台 中 地 產 X 檔 案

永慶房仲集團昨天指出，自民國92年爆發SARS至今，台北市中古屋均價從每坪22.5萬元上漲到37.8萬元，漲幅高達七成，台北縣也漲了六成。由於漲幅已高，民眾實質購屋能力根本追不上，加上政府有意出手平抑房價，永慶罕見地示警：一般住宅房價再向上攻堅力道已有限。

過往房仲業者為促進成交，大多喊多房市，東森房屋董事長王應傑在上個月表示「部分地區房價已漲過頭」，引發業界關注；如今永慶又明確指出房價再向上的空間已有限，顯見房仲業者對房市景氣的判斷起了微妙變化。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，過去三年間台北市中古屋均價都一直維持在每坪36萬、37萬元的高點，若從SARS之後起算，台北市房市如今已漲了七成，部分購屋民眾由於無力承擔台北市高房價，紛紛轉往台北縣購屋，這也帶動了台北縣房價上揚。

據永慶統計，台北縣自SARS至今，中古屋均價漲幅已高達六成，從每坪14.1萬元上漲至22.2萬元。

黃增福分析，明年開始，隨經濟復甦及油價等通膨壓力遽增，市場預期利率將逐漸調升，一般住宅房價失去政策支撐及升息影響下，除非兩岸經貿開放以及國人所得與購買力提高，否則房價很難再漲了。

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台中港路與惠中路口新光三越，第3度蟬聯台中市地王寶座，每坪公告地價約58萬元，相對全市地價最低的北屯區大榮大昌地段，1坪只須1322元。

台中市政府昨天召開公告現值調整作業公聽說明會，有上百名房地產業者與民眾參加，台中市建築投資公會理事長賴源釗也到場了解。

地政處長曾國鈞表示，近年來台中市出現奇異現象，全區地價普遍下跌0.6%，但7期、12期的土地，卻不斷飆漲，但買氣比去年同期下滑約20%。

曾國鈞說，受金融海嘯影響，消費者進場購屋意願偏低，使得台中市房產市場買氣比去年下滑，也顯示出房地產供過於求。

地政處調查，全市地價平均下跌0.69%，只有北屯區有捷運利多，包括文心路、崇德路等地價微漲0.09%。

東區跌幅最深下跌3.18%，受老舊市區及商圈外移影響的中區跌幅在3.01%，西區下跌1%、南區下滑1.93%、北區下跌2.13%、西屯區也跌0.02%、南屯區則跌0.15%。

曾國鈞表示，查估台中市地價最高價，在西屯區惠國段442區段，即新光三越所在地，繼續蟬連地王寶座，今年公告現值約為57萬8千元，市場喊價一坪漲到200萬元。

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平抑房價的聲浪高漲，台北市研擬課徵豪宅稅，行政院長吳敦義打算提高供給面。探究房價到底合不合理，業界聲稱，僅有特定地區與產品漲幅較高，其他地區甚至不漲反跌；不過學者反問，房價合不合理這個問題，民眾的心中早有一把尺。

■　房價合理與否 產學各執一詞

　　房價有沒有炒過頭、不合理？產學的立場不同、看法自然也不同。遠雄集團公關副總蔡宗易認為，這波房價上漲，漲幅較高的有台北市、台北縣一級城市、台中市七期重劃區、高雄市美術館，其他地區幾乎沒有什麼漲幅，甚至有些下跌。

　　政大地政系教授張金鶚表示，房價合不合理這件事情，大家心中有一把尺，消費者、生產者都知道，如果你問大部分人都認為不合理，只有少部份人覺得合理，我想大家會判斷。

　　以個案來看，台北市頂級豪宅從單價一百萬、兩百萬，喊到三百萬一坪，連新莊副都心的預售屋開價，也從每坪三十五萬起跳；有趣的是，如果從各縣市分析房價，六年前SARS期間，台北縣每坪均價十四萬五千元，目前均價十八萬四千元，六年漲了不到四萬元，仍處於一字頭的房價水準。

■　課徵豪宅稅 調控房價第一槍？

　　房價合不合理見仁見智，不過以目前的氛圍，執政當局比較傾向庶民經濟，於是財政部以尊重地方政府的前提下，台北市拋出了課徵豪宅稅的風向球，最快後年施行。

　　張金鶚表示，課徵豪宅稅至少對於當前的氛圍，對於投機、投資客或對豪宅產品的需求，會受到一些打壓。蔡宗易認為，豪宅稅對於豪宅客是九牛一毛，數字不是很大。

　　豪宅與平民住宅等於是「一個市場、兩個世界」，絕對無法放在同一座天平上衡量，真正的豪宅客不在乎九牛一毛的房屋稅，只在乎豪宅的增值空間有多少；至於一般老百姓所關注的房價合理化問題，產學一致認為，房地產資訊公開透明、不扭曲，加上政府做好交通公共建設，塑造更多副都心，加大供給面，房價不跌也難！

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外界盛傳政府將出手平抑房價，敏感的房市立即呈現觀望態勢，買方等降價、賣方皮皮挫，房仲統計委賣件數增多，但是售價還是不見鬆動；至於豪宅市場情況卻迥然不同，買盤依舊強勢，台北市指標性的豪宅銷售仍是一路長紅。

■　買賣持續觀望 平民宅皮皮挫

　　根據住商不動產企劃研究室統計10月1日到11月4日的大台北地區的委售量後發現，雖然委售案有略微增加，但價格似乎仍不見鬆動，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，政府出手打壓房市對於某些屋主來說，似乎增加了賣屋意願，但由於政策方向與實際作為仍未見明朗，買方觀望，賣方不讓的局勢仍持續。

　　徐佳馨指出，與十月上旬相比，十一月初的在委售案上略有增加，不過由於時值年底，交易本來就比較熱絡，委售案件也會略微增加，因此目前難以觀察增加的原因是否是因為政府打壓房市，不過不少店面反應，屋主詢價動作較為積極，賣屋意願增加的情況，但對於價格仍是斤斤計較，因此實際拿出來賣的物件沒有預期的多。

■　頂級豪宅熱銷 無畏豪宅稅開鍘

　　繼文華苑之後，位於台北市敦化南路的敦南苑，屬於指標性的頂級豪宅，目前每坪開價兩百萬元，是目前開價最高的豪宅，負責代銷的海悅廣告表示，前來看屋組數絲毫不受豪宅稅的影響，總戶數十五戶，僅剩三分之一。至於位於仁愛路、緊臨空總的吾疆，儘管仍處於潛銷階段，全數二十戶卻已經宣告完銷。

　　根據永慶豪宅事業部統計，大台北豪宅市場經歷7-8月「價漲量縮」低迷市況後，隨著兩岸經貿開放時程逐漸逼近，豪宅買盤轉趨積極，9月份台北市總價五千萬及台北縣兩千萬以上豪宅，交易量較8月份成長約一成五，這是連續兩個月交易量下挫後，首見交易量上揚，不過若以季觀察，第三季交易量仍比上一季衰退三成，顯示豪宅市場仍未脫離高檔盤整階段。

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去年馬英九政府上台之後，透過多項利多政策的規劃執行，讓台灣展現政經新局勢，也讓兩岸之間有了新的發展空間。

馬政府積極洽談中的金融「MOU」、經貿「ECFA」，即將在可預見的未來簽訂，而簽訂之後，台灣將發展成為亞太資產管理、籌資、掛牌、外匯、金融、經貿、接單中心，並帶動過去轉進中國大陸如旺旺集團、頂新集團等台商企業，陸續回台投資深耕。

人才及資金的鮭魚返鄉，不但讓台商企業茁壯，更吸引外資進駐，外匯存底創歷史新高。眾多利多引導台灣股市由空翻多之後，台灣資產價值正蓄勢待發。

「抓緊機會、投資台灣」已為主流趨勢，立足台灣、佈局兩岸、逐鹿全球實為企業界當前刻不容緩之議題。為了使投資者進一步了解台灣投資大趨勢，台灣金聯資產管理（股）公司將於 98年11月11日起連續舉辦四場「金聯房產投資說明會」，內容包含「台灣總經新趨勢及投資新環境」、「抓緊機會、投資台灣」及「台灣金聯債物資產說明會」，期望此次活動能帶給企業界及投資人有更精準的投資績效。

將介紹優質投資物件

台灣金聯自去年陳松柱董事長上任後，即依分區分類、分等分級原則，全面清查、清理債物資產，並採取積極管理、處理，有效活化、去化資產多元全贏的方式。

本次為活絡不動產市場、整合多方資源、促進產業生機，特精選近2,000件之物件於12月初舉行債、物資產公開標售，並先於11月11日至11月16日，分別在高雄、台南、台中、台北舉行四場「金聯房產投資說明會」。台灣金聯表示，本次說明會介紹的債、物資產廣佈全省各地，種類包含土地、自用住宅、工業廠房、商辦大樓、農業用地，從精華區大型商辦大樓到適合大眾自住的小套房等各類各式不動產，規模為AMC業界歷年來最大的一次，不但台商企業、AMC同業、建築商、開發商、壽險機構、財務管理顧問公司等均予以高度重視，試圖自其中尋找適當標的，一般不動產自用者、投資人也可從中精挑細選，掌握本次千載難逢難的大好商機。

包租公 可進軍商辦

據了解，台灣金聯這一年多以來經過全面清理整理、整修裝修後，本次精選出的資產標的物中，不但具備縣市升格、市地重劃等題材，部分基地方正，面積較大的重劃建地，適合規劃為企業總部、商業大樓、經貿園區，並塑造成當地的地標建築，更有營運良好的知名百貨商場大樓，可讓投資人當現成房東，以賺取穩定租金收益。

本次投資說明會的重點物件，在債權擔保品部分如：台北市南京西路商圈的百貨大樓、民生東路精華區辦公大樓，另有屏東科技大學旁，面積700多公頃的大型休閒農場。

已擁有所有權的不動產部分包括：台北內湖科學園區6,500多坪的商務大樓、台南市中心北區約4,800多坪商用地等。


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今年都會區房價漲幅過快，央行提出「三不政策」，包括不要貸款給投資客、不要殺低利率搶房貸、不要只看豪宅位置，要評估貸款人的財務狀況；接著學者也趁勢提出房價泡沫論的危機，讓房市頓時轉為短空的氣氛。

市場拋出房價過高的問題，對房市不見得是壞事，由於今年都會區房價快速回溫，尤其是大台北地區，不少區域房價都追上去年高點，加上未來MOU、ECFA的題材，讓部分屋主惜售，買賣雙方價格認知差距也拉大。

好案子可能釋出

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，政府與學者此時拋出價格過高的議題，可能會讓賣方心態出現鬆動，降低惜售心態而釋出一些好的案子，對還一直找不到滿意的房子的民眾，反而出現購屋的好時機，可以慢慢挑選喜歡的房子。

再者，市場充斥著房價過高的輿論壓力，房價漲勢可能受到抑制，也可能拉近買賣雙方對於房價的認知差距，對房市的發展應屬正面的刺激。

至於已經買到房子的自住客，也不必太過於擔心，由於房價短時間還看不到大幅回檔跡象。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，此波買方以自住型客戶或是長期置產的買方居多，投機客其實很少，原因是上半年景氣不明、下半年房價回升，短期投資者沒有機會進場；對今年已購屋的買方來說，只要房貸付得起，自然不會隨意認賠殺出，市場有機會往健全方向發展。

而仍在看屋的消費者則可趁現在還是低利的環境，衡量自己的需求與財力，適時進場購屋，因為此時的短空氣氛，買方更有機會挑到一些好的物件，整體而言，第四季購屋的機會有可能比第三季底更佳，且現在經濟處於初步復甦的階段，多項經濟指標都呈現正面積極的走向，有了邁向復甦之路的經濟當靠山，房市尚未出現大幅修正的風險。

行情不致大修正

蘇啟榮進一步指出，去年央行大幅降息，房貸利率從將近3%下修至2%以下，大約是1%的修正空間。民眾若如果擔心利率回升，不妨在現有利率水準上加回1%，舉例來說，每100萬房貸每個月大概多出480元，假設有500萬元的貸款，每個月大約增加2,400元的支出。短期內應會增加一些搶低貸的消費者，但長期而言，也僅是恢復至降息前的水準。

若民眾擔心會造成較大的負擔，不妨進行細部評估，假設未來升息，家庭的開支會不會受到影響，或是否影響整體的購屋能力，是否有必要下修或調整購屋預算等等。

不過近期政府機關有意針對某些產品，提出新的措施，未來仍須觀察政府的後續政策，是否對房市造成影響，如探討將不動產所得納入資本利得課稅等。但購屋者也不必太過擔心，畢竟政策的目的是在健全市場發展，房價的大起與大落都不是政府所樂見的。

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維持盤整
根據最新統計，北台灣新屋市場景氣燈號連續8個月亮出黃藍燈，仍舊屬於「衰退注意」，顯示房市景氣維持盤整格局。值得注意的是，議價空間從8月的11.8%，增加至9月的12.3%，10月再上升至12.6%，連續3個月出現議價空間放大的現象，顯示賣方開價過高，買賣雙方的認知差距擴大。

連8月「衰退注意」
根據《住展》雜誌統計，房市景氣自今年3月回溫以來，連續8個月徘徊在「衰退注意」的黃藍燈，10月分數來到今年最高分42分，再加1分即可達「安全復甦」的綠燈燈號。不過，近期政府有意壓抑房市，讓未來房市發展增添疑慮。

《住展》雜誌研發長倪子仁表示，10月主要案場看屋組數，較9月份增加1至2成，10月成交組數也小幅走揚，看屋組數與成交組數的分數各上揚1分。不過，10月預售推案量422億元，比9月推案量減少24%，主要是建商惜售心態濃厚，特別是因為台北市建地取得困難，土地價格狂飆，一線上市建商已經減少推案。

10月豪宅領軍大幅拉抬房價，其他建案亦步亦趨，購屋者望房價而生畏，觀望氣氛濃厚，議價空間已經連續3個月放大，倪子仁指出，10月議價空間達12.6%，顯現出買方與賣方認知差距加大，「建商不要再亂喊價。」 

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台北市房價高不可攀，央行、學者聯手唱衰房市，引起營建業反彈。中華民國建商公會全聯會與台北市建商公會3日決議，將向行政院長吳敦義提出房地產振興方案白皮書，內容從國土計劃法談起，以及近日引起話題的公設分開計價、課重稅率等問題，希望政府不要病急亂投醫。

建商公會全聯會理事長王光祥、台北市建商公會理事長吳寶田等人搶救房市，兩公會決議，將研擬房地產白皮書，讓政府了解目前營建業實際經營狀況，並讓政府提出正確的因應對策。

建商公會全聯會表示，近期政府、學者打壓房市的論調，已傷害購屋者信心，公會有必要向政府建言。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，台灣房地產缺乏正確的房價指數做為依據，大家眼見豪宅價格不斷飆升，及北市精華地區價格高漲，就不分青紅皂白喊出房價過高，消費者買不起房子，這種喊話就真能達到庶民經濟目標嗎？

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行政院長吳敦義3日在與工商建研會成員舉行的國是午餐會中表示，政府目前沒有增稅計畫，控制房價有很多方法，不一定要加稅，也可從提高房地產供給面著手。

行政院官員昨日提新解決方案，將進行貨幣政策的道德勸說。

官員強調，目前房地產價格上漲，是因利率偏低，導致資金流入房地產，是貨幣政策產生的負面作用，並非租稅制度導致房價上揚。

工商建研會昨天舉行「立足台灣連結兩岸運籌全球」國是午餐會，吳敦義率領經建會主委蔡勳雄等內閣官員共同出席，在場企業界關心政府打壓房市的具體措施。

吳敦義表示，某些都會區房價已出現不理性的飆漲，將提高房地產供給面，透過都市更新、區段徵收及都市重劃來擴大房市供給量，讓房價控制在理性的範圍內，不致有過大的波動。

吳敦義說，除非景氣有明顯的復甦，就業和所得改善，不然政府不會增加稅收，目前也沒有增稅計畫。

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央行總裁近日關心房市並祭出所謂『彭三條』，讓股、匯、房市瞬間人仰馬翻，我們不禁要問：房價真的是被炒高的嗎？官員與學者引用的資訊大都是以台北豪宅與精華區價格來評斷，每一次發佈訊息都說房價過高，結果受害最深的是台北市以外尤其是中南部的房地產，08年在金融風暴肆虐下，好不容易才走出房地產谷底的中南部，卻又要受到官員與學者無情的錯誤定見而遭受其殃。

台灣不動產交易中心特別公布五年來六大縣市房市走勢最新季線圖來證明，除了台北市以外，這幾年中南部的房價是在正常的市場循環機制下運行，一點也看不出被炒作的空間。

台灣不動產交易中心總經理李同榮特別指出，大家都知道台北市房價高，但不知道台北以外各縣市除了少數重劃精華區以外房價低得可憐，高雄市03年SARS當年房屋均價每坪7.5萬，到現在09Q3六年間也才每坪8萬，台南縣市03年每坪均價6萬到現在09Q3才每坪6.5萬，台中縣市03年每坪均價9萬到09Q3才10.3萬，桃竹地區03年均價每坪9萬到09年Q3每坪10.7萬，台北縣03年每坪均價14.5萬到09年Q3每坪18.4萬，而全省平均房價也從第二季每坪20.2萬修正到第三季每坪均價18.8萬。

請問這樣的六年數據顯示，房價真的被炒高了嗎？

李同榮進一步表示，台灣房地產缺乏一套正確的房價指數做依據，於是大家眼見豪宅價格不斷飆升，及北市精華地區價格高漲就不分青紅皂白喊出房價過高，消費者買不起房子？這樣喊話就真能達到庶民經濟目標嗎？

台灣不動產交易中心總經理李同榮進一步指出，台北市的房價會高居不下原因是台灣的有錢人都想往市中心擠，都想買最新的豪宅，加上陸資來台預期心理效應支撐了整個台北市房價，利率低造成保值心態強這是自然現象，也是北市房價居高不下主因，央行總裁的話應該修正，政府要打壓的是投機客而非投資客，要解決的問題是利率問題不是授信問題，讓投資保值者根據投資報酬率作判斷，讓投機客風險提高，藉以抑制不當投機與炒作，政府不要過渡干預正常的投資，讓市場價格根據市場供需調整，這才是正確之道，否則，真正打壓的又是中南部不該跌的房地產，而台北市稍做休息後，又是一尾活龍。現階段政府要做的是如何加速鼓勵都市更新腳步，讓土地供給與房屋供需逐步合理調整，減緩都會區房價的飆漲速度，不光只是探討豪宅授信問題，政府有沒有真正的資訊證明這些擁有豪宅的富人真的需要高額度貸款嗎？縮緊豪宅貸款授信，真的就能抑制豪宅價格嗎？這是產官學都要正視的重要課題！

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根據房仲業者統計，今年第1季到第3季以來，北中南主要都會區房價都小幅上漲1成，北市房價漲幅最多，由第1季每坪35萬元，上漲到第3季每坪40.8萬元，成長16.6%；高雄市房價漲幅最小，微漲8.6%。比較各行政區，北市大同區受惠於都更效益，房價增漲最驚人，第3季房價與第1季相比，漲幅達26.6%。

小幅回溫
觀察永慶房屋統計數據，今年第3季的台北市房價每坪40.8萬元，超過2008年第2季的房價最高點每坪39萬元。專家分析，今年從第1季末房市小幅回溫後，成交量持續衝高，台北市回跌的房價從谷底反彈，已經達到歷史新高。

舊公寓每坪喊30萬
台北市12行政區之中，大同區房價漲幅最驚人，從第1季的每坪25.2萬元，上漲到每坪31.9萬元，成長幅度高達26.6%。永慶房仲集團研展部協理黃增福說，大同區屬於台北市房價親民區，由於都更話題持續熱燒，帶動公寓行情，因此推升大同區平均房價。

就北市府已劃定的都市更新範圍來看，大同區都更劃定範圍有27處，是12行政區之中範圍最多的地區。住商不動產台北承德店副總丁敏玲說，大同區屋齡30年以上的舊公寓最新行情每坪25至30萬元，與今年第1季每坪23萬元的行情相比，明顯翻漲，特別吸引預算有限，又想要發都更財的年輕人購屋，希望能夠邊住邊等待時機。

高雄三民鼓山亮眼
至於台北縣及台中市的房價大漲區域，反而是新成屋多的推案熱區，明顯與台北市不同。黃增福表示，北縣板橋市新板特區內新推豪宅多，新莊市副都心話題及頭前重劃區新案進場，因而抬升了兩區平均房價。有巢氏房屋中區發言人陸志宏表示，西屯區、南屯區包括台中7期及8期重劃區，都是推案的熱區，新成屋平均行情高，有助於拉抬整體的房價。

高雄市不動產仲介經紀公會顧問葉皇輝說：「不管別的地方，漲跌有多大，高雄市多年來的房價漲跌始終維持在1成之內。」最新房價較今年第1季增幅8.6%，接近去年高點。

高雄市房價增漲的三民區、鼓山區，因為成交量穩定，房價有支撐力。專家分析，小港區成交量一直不多，房價異軍突起則可能是各季成交產品不同，所造成的差異。 

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經建會昨天舉辦第二場高房價問題座談會，與會學者認為，國內房市早在去年第一季就已經出現泡沫，「這一年多來更嚴重」。政大地政系教授張金鶚建議，政府不應在房價相對高點鼓勵民眾買房，應把更多資源補貼租屋者。

經建會前天起一連兩天召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」因應對策座談會，由經建會主委蔡勳雄主持，邀請國內專家學者討論。

政大地政系教授張金鶚表示，台灣的房市泡沫早在去年第一季就已經出現，房價中有兩成七到三成八是泡沫，也就是說，如果一千萬元的房價，其中有兩百七十萬元到三百八十萬元是泡沫。

「這一年多以來更嚴重」。他說，房價繼續上漲、民眾的所得與一般房屋租金卻逆勢下降，房價中的泡沬比率更高了。

張金鶚呼應央行總裁彭淮南看法，他強調，金融機構應該要對特定產品、特定地區、特定貸款人，嚴格審查、審慎放款，銀行業不能因為想要放款而不計風險，如此將任憑泡沫愈吹愈大。

張金鶚說，國內資源有過度集中在房地產的現象，許多家庭為追求買房，反而犧牲生活品質，這是一種「富裕中的貧窮」。

張金鶚公開反對優惠房貸政策，建議政府不要再提出任何獎勵購屋措施，政府應將重點從購屋市場轉移到租屋市場，因租屋者屬經濟弱勢比率較高，政府應把更多資源放在這些弱勢族群。

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台灣不動產市場五年多頭在全球金融海嘯的衝擊後，展開新一波行情。近來士林官邸旁新推出的頂級企業招待所，打著風水與蔣家傳承，每坪開價300萬元。亞太會館也以150億元重啟議價，投資者勢必得看得到每坪300萬元房價才可能有成交，兩案對於後市景氣高度的期待，有人樂觀其成，也有人不以為然。

過去，每坪100萬元曾是台灣不動產業者視為遙不可及的頂蓋，近年來多件頂級豪宅屢有以每坪140萬至150萬元價位成交，不到數年光景，不動產價值的期待三級跳，讓人不禁要問，下一個十年，台灣房價的頂蓋在哪裡？

台灣房屋首席總經理彭培業表示，過去國內住宅市場多為純內需型市場，「購買能力」和「需求」是不動產價格能否推升的重要因素。

購屋客層 向金字塔頂位移

從家庭所得來觀察，2007年家庭可支配所得為92.4萬元，較前一年度91.3萬元成長1.2%。近幾年家庭所得變動不大，在中產階級購買能力停滯，加上購屋壓力持續提高，購屋客層逐漸限縮往金字塔頂端人口位移。

目前住宅自有率為88.1%，較十年前的84.6%成長3.5個百分點，自有住宅市場趨近飽和，國內確實已無大量住宅需求的重要誘因，國內住宅市場價格大幅變動，端需倚賴投資熱度以及陸資外資投入。

彭培業表示，很多人拿華人地區的二個主要城市上海、香港頂級豪宅的價格上漲經驗，來看台北豪宅價格。上海湯臣集團推出的「湯臣一品」銷售三年，開價從每平方公尺人民幣11萬元（約每坪新台幣170萬元）乏人問津，目前重啟銷售開價每平方米人民幣14萬元（約每坪217萬元），去化速度加快。

香港新鴻基地產日前推出總價3億港幣的全港最貴豪宅「天璽」高樓層的樓中樓，開價每呎港幣7萬元（約每坪新台幣1,250萬元），若能成交，將打破去年英國豪宅「海德公園一號」（One Hyde Park）創下約每坪1,000萬元的全球紀錄。

台北行情 落後港滬一大截

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說，大城市中土地稀有，豪宅變成有錢人最搶手的收藏品，其中陸客搶買香港豪宅，更是推升豪宅價格的重要關鍵。

回頭來看台北豪宅市場，包括完工多年的「宏盛帝寶」，興建中的「勤美璞真」，以及近期展開銷售的多件豪宅預售案，雖然開價不斷向上調整，但平均成交價位約每坪130至150萬元，相較於擁有消費力龐大的陸資推升上海與香港房市，台北豪宅價值顯然差了一大截。

精華地段 價格有想像空間

彭培業指出，政府放寬陸客來台投資不動產勢成趨勢，實力深不見底的陸資及回流台商，成為各建築業者的新寵兒，然而台北究竟是否具備了陸資和外資來台投資的誘因，恐怕才是頂級豪宅房價能否大躍進的重要關鍵。

一般住宅「地段增值」的可能性，已大於「景氣增值」頂級精華地段，具備稀有性的頂級豪宅價格想像空間無限放大，隨著建商在建築施工及規劃設計的提升，建商近年在精華區取得土地的成本居高不下，預計上看每坪200萬元的豪宅成交價在不久後就看得到，但是一般住宅「地段增值」的可能性，已大於「景氣增值」。

「台北商辦真有每坪300萬元行情？」的話題，在建商推出「士林官邸」頂級企業招待所預售案後被廣泛討論，事實上，除了外資是挹注商用不動產價格的主要動能外，辦公大樓的價格也與本地企業的獲利能力息息相關，以近年台灣上市櫃公司總獲利金額觀察，去年為4,114億元，創下六年來新低，僅有2007年度的1兆5,599億元的26.4%，甚至僅有2003年SARS那年度7,529億元的54.6%。

外資加碼 辦公室市場翻揚

彭培業表示，在金融海嘯使本土企業獲利大衰退，使辦公處所的資產購置能力以及承租能力都同步衰退。雖然今年經濟景氣逐步復甦，然而外資持續加碼台灣不動產，也讓辦公室市場有谷底翻揚的契機。

彭培業表示，相較於住宅價格頂蓋從供需結構觀察，商用不動產市場價格不妨從報酬率回推。目前台北市主要辦公商圈的A級辦公大樓平均月租金每坪2,500~3,000元，以3.5%報酬率回推，其不動產價值約每坪85萬~102萬元。目前國內最頂級的辦公大樓101金融大樓，高樓層平均租金約每坪4,000元，該公司期待明年達到滿租的成熟穩定期租金可達每坪5,000元，以此推算，101金融大樓的不動產價值約每坪171萬元。

換言之，101金融大樓租金行情可達每月每坪8,750元，否則其不動產價值難達每坪300萬元，若有企業願以每年2,100萬元承租101金融大樓的200坪辦公室，即意味著台灣頂級不動產價值達每坪300萬元的水準。

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當眾人一致看好房市之際，東森房屋董事長王應傑卻直言，這次房市快速回升反彈，根本是「假高潮」，預測年底銀根吃緊，房市將會利多出盡。王應傑建議，投資客最好及早脫手獲利了結，「賣」擱等了！

■　房價「有行無市」 王應傑：假高潮

東森房屋董事長王應傑擁有三十多年房地產經驗，觀察近年來房市戲劇性的變化，他認為從民國九十六年底至今，房市出現了兩次假高潮，第一次是國民黨立委選舉大勝、馬英九當選總統，第二次是今年第二季以來交易爆量，這是拜開放陸資來台、低利房貸以及市場炒作之賜，房價已漲了三成以上。

針對近日來炒得火熱的都更議題，王應傑認為已經達到「畸形炒作」、「有行無市」的地步，房價與總體經濟，呈現背道而馳現象。王應傑說，投資房地產要看口袋有多深，目前台灣自有住宅比例高達八成多，大台北房地產已成為有錢人的投資標的。以民國六十五年為例，當時在高雄與台北，分別推出一坪三萬多的房子，時隔三十多年，高雄的這批中古屋，每坪房價僅八萬多，台北已漲到每坪五十多萬元，也就是說，一旦投資失誤，套牢時間可能長達二、三十年。

■　短線售屋 長線買屋

年底封關前，房市表現將會如何？王應傑的預測是利多出盡。他認為，每到年底銀根吃緊，加上今年底還有選舉，資金需求更為孔急，假使ECFA與MOU如期簽訂，將會是利多出盡局面，房價上揚空間最多僅剩一成，投資客應該見好就賣，以免淪為紙上富貴，到頭來落得一場空。

王應傑直指台北市內湖、南港炒過頭，每坪喊到七、八十萬不合理，僅有台北市中山南路、基隆路、民權與和平東西路，這個範圍內的精華區才值得投資。總結年底房市投資，王應傑給了八字箴言「短線售屋、長線買屋」，建議投資客及早獲利了結，不宜再貿然進場，至於自住與換屋族不妨好好觀察，再下手不遲。

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央行彭總裁對房市發警語，向來氣憤國內游資氾濫的台大經濟系幫學者，昨天相當肯定央行，已注意到資產價格的不合理上漲，台灣大學經濟學系暨研究所教授暨人文社會高等研究院副院長林建甫進一步建議，為避免價格上漲一發不可收拾，可針對問題最嚴重的台北市，就地產進行融資成數的調降，提高投機客的投資成本。

此外，林建甫也說，國有地標售也應暫停，降低公部門推波助瀾的疑慮。

這類似於國內曾施行過的選擇性信用管制，曾是房市空頭的起因。台大財金系教授沈中華指出，現在問題是「國人買不起房子」，就算政府提撥再多的利息補貼，國人所得也永遠追不上房價的飆漲，因此透過政府的手，讓房價先走出一段下跌坡，是當前可施行的解決對策。

沈中華指出，資產價格飆漲的問題，是去年全球金融海嘯的後遺症，各國央行連續降息形成低利率環境，解決了市場上的信用緊縮，同時也帶來游資四溢的通膨壓力，這個在各國都出現的問題，亞洲最為嚴重，一則全球熱錢全跑到亞洲地區，加以各國央行都不願放手匯率大幅升值，人民幣是如此、新台幣亦是如此，因此深陷利率、匯率、獨立性的三角不平衡困擾。

他表示，資產價格該不該管？要如何管？相信央行的「關切」，不能讓所有人信服，同樣的問題，美國聯準會早在2000年時就經歷過，即使聯準會的態度也是想管、卻不知道如何管，於是邀請美國產學界一起研究，匯集大家的意見交流讓提議對策更可行。

因此，如果央行率先示警，他希望，應進一步讓各界公開談論匯率和貨幣政策，藉由學者、業者的研究與經驗和央行分享，協助分央行的困擾，更促成貨幣政策對總體經濟的助益。

經建會昨日邀請學者就「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」進行座談，與會學者認為房屋的市場價格未必是合理價格，可以參考日、韓訂定標準房價等價格管制的作法，以降低民眾的購屋壓力。

經建會主委蔡勳雄昨日下午邀請中正大學教授王正、師大教授王永慈、中國地政研究所所長林英彥、政大教授曾巨威等多位學者探討這些民生關切的問題。

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政府對房市態度引人疑慮，投資人如何因應? 永慶房屋總經理葉凌棋表示，就看個人資金情況，短期資金布局者，建議獲利了結甚至只要打平就出手；長期資金布局的投資人，則建議應仍持續持有。

東森房屋董事長王應傑則表示，只要是金融海嘯發生時及之前進場的投資人現在都應該儘快賣屋出場，手握現金，等待情勢明朗再進場卡位下一波熱潮。

葉凌棋分析，央行主要是看到房市未來上漲趨勢，為降低泡沫風險，因此採取動作，也預告國內利率將調高，房貸成數可能降低。在此情況下，投資人如果是資金短期內有周轉需求或是利息負擔較重的，這時應該獲利了結，即便只有打平，也最好出場，以免被困住。

但如果購屋即是長期二、三年的打算，那麼不妨再等待觀望。因為從長期來看，國內房價還是會持續走高，握有房地產，仍會比其他投資工具來得有保障。

王應傑則認為，只要是金融海嘯時進場的投資人，現在都應該要出場，他表示，金融海嘯至今，房價已漲了三、四成，投資客本來就應該見好就收。雖然未來兩岸有ECFA等題材，但他認為真正簽訂就是「利多出盡」時，投資人不應有過多期待。

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政府態度丕變，投資人擔心政府對房市心態偏空，已在市場產生效應。不少房仲業者店頭今天上午紛紛接到投資客詢問「該不該賣」，有的甚至直接表明委售。全國不動產董事長葉春智表示，套房殷鑑讓投資客不敢大意，短期恐怕掀起一波恐慌性拋售潮。

淡大產經系副教授莊孟翰也認為，目前政府的態度，對市場信心確有相當影響，在預期未來房價可能下跌、議價空間加大之下，可能會有較多物件釋出市場；不過他認為房價掉下來是好的，因為市場可以回到真正需求，降低泡沫風險。

馬政府去年上台後，一路作多房市，包括低利優惠房貸、兩岸題材、降低遺贈稅等，但近來態度180度大轉變。除了優惠房貸到期不續辦，各部會這兩天更是同步出手，包括央行找銀行控管房貸授信風險、行政院長吳敦義、經建會主委、財政部長同聲表示房價過高；內政部決定取消停車容獎等。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，政府由作多轉作空，對市場信心毫無疑問是一大打擊，但投資人更擔心的，恐怕是在央行、行政部門關切下，銀行是否採取相關的降低房貸成數相關措施，一旦出現，未來市場變化難以預料。

她指出，前兩三年火紅的套房，就是因為金管會找銀行「聊天」，提醒要控管套房風險，銀行原本只是從8成5、9成降為8成，未料發生連鎖效應，市場急凍，銀行於是再急降成數到五、六成，甚至拒做，最後套房出現瘋狂拋售逃命潮，市場全面崩盤。

全國不動產董事長葉春智認為，這一波大台北投資客口袋雖很深，但有套房前車之鑑，部份投資人近期內可能會採取波段獲利了結，先跑先贏。但在市場空頭氣氛急速發酵下，這些先跑的投資人，未必能以目前房價順利跑掉，這將帶動其他投資人也加入拋售行列。

不過葉春智強調，由於年底政府可望簽訂ECFA、MOU，再加上開放陸資來台購買不動產，這種拋售潮時間不會很長。

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央行總裁彭淮南找公營行庫，討論擔保品放貸風險。政大地政系教授張金鶚指出，央行出面喊話很重要，因為台北都會區的房地產泡沫化愈來愈嚴重，然而重點不是買不起，在於房價不合理。

張金鶚表示，目前韓國、新加坡等亞洲各國央行，都已在採取緊縮貨幣政策相關措施，以打壓房地產泡沫化，而國內房價不合理的現象，全民都感受到了，除了央行不希望看到房市出現泡沫化，銀行業者對於投資客的貸款應更謹慎，否則將會助長房市投機炒作，讓薪資所得者更買不起房子。

張金鶚指出，國內房價下半年應往下走，卻下來得非常緩慢，市場基本面應降未降，造成此矛盾情況主因有二，包括資金行情支撐，以及資訊的扭曲。他說，資金已到頂，目前國內資金過多放在房地產，造成房價不穩定，一旦投資客在景氣反轉時紛紛獲利了結，恐會造成房價崩盤，此外，把特殊幾個豪宅個案的行情，藉由資訊錯誤扭曲，造成預期心理，達到哄抬效果，讓房價高漲不下，形成民眾購屋壓力。

張金鶚表示，銀行業者若再給予投機客更多貸款，一旦明年利率反轉走高時，若投機客繳不起房貸，將房子丟給銀行，恐會衍生出銀行濫帳一堆，加劇房市泡沫更惡化。他強調，重點不在於買不起，在於房價不合理，市場基本面應降卻未降，才會呈現此矛盾情況。

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繼澳洲、挪威央行升息後，亞洲市場誰將是升息第一砲，已成為近期市場焦點，不過，由於台灣目前物價相對低點、年底又有選舉，加上台灣歷次升息多「向美國看齊」，因此最快升息動作將在明年初。

昨天彭淮南以邀請台銀、土銀、合庫董事長「閒聊」方式，要求銀行不要低利搶房貸、不要貸款給房市投資客、豪宅貸款不要只看擔保品價值的「房貸新三不」，雖未公開向過熱的房市採取任何政策緊縮性動作，但「房貸新三不」的宣示效果，可能又將讓銀行房貸市場大風吹。明的不能做，彭總統「迂迴」動作，確實是景氣未全面復甦、但資產價值過熱下，不得不採取的「示警」動作。

但從彭總裁近來談話和適時對過熱市場「降溫」動作來看，央行暫時無升息動作，推斷在市場有效控制下，央行的升息應該會在美國聯準會升息後跟進，「彭總裁降息跑第一，但升息，絕對會禮讓其他央行的」。在此之前，彭總裁將採取迂迴戰術，隨時「整頓」過熱的市場，但絕對不會是亞洲央行「升息的第一砲」。

去年金融海嘯爆發，彭淮南以超高效率在第一時間率先降息、連續七次降息，讓台灣在此波金融海嘯中安然度過。不過，近日各國股市重回金融海嘯前水準、及原物料價格蠢動等不利訊號出現，各國央行「退場機制」的討論甚囂塵上，尤其在澳洲、挪威央行相繼升息一碼，印度、香港、大陸也開始採取部分緊控資產、價格動作後，目前各界均在觀看誰將是亞洲第一個升息的國家，也讓今年以來外資加碼股市第一名的韓國、和外資炒匯盛行的印尼，成為目前市場點名的升息國。

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內政部今天公布9月全台買賣移轉棟數，繼8月反轉下滑後，9月再下跌12.7%或4862棟，累計兩個月成交量已下跌近18%。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於房價快速墊高、加上優惠貸款不再，不少有購屋意願的民眾選擇靜觀其變，讓買賣移轉棟數連續兩個月出現下滑。

徐佳馨表示，在民眾的實質所得和「一瞑大一吋」的房價實在不成比例下，全台買氣確實在趨弱，不過，由於時序接近年底，依往年情況，每年年底多會有為數不少的購屋族進場買屋，將有助於區域間買賣的活絡。

根據內政部統計，9月各縣市表現多不佳，以三大都會區來說，台北市較上月量縮14.7%，台中市減少10.9%，高雄則大減2成1以上。另外交易量較大的台北縣則從8月的11,573棟下滑到9,590棟，跌破萬棟，跌幅達17.1%。

九月跌幅最大的 澎湖，受到博弈公投未過的影響，上月成交棟數為18棟，較上月大跌55%，預估澎湖應會進入一段投資空窗期，未來將以自住需求為主，回歸市場基本面。

在一片下滑中，新竹市與基隆則表現相對亮眼，新竹市買賣移轉棟數較上月大增53.7%，而基隆市棟數也比上月成長18.3%，是少數逆勢升溫的區。

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