房價處於高點盤整，等過完年後再說，甚至有人大膽預測，台北市大安區的房價突破每坪65萬元均價，等於衝出紅色警戒線，房市恐怕泡沫化。業者普遍認為，台北市的房價沒有「泡沫化」的危機，只有「兩極化」的現象；至於學者卻一口咬定，「兩極化」必然導致「泡沫化」，兩者同時並存，毫不衝突。

■　彭培業：只有兩極化，沒有泡沫化

　　今年第三季的台北市房價，每坪均價突破四十萬元大關，與去年同期相較，一年來漲幅趨近一成，面對北市房價如此驚人漲勢，政大地政系教授張金鶚頻頻發出「房價泡沫化」警訊，就連屬於業界的台灣不動產交易中心也預估，假使台北市大安區的每坪均價衝出65萬警戒線，恐將面臨房價泡沫化危機。

　　台灣房屋首席總經理彭培業認為，目前房市沒有泡沫化的危機，只有兩極化的現象，大安區的房價不會因為衝上65萬元均價，就一定面臨房價泡沫化；彭培業舉例，財力雄厚的頂新魏家買下豪宅帝寶，目的不是為了轉手套利，更不可能降價廉售，重點在於標的物的條件是否夠好，兼具環境品質、生活機能、增值潛力等要素的理想宅。

■　花敬群：「兩極化」必然「泡沫化」

　　太平洋房屋代銷事業總經理賴勝源表示，為了抑制高房價，媒體不但盛傳房價泡沫化，網友甚至號召「十年不買屋」運動，這種仇富心態對於房價於事無補。賴勝源認為，以台北市的特殊地位和環境來看，在M型經濟結構中，就算全省其他縣市房價下跌，台北市的中、長期房價仍然大有上漲空間，唯有「以量制價」才能平抑房價。

　　玄奘大學財金系副教授花敬群批評，政府打算沿著機場捷運線興建平價宅，無疑太過於簡化問題，假使蓋錯地方，將重蹈國宅滯銷的覆轍；至於房價泡沫化本來就存在，現在就等何時會破滅，目前北市房價的確趨於兩極化，也必然會走向泡沫化，兩者毫不衝突；若說大安區均價破65萬，就一定走向泡沫化，這個說法毫無論證基礎。花敬群嘆道，現今所有的房市論點，幾乎可用「瘋狂」兩字代替。

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內政部長江宜樺14日赴立法院報告「中資來台投資不動產現況」時指出，目前有35件申請案，核准十件金額約1,803萬元，全數為住宅，沒有商辦或廠辦，推測主因是大陸禁止資金匯入台灣。

政府自91年開放陸資來台投資不動產迄今，核准十件中，其中八個申請案的登記金額1,803萬元，總面積277平方公尺、建物面積603平方公尺，全屬住宅用途，分布在台北縣市、桃園縣、基隆市、宜蘭縣、台南市及高雄市等；未核准有18件、七件審核中。

江宜樺認為，陸資來台投資不動產已開放七、八年，申請核准案僅十件，的確成效不彰，主因是大陸官方對資金來台有很多限制；相對的，台灣審核陸資來台，也會有國家總體考量，例如，若陸資要買博愛特區或一品苑，可能就無法獲准。因考量國家安全與活絡經濟，目前政策上無法完全比照國際人士，長期目標仍是讓陸資比照國際人士投資不動產。

另外，核准案全數為住宅用途，沒有商辦或廠辦，內政部地政司表示，陸資投資不動產若為商業用途、法人設分公司等，須先通過經濟部投資審議委員會審查，要符合之前192項陸資開放的業別，才會進入地方政府審查階段，再送至內政部會同陸委會、國防部等相關事務主管機關審核。

一般住宅不必送至經濟部審查，只要經地方政府、內政部等相關部會允許，即可核准該陸資投資不動產案，每件個案得逐件處理，沒一定時程表。

立委吳育昇說，政府應該多鼓勵投資商辦，才不會有「炒樓」問題。江宜樺回答，樂見投資商業用途的不動產，也會注意陸資投資比例，不讓地產被陸資炒作。

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立法院14日邀請內政部長江宜樺報告「中資來台投資不動產現況」，營建署長葉世文13日表示，不反對擴大開放陸資來台購買不動產。

這個由內政委員會召委邱議瑩提的議案，使用了「中資」而非「陸資」的字眼。葉世文強調，政府是否擴大開放陸資來台購買不動產，由陸委會政策決定。經濟部月底也將召開跨部會會議，檢討面板、晶圓、基礎建設、農業及服務業等禁止登陸投資產業別鬆綁，其中包括檢討鬆綁不動產登陸，葉世文指出，對於鬆綁不動產登陸，營建署「樂觀其成」。

江宜樺表示，政府自91年開放陸資來台購買不動產迄今，經許可完成登記者有十件，其中六件是今年6月底以前，四件是今年7月進一步鬆綁後，但尚未有陸資商辦完成登記。

政府自91年開放大陸自然人來台購買不動產，今年7月進一步鬆綁大陸法人來台購買商辦、廠房、自用住宅，並可貸款，來台居留期間也由一年一個月放寬為一年四個月。

內政部官員坦承，7月鬆綁陸資來台購買不動產的成效不如預期，不過，官員表示，鬆綁迄今不到半年，成效仍待後續觀察。

立院經濟委員會6月3日曾決議，要求經濟部協調內政部，將國內建築開發業到中國大陸投資不動產由禁止類改列一般類；並將促成大陸開放台商經營房地產業，納為第四次江陳會議題。不過，四次江陳會並未討論開放台商經營房地產業。

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呂張投資團隊總監呂宗耀昨（27）日指出，台灣房地產市場規模小，需要外來人口與資金支撐，否則每坪300萬元的房價只是自己喊爽的。

呂宗耀昨天到台北市不動產代銷公會會員大會演講，主題為「台灣從蟄伏中躍起」。呂宗耀表示，全世界沒有一個國家是貨幣升值，而房價不漲的，在美國政府一直要求人民幣升值下，人民幣緩步升值是可以預期的，只要人民幣升值，新台幣就沒有理由不會升。

呂宗耀說，台灣建商不能坐井觀天，潮流在變，營建業者應以更宏觀態度思考如何在競爭激烈的市場中生存。

呂宗耀舉例，從汽車銷售市場就可觀察出金字塔頂端的消費市場買方已明顯轉變，過去買得起1,000萬元的汽車已經很了不起，但隨富豪需求不斷改變，1,000萬元至3,000萬元的頂級名車已供不應求，包括Bentley、Aston Martin、Lamborghini等，只要一推出就被訂購一空，由此可看出豪宅再貴都有人買，重點是有沒有抓對客戶的需求。

由於台灣GDP低、人口少，呂宗要認為，房地產要漲，一定要靠外來人口刺激，上海人口1,888萬人，外來人口結構占60%，台灣雖然站在大船啟動的碼頭，但未來房價成長力道一定要靠政府開放外來資金進來，不然每坪喊300萬元都是喊爽的。

呂宗耀說，愈來愈多中國大陸官員來台考察，但還有廣東、天津、上海與河南市委書記沒有來，這些都是兩岸政經觀察指標，隨台灣與中國的依存度愈高，房價想像空間將是不可限量，到時候要喊到每坪300萬、400萬元，都不是不可能的。

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繼金融MOU後，兩岸將接著簽定ECFA，香港CEPA經驗成了投資人和房地產業者最大期待。不過仔細分析，台灣ECFA和香港CEPA並不能劃上等號，統計數據顯示，CEPA對香港一般住宅也是在簽定3年以後才有較明顯的效益浮現。

香港在2003和中國大陸簽署更緊密經貿關係安排(CEPA)後，對經濟確有顯著幫助，也帶動一波不動產的蓬勃發展。根據統計，2003年到2007年，旅港人數就從6、700萬人增加到1500萬人，旅館酒店住房率維持在8~90%的高檔，酒店租金則是在5年內漲80%。

另外在A級辦公室方面，2003年中環租金只比台北市高出約2成，但目前中環辦公室平均租金每坪每月1.3萬元，已是台北市的4倍。

但住宅方面，依香港差餉物業估價署資料，港島大型住宅雖在初期就有明顯效益，從2003年的1平米6萬人民幣左右，上揚到8萬人民幣，至07年則大約漲了1倍，但一般住宅前兩年波動並不大，一直到第3年才有較明顯的漲勢。

主要原因應是CEPA簽署後，到香港購屋的人，多是財務情況較佳的大陸富豪，因此所購買的產品也以豪宅一類的大型住宅產品為主，進而帶動豪宅價格上揚。至於一般住宅則必須等到配套措施更為完善(如開放自由行)，更多大陸民眾了解香港之後，出現實際需求，房價才會起漲。

從CEPA經驗來看，兩岸簽定ECFA之後，台灣的飯店、辦公大樓、店面等商業不動產率先受惠應是可預期的，尤其是辦公、店舖的租金價格行情，在空置率大減之下，應有相當上揚空間，豪宅市場也有一定的利多可期。

儘管如此，投資人在開放之初不宜過度期待，一來香港簽定CEPA前，早已回歸多年，大陸投資者對香港熟悉的程度，遠高於對台灣的了解。另外台灣目前開放程度遠不如CEPA的全面性，也會削弱對不動產的提振效益。

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